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買英國樓自住投資放租要注意甚麼？如何尋找心水英國樓盤？

Aubrey Yung

2022年12月23日（超過 1 年前更新）

閱讀時間7分鐘

近年不少香港人準備移民英國，並且考慮移民英國之後買樓置業，部份人甚至可能選擇買樓「先放租、後移民」。雖然倫敦的平均樓價也高達400多萬港元，但其他地區的樓價可低至100萬港元，而放租的收益率可達至10%。以下會介紹英國買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項，讓大家先初步了解英國房地產市場，再從長計議。

目錄
香港人可以在英國買樓嗎？英國樓價及樓市如何物色心水英國樓盤？英國買樓程序英國買樓費用英國買樓收租注意事項

香港人可以在英國買樓嗎？

無論你是否英國公民或居民，也可以在英國購買物業自住或放租。唯一的限制可能是申請按揭時會面臨較嚴格的條件，而且獲批的按揭成數也可能會較低。另外，非自住物業需要徵額外的印花稅，而且需要就租金收入徵所得稅。

英國樓價及樓市

英國的土地使用權制度與香港略有不同。在英國購買房地產，我們可以選擇購買該物業的永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。這兩種業權的最大分別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為 90 年或 120 年，甚至可在到期後續租，因此我們仍會統稱其為「買樓」。

購買租賃業權的壞處是每年要向地主支付地租（Ground Rent）、維護費、服務費及建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行工程，包括改建或裝修。另外，僅出售租賃業權（Leasehold）的物業價格會較低，而且樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權，否則日後將難以將其賣出。

至於英國樓價方面，受惠於印花稅假期，英國房價在過去一年中較同期飆升了超過 10,000 英鎊。²以下為 5 個英國主要城市的平均樓價（2021年6月），各個城市的樓價都是在穩定上升中。

城市	平均樓價³
倫敦	£487,200
劍橋	£429,900
愛丁堡	£243,200
曼徹斯特	£187,800
利物浦	£132,500

如何物色心水英國樓盤？

地產經紀及代理

在英國，地產經紀主要有 3 種，分別是企業經紀（Corporate Estate Agent）、獨立經紀（Independent Estate Agent）以及網上經紀（Online Estate Agent）。企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司，例如 JLL 和 Savills，都是比較出名的國際物業管理公司。而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣，因此會比較了解當地的物業行情，服務亦比較全面。網上經紀則是近年才開始興起，好處是佣金會相對便宜，而且他們覆蓋的地區會較多，但是壞處是佣金要提前付款，而且網上經紀的服務質素亦較參差。

作為買家，一般做法是先在網上尋找心儀的正在出售物業，聯絡負責的地產經紀，然後再親身拜訪他們的辦公室作進一步的查詢和預約睇樓。例如 Rightmove 提供查閱現在出租/出售的物業，當你找到初步合適的物業，就可以聯絡負責該物業的經紀查詢詳情。Rightmove 亦有設尋找經紀的服務，只需輸入心儀的地區，就可以找到大大小小的地產中介。另外亦有專門用來尋找經紀的網站，例如 Get Agent，它會以 Postcode、房間類型、預期價格作出篩選去找出合適的經紀。

不過，與香港不同的是，英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔，一般為 0.75% to 3.5%，另加增值稅（VAT）。因此，買家不用付任何中介費用。

英國買樓網站

以下為在英國最常用的 4 個房地產網站：

Rightmove：超過 80 萬套待售物業，提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。
Home：超過 65 萬套待售物業，除了以上提及的一般免費服務，還有額外的房屋保險和水電服務價格比較服務。
Zoopla：超過 45 萬套英國待售物業，另外還有 17 萬海外物業，涵蓋全球 80 多個國家及地區。
OnTheMarket：雖然列出的待售物業較以上網站少，但此網站表示其更新速度比Rightmove 和 Zoopla 快至少24小時，因此買家可以緊貼市場，留意最新推出的待售物業。

英國買樓程序

以下為在英國購買物業的完整步驟：

查詢不同種類的按揭詳情以計算可以負擔的物價價格
選擇想居住的城市，透過不同途徑尋找心儀的物業，注意永久業權和租賃業權的分別
安排睇樓，如果合適就透過經紀人向賣家提出報價
若雙方達成協議，買家會先收到銷售備忘錄（Memorandum of Sale），注意這並不是正式的買賣合約
聘用律師為你處理法律上的事務
進行按揭申請，銀行會對物業進行估值去計算可貸出的金額
買賣雙方的代表律師開始起草買賣合約，並對物業作出調查以確保其可進行買賣交易
按揭申請獲批核
買家將首期交給律師，以及為該物業購買保險
雙方在律師見證下簽訂正式的買賣合約
向律師支付律師費及各項稅費

英國買樓費用

在英國買樓的相關費用包括稅項（印花稅及市政稅）、按金（即首期）、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。

按揭

外國人也可以在英國申請按揭。各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務，但申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高

外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀，而不是自行向銀行查詢。銀行提供多種按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀十分了解市場狀況，可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃，以及處理有關按揭的整個過程。

英國物業按揭懶人包🏡

英國買樓首期

物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。首期的金額視乎銀行批出的按揭成數（Loan-to-value LTV），取決於3個重要因素：收入、支出和信用記錄。而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率，一般而言，最佳的按揭成數為 60%，對應的利率是最優惠的。根據金管局（FCA）的數據，2019 年的英國 LTV 中位數為 71%，代表買家平均繳付 3 成首期，但倫敦的數字則為 60%，可見在倫敦買樓比其他地區難。而還款年期則為10年、15年、20年或 25 年（最常見）。

如果你尚未移居英國，則可能需要從海外支付首期，這亦代表需要透過國際匯款將首期匯到英國銀行。在選擇最划算的匯款方法時，除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外，亦應該留意它們所使用的匯率。大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率均有溢價，故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。其實，現時有一些網上匯款機構，如 Wise，會採用市場中間匯率，既毋須支付海外代理銀行費用，亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，令你在買樓計算所需成本時更有預算。

The true cost of sending HKD to GBP

稅項

印花稅（Stamp Duty）：針對價值超過一定金額的物業交易，英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅，稅率會因地區和物業價格而異，一般為 2%-12%。以倫敦平均樓價 48 萬英鎊為例，需要徵 5% 印花稅。首次置業者有機會獲得豁免，但值得留意的是，在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。
市政稅（Council Tax）：對住宅財產所徵收的稅項。金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會（Council），分 10 個月按月付款，用作支付地區服務。

英國買樓收租注意事項

英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。2019 年度的最低收益率地區正正就是倫敦，只有2.28%，而最高回報的地區是利物浦，最高可達 10%。

如果你打算把房屋租出，首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。另外，每年在海外居住 6個月或以上，則會被視為非居民業主，需要向海關（HMRC）申報。作為業主，每年都要就租金收入課所得稅。將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為 20%，採用累進制，收入越高，稅率越高。

除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。買樓畢竟是一件大事，應先向專業人士查詢，再作認真計劃。

英國生活指南：移民英國｜BNO簽證｜開設銀行戶口｜稅制｜留學費用

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資料來源：

1 HomeOwners Alliance: Leasehold v Freehold – what’s the difference?

2 Zoopla: House prices jump by £10,000 in a year

3 Hometrack: UK House Price Index

檢查日期：2020年6月1日

最後更新日期：2021年7月19日

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