買英國樓自住投資放租要注意甚麼?如何尋找心水英國樓盤?

Aubrey Yung

近年不少香港人準備移民英國,並且考慮移民英國之後買樓置業,部份人甚至可能選擇買樓「先放租、後移民」。雖然倫敦的平均樓價也高達400多萬港元,但其他地區的樓價可低至100萬港元,而放租的收益率可達至10%。以下會介紹英國買樓的最新資訊,包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項,讓大家先初步了解英國房地產市場,再從長計議。

目錄

香港人可以在英國買樓嗎?

無論你是否英國公民或居民,也可以在英國購買物業自住或放租。唯一的限制可能是申請按揭時會面臨較嚴格的條件,而且獲批的按揭成數也可能會較低。另外,非自住物業需要徵額外的印花稅,而且需要就租金收入徵所得稅。

英國樓價及樓市

英國的土地使用權制度與香港略有不同。在英國購買房地產,我們可以選擇購買該物業的永久業權(Freehold)或租賃業權(Leasehold)。這兩種業權的最大分別在於,永久業權意味著「絕對所有權」,即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是一種租用土地的概念,只是租約期限較長,通常為 90 年或 120 年,甚至可在到期後續租,因此我們仍會統稱其為「買樓」。

購買租賃業權的壞處是每年要向地主支付地租(Ground Rent)、維護費、服務費及建築物保費等,以及不可隨意在該物業進行工程,包括改建或裝修。另外,僅出售租賃業權(Leasehold)的物業價格會較低,而且樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降,因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權,否則日後將難以將其賣出。

至於英國樓價方面,受惠於印花稅假期,英國房價在過去一年中較同期飆升了超過 10,000 英鎊。²以下為 5 個英國主要城市的平均樓價(2021年6月),各個城市的樓價都是在穩定上升中。

城市平均樓價³
倫敦£487,200
劍橋£429,900
愛丁堡£243,200
曼徹斯特£187,800
利物浦£132,500

如何物色心水英國樓盤?

地產經紀及代理

在英國,地產經紀主要有 3 種,分別是企業經紀(Corporate Estate Agent)、獨立經紀(Independent Estate Agent)以及網上經紀(Online Estate Agent)。企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司,例如 JLL 和 Savills,都是比較出名的國際物業管理公司。而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣,因此會比較了解當地的物業行情,服務亦比較全面。網上經紀則是近年才開始興起,好處是佣金會相對便宜,而且他們覆蓋的地區會較多,但是壞處是佣金要提前付款,而且網上經紀的服務質素亦較參差。

作為買家,一般做法是先在網上尋找心儀的正在出售物業,聯絡負責的地產經紀,然後再親身拜訪他們的辦公室作進一步的查詢和預約睇樓。例如 Rightmove 提供查閱現在出租/出售的物業,當你找到初步合適的物業,就可以聯絡負責該物業的經紀查詢詳情。Rightmove 亦有設尋找經紀的服務,只需輸入心儀的地區,就可以找到大大小小的地產中介。另外亦有專門用來尋找經紀的網站,例如 Get Agent,它會以 Postcode、房間類型、預期價格作出篩選去找出合適的經紀。

不過,與香港不同的是,英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔,一般為 0.75% to 3.5%,另加增值稅(VAT)。因此,買家不用付任何中介費用。

英國買樓網站

以下為在英國最常用的 4 個房地產網站:

  • Rightmove:超過 80 萬套待售物業,提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。
  • Home:超過 65 萬套待售物業,除了以上提及的一般免費服務,還有額外的房屋保險和水電服務價格比較服務。
  • Zoopla:超過 45 萬套英國待售物業,另外還有 17 萬海外物業,涵蓋全球 80 多個國家及地區。
  • OnTheMarket:雖然列出的待售物業較以上網站少,但此網站表示其更新速度比Rightmove 和 Zoopla 快至少24小時,因此買家可以緊貼市場,留意最新推出的待售物業。

英國買樓程序

以下為在英國購買物業的完整步驟:

  1. 查詢不同種類的按揭詳情以計算可以負擔的物價價格
  2. 選擇想居住的城市,透過不同途徑尋找心儀的物業,注意永久業權和租賃業權的分別
  3. 安排睇樓,如果合適就透過經紀人向賣家提出報價
  4. 若雙方達成協議,買家會先收到銷售備忘錄(Memorandum of Sale),注意這並不是正式的買賣合約
  5. 聘用律師為你處理法律上的事務
  6. 進行按揭申請,銀行會對物業進行估值去計算可貸出的金額
  7. 買賣雙方的代表律師開始起草買賣合約,並對物業作出調查以確保其可進行買賣交易
  8. 按揭申請獲批核
  9. 買家將首期交給律師,以及為該物業購買保險
  10. 雙方在律師見證下簽訂正式的買賣合約
  11. 向律師支付律師費及各項稅費

英國買樓費用

在英國買樓的相關費用包括稅項(印花稅及市政稅)、按金(即首期)、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。

按揭

外國人也可以在英國申請按揭。各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務,但申請條件各有不同,針對外國居民的條件可能會比較嚴格,利率亦可能較高

外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀,而不是自行向銀行查詢。銀行提供多種按揭計劃,例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀十分了解市場狀況,可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃,以及處理有關按揭的整個過程。

英國物業按揭懶人包🏡

英國買樓首期

物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。首期的金額視乎銀行批出的按揭成數(Loan-to-value LTV),取決於3個重要因素:收入、支出和信用記錄。而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率,一般而言,最佳的按揭成數為 60%,對應的利率是最優惠的。根據金管局(FCA)的數據,2019 年的英國 LTV 中位數為 71%,代表買家平均繳付 3 成首期,但倫敦的數字則為 60%,可見在倫敦買樓比其他地區難。而還款年期則為10年、15年、20年 或 25 年(最常見)。

如果你尚未移居英國,則可能需要從海外支付首期,這亦代表需要透過國際匯款將首期匯到英國銀行。在選擇最划算的匯款方法時,除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外,亦應該留意它們所使用的匯率。大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率均有溢價,故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。其實,現時有一些網上匯款機構,如 Wise,會採用市場中間匯率,既毋須支付海外代理銀行費用,亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率,令你在買樓計算所需成本時更有預算。

The true cost of sending HKD to GBP

稅項

  • 印花稅(Stamp Duty):針對價值超過一定金額的物業交易,英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅,稅率會因地區和物業價格而異,一般為 2%-12%。以倫敦平均樓價 48 萬英鎊為例,需要徵 5% 印花稅。首次置業者有機會獲得豁免,但值得留意的是,在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。

  • 市政稅(Council Tax):對住宅財產所徵收的稅項。金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會(Council),分 10 個月按月付款,用作支付地區服務。

英國買樓收租注意事項

英國買樓收租的地區選擇至為重要,應首先估計不同地方的放租潛力。其中最重要的指標就是放租的收益率(Buy-to-Let Yield)。一般人都會以為倫敦是最好的放租地區,但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。2019 年度的最低收益率地區正正就是倫敦,只有2.28%,而最高回報的地區是利物浦,最高可達 10%。

如果你打算把房屋租出,首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。另外,每年在海外居住 6個月或以上,則會被視為非居民業主,需要向海關(HMRC)申報。作為業主,每年都要就租金收入課所得稅。將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後,基本稅率為 20%,採用累進制,收入越高,稅率越高。

除了以上介紹的買樓資訊,其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃,但一般不適用於買樓放租(Buy-to-let)的買家,有興趣可以到有關網站查詢詳情。買樓畢竟是一件大事,應先向專業人士查詢,再作認真計劃。

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資料來源:

1 HomeOwners Alliance: Leasehold v Freehold – what’s the difference?

2 Zoopla: House prices jump by £10,000 in a year

3 Hometrack: UK House Price Index

檢查日期:2020年6月1日

最後更新日期:2021年7月19日


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