海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
澳洲買樓按揭懶人包：要求、種類、申請流程、銀行
最近澳洲政府宣布「避風港」政策，將為在澳港人新增永居簽證的特殊申請渠道（Hong Kong Stream），省略傳統的「計分」要求，相信不久的將來會有更多港人移民澳洲，在澳洲買樓結婚生仔。雖然澳洲的樓價比香港便宜，但一筆過full pay也不是人人能做到。買樓前應查詢按揭計劃，以確定自己大概能負擔的金額。本文會介紹澳洲的買樓按揭詳情，包括申請條件、按揭種類、申請流程、注意事項，以及提供按揭計劃的主要銀行。
澳洲按揭要求
澳洲的樓宇按揭稱為Home Loan，借款人通常要先申請「按揭預批」（Home Loan Pre-Approval），以確認自己大概的負擔能力。Pre-Approval有兩種，第一種是由系統快速評估（System-generated），幾個小時就有結果。另一種是完整評估（Full assessment），除了進行信用檢查（Credit Check），可能還需要與按揭主任會談，讓他們更了解你的財政狀況，而批出的金額自然也更準確。但要注意，不要向多間貸款方申請Pre-Approval，因為過多的信用檢查記錄也會令你的信用評分下降！¹
申請「按揭預批」的基本要求以下：²
- 首期付款（Deposit）至少 5%
- 良好的信用記錄和評分
- 穩定收入
- 負債狀況證明（如信用卡記錄）
- 身份證明文件（合共需達到100 points，例如 Visa 50 points + Passport 50 points）
- 資產和收入證明
| ⚠️雖然首期的最低要求是5%，但對貸款方而言，95%按揭成數（Loan-to-value ratio）的風險十分大，因此它們會要求借款人額外購買按揭保險（Lenders mortgage insurance LMI） |
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澳洲按揭種類（Home-loan types）
澳洲的樓宇按揭有不同的分類方法，以下會簡介幾種主要的按揭類別，若想更了解當地的按揭市場，可以向按揭經紀免費查詢更多資訊。
按利率分類：Fixed rate／Variable rate／Split loan
按揭的標準分類是根據利率的計算方式：Fixed-rate Loan「定息按揭」的好處是，你可以鎖定利率一段長時間（1 – 15年不等），這樣每月還款金額就不會隨住市場利率浮動而受影響。而Variable-rate Loan「浮息按揭」也有它的好處，除了在澳洲儲備銀行（RBA）釐定的利率低迷時，每月相應還款減少一點，銀行還會提供一些附加服務，例如Redraw facility和Offset account，讓你可彈性提早還款。至於Split Loan「分拆按揭」，顧名思義就是把貸款金額分拆成兩部分，一部分採用Fixed-rate，另一部分採用Variable-rate。
按還款結構分類：Principal and interest／Interest-only loans
這邊指的還款結構不是指還款週期（Repayment Schedule），而是指Principal and interest「還息還本」和Interest-only「還息不還本」。
「還息還本」是大多數人的選擇，在25年或30年內攤還款項，每月的供款都包含了本金（Capital）和利息（Interest）。而「還息不還本」則是一種延遲還款的策略，起初會有一段只還利息的時期（通常為5年），之後才開始正常供款。但要注意，這樣總計下來你將會償還更多的利息。
按目的分類：Owner-occupier／Investment loan
「自住物業按揭」（Owner-occupier Loan）的利率會比「投資物業按揭」（Investment loan）來得低，而且申請條件也會較寬鬆，因為投資者會被銀行視為較高風險的借款人。但是，Investment Loan的一大好處是稅務優惠：按揭利息可用作扣稅（Tax deduction），亦因此投資者傾向會選擇「還息不還本」的還款結構。
無論選擇哪一種按揭方式，如果你需要將資金從香港匯到澳洲，你都可以透過節省匯款成本來減低開支。Wise 採用市場中間匯率，即是在 Google 搜尋到的市場匯率，而且只設一筆過、按比例計算的小額服務費，助你完成置業大計。
澳洲按揭申請流程
以下為在澳洲申請Home Loan的步驟：
- 在申請按揭前，至少應保持過去6個月良好的財務記錄（例如準時找卡數）。
- 預備一筆首期付款（5 – 20%）。
- 聯絡按揭經紀，諮詢不同貸款機構提供的按揭計劃。
- 準備申請「按揭預批」的文件，選定1 – 2間銀行提交申請。
- 獲悉你能負擔的房屋價格、適用利率，以及預計每月還款金額。
- Pre-approval一般有效60 – 90日，但也有些貸款機構會批出長達6個月的有效期。
- 獲得Pre-approval就可以馬上物色樓盤和預計睇樓。
- 找到合適的樓盤後，簽署「臨時買賣合約」，並向銀行正式申請按揭貸款。
- 獲批貸款後，由代表律師處理轉賬和物業註冊等事宜，完成交易。
澳洲按揭注意事項
澳洲按揭利率
除了以上提到「定息」和「浮息」的分別，你在查閱不同銀行提供的按揭計劃時，還會見到兩個不同的利率：「廣告利率」Advertised rate和「比較利率」Comparison rate。前者是淨利率，而後者納入了其他雜費的考慮，是基於整個按揭年期計算的平均利率，較能真實反映貸款產品的整體成本。
澳洲按揭年期（Amortization Period）
在澳洲，最常見的按揭攤還期是 20 年或30 年。除了按揭年期，你還可以自行選擇「還款週期」（Repayment schedule，例如每月、每兩週或每週），還款頻率越高，總計下來支付的利息就越低，也越快能還清本金。
澳洲壓力測試（ 3% Stress Test）
根據澳洲金融監理署（APRA）的規定，銀行需要向樓宇按揭的申請人進行壓力測試，由2021年11月起，最新的壓力測試利率為銀行的基本浮動利率＋3%。現時的平均數為5.65%。這樣的測試是為了確保即使將來利率浮動時，你仍有能力償還款項。而如果是向非銀行的貸款機構申請，就可以豁免此要求。
澳洲按揭附加服務：Offset account、Redraw facility
Offset Account和Redraw Facility都是只適用於「浮息按揭計劃」的服務，為你的還款計劃添加彈性。前者是一種高息儲蓄賬戶，只要將錢存入去，就可以在計算按揭利息時，無形地抵消一定的貸款金額，但這筆錢仍算是流動資金，隨時都可以調動。而後者就是一種讓你提早還款的功能，除了每月供款金額外，你還可以根據當前的經濟能力再作額外的供款（Extra repayments），日後有需要周轉時，仍可以把這些之前的額外供款取出來使用，但就會產生一小筆費用（Redraw fees）。
澳洲按揭特殊費用
- Discharge fee／Exit fees¹¹：類似申請費，是完結按揭合約時需要向貸款機構支付的一小筆費用。
- Break fee¹²： 只適用於定息按揭計劃，如果要提早終止「定息期」（Fixed-rate period），就要向貸款機構賠償當中的利息損失。
- Redraw fees⁴：只適用於有Redraw Facility的「浮息按揭計劃」，如果想重提之前作的額外供款，就要逐次收費，部分貸款機構會提供每年一定次數的免手續費redraw。
- Lenders mortgage insurance（LMI）¹³：適用於首期付款不足20% 的置業人士，它可以是像供樓一樣每月供款（要額外付利息！），亦可以是前期一筆過付款，金額由幾千至幾萬澳元不等，視乎房屋價值和按揭成數（LTV）。
澳洲按揭銀行
香港銀行海外物業按揭
以下幾間香港銀行均有在澳洲提供物業按揭，你可向香港分行查詢是否能協助申請海外按揭：
- 滙豐銀行（HSBC）：提供「浮息」及「定息」按揭（最長5年定息期），可選擇「還息還本」或「還息不還本」（最長3年只還利息），貸款金額為5 – 150萬澳元。
- 中國銀行（BOC）：網站只提及銀行有提供適合不同目的Home Loan（自住／投資／融資），詳情請自行致電或到分行查詢。
- 花旗銀行（Citibank）：同樣提供「浮息」及「定息」按揭（最長5年定息期），最低貸款金額為35萬澳元。針對非澳洲居民／收入來源為海外的申請人，利率會額外提高0.5%。
澳洲銀行
以下為澳洲的四大銀行（B4B），它們擁有市場上 75% 的按揭客戶，以安全性、產品多樣性和龐大的服務網絡取勝。B4B 提供一系列的樓宇按揭計劃，還可以和其他金融產品和服務（例如銀行賬戶、信用卡）結合。
- 澳洲聯邦銀行（CBA）
- 澳新銀行（ANZ）
- 西太平洋銀行（Westpac）
- 澳洲國民銀行（NAB）
申請按揭的過程中，有專業人士的幫助能為你爭取到更大的貸款額，以及更優惠的利率。在澳洲，按揭經紀的服務是免費的，佣金是由貸款方支付，即管找他們助你一臂之力吧！但謹記：只與澳洲信貸協會（MFAA）認可的經紀合作。
從香港匯款到澳洲前，不妨比較一下不同的匯款工具。如果想享用更低的手續費，以及更優惠的匯率，不妨考慮使用Wise。只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。
| 延伸閱讀：澳洲搵工｜澳洲開銀行戶口｜澳洲物價 |
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資料來源：
1 Savings.com.au: How does home loan pre-approval work?
2 Savings.com.au: Home Loan 101
3 Queensland Government: Providing 100 points of identification
4 RateCity: Home Loan Guide 2021
5 moneysmart.gov.au: Choosing a home loan
6 Savings.com.au: Types of Home Loans in Australia
7 Mortgage House: Step By Step Guide to Buying Your First Home
8 Mortgage Calculator: Australian Mortgage Payment Calculator
9 RateCity: New home loan stress test – how much less Australians will be able to borrow
10 Your Mortgage: Which will work best for you — offset account or redraw facility?
11 Your Mortgage: Best features of an owner-occupier home loan — explained
12 Your Mortgage: Consider these things before you fix your home loan rate
13 Savings.com.au: What is LMI?
14 HSBC AU: Compare Home Loans Interest Rates
15 Bank of China:
16 Citibank: Home Loan Rates & Fees
17 Your Mortgage: How mortgage brokers help first–home buyers
校對日期：2021年12月6日
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