海外置業注意事項:投資海外物業買樓有甚麼要注意?
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民,很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包,為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
隨住政府大力推動粵港澳大灣區的發展,不少人放棄樓價高企的香港房屋市場,轉而到鄰近的大灣區買樓。大灣區泛指廣東省9個相鄰城市:深圳、中山 、珠海、廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶及江門。現時不少香港銀行推出大灣區樓宇按揭計劃,適用於一手或現契住宅物業。這些計劃的特色是以較優惠的港元利率為基礎計算利息,貸款及還款金額亦以港幣結算,省卻匯率差價,亦可以避免受內地利率波動而影響。
本文會介紹不同內房按揭計劃,包括申請按揭的文件、流程及利率等實用資料。最後,亦會教你如何更平、更安全地用 Wise 匯款到大陸,助你實現大灣區置業夢!
以下主要中資銀行在香港提供內房按揭計劃:
以下為申請內房按揭的所需文件²:
以下為在香港銀行辦理內地樓房按揭的流程¹:
香港不少銀行都有相應的人民幣匯款限制,例如只能將資金匯到內地同名的個人戶口。Wise 的人民幣匯款服務,能匯款至中國銀聯銀行卡或已綁定銀行卡的支付寶戶口,讓你足不出戶都能匯款至大陸銀行戶口。你每月可以最多轉帳 5 次,每次上限為 31,000 元人民幣,而每年上限為 50 萬元人民幣。只要在 Wise 網站上的計算機輸入匯款金額,就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間,一目了然。
縱觀以上的香港銀行內房按揭計劃,有些銀行表明以港元「最優惠利率」(Prime Rate)為基礎計算利息,例如中銀香港;而有些則表明以「銀行同業折息利率」(HIBOR)為基礎,例如華僑永亨銀行。兩者有什麼分別呢?
Prime Rate 是銀行最傳統的「最優惠利率」,是活期利率的一種。它是銀行提供給信用值最高的客戶的基本貸款利率,目前,P率長期維持在約5%。為了推廣貸款或按揭計劃,銀行一般會以P減一個固定點子來計算,即「P–X%」。
HIBOR 的全寫為Hong Kong Inter-bank Offered Rate,即是銀行之間的內部借貸利率。以H率為基礎的意思是「H+X%」,當中的 X% 就是銀行賺的差額,但一般都設有「封頂息率」(P-Cap)。在大多情況下,H按的實際利率比P按較低,因此H按通常較受歡迎。
除了在香港銀行申請內房按揭,你也可以考慮直接向發展商查詢承造按揭的內地銀行。以恒生(中国)和汇丰中国為例,可供外籍人士及港澳台人士申請,能自由選擇以港元、美元或人民幣貸款,貸款額最高可達買入價或房產價值的70%(以較低者為準),還款期最長可達30年。
汇丰中国則表明客戶需要提交在中國連續工作或學習1年以上的有效僱傭合同或學籍證明,但網站沒有提及有關年收入要求的資料。中港兩地的貸款計劃大同小異,內地銀行提供的按揭成數上限可達七成,但要留意國內貸款的利率普遍較香港高。而且,如果在大陸銀行辦按揭,以後就要定期匯款到大陸償還房貸,這時定必要找一間優惠的匯款公司,節省匯款手續費。
從香港匯款到國內賬戶,當中涉及的匯款手續費不容小覷,尤其在大陸買樓的首期付款動輒就幾十萬人民幣。如果想節省匯款成本,可以考慮使用電子匯款工具 Wise。一般銀行的採用漲價匯率,即是納入了銀行運作成本和匯率浮動風險的考慮,往往比真實的市場中間匯率高出一截。而Wise 則使用無溢價的市場中間匯率,即是在Google 搜尋到的市場匯率,匯款過程和服務收費都十分透明。有興趣可以瀏覽Wise網頁,使用計算器即時得悉手續費、匯率及預計到賬時間。
資料來源:
1 中銀香港:大灣區「置業易」計劃
2 建設銀行亞洲:內房按揭貸款
3 中信銀行國際:大灣區按揭計劃
4 華僑永亨銀行:大灣區住宅物業按揭
5 工銀亞洲:「灣區置業通」計劃
6 大灣區首期易:如何申請內房按揭?
7 28mortgage: 「P按」與「H按」分別是甚麼?
8 恒生(中国):楼宇按揭贷款
9 汇丰中国
10 恒生(中国):楼宇按揭贷款申请详情
校對日期:2021年12月13日
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