內地買樓香港按揭？申請大陸按揭指南

隨住政府大力推動粵港澳大灣區的發展，不少人放棄樓價高企的香港房屋市場，轉而到鄰近的大灣區買樓。大灣區泛指廣東省9個相鄰城市：深圳、中山 、珠海、廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶及江門。現時不少香港銀行推出大灣區樓宇按揭計劃，適用於一手或現契住宅物業。這些計劃的特色是以較優惠的港元利率為基礎計算利息，貸款及還款金額亦以港幣結算，省卻匯率差價，亦可以避免受內地利率波動而影響。

本文會介紹不同內房按揭計劃，包括申請按揭的文件、流程及利率等實用資料。最後，亦會教你如何更平、更安全地用 Wise 匯款到大陸，助你實現大灣區置業夢！

內地樓香港按揭計劃

以下主要中資銀行在香港提供內房按揭計劃：

• 中銀香港¹：大灣區「置業易」計劃，只適用於一手自住物業，最高可按樓價或估值的60%，上限為1000萬港元，還款期長達30年。
• 建設銀行亞洲²：「內地一手新樓按揭」計劃，貸款額度為40萬起，最高可達1500萬（深圳、廣州及珠海市）或1000萬（其他大灣區城市），但不超過樓價或估值的六成（以較低者為準），貸款期最長30年。
• 中信銀行國際³：「大灣區按揭計劃」，覆蓋深圳、中山及珠海的一手／現契住宅物業，最高可借1,000萬港元，或物業估值之70%（以較低者為準），還款期長達30年。
• 華僑永亨銀行⁴：「大灣區住宅物業按揭」計劃，涵蓋珠海、深圳、廣州、佛山的指定一手住宅物業項目，貸款額度為100萬起，以浮動利率計算利息，貸款期最長25年。
• 工銀亞洲⁵：「灣區置業通」計劃，適用於指定一手／現契住房，貸款額度可達1,000萬港元，不超過樓價或估值的60%（以較低者為準），還款期長達30年。

內房按揭申請所需文件

以下為申請內房按揭的所需文件²：

• 有效身份證明文件：身份證和回鄉證
• 有關物業之買賣證明文件：一手住房銷售合同／不動產權證書（即「房產證」）
• 收入證明：最近3個月的薪俸證明（糧單）和銀行月結單，以及僱員合約
• 住址證明：銀行月結單或水電費單。

內房按揭流程

以下為在香港銀行辦理內地樓房按揭的流程¹：

1. 如果購買一手物業，可以透過匯款將首期由香港賬戶匯款到國內賬戶，再經國內賬戶向發展商支付首期。
2. 帶備所需文件連同申請表，前往香港銀行分行遞交按揭貸款申請。
3. 成功批核後，於香港律師樓簽署法律及貸款文件。由内地及香港兩地律師交接代辦相關事宜。
4. 在香港銀行開立港幣還款賬戶。
5. 在內地完成住房抵押登記手續後，款項將匯至國內賬戶。
6. 前往內地分行辦理貸出手續。

香港不少銀行都有相應的人民幣匯款限制，例如只能將資金匯到內地同名的個人戶口。Wise 的人民幣匯款服務，能匯款至中國銀聯銀行卡或已綁定銀行卡的支付寶戶口，讓你足不出戶都能匯款至大陸銀行戶口。你每月可以最多轉帳 5 次，每次上限為 31,000 元人民幣，而每年上限為 50 萬元人民幣。只要在 Wise 網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間，一目了然。

內地按揭利率

縱觀以上的香港銀行內房按揭計劃，有些銀行表明以港元「最優惠利率」（Prime Rate）為基礎計算利息，例如中銀香港；而有些則表明以「銀行同業折息利率」（HIBOR）為基礎，例如華僑永亨銀行。兩者有什麼分別呢？

Prime Rate 是銀行最傳統的「最優惠利率」，是活期利率的一種。它是銀行提供給信用值最高的客戶的基本貸款利率，目前，P率長期維持在約5%。為了推廣貸款或按揭計劃，銀行一般會以P減一個固定點子來計算，即「P–X%」。

HIBOR 的全寫為Hong Kong Inter-bank Offered Rate，即是銀行之間的內部借貸利率。以H率為基礎的意思是「H＋X%」，當中的 X% 就是銀行賺的差額，但一般都設有「封頂息率」（P-Cap）。在大多情況下，H按的實際利率比P按較低，因此H按通常較受歡迎。

大陸銀行按揭

除了在香港銀行申請內房按揭，你也可以考慮直接向發展商查詢承造按揭的內地銀行。以恒生（中国）和汇丰中国為例，可供外籍人士及港澳台人士申請，能自由選擇以港元、美元或人民幣貸款，貸款額最高可達買入價或房產價值的70%（以較低者為準），還款期最長可達30年。

汇丰中国則表明客戶需要提交在中國連續工作或學習1年以上的有效僱傭合同或學籍證明，但網站沒有提及有關年收入要求的資料。中港兩地的貸款計劃大同小異，內地銀行提供的按揭成數上限可達七成，但要留意國內貸款的利率普遍較香港高。而且，如果在大陸銀行辦按揭，以後就要定期匯款到大陸償還房貸，這時定必要找一間優惠的匯款公司，節省匯款手續費。

從香港匯款到國內賬戶，當中涉及的匯款手續費不容小覷，尤其在大陸買樓的首期付款動輒就幾十萬人民幣。如果想節省匯款成本，可以考慮使用電子匯款工具 Wise。一般銀行的採用漲價匯率，即是納入了銀行運作成本和匯率浮動風險的考慮，往往比真實的市場中間匯率高出一截。而Wise 則使用無溢價的市場中間匯率，即是在Google 搜尋到的市場匯率，匯款過程和服務收費都十分透明。有興趣可以瀏覽Wise網頁，使用計算器即時得悉手續費、匯率及預計到賬時間。

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資料來源：

1 中銀香港：大灣區「置業易」計劃
2 建設銀行亞洲：內房按揭貸款
3 中信銀行國際：大灣區按揭計劃
4 華僑永亨銀行：大灣區住宅物業按揭
5 工銀亞洲：「灣區置業通」計劃
6 大灣區首期易：如何申請內房按揭？
7 28mortgage: 「P按」與「H按」分別是甚麼？
8 恒生（中国）：楼宇按揭贷款
9 汇丰中国
10 恒生（中国）：楼宇按揭贷款申请详情

校對日期：2021年12月13日