海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
港人大陸買樓有咩要注意？
相對於香港的樓價，大陸的房產物業仍普遍較香港的便宜，吸引不少香港人考慮在大陸買樓投資。北上置業成趨勢，但香港人未必熟悉內地買樓方面的法規，相關稅項看似複雜。本文為你總結在大陸買樓的各項要點，包括如何在大陸物色物業、常用買樓網、買樓程序、做按揭、及相關稅項和費用。
如果之後會定期供款到大陸銀行，經 Wise 匯款至大陸銀行戶口將會是你便捷又便宜的選擇，在網上即可辦理人民幣匯款，匯款每年上限為 50 萬元人民幣，足以應付你的供款需要。
香港人可以在大陸買樓嗎？
香港人可以在大陸買樓，所需文件是香港身份證及回鄉證。不同城市對於香港買家的要求都有所不同，部份或要求是首次在內地置業，亦有城市需要買家在當地有工作合約或學籍證明。在內地銀行申請按揭方面，大多銀行會要求買家提供內地的社保或課稅證明。部份香港銀行則有為大灣區物業提供按揭服務，購買大灣區物業或可選擇以香港銀行做按揭。
大陸樓價
中國樓價在過去多年經歷急速上升，各城市均有措施壓制樓價上升過急。今年中國社科院發表的報告則預料 2021 年樓市會繼續平穩，樓價增幅約 5%。截至今年 11月，中國的平均房價為每平方米10,071元人民幣，比去年同期增長 7.9%。以下是一些中國主要城市的平均樓價，以供參考。
| 城市 | 平均樓價（人民幣） |
|---|---|
| 北京 | 57,538/m² |
| 深圳 | 56,786/m² |
| 上海 | 52,532/m² |
| 廣州 | 33,422/m² |
| 廈門 | 49,881/m² |
如何在大陸物色物業？
地產經紀及代理
如果你不熟悉當地的物業交易程序，可嘗試透過當地的地產代理買樓。每個城市的交易佣金收費標準不一，視乎當地法規。例如在深圳，佣金收費標準為成交價總額的 0.5―2.5%；獨家代理則最高不得超過成交價格的 3%。佣金由買家、賣家和代理共同協定，在合同中明確顯示買賣雙方分擔的金額。
大陸買樓網
以下是一些較具規模的買樓網：
大陸買樓程序
- 選擇理想樓盤及所在城市
- 了解發展商背景，留意售樓處是否有「五證二書」
- 支付訂金
- 簽訂合同
- 購買房屋公證
- 領取房產證
大陸買樓匯款
如果你是在大陸銀行做按揭，需要開設內地的銀行戶口，然後每月定期還款。由於香港不少銀行都有相應的人民幣匯款限制，所以不少人都選擇經找換店匯錢返大陸，但其實現時市面有更方便的辦法。如果不想大費周章到找換店匯款， Wise的人民幣匯款服務可以讓你足不出戶都能匯款至大陸銀行戶口，省卻攜帶大量現金的麻煩。Wise 使用更實惠的市場匯率，收取低廉的手續費，讓你節省更多匯款成本。在 Wise 匯款人民幣，你每月最多可以轉帳 5 次，每次上限為 31,000 元人民幣，每年上限為 50 萬元人民幣，一般足以應付你的供款需要。
香港人大陸買樓按揭
香港人在大陸買樓可以在大陸銀行做按揭，即使是使用香港的入息證明。如果是購買一手樓，發展商或會提供承造按揭的銀行，首套房或能借到樓價的 7 成。然後，你需留意內地的按揭息率會較香港為高，約 5 至 6 厘。內地按揭需要的文件包括身份證明文件（回鄉證）、入息證明、及常用戶口結單。
申請大陸按揭流程
- 先向銀行提出申請
- 簽署信貸審查授權書，並提交所需文件，如所購買的房產資料、入息證明、身份證明文件等
- 如銀行批准貨款，買方可簽署買賣合約及領取房產證，並以之作向銀行作抵押
- 手續完成後，銀行會放款到賣方銀行戶口，所需時間因銀行定有所不同
大陸買樓相關費用
在大陸買樓主要需要考慮是否做按揭，計算所涉及的利息開支，以及在交易時所需支付的稅費。在大陸買樓主要需要支付契稅和印花稅，此外還有一些相對微少的額外雜費支出，如房產登記費、公共維修基金、合同公證費等。
首期及利息
如果要以按揭買樓，香港人普遍最多能做 6 成按揭，如果在內地已經有物業，按揭成數則未必能夠做到 6 成。如果發展商會提供承造按揭的銀行，首套房或能借到樓價的 7 成。但你需留意，國內貸款的利率普遍較香港高，例如人民銀行公布的 5 年以上人民幣貸款基準利率為 4.9 厘，按揭息口普遍達 5% 或以上。個別香港銀行亦會替大灣區物業承造按揭。
稅項
大陸買樓的稅項和雜費繁多，以下是一些重要的稅項：
- 契稅：對不動產契約所徵收的稅款，按樓面面積而定，住宅稅率一般介乎樓價 3% 至 5%
- 印花稅：0.05%
大陸買樓注意事項
香港人如打算在大陸置業，需要特別留意稅項及當地銀行按揭貸款細節，例如契稅等樓價以外支出。業主在賣出房屋時，或需繳交資產增值稅，雖然理論上是由賣家支付，但買賣雙方可在合同上額外協商增值稅由誰真正負擔。
由於香港人未必熟悉當地的交易程序和細節，計劃買樓時或可尋找可靠的代理來了解房屋市場和交易程序。另外，你亦可以先以大型發展商的單位作目標，選擇龍頭發展商在處理合同和交收樓房時能有較大保證。
如果你計劃在買樓後出租房屋，是需要繳交一定的稅費，包括增值稅、城建稅、教育附加費等，金額取決定房屋的性質、用途和租金來決定。你亦應預算，相對於樓價，中國城市工人工資並不高，租金回報或未必如香港物業般理想。
大陸賣樓
在大陸賣樓要留意業主擁有住房的年期，二手樓交易賣家需繳交約 5%的增值稅（又稱營業稅），及個人所得稅（20%）。
- 增值稅：二手樓交易賣家需繳交增值稅，繳交多少增值稅視乎購買年期是否滿兩年及是否普通住宅。個人購買逾兩年的普通住宅可免除增值稅。
- 城市維護建設稅及教育附加費：除了增值稅，轉售房產時賣方亦要繳交城市維護建設稅及教育附加費，金額取決於增值稅金額。
- 個人所得稅：不滿 5 年擁有年期的住宅，或賣家持有多於一套樓房，轉售時賣家需要就賣樓利潤繳交 20% 個人所得稅。
甚麼是五證二書？
在大陸買樓時，為保障自己的權益，記得檢查清楚發展商是否有齊「五證二書」：
- 《國有土地使用證》
- 《建設用地規劃許可證》
- 《建設工程規劃許可證》
- 《建築工程施工許可證》（建設工程開工證）
- 《商品房銷售（預售）許可證》
- 《住宅質量保證書》
- 《住宅使用說明書》
當中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。《商品房銷售（預售）許可證》的預售範圍為項目可銷售樓盤，簽約前記得確定準備購買的單位是在預售範圍之內。至於「二書」一般是交樓時使用，是一份向新業主所購單位保證質量的法律文件。發展商會根據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任，如果經註明的工程質量監督單位重新核驗後確認不合格的，購買人有權退房。
購買房產是重大的投資決定，在不熟悉的地區買樓更是挑戰。 幸運的是，以上攻略讓你對在中國內地買樓有初步的認識，下一步你或需要諮詢熟悉當地市場的專家或代理，以深入認識個別城市的房地產市場和發展潛力，祝你能順利覓得心頭好。
參考資料：
1 東方日報：港人北上買樓注意事項多
2 安居客：2020年全国房价
3 文匯報
4 明報
5 香港經濟日報
校對日期：2020年12月28日
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