港人大陸買樓有咩要注意?

Aubrey Yung
2020年12月28日
5 分鐘閱讀

相對於香港的樓價,大陸的房產物業仍普遍較香港的便宜,吸引不少香港人考慮在大陸買樓投資。北上置業成趨勢,但香港人未必熟悉內地買樓方面的法規,相關稅項看似複雜。本文為你總結在大陸買樓的各項要點,包括如何在大陸物色物業、常用買樓網、買樓程序、做按揭、及相關稅項和費用。

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香港人可以在大陸買樓嗎?

香港人可以在大陸買樓,所需文件是香港身份證及回鄉證。不同城市對於香港買家的要求都有所不同,部份或要求是首次在內地置業,亦有城市需要買家在當地有工作合約或學籍證明。在內地銀行申請按揭方面,大多銀行會要求買家提供內地的社保或課稅證明。部份香港銀行則有為大灣區物業提供按揭服務,購買大灣區物業或可選擇以香港銀行做按揭。

大陸樓價

中國樓價在過去多年經歷急速上升,各城市均有措施壓制樓價上升過急。今年中國社科院發表的報告則預料 2021 年樓市會繼續平穩,樓價增幅約 5%。截至今年 11月,中國的平均房價為每平方米10,071元人民幣,比去年同期增長 7.9%。以下是一些中國主要城市的平均樓價,以供參考。

城市平均樓價(人民幣)
北京57,538/m²
深圳56,786/m²
上海52,532/m²
廣州33,422/m²
廈門49,881/m²

如何在大陸物色物業?

地產經紀及代理

如果你不熟悉當地的物業交易程序,可嘗試透過當地的地產代理買樓。每個城市的交易佣金收費標準不一,視乎當地法規。例如在深圳,佣金收費標準為成交價總額的 0.5―2.5%;獨家代理則最高不得超過成交價格的 3%。佣金由買家、賣家和代理共同協定,在合同中明確顯示買賣雙方分擔的金額。

大陸買樓網

以下是一些較具規模的買樓網:

大陸買樓程序

  1. 選擇理想樓盤及所在城市
  2. 了解發展商背景,留意售樓處是否有「五證二書
  3. 支付訂金
  4. 簽訂合同
  5. 購買房屋公證
  6. 領取房產證

大陸買樓匯款

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如果你是在大陸銀行做按揭,需要開設內地的銀行戶口,然後每月定期還款。由於香港不少銀行都有相應的人民幣匯款限制,所以不少人都選擇經找換店匯錢返大陸,但其實現時市面有更方便的辦法。如果不想大費周章到找換店匯款, Wise 的人民幣匯款服務可以讓你足不出戶都能匯款至大陸銀行戶口,省卻攜帶大量現金的麻煩。Wise 使用更實惠的市場匯率,收取低廉的手續費,讓你節省更多匯款成本。在 Wise 匯款人民幣,你每月最多可以轉帳 5 次,每次上限為 31,000 元人民幣,每年上限為 50 萬元人民幣,一般足以應付你的供款需要。

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香港人大陸買樓按揭

香港人在大陸買樓可以在大陸銀行做按揭,即使是使用香港的入息證明。如果是購買一手樓,發展商或會提供承造按揭的銀行,首套房或能借到樓價的 7 成。然後,你需留意內地的按揭息率會較香港為高,約 5 至 6 厘。內地按揭需要的文件包括身份證明文件(回鄉證)、入息證明、及常用戶口結單。

申請大陸按揭流程

  1. 先向銀行提出申請
  2. 簽署信貸審查授權書,並提交所需文件,如所購買的房產資料、入息證明、身份證明文件等
  3. 如銀行批准貨款,買方可簽署買賣合約及領取房產證,並以之作向銀行作抵押
  4. 手續完成後,銀行會放款到賣方銀行戶口,所需時間因銀行定有所不同

大陸買樓相關費用

在大陸買樓主要需要考慮是否做按揭,計算所涉及的利息開支,以及在交易時所需支付的稅費。在大陸買樓主要需要支付契稅和印花稅,此外還有一些相對微少的額外雜費支出,如房產登記費、公共維修基金、合同公證費等。

首期及利息

如果要以按揭買樓,香港人普遍最多能做 6 成按揭,如果在內地已經有物業,按揭成數則未必能夠做到 6 成。如果發展商會提供承造按揭的銀行,首套房或能借到樓價的 7 成。但你需留意,國內貸款的利率普遍較香港高,例如人民銀行公布的 5 年以上人民幣貸款基準利率為 4.9 厘,按揭息口普遍達 5% 或以上。個別香港銀行亦會替大灣區物業承造按揭。

稅項

大陸買樓的稅項和雜費繁多,以下是一些重要的稅項:

  • 契稅:對不動產契約所徵收的稅款,按樓面面積而定,住宅稅率一般介乎樓價 3% 至 5%
  • 印花稅:0.05%

大陸買樓注意事項

香港人如打算在大陸置業,需要特別留意稅項及當地銀行按揭貸款細節,例如契稅等樓價以外支出。業主在賣出房屋時,或需繳交資產增值稅,雖然理論上是由賣家支付,但買賣雙方可在合同上額外協商增值稅由誰真正負擔。

由於香港人未必熟悉當地的交易程序和細節,計劃買樓時或可尋找可靠的代理來了解房屋市場和交易程序。另外,你亦可以先以大型發展商的單位作目標,選擇龍頭發展商在處理合同和交收樓房時能有較大保證。

如果你計劃在買樓後出租房屋,是需要繳交一定的稅費,包括增值稅、城建稅、教育附加費等,金額取決定房屋的性質、用途和租金來決定。你亦應預算,相對於樓價,中國城市工人工資並不高,租金回報或未必如香港物業般理想。

大陸賣樓

在大陸賣樓要留意業主擁有住房的年期,二手樓交易賣家需繳交約 5%的增值稅(又稱營業稅),及個人所得稅(20%)。

  • 增值稅:二手樓交易賣家需繳交增值稅,繳交多少增值稅視乎購買年期是否滿兩年及是否普通住宅。個人購買逾兩年的普通住宅可免除增值稅。
  • 城市維護建設稅及教育附加費:除了增值稅,轉售房產時賣方亦要繳交城市維護建設稅及教育附加費,金額取決於增值稅金額。
  • 個人所得稅:不滿 5 年擁有年期的住宅,或賣家持有多於一套樓房,轉售時賣家需要就賣樓利潤繳交 20% 個人所得稅。

甚麼是五證二書?

在大陸買樓時,為保障自己的權益,記得檢查清楚發展商是否有齊「五證二書」:

  • 《國有土地使用證》
  • 《建設用地規劃許可證》
  • 《建設工程規劃許可證》
  • 《建築工程施工許可證》(建設工程開工證)
  • 《商品房銷售(預售)許可證》
  • 《住宅質量保證書》
  • 《住宅使用說明書》

當中,最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍為項目可銷售樓盤,簽約前記得確定準備購買的單位是在預售範圍之內。至於「二書」一般是交樓時使用,是一份向新業主所購單位保證質量的法律文件。發展商會根據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標準承擔維修、補修的責任,如果經註明的工程質量監督單位重新核驗後確認不合格的,購買人有權退房。

購買房產是重大的投資決定,在不熟悉的地區買樓更是挑戰。 幸運的是,以上攻略讓你對在中國內地買樓有初步的認識,下一步你或需要諮詢熟悉當地市場的專家或代理,以深入認識個別城市的房地產市場和發展潛力,祝你能順利覓得心頭好。


參考資料:

1 東方日報:港人北上買樓注意事項多

2 安居客:2020年全国房价

3 文匯報

4 明報

5 香港經濟日報

校對日期:2020年12月28日


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