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海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？

Hoi Yi Leung

2023年9月21日（超過 1 年前更新）

閱讀時間5分鐘

香港樓價是全球首一首二的高，近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，熱門目的地包括英國、加拿大、澳洲、日本和台灣。既然打算長住，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。

作為外國人在海外置業，凡事都要請教當地的專業人士，專業的律師和地產經紀能為你的買樓基金把關。至於如何由香港匯款到海外買樓，這一點就可以放心交給Wise。Wise擁有自己的全球匯款網絡，提供最優惠的零提價市場中間匯率，能為你節省更多金錢和時間。

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目錄
英國買樓加拿大買樓澳洲買樓日本買樓台灣買樓海外買樓注意事項

英國買樓

根據英國政府網站的最新公布數字，截至2023年6月英國的全國平均樓價為288,000英鎊。大多數港人都會考慮投資英格蘭地區（如伯明翰、曼徹斯特、利物浦等城市）的物業，當地的平均樓價為306,000英鎊。¹

在英國買樓，我們可以選擇買Freehold永久業權物業，好處是不用每年交昂貴的地租，亦不用怕幾十年後被地主收回物業，而且Freehold會比Leasehold較容易申請銀行按揭。

英國買樓要交印花稅，如果你是全球首次置業（即從未在任何國家持有物業），樓價首 £425,000可享有「零印花稅」優惠，其後部分適用於5%的SDLT稅率，但要注意物業價格不超過£625,000才可享有此優惠。持有BNO簽證也可以在英國申請買樓按揭，如果想爭取最優惠和最合適的按揭條件，可以考慮僱用按揭經紀。

加拿大買樓

根據加拿大房地產協會網站的最新數字，截至2023年7月加拿大的全國平均樓價為668,754加元，在較多港人聚集的卑詩省（British Columbia）和安省（Ontario）樓價則高達966,181加元和856,269加元。²

雖然加拿大針對外國人設有暫時性的「買樓禁令」，但如果你是持工作簽證（如OWP）就不受影響。儘管如此，非加拿大公民或永久居民在安省（即是多倫多所在的省份）買樓仍要支付高達25%的海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax），所以大家不妨等完成Stream A或Stream B拿到PR再考慮買樓，到時申請按揭也較容易獲批更優惠的利率和按揭成數。

澳洲買樓

根據當地房地產評論網的資料，截至2023 年 7 月澳洲的全國樓價中位數為 728,831 澳元，至於買樓大熱地區悉尼的樓價中位數則高達1,082,129 澳元，墨爾本和布里斯班則分別為766,912 澳元和735,394 澳元。

外國人在澳洲買樓，必須先向外國投資委員會（FIRB）申請「外國投資批准」。即時你持有持有一年或以上的澳洲臨時居留簽證（如學生簽證、工作簽證），你依然是臨時居民。除非買樓自住，否則一般不可以買二手樓。

在澳洲買樓，除了要準備至少6至8成的首期，還要支付FIRB的審核費、印花稅（介乎2至7%），以及經紀佣金和律師費。在某些州分，外國買家除了標準印花稅之外，還需繳納7至8%的外國人附加印花稅。

日本買樓

根據日本房地產經濟研究所的資料，截至2023年7月日本首都圈（即是以東京都為中心的1都3縣）的公寓平均價格為9940萬日元，而近畿圏（涵蓋大阪、京都等2府4縣）則為5188萬日元。

外國人在日本買樓可以把建築物和土地的永久業權一併買下，以後亦可以把業權留給子女。現時日本因人口老化而有不少平價的空置房屋，有些人會選擇買這類舊樓之後再重建，算是低成本入手日本土地的一種方法。外國人買日本樓的程序和稅項都和本地人一樣，也可以申請按揭，但因為語言障礙，最好還是交給律師和經紀為你處理買樓事務。

值得留意的是，擁有日本物業不會為你帶來居留權或簽證。如果打算隔山買牛，投資日本樓作放租，可以聯絡一些提供租務管理一條龍服務的代理公司。

台灣買樓

台灣採取「實價登錄」制度，我們可以在當地房屋網站了解當地樓市狀況。截至2023年7月，台北市平均成交價格為75萬台幣/坪，新北市則為39.8萬台幣/坪，每坪等於35.714呎。

香港和台灣是「附條件平等互惠之國家」，所以香港居民可在台灣取得土地權利。只要擁有香港永久性居民身份證，以及只持有BNO或香港護照，就可以在台灣買樓買地。不過要留意，雖然大部分台灣物業都屬於永久業權，但仍有少數非永久年期的物業，在期限屆滿後政府有權收回該塊土地。在台灣買樓，除了成交時要支付印花稅和契稅（加起來約為6%），之後每年都要繳付房屋稅和地價稅。

海外買樓注意事項

在海外買樓，如果選擇向當地銀行申請按揭，以後每月將要用當地貨幣供款。若打算每月由香港匯款到海外找數，就可能要面臨外匯波動的風險。有些人可能會選擇在香港申請海外物業按揭，借和還都是用港元結算，好處是每月還款金額較穩定，但壞處是按揭成數較低，1000萬以下物業最高只能做5成按揭，而且需進行DSR供款比率測試和壓力測試。

另外，常聞海外買樓有很多陷阱，例如有騙徒冒認業主、樓花項目「爛尾」、有限業權物業難以申請按揭等，因此應小心挑選當地有信譽的專業地產代理和發展商，即使打算聘用海外物業顧問，最好還是親身飛到當地睇樓，切忌將整個買樓程序和成副身家假手於人。

有需要由香港匯款到海外支付買樓的各種費用，以及將來每月匯款供樓，可以使用匯款平台Wise。Wise支援匯款超過50種貨幣至全球超過70個國家，提供零匯率提價的市場中間匯率，即是你在Google搜尋到的即時匯率，收費比市面上不少匯款商更透明和低廉，匯款最快可在幾秒鐘至24小時內到賬。只要在Wise網站上的計算器輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

如果你將會移居到英國、歐洲、美國、加拿大、澳洲、日本、新加坡等地方，更可以申請Wise帳戶，免費持有超過40種貨幣，更方便你管理外幣資金。配合Wise扣賬卡，無論是供樓、旅行、網購都可以透過Wise去節省外幣交易費用。

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資料來源：

1 Office for National Statistics：UK House Price Index
2 CREA：National Price Map

資料檢查日期：2023年9月21日

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