海外物業按揭懶人包:海外按揭銀行、按揭成數及注意事項

Aubrey Yung

香港的樓價長年高企,而外國樓的價格較低,而租金回報率卻不低。無論你是打算移民到外國,還是只是打算買外國樓放租,都不妨留意一下海外物業按揭的詳情。在香港銀行或者它們的海外分行申請按揭,往往比直接在當地完全沒有中資背景的銀行申請更容易獲批核。

本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情,例如貸款年期、按揭成數、利率,以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。最後,我們會介紹採用市場匯率且服務費用透明的 Wise,如何幫你在海外置業時節省匯款成本。

海外物業按揭銀行

按揭計劃詳情因銀行及國家而異,詳情可向銀行查詢。

如果想申請海外物業按揭,你可以選擇直接經由香港銀行申請和批出貸款,或者由香港銀行轉介到海外分行(如有)進行正式申請和批核,兩種方法各有其利弊。香港的大型銀行一般都有提供適用於不同國家的海外物業按揭,以下將介紹幾間主要銀行,並以熱門地區(英國、加拿大、澳洲)為例介紹按揭計劃的詳情。

滙豐銀行(HSBC)

滙豐設有環球銀行服務,在世界各地都設有分行,提供當地的物業按揭服務。一般而言,你需要是物業所在地的居民,才能申請當地的物業按揭服務。無論是以港元或當地貨幣結算貸款,你都可以接通各地戶口即時轉賬還款,高級賬戶(卓越理財和滙豐尚玉客戶)更可以豁免手續費。

你可以在香港致電 +852 2233 3888 或電郵(Hk.ibc.international.mortgage@hsbc.com.hk),與滙豐國際銀行業務部預約會談,討論申請海外按揭的事宜。經講解當地的申請要求和程序後,再轉介你到當地的分行團隊,海外職員會在一個星期內跟進你的個案。而按揭貸款的詳情,例如貸款額、還款期、按揭成數、利率等,則會視乎當地團隊以及個案情況而定。

以下為滙豐海外物業按揭的詳情(例子)²⁻⁷:

HSBC
承造按揭國家澳洲、中國、印度、馬來西亞、紐西蘭、新加坡、加拿大、美國、法國、英國、阿聯酋
貸款年期英國:長達35年(首置物業)/ 加拿大:長達30年(自住物業)
按揭成數英國:高達75%(放租物業)或90%(首置物業)
按揭利率浮息/定息(長達 5 - 10 年定息期)
還款方式澳洲:還息不還本(最長3 – 5 年)

中國銀行(BOC)

中銀的海外物業按揭服務主要面向亞洲地區的客戶,而且通常有能說中文的職員,大大減低語言上的障礙。中銀的按揭服務熱線為 +852 3669 3233,由中銀香港轉介你的按揭申請,配合海外物業所在地的團隊,無論人在香港或當地都可以密切跟進申請進度。

以下為中銀的海外物業按揭詳情(例子)⁸⁻¹⁵:

中國銀行
承造按揭國家英國、加拿大、澳洲、日本、中國、新加坡、馬來西亞、紐西蘭等
貸款年期英國:長達30年
按揭成數英國¹⁶:高達75%(放租物業)或80%(自住物業)
按揭利率浮息/定息(3 - 5年定息期)
還款方式澳洲:還息不還本(最長5年)

東亞銀行(BEA)

東亞設有海外樓宇按揭服務,海外服務點設於英國3個主要城市和新加坡。如果你有意購買的物業剛好在這些地區,不妨到BEA網站填寫「海外樓宇按揭服務查詢表格」,或致電查詢熱線:(852) 3608 0218 / (852) 3608 0202,預約與專員會談。

以下為東亞銀行的海外物業按揭詳情¹⁷⁺¹⁸:

東亞銀行
承造按揭國家英國(伯明翰、倫敦、曼徹斯特)、新加坡
貸款年期長達20年(新加坡)或25年(英國)
按揭成數高達物業成交價或估值65%(新加坡)或70%(英國)
按揭利率英國:以銀行的基礎利率(Base Rate)為基本,再加上協議的差額。

華僑永亨銀行(OCBC)

華僑永亨銀行海外住宅物業按揭(澳洲/英國)只適用於作投資用途的住宅物業,提供一站式本地審批,整個貸款申請過程都在香港完成,無需轉介到海外分行,節省不少時間。

以下為華僑永亨銀行的海外物業按揭詳情:

OCBC
承造按揭國家澳洲(悉尼、墨爾本、珀斯、布里斯本)、英國(倫敦 Zone 1 及 Zone 2)
貸款年期長達30年
按揭利率只設浮息計劃
貸款幣值物業所在地之幣值 / 港元 / 美元(於貸款期內可轉換)
貸款額度20 – 350萬澳元/英鎊(或其等值)

海外物業按揭成數

如果打算通過香港銀行一站式申請海外物業按揭,就要留意:由於本港銀行受金管局規管,但凡由本地銀行批核的海外樓宇按揭,申請人均須通過「每月供款與入息比率」測試(DSR)和壓力測試,銀行也會查閱環聯(TU)信貸紀錄,該筆按揭貸款亦會註入相關的Mortgage Count紀錄。而如果是經轉介到外地銀行申請按揭,一般不牽涉TU。

牽涉到TU的最大壞處是,針對海外樓的按揭成數上限會比香港樓低1成,即1000萬以下物業最高只能做5成按揭及貸款額上限為400萬。而且針對DSR的要求都會更嚴格,「基本DSR」和「壓測下的DSR(假設利率上升 3 %)」上限為40%和50%。

海外物業按揭注意事項

  • 海外物價估價:銀行實際批出的貸款額是按銀行估值或樓價的較低者計算,而海外物業通常都「估唔足價」,因此建議在物色樓盤時,先到銀行估價或申請「按揭預批」,以確定自己的承擔能力。
  • 貸款幣值:如果選擇直接以當地貨幣結算貸款,以後就要以外幣供樓。有些國家的匯率相對浮動,匯率變化會影響每月供款。
  • 按揭手續費:不同國家的按揭申請手續和服務費都存在很大的差異。無論選擇在香港銀行還是外地銀行申請貸款,都要留意貸款產品的詳情,你可以參閱銀行網站提供的Fact Sheet,了解清楚當中的手續費(如估價費、行政費)。

如果要定期由香港匯款到外地供樓,每月的匯款成本就不容忽視。電子匯款工具 Wise 使用無溢價的市場中間匯率,即是在Google 搜尋到的市場匯率,能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費,按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額,就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

免費登記 Wise


資料來源:

1 滙豐銀行:環球客戶服務
2 滙豐銀行:海外置業
3 HSBC UK: First-time buyer mortgages
4 HSBC Canada: HSBC Traditional (Residential) Mortgage
5 HSBC UK: Buy-to-let mortgage rates
6 HSBC Australia: Home Value Loan
7 HSBC Australia: Home Value Loan
8 Bank of China@UK: Mortgages
9 Bank of China@Canada: Residential Mortgages
10 Bank of China@Australia: Home Loan Products
11 Bank of China@Japan: 零售不动产抵押贷款
12 中銀香港:大灣區置業易
13 Bank of China@Singapore: Mortgage Loans
14 Bank of China@Malaysia: Flexi Housing Loan
15 Bank of China@New Zealand: Home Loans
16 Bank of China@UK: Lifetime Tracker Mortgages
17 東亞銀行:海外樓宇按揭服務
18 HKBEA: Residential Buy to Let Mortgage
19 華僑永亨銀行:海外住宅物業按揭(澳洲/英國)
20 香港金管局:物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限

校對日期:2021年12月16日


請參閱使用條款及你所在地區的產品可用情況,或瀏覽Wise的費用與定價,以了解最新的定價和費用資料。

此出版物僅提供一般資料,並不構成法律、稅務或來自Wise Payments Limited或其子公司及其關聯公司的任何專業建議,並且不能取代財務顧問或任何其他專業人士提供的建議。

我們概不以任何明示或暗示的形式陳述、保證或擔保該出版物中的內容準確、完整或及時更新。

資金無分國界

了解更多

地區貼士、新聞及消息