海外物業按揭懶人包：海外按揭銀行、按揭成數及注意事項

香港的樓價長年高企，而外國樓的價格較低，而租金回報率卻不低。無論你是打算移民到外國，還是只是打算買外國樓放租，都不妨留意一下海外物業按揭的詳情。在香港銀行或者它們的海外分行申請按揭，往往比直接在當地完全沒有中資背景的銀行申請更容易獲批核。

本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。最後，我們會介紹採用市場匯率且服務費用透明的 Wise，如何幫你在海外置業時節省匯款成本。

海外物業按揭銀行

按揭計劃詳情因銀行及國家而異，詳情可向銀行查詢。

如果想申請海外物業按揭，你可以選擇直接經由香港銀行申請和批出貸款，或者由香港銀行轉介到海外分行（如有）進行正式申請和批核，兩種方法各有其利弊。香港的大型銀行一般都有提供適用於不同國家的海外物業按揭，以下將介紹幾間主要銀行，並以熱門地區（英國、加拿大、澳洲）為例介紹按揭計劃的詳情。

滙豐銀行（HSBC）

滙豐設有環球銀行服務，在世界各地都設有分行，提供當地的物業按揭服務。一般而言，你需要是物業所在地的居民，才能申請當地的物業按揭服務。無論是以港元或當地貨幣結算貸款，你都可以接通各地戶口即時轉賬還款，高級賬戶（卓越理財和滙豐尚玉客戶）更可以豁免手續費。

你可以在香港致電 +852 2233 3888 或電郵（Hk.ibc.international.mortgage@hsbc.com.hk），與滙豐國際銀行業務部預約會談，討論申請海外按揭的事宜。經講解當地的申請要求和程序後，再轉介你到當地的分行團隊，海外職員會在一個星期內跟進你的個案。而按揭貸款的詳情，例如貸款額、還款期、按揭成數、利率等，則會視乎當地團隊以及個案情況而定。

以下為滙豐海外物業按揭的詳情（例子）²⁻⁷：

HSBC
承造按揭國家	澳洲、中國、印度、馬來西亞、紐西蘭、新加坡、加拿大、美國、法國、英國、阿聯酋
貸款年期	英國：長達35年（首置物業）/ 加拿大：長達30年（自住物業）
按揭成數	英國：高達75%（放租物業）或90%（首置物業）
按揭利率	浮息／定息（長達 5 - 10 年定息期）
還款方式	澳洲：還息不還本（最長3 – 5 年）

中國銀行（BOC）

中銀的海外物業按揭服務主要面向亞洲地區的客戶，而且通常有能說中文的職員，大大減低語言上的障礙。中銀的按揭服務熱線為 +852 3669 3233，由中銀香港轉介你的按揭申請，配合海外物業所在地的團隊，無論人在香港或當地都可以密切跟進申請進度。

以下為中銀的海外物業按揭詳情（例子）⁸⁻¹⁵：

中國銀行
承造按揭國家	英國、加拿大、澳洲、日本、中國、新加坡、馬來西亞、紐西蘭等
貸款年期	英國：長達30年
按揭成數	英國¹⁶：高達75%（放租物業）或80%（自住物業）
按揭利率	浮息／定息（3 - 5年定息期）
還款方式	澳洲：還息不還本（最長5年）

東亞銀行（BEA）

東亞設有海外樓宇按揭服務，海外服務點設於英國3個主要城市和新加坡。如果你有意購買的物業剛好在這些地區，不妨到BEA網站填寫「海外樓宇按揭服務查詢表格」，或致電查詢熱線：(852) 3608 0218 / (852) 3608 0202，預約與專員會談。

以下為東亞銀行的海外物業按揭詳情¹⁷⁺¹⁸：

東亞銀行
承造按揭國家	英國（伯明翰、倫敦、曼徹斯特）、新加坡
貸款年期	長達20年（新加坡）或25年（英國）
按揭成數	高達物業成交價或估值65%（新加坡）或70%（英國）
按揭利率	英國：以銀行的基礎利率（Base Rate）為基本，再加上協議的差額。

華僑永亨銀行（OCBC）

華僑永亨銀行海外住宅物業按揭（澳洲／英國）只適用於作投資用途的住宅物業，提供一站式本地審批，整個貸款申請過程都在香港完成，無需轉介到海外分行，節省不少時間。

以下為華僑永亨銀行的海外物業按揭詳情：

OCBC
承造按揭國家	澳洲（悉尼、墨爾本、珀斯、布里斯本）、英國（倫敦 Zone 1 及 Zone 2）
貸款年期	長達30年
按揭利率	只設浮息計劃
貸款幣值	物業所在地之幣值 / 港元 / 美元（於貸款期內可轉換）
貸款額度	20 – 350萬澳元／英鎊（或其等值）

海外物業按揭成數

如果打算通過香港銀行一站式申請海外物業按揭，就要留意：由於本港銀行受金管局規管，但凡由本地銀行批核的海外樓宇按揭，申請人均須通過「每月供款與入息比率」測試（DSR）和壓力測試，銀行也會查閱環聯（TU）信貸紀錄，該筆按揭貸款亦會註入相關的Mortgage Count紀錄。而如果是經轉介到外地銀行申請按揭，一般不牽涉TU。

牽涉到TU的最大壞處是，針對海外樓的按揭成數上限會比香港樓低1成，即1000萬以下物業最高只能做5成按揭及貸款額上限為400萬。而且針對DSR的要求都會更嚴格，「基本DSR」和「壓測下的DSR（假設利率上升 3 %）」上限為40%和50%。

海外物業按揭注意事項

• 海外物價估價：銀行實際批出的貸款額是按銀行估值或樓價的較低者計算，而海外物業通常都「估唔足價」，因此建議在物色樓盤時，先到銀行估價或申請「按揭預批」，以確定自己的承擔能力。
• 貸款幣值：如果選擇直接以當地貨幣結算貸款，以後就要以外幣供樓。有些國家的匯率相對浮動，匯率變化會影響每月供款。
• 按揭手續費：不同國家的按揭申請手續和服務費都存在很大的差異。無論選擇在香港銀行還是外地銀行申請貸款，都要留意貸款產品的詳情，你可以參閱銀行網站提供的Fact Sheet，了解清楚當中的手續費（如估價費、行政費）。

如果要定期由香港匯款到外地供樓，每月的匯款成本就不容忽視。電子匯款工具 Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在Google 搜尋到的市場匯率，能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

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資料來源：

1 滙豐銀行：環球客戶服務
2 滙豐銀行：海外置業
3 HSBC UK: First-time buyer mortgages
4 HSBC Canada: HSBC Traditional (Residential) Mortgage
5 HSBC UK: Buy-to-let mortgage rates
6 HSBC Australia: Home Value Loan
7 HSBC Australia: Home Value Loan
8 Bank of China@UK: Mortgages
9 Bank of China@Canada: Residential Mortgages
10 Bank of China@Australia: Home Loan Products
11 Bank of China@Japan: 零售不动产抵押贷款
12 中銀香港：大灣區置業易
13 Bank of China@Singapore: Mortgage Loans
14 Bank of China@Malaysia: Flexi Housing Loan
15 Bank of China@New Zealand: Home Loans
16 Bank of China@UK: Lifetime Tracker Mortgages
17 東亞銀行：海外樓宇按揭服務
18 HKBEA: Residential Buy to Let Mortgage
19 華僑永亨銀行：海外住宅物業按揭（澳洲/英國）
20 香港金管局：物業按揭貸款按揭成數及「供款與入息比率」上限

校對日期：2021年12月16日