日本買樓按揭懶人包:要求、種類、申請流程、銀行

Aubrey Yung

日本買樓,無論是日本人還是外國人,都有資格把物業和土地的永久業權一併買下,以後亦可以繼承給子女。外國人申請買樓按揭,享受當地的低利率貸款,但可能會面臨較嚴格的申請條件,獲批的按揭成數也一般較低,所以最好準備足夠的資金支付至少三、四成的首期。

本文會介紹日本的樓宇按揭詳情,包括申請條件、按揭種類、申請流程,以及為外國人提供按揭計劃的主要銀行。如果需要匯款到日本償還按揭,採用市場匯率且服務費用透明的 Wise,或能為你節省匯款成本。

日本按揭要求

申請人條件

香港人在日本申請樓宇按揭的一般條件如下¹⁺²:

  • 年齡:申請時介乎20 – 60歲,並最遲在65 – 80歲還清款項。
  • 在日本連續工作的年數:一般至少2 – 3年。(需提交收入證明和繳稅證明)
  • 日語能力:部分貸款機構要求基本的日語能力,至少能理解貸款合同的細節。
  • 年收入:至少平均達到300 – 500萬日元(約20 – 35萬港元)。
  • 居留身份:需通常居住在日本,擁有日本長期工作簽證。很多銀行甚至會要求永久居民身份,或者日本國籍的配偶。

日本按揭申請詳情

  • 首期:通常需付高達房屋價格的三成。
  • 貸款額度:1,000萬日元起,一般不超過房屋估值的60%。貸款金額亦不應超過年收入的8倍,銀行會考慮申請人的「債務佔收入比例」,正常範圍為25 – 35%。³
  • 最長按揭年期:一般為15 – 30年,最長可達35年。
  • 擔保人:視乎貸款機構,借款人可能需要獲得信用公司的擔保,並支付一定金額的擔保費用。
  • 按揭人壽保險(GCL)⁴:日文為「団体信用生命保険」,在借款人身故/殘疾的情況下,由保險公司償還餘下的款項。非必要,視乎貸款機構。

日本按揭種類

按目的分類: 自住/投資物業按揭

  • 「住宅ローン」:住屋貸款,適用於自住物業。對於日本公民或永久居民,很多銀行都設有低息按揭計劃。
  • 「アパートローン」:投資物業貸款,適用於出租物業,獲批的按揭成數(LTV)通常較自住物業低。

按利率分類: 定息/浮息/組合利率按揭

  • 「変動金利」:即浮動利率,銀行會每年檢討兩次利率,因應市場利率變化而調整,但還款額則通常只會每5年覆核一次。
  • 「固定金利特約」:即固定利率,但設有一定長度的定息期,由2年至35年不等,定息期越多,利率就越高,因為銀行需獨自承擔市場利率波動的風險。

你也可以選擇組合利率按揭,把貸款金額分拆兩部分,一部分採用浮動利率,另一部分採用固定利率。

按還款方式分類: 定額還本付息(CPM)/平均償還本金(CAM)/額外還款(Bonus)

  • 定額還本付息(CPM):全名是Constant Payment Mortgage Loan,日文為「元利均等返済」,當中的「元」和「利」就是指本金和利息。每月償還的金額維持不變,但前期的還款大部分為利息,小部分為本金。好處是,前期的還款金額較低且固定,容易制定還款計劃。
  • 平均償還本金(CAM):全名是Constant Amortization Mortgage Loan,日文為「元金均等返済」,這裡只提及「元金」(即本金),意思就是每月都會償還同等金額的本金,再加上利息。隨住拖欠的本金逐漸減少,利息也會減少。好處是總還款額較低,因為越早開始償還本金,就能節省多餘的利息。
  • 額外還款(Bonus):日文為「半年毎増額返済」,除了每月還款,每6個月可作一次額外還款,有助提早還清款項。銀行一般會規定Bonus還款的總金額不可超過總貸款金額的 50%。

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日本按揭申請流程

以下為在日本申請樓宇按揭(住宅ローン)的步驟:

  1. 物色樓盤,同時申請「事前審査 住宅ローン」(Mortgage Pre-screening),需時約1星期。
  2. 獲得按揭的預先批准後,就可以付訂金和簽署「臨時買賣合約」。
  3. 向銀行提交所需資料,正式申請按揭貸款(「本審査 住宅ローン」)。
  4. 等待銀行對物業作估價,審批過程需時長達1個月。
  5. 如果按揭申請成功,與銀行簽署文件並確定合約的執行日期。
  6. 款項會在按揭合約執行當日匯到你的日本銀行賬戶。
  7. 司法書士會處理轉賬和轉讓業權等事宜,完成交易。

日本按揭銀行

香港銀行海外物業按揭

由於大部分日本主要銀行都只向國民和永久居民提供住屋貸款,很多外國人會考慮在自己國家的銀行申請海外物業按揭,或者在它們的駐日本分行提交申請。

以下香港銀行在日本設有分部並提供海外物業按揭:

  • 中國銀行(日本)¹¹:提供「零售不動產抵押貸款」,適用於自住/投資物業。按揭成數通常不超過70%,還款期為20年以內。申請人需為中國籍,擁有日本的在留資格,否則就要在日本開設存款賬戶,而且按揭成數和還款期會縮減至50% 和15年。
  • 交通銀行(日本)¹²:提供自住/投資物業按揭,貸款金額為500萬日元起。申請人需為20 – 64歲,擁有日本的在留資格、穩定的年收入(自住者:300萬日元、投資者:500萬日元),以及持有交通銀行的存款賬戶。
  • 滙豐銀行(日本)¹³:提供自住物業/投資物業貸款(Smart Home/Investment Mortgage),設有浮息及定息計劃(最長5年定息期)。另外,HSBC對於自住物業貸款(浮息計劃)提供Balance Offset的選項,為你的還款計劃添加彈性。它是一種高息儲蓄賬戶,只要將錢存入去,就可以在計算按揭利息時,無形地抵消一定的貸款金額。但這筆錢仍算是流動資金,隨時都可以調動。

申請海外物業按揭時,你將要準備以下資料:

  • 身份證明文件
  • 在日居留文件
  • 收入證明和繳稅證明
  • 房屋買賣合同
  • 個人印章
  • 信貸報告、債務狀況和還款證明

日本銀行

以下為專為沒有永久居留身份的外國人提供樓宇按揭的本地銀行/金融機構:

  • 新生投資金融有限公司¹⁴:適用於持有香港特區護照的20 – 70歲人士,並最遲在75歲還清款項。申請人過去兩年內須為香港的全職僱員/自僱人士,年收入至少達800萬日元(約55萬港元)。此按揭計劃僅限於購買東京23區/大阪/名古屋地區的全新或二手公寓,貸款額度為1000萬 – 3億日元,最多可借銀行估值的70%。只提供浮息計劃,還款期長達20年。
  • 東京之星銀行¹⁵:適用於在日本工作但沒有永久居留權的25 – 65歲外國人,並最遲在75歲還清款項。申請人過去一年內須為日本的全職僱員,年收入至少達400萬日元(約27萬港元),並且能理解基本日語(讀、寫)。只限於自住物業,所在地應為主要都會區,貸款額度為500萬 – 1億日元,還款期長達35年,可選擇浮息或定息計劃(最長10年定息期)。
  • PRESTIA(SMBC 信託銀行)¹⁶:適用於年滿20歲的日本居民,並需於80歲前還清款項。申請人需擁有穩定年收入(500萬日元以上),並購買指定地區的物業。貸款額度為1000萬 – 5億日元,按揭成數(LTV)最高可達100%,還款期長達35年,可選擇浮息或定息計劃(3 – 10年定息期),通常不需要擔保人(無擔保費)。

除了向日本主要銀行申請按揭,你也可以考慮其他金融機構,甚至是在香港申請海外物業貸款。買樓的過程中,無論是支付訂金、首期,或者是按揭申請的手續費,都是一筆不容小覷的款項。從香港匯款到日本前,記得要留意不同匯款工具所採用的匯率。電子匯款工具 Wise 使用無溢價的市場中間匯率,即是在Google 搜尋到的市場匯率,能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費,按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額,就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

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資料來源:

1 Plaza Homes: Guide to Home Mortgage Loans in Japan
2 Trusty Japan Realty: 日本樓按揭
3 REthink Tokyo: Obtaining finance in Japan
4 SMBC: Group Credit Life Insurance (including disability coverage)
5 Real Estate Japan: GUIDE TO HOME MORTGAGE LOANS IN JAPAN
6 au Jibun Bank: 住宅ローン
7 au Jibun Bank: 商品詳細・手数料
8 au Jibun Bank: 返済方法
9 SMTB: よくあるご質問(Q&A)
10 MUFG: 住宅ローンのかんたん事前審査
11 Bank of China: 零售不动产抵押贷款
12 交通銀行(日本):個人不動産担保ローン
13 滙豐銀行(日本):Products/Services
14 新生投資金融有限公司
15 東京之星銀行
16 PRESTIA(SMBC 信託銀行)

校對日期:2021年12月15日


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