海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
日本買樓按揭懶人包：要求、種類、申請流程、銀行
在日本買樓，無論是日本人還是外國人，都有資格把物業和土地的永久業權一併買下，以後亦可以繼承給子女。外國人申請買樓按揭，享受當地的低利率貸款，但可能會面臨較嚴格的申請條件，獲批的按揭成數也一般較低，所以最好準備足夠的資金支付至少三、四成的首期。
本文會介紹日本的樓宇按揭詳情，包括申請條件、按揭種類、申請流程，以及為外國人提供按揭計劃的主要銀行。如果需要匯款到日本償還按揭，採用市場匯率且服務費用透明的 Wise，或能為你節省匯款成本。
日本按揭要求
申請人條件
香港人在日本申請樓宇按揭的一般條件如下¹⁺²：
- 年齡：申請時介乎20 – 60歲，並最遲在65 – 80歲還清款項。
- 在日本連續工作的年數：一般至少2 – 3年。（需提交收入證明和繳稅證明）
- 日語能力：部分貸款機構要求基本的日語能力，至少能理解貸款合同的細節。
- 年收入：至少平均達到300 – 500萬日元（約20 – 35萬港元）。
- 居留身份：需通常居住在日本，擁有日本長期工作簽證。很多銀行甚至會要求永久居民身份，或者日本國籍的配偶。
日本按揭申請詳情
- 首期：通常需付高達房屋價格的三成。
- 貸款額度：1,000萬日元起，一般不超過房屋估值的60%。貸款金額亦不應超過年收入的8倍，銀行會考慮申請人的「債務佔收入比例」，正常範圍為25 – 35%。³
- 最長按揭年期：一般為15 – 30年，最長可達35年。
- 擔保人：視乎貸款機構，借款人可能需要獲得信用公司的擔保，並支付一定金額的擔保費用。
- 按揭人壽保險（GCL）⁴：日文為「団体信用生命保険」，在借款人身故／殘疾的情況下，由保險公司償還餘下的款項。非必要，視乎貸款機構。
日本按揭種類
按目的分類： 自住／投資物業按揭
- 「住宅ローン」：住屋貸款，適用於自住物業。對於日本公民或永久居民，很多銀行都設有低息按揭計劃。
- 「アパートローン」：投資物業貸款，適用於出租物業，獲批的按揭成數（LTV）通常較自住物業低。
按利率分類： 定息／浮息／組合利率按揭
- 「変動金利」：即浮動利率，銀行會每年檢討兩次利率，因應市場利率變化而調整，但還款額則通常只會每5年覆核一次。
- 「固定金利特約」：即固定利率，但設有一定長度的定息期，由2年至35年不等，定息期越多，利率就越高，因為銀行需獨自承擔市場利率波動的風險。
你也可以選擇組合利率按揭，把貸款金額分拆兩部分，一部分採用浮動利率，另一部分採用固定利率。
按還款方式分類： 定額還本付息（CPM）／平均償還本金（CAM）／額外還款（Bonus）
- 定額還本付息（CPM）：全名是Constant Payment Mortgage Loan，日文為「元利均等返済」，當中的「元」和「利」就是指本金和利息。每月償還的金額維持不變，但前期的還款大部分為利息，小部分為本金。好處是，前期的還款金額較低且固定，容易制定還款計劃。
- 平均償還本金（CAM）：全名是Constant Amortization Mortgage Loan，日文為「元金均等返済」，這裡只提及「元金」（即本金），意思就是每月都會償還同等金額的本金，再加上利息。隨住拖欠的本金逐漸減少，利息也會減少。好處是總還款額較低，因為越早開始償還本金，就能節省多餘的利息。
- 額外還款（Bonus）：日文為「半年毎増額返済」，除了每月還款，每6個月可作一次額外還款，有助提早還清款項。銀行一般會規定Bonus還款的總金額不可超過總貸款金額的 50%。
無論選擇哪一種按揭方式，如果你需要將資金從香港匯到日本，你都可以透過節省匯款成本來減低開支。Wise 採用市場中間匯率，即是在 Google 搜尋到的市場匯率，而且只設一筆過、按比例計算的小額服務費，助你完成置業大計。
日本按揭申請流程
以下為在日本申請樓宇按揭（住宅ローン）的步驟：
- 物色樓盤，同時申請「事前審査 住宅ローン」（Mortgage Pre-screening），需時約1星期。
- 獲得按揭的預先批准後，就可以付訂金和簽署「臨時買賣合約」。
- 向銀行提交所需資料，正式申請按揭貸款（「本審査 住宅ローン」）。
- 等待銀行對物業作估價，審批過程需時長達1個月。
- 如果按揭申請成功，與銀行簽署文件並確定合約的執行日期。
- 款項會在按揭合約執行當日匯到你的日本銀行賬戶。
- 司法書士會處理轉賬和轉讓業權等事宜，完成交易。
日本按揭銀行
香港銀行海外物業按揭
由於大部分日本主要銀行都只向國民和永久居民提供住屋貸款，很多外國人會考慮在自己國家的銀行申請海外物業按揭，或者在它們的駐日本分行提交申請。
以下香港銀行在日本設有分部並提供海外物業按揭：
- 中國銀行（日本）¹¹：提供「零售不動產抵押貸款」，適用於自住／投資物業。按揭成數通常不超過70%，還款期為20年以內。申請人需為中國籍，擁有日本的在留資格，否則就要在日本開設存款賬戶，而且按揭成數和還款期會縮減至50% 和15年。
- 交通銀行（日本）¹²：提供自住／投資物業按揭，貸款金額為500萬日元起。申請人需為20 – 64歲，擁有日本的在留資格、穩定的年收入（自住者：300萬日元、投資者：500萬日元），以及持有交通銀行的存款賬戶。
- 滙豐銀行（日本）¹³：提供自住物業／投資物業貸款（Smart Home/Investment Mortgage），設有浮息及定息計劃（最長5年定息期）。另外，HSBC對於自住物業貸款（浮息計劃）提供Balance Offset的選項，為你的還款計劃添加彈性。它是一種高息儲蓄賬戶，只要將錢存入去，就可以在計算按揭利息時，無形地抵消一定的貸款金額。但這筆錢仍算是流動資金，隨時都可以調動。
申請海外物業按揭時，你將要準備以下資料：
- 身份證明文件
- 在日居留文件
- 收入證明和繳稅證明
- 房屋買賣合同
- 個人印章
- 信貸報告、債務狀況和還款證明
日本銀行
以下為專為沒有永久居留身份的外國人提供樓宇按揭的本地銀行／金融機構：
- 新生投資金融有限公司¹⁴：適用於持有香港特區護照的20 – 70歲人士，並最遲在75歲還清款項。申請人過去兩年內須為香港的全職僱員／自僱人士，年收入至少達800萬日元（約55萬港元）。此按揭計劃僅限於購買東京23區／大阪／名古屋地區的全新或二手公寓，貸款額度為1000萬 – 3億日元，最多可借銀行估值的70%。只提供浮息計劃，還款期長達20年。
- 東京之星銀行¹⁵：適用於在日本工作但沒有永久居留權的25 – 65歲外國人，並最遲在75歲還清款項。申請人過去一年內須為日本的全職僱員，年收入至少達400萬日元（約27萬港元），並且能理解基本日語（讀、寫）。只限於自住物業，所在地應為主要都會區，貸款額度為500萬 – 1億日元，還款期長達35年，可選擇浮息或定息計劃（最長10年定息期）。
- PRESTIA（SMBC 信託銀行）¹⁶：適用於年滿20歲的日本居民，並需於80歲前還清款項。申請人需擁有穩定年收入（500萬日元以上），並購買指定地區的物業。貸款額度為1000萬 – 5億日元，按揭成數（LTV）最高可達100%，還款期長達35年，可選擇浮息或定息計劃（3 – 10年定息期），通常不需要擔保人（無擔保費）。
除了向日本主要銀行申請按揭，你也可以考慮其他金融機構，甚至是在香港申請海外物業貸款。買樓的過程中，無論是支付訂金、首期，或者是按揭申請的手續費，都是一筆不容小覷的款項。從香港匯款到日本前，記得要留意不同匯款工具所採用的匯率。電子匯款工具 Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在Google 搜尋到的市場匯率，能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。
資料來源：
1 Plaza Homes: Guide to Home Mortgage Loans in Japan
2 Trusty Japan Realty: 日本樓按揭
3 REthink Tokyo: Obtaining finance in Japan
4 SMBC: Group Credit Life Insurance (including disability coverage)
5 Real Estate Japan: GUIDE TO HOME MORTGAGE LOANS IN JAPAN
6 au Jibun Bank: 住宅ローン
7 au Jibun Bank: 商品詳細・手数料
8 au Jibun Bank: 返済方法
9 SMTB: よくあるご質問（Ｑ＆Ａ）
10 MUFG: 住宅ローンのかんたん事前審査
11 Bank of China: 零售不动产抵押贷款
12 交通銀行（日本）：個人不動産担保ローン
13 滙豐銀行（日本）：Products/Services
14 新生投資金融有限公司
15 東京之星銀行
16 PRESTIA（SMBC 信託銀行）
校對日期：2021年12月15日
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