海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
香港人買日本樓須知：費用、程序及注意事項
近年，外國人踴躍到日本買樓，令當地樓價提升了不少，在東京首都圈的一個約 70 平方米的公寓的平均價格也要 420 萬港元。儘管如此，在日本買樓可以把土地的永久業權一連買下，算下來仍然是十分划算。本文會介紹日本買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。
香港人可以在日本買樓嗎？
外國人也可以在日本買樓，而且可以把建築物和該塊土地的永久業權一併買下，以後亦可以把該業權留給子女。由於買地比買樓更有利，因此多數人會選擇買二手樓而非新樓，因為建築物的價格佔總價的比例較低。外國人購買日本物業後，需在 20 日內向日本銀行（Bank of Japan）提交通知，若果物業用途為自住/自用，或者買賣方都是外國人，則可豁免此通知。
外國人享有的待遇基本上與日本國民無異，支付的稅項也和本地人所付的相同，而且一樣可以申請買樓按揭，只是以外國投資者身分申請按揭時，獲批的按揭成數可能會比本地人少。另外值得注意的是，在日本擁有物業並不會為你帶來居留資格，申請居留簽證的方法包括留學、工作、開公司，和與日本國民結婚。
日本樓價及樓市
近年，日本的發展商積極發展市中心一帶的物業，上年度（2019年）東京的公寓價格更攀升至近 29 年以來的最高水平。其中二手市場尤其蓬勃，調整後升幅達 3.9%，但一手市場卻出現跌勢，調整後跌幅達3.4%。由於日本成為了外國人買樓投資的熱門選擇，東京和大阪這兩個熱門地區的公寓銷售額分別增長了 2.4% 和 1.4%。
以下為 5 個日本主要區域的公寓平均價格（2020 年四月）：
| 區域/城市 | 平均樓價（每平方米）⁴ |
|---|---|
| 首都圈（一都三縣） | JPY 1,020,000 |
| 關西地區 | JPY 634,000 |
| 東京都內 23 區 | JPY 1,156,000 |
| 大阪市 | JPY 731,000 |
| 神戶市/京都市 | JPY 885,000 |
如何在日本物色物業？
地產經紀及代理
海外置業的過程當中必須要做不少功課，包括瞭解當地物業市場、物業轉讓手續、物業買賣的稅項及費用，如果打算放租則要留意當地的租金回報、針對租金收入的稅項以及租務管理等。但礙於法律和語言上的障礙，一般的文件都是全日文，以及為免與賣家有溝通上的誤會等問題，最好都是尋求房地產代理公司的幫助。
由於香港人買日本樓已經不是新鮮事，其實現時已經有不少日本的地產代理在香港設立辦事處，提供直接的日本物業查詢及對應服務。例如桜ノ不動產株式會社和東急Livable株式會社都是規模比較大的房地產代理公司。經紀費一般為物業價格的約 3% 和一筆小額費用（約4,000 港元），另加消費稅。這些代理公司通常還會提供租務管理一條龍服務，讓業主可以身在異地都能順利把單位放租出去。
日本房地產網站
以下為外國人常用的3個日本房地產網站及它們的特色：
- Best Estate：24小時提供在線服務，包括 ZOOM 網上睇樓服務（10:00-18:30）。職員可提供 7 種語言的服務，包括中文（普通話）。設有 Android 應用程式。
- Real Estate Japan：定期舉辦有關日本房地產投資的研討會。搜索引擎的篩選條件包括收益率、車站距離等投資者會特別留意的因素。
- Japan Property：傳統的房地產網站，搜索引擎的篩選條件包括房產類型、價格範圍、臥室數量和最近的地鐵/JR車站等。
日本買樓程序
以下為在日本購買物業的一般流程：
- 根據個人經濟能力，考慮要買樓或買地，以及不同的房屋種類（公寓或獨立屋）
- 聘用房地產經紀/代理去為你尋找合適的樓盤，以及聘用「司法書士」為你處理法律上的事務
- 向銀行查詢買樓按揭的方案
- 盡可能親身到日本睇樓，順便申請自己的日本印章（日：印鑑）
- 遇到合適的樓盤就向賣家提交購買意向書（日：買付証明書），如果是買一手樓則提交購買申請（日：購入申込書），並支付訂金（日：手付金）5%-10%
- 正式申請買樓按揭
- 賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」，包含一切有關該物業的資訊，需小心檢查清楚
- 與賣家簽署買賣協議，需使用日本印章
- 對物業作最後檢查
- 在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件
日本買樓相關費用
在日本買樓的相關費用包括各項稅費、中介費、按揭費用、律師費（司法書士）、保險費、公寓管理費和維護費等。總費用的多少主要取決於物業種類（新舊房屋/土地）、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
按揭
一般而言，在日本的本地銀行或金融機構申請按揭，申請人需滿足指定條件，例如擁有日本的在留資格、在日本工作多年，和達到年收入的指定金額要求。若果不是日本居民，就算獲批也不會得到全額貸款，利率亦會較高。因此大多數外國投資者都會選擇在自己的國家申請按揭，或者在它們的駐日本分行提交申請，例如中國銀行（日本），按揭成數為最高 5 成，貸款期限為最長 15 年。
儘管如此，在日本仍有幾間金融機構，專門為沒有日本居留資格的外國投資者辦理投資物業貸款，例如新生投資金融有限公司向年收入達到等值 800 萬日元（約 56 萬港元），年齡介乎 20 至 70 歲的香港居民，提供「海外投資者抵押貸款」，貸款額度為1000萬至3億日元，浮動利率 3.00%。一般而言還款期為 1-20 年，特殊情況下最多可分 35 年償還。
首期
物業成交價與按揭金額的差距就是首期。就以上介紹的中國銀行（日本）的貸款計劃為例，最高可按樓價的 5 成，即是首期需付樓價一半。以日本首都圈（以首都東京為中心的都會區）的一個約 70 平方米的公寓為例，平均價格約為 6,000 萬日元（約420萬港元），首期金額大約為 3,000 萬日元（約 210 萬港元）。若果選擇購買神戶市或京都市的公寓就會較便宜，首期可減少至 2,000 萬日元（約 143 萬港元），但也要考慮放租潛力。
如果你仍尚未移居日本，則可能需要先從香港透過國際匯款將首期匯到日本。在選擇適合的匯款方法時，除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外，亦應該留意匯款時所使用的匯率。由於大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率會有溢價，故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。其實，現時有些網上匯款機構會採用市場中間匯率，譬如 Wise會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，亦毋須支付海外代理銀行費用，令你在買樓時更有預算。
報稅
以下是買賣物業涉及的稅項或費用：
- 房地產購置稅：買方承擔，稅率為 3-4%。
- 不動產稅：買方承擔，稅率為每年 1.4%，按季度收取。
- 都市計畫稅：買方承擔，稅率為每年 0.3%，按季度收取。
- 消費稅：適用於新樓或舊樓，但不適用於土地買賣。現時的稅率為 10%，由買方承擔。
- 註冊稅：登記土地或房屋的所有權，土地和建築物需要分開註冊。針對政府部門的估價（通常為成交價格的 7 成），收取土地和建築物各 2% 的稅費，由買方承擔。
- 印花稅：適用於物業買賣交易以及物業按揭的申請。例如針對5,000至1億日元的交易，物業買賣的稅費為3萬日元，按揭申請的稅費為 6 萬日元，由買方承擔。
- 預扣稅：賣方承擔，稅率為 10.21%。
- 資本利得稅：賣方承擔。持有物業年期少於5年：所得稅30%+ 東北重建稅2.1%；持有物業5年以上：所得稅15％+東北重建稅2.1％。
日本買樓收租注意事項
根據 2019 年的《日本房地產投資市場研究報告》顯示，日本的主要區域的預期租金收益率介乎 4.3 - 5.7%之間，其中大阪和東京分別為 5% 和 4.5% 。
如果你打算把房屋租出，就要繳納租金收入稅，稅率為 20.42%。一般而言，外國人業主都會選擇委託租務管理公司，負責處理租賃、收租、繳稅、租客的遷出及遷入、單位維修等事務。這些公司會代業主收租，扣除開支後，定期存入業主的香港銀行戶口。開支一般包括5% 的租務管理收費、20.42% 的預扣稅、公寓管理費和維護費等費用。
海外買樓投資畢竟是一件大事，動輒幾百萬港元，必須從長計議。聘用專業的房地產代理可能是較好的選擇，但本人也應親身到日本了解清楚物業狀況以及該地段的放租潛力，才作出最後決定。
資料來源：
1 MLIT Japan: JapaneseReal Estate Market,Today
2 Nikkei Asian Review: Average Tokyo condo prices are $544,000, a 29-year high
3 Global Property Guide: Japan
4 Real Estate Economic Institute
6 Savills: 2019 Review and 2020 Prospects - Japan
7 National Tax Agency: Real estate income of non-residents
檢查日期：2020年6月8日
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