香港人買日本樓須知:費用、程序及注意事項

Aubrey Yung
2020年6月8日
1 分鐘閱讀

近年,外國人踴躍到日本買樓,令當地樓價提升了不少,在東京首都圈的一個約 70 平方米的公寓的平均價格也要 420 萬港元。儘管如此,在日本買樓可以把土地的永久業權一連買下,算下來仍然是十分划算。本文會介紹日本買樓的最新資訊,包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。

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香港人可以在日本買樓嗎?

外國人也可以在日本買樓,而且可以把建築物和該塊土地的永久業權一併買下,以後亦可以把該業權留給子女。由於買地比買樓更有利,因此多數人會選擇買二手樓而非新樓,因為建築物的價格佔總價的比例較低。外國人購買日本物業後,需在 20 日內向日本銀行(Bank of Japan)提交通知,若果物業用途為自住/自用,或者買賣方都是外國人,則可豁免此通知。

外國人享有的待遇基本上與日本國民無異,支付的稅項也和本地人所付的相同,而且一樣可以申請買樓按揭,只是以外國投資者身分申請按揭時,獲批的按揭成數可能會比本地人少。另外值得注意的是,在日本擁有物業並不會為你帶來居留資格,申請居留簽證的方法包括留學、工作、開公司,和與日本國民結婚。

日本樓價及樓市

近年,日本的發展商積極發展市中心一帶的物業,上年度(2019年)東京的公寓價格更攀升至近 29 年以來的最高水平。其中二手市場尤其蓬勃,調整後升幅達 3.9%,但一手市場卻出現跌勢,調整後跌幅達3.4%。由於日本成為了外國人買樓投資的熱門選擇,東京和大阪這兩個熱門地區的公寓銷售額分別增長了 2.4% 和 1.4%。

以下為 5 個日本主要區域的公寓平均價格(2020 年四月):

區域/城市平均樓價(每平方米)⁴
首都圈(一都三縣)JPY 1,020,000
關西地區JPY 634,000
東京都內 23 區JPY 1,156,000
大阪市JPY 731,000
神戶市/京都市JPY 885,000

如何在日本物色物業?

地產經紀及代理

海外置業的過程當中必須要做不少功課,包括瞭解當地物業市場、物業轉讓手續、物業買賣的稅項及費用,如果打算放租則要留意當地的租金回報、針對租金收入的稅項以及租務管理等。但礙於法律和語言上的障礙,一般的文件都是全日文,以及為免與賣家有溝通上的誤會等問題,最好都是尋求房地產代理公司的幫助。

由於香港人買日本樓已經不是新鮮事,其實現時已經有不少日本的地產代理在香港設立辦事處,提供直接的日本物業查詢及對應服務。例如桜ノ不動產株式會社東急Livable株式會社都是規模比較大的房地產代理公司。經紀費一般為物業價格的約 3% 和一筆小額費用(約4,000 港元),另加消費稅。這些代理公司通常還會提供租務管理一條龍服務,讓業主可以身在異地都能順利把單位放租出去。

日本房地產網站

以下為外國人常用的3個日本房地產網站及它們的特色:

  • Best Estate:24小時提供在線服務,包括 ZOOM 網上睇樓服務(10:00-18:30)。職員可提供 7 種語言的服務,包括中文(普通話)。設有 Android 應用程式。
  • Real Estate Japan:定期舉辦有關日本房地產投資的研討會。搜索引擎的篩選條件包括收益率、車站距離等投資者會特別留意的因素。
  • Japan Property:傳統的房地產網站,搜索引擎的篩選條件包括房產類型、價格範圍、臥室數量和最近的地鐵/JR車站等。

日本買樓程序

以下為在日本購買物業的一般流程:

  1. 根據個人經濟能力,考慮要買樓或買地,以及不同的房屋種類(公寓或獨立屋)
  2. 聘用房地產經紀/代理去為你尋找合適的樓盤,以及聘用「司法書士」為你處理法律上的事務
  3. 向銀行查詢買樓按揭的方案
  4. 盡可能親身到日本睇樓,順便申請自己的日本印章(日:印鑑)
  5. 遇到合適的樓盤就向賣家提交購買意向書(日:買付証明書),如果是買一手樓則提交購買申請(日:購入申込書),並支付訂金(日:手付金)5%-10%
  6. 正式申請買樓按揭
  7. 賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」,包含一切有關該物業的資訊,需小心檢查清楚
  8. 與賣家簽署買賣協議,需使用日本印章
  9. 對物業作最後檢查
  10. 在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件

日本買樓相關費用

在日本買樓的相關費用包括各項稅費、中介費、按揭費用、律師費(司法書士)、保險費、公寓管理費和維護費等。總費用的多少主要取決於物業種類(新舊房屋/土地)、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。

了解如何在日本開銀行戶口

按揭

一般而言,在日本的本地銀行或金融機構申請按揭,申請人需滿足指定條件,例如擁有日本的在留資格、在日本工作多年,和達到年收入的指定金額要求。若果不是日本居民,就算獲批也不會得到全額貸款,利率亦會較高。因此大多數外國投資者都會選擇在自己的國家申請按揭,或者在它們的駐日本分行提交申請,例如中國銀行(日本),按揭成數為最高 5 成,貸款期限為最長 15 年。

儘管如此,在日本仍有幾間金融機構,專門為沒有日本居留資格的外國投資者辦理投資物業貸款,例如新生投資金融有限公司向年收入達到等值 800 萬日元(約 56 萬港元),年齡介乎 20 至 70 歲的香港居民,提供「海外投資者抵押貸款」,貸款額度為1000萬至3億日元,浮動利率 3.00%。一般而言還款期為 1-20 年,特殊情況下最多可分 35 年償還。

首期

物業成交價與按揭金額的差距就是首期。就以上介紹的中國銀行(日本)的貸款計劃為例,最高可按樓價的 5 成,即是首期需付樓價一半。以日本首都圈(以首都東京為中心的都會區)的一個約 70 平方米的公寓為例,平均價格約為 6,000 萬日元(約420萬港元),首期金額大約為 3,000 萬日元(約 210 萬港元)。若果選擇購買神戶市或京都市的公寓就會較便宜,首期可減少至 2,000 萬日元(約 143 萬港元),但也要考慮放租潛力。

如果你仍尚未移居日本,則可能需要先從香港透過國際匯款將首期匯到日本。在選擇適合的匯款方法時,除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外,亦應該留意匯款時所使用的匯率。由於大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率會有溢價,故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。其實,現時有些網上匯款機構會採用市場中間匯率,譬如 Wise會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率,亦毋須支付海外代理銀行費用,令你在買樓時更有預算。

報稅

以下是買賣物業涉及的稅項或費用:

  • 房地產購置稅:買方承擔,稅率為 3-4%。
  • 不動產稅:買方承擔,稅率為每年 1.4%,按季度收取。
  • 都市計畫稅:買方承擔,稅率為每年 0.3%,按季度收取。
  • 消費稅:適用於新樓或舊樓,但不適用於土地買賣。現時的稅率為 10%,由買方承擔。
  • 註冊稅:登記土地或房屋的所有權,土地和建築物需要分開註冊。針對政府部門的估價(通常為成交價格的 7 成),收取土地和建築物各 2% 的稅費,由買方承擔。
  • 印花稅:適用於物業買賣交易以及物業按揭的申請。例如針對5,000至1億日元的交易,物業買賣的稅費為3萬日元,按揭申請的稅費為 6 萬日元,由買方承擔。
  • 預扣稅:賣方承擔,稅率為 10.21%。
  • 資本利得稅:賣方承擔。持有物業年期少於5年:所得稅30%+ 東北重建稅2.1%;持有物業5年以上:所得稅15%+東北重建稅2.1%。

日本買樓收租注意事項

根據 2019 年的《日本房地產投資市場研究報告》顯示,日本的主要區域的預期租金收益率介乎 4.3 - 5.7%之間,其中大阪和東京分別為 5% 和 4.5% 。

如果你打算把房屋租出,就要繳納租金收入稅,稅率為 20.42%。一般而言,外國人業主都會選擇委託租務管理公司,負責處理租賃、收租、繳稅、租客的遷出及遷入、單位維修等事務。這些公司會代業主收租,扣除開支後,定期存入業主的香港銀行戶口。開支一般包括5% 的租務管理收費、20.42% 的預扣稅、公寓管理費和維護費等費用。

海外買樓投資畢竟是一件大事,動輒幾百萬港元,必須從長計議。聘用專業的房地產代理可能是較好的選擇,但本人也應親身到日本了解清楚物業狀況以及該地段的放租潛力,才作出最後決定。


資料來源:

1 MLIT Japan: JapaneseReal Estate Market,Today

2 Nikkei Asian Review: Average Tokyo condo prices are $544,000, a 29-year high

3 Global Property Guide: Japan

4 Real Estate Economic Institute

5 Bureau of Taxation

6 Savills: 2019 Review and 2020 Prospects - Japan

7 National Tax Agency: Real estate income of non-residents

檢查日期:2020年6月8日


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