英國物業稅：種類、徵收情況及稅率
近年越來越多香港人選擇在英國置業。無論在當地買樓自住還是作為投資收租，了解當地的物業稅都是相當重要。本文將為你詳細梳理英國物業稅的各種類型、徵收情況，以及2026年的最新稅率，助你全面了解在英國置業的稅務開支。
香港人買日本樓須知：費用、程序及注意事項
如果你正考慮在日本買樓，真正的難處通常不是「可不可以買」，而是置業流程、稅項、按揭審批、法律文件和跨境匯款安排都比香港複雜。日本容許外國人購買住宅、商舖及土地，部分物業更可連同土地永久業權一併持有，對計劃自住、移居或投資收租的香港買家而言甚具吸引力。本文將整合香港人在日本置業前需要了解的樓價、流程、費用、稅項、收租安排及注意事項，助你更有把握規劃日本買樓預算。
準備購入日本物業時，首期、尾數、管理費或維修費等支出往往涉及港元兌日圓匯款。透過Wise國際匯款服務，你可在匯款前清楚查看匯率、手續費及預計到帳時間，方便比較成本並安排日本置業資金。
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香港人可以在日本買樓嗎？
可以。日本對外國人買樓及持有土地一向相對開放，香港人一般可以和日本本地人一樣購入住宅、商舖或土地，包括永久業權土地。
買樓容易，不代表法律文件簡單。根據日本《外匯及外國貿易法》（FEFTA），非居民購買日本不動產或相關權利後，一般須於取得後20日內透過日本銀行向財務大臣提交事後申報。值得留意的是，自2026年4月1日起，部分申報豁免已收緊，例如自住、辦公及非牟利用途的豁免，現時一般只適用於取得不動產相關權利；而以往非居民向另一名非居民購買日本物業可獲豁免申報的安排亦已取消。因此，買家應按實際交易安排確認是否需要履行申報義務。1
另外再留意，在日本買樓並不會自動換來居留權或移民資格。如果你打算長住日本，仍要透過其他途徑申請，例如申請居留簽證或在日本開公司。
在稅務上，外國買家通常不會因國籍而被加收額外置業稅，整體框架與日本買家大致相近，但涉及非居民報稅、收租和出售時，實際申報安排會更細緻。
日本樓價及樓市
日本樓市在2024至2026年間明顯升溫，東京23區新盤均價累計升幅約31.3%，反映核心城市供應緊張、建築成本上升，以及海外資金持續關注。2
| 城市 | 2026年上半年平均樓價（日圓） | 每平方米約合港元 |
|---|---|---|
| 東京23區 | 14,249万円 | 10.7萬 |
| 大阪3 | 4,813万円 | 5.6萬 |
| 京都 | 6,559万円 | 5.1萬 |
| 神戶 | 6,593万円 | 5.6萬 |
| 福岡4 | 6,300万円 | 4.1萬 |
如果你未決定買哪個城市，重點不只是日本樓價高低，而是你想自住、長線收租，還是短中期資產配置。東京流通性最強，大阪租務市場活躍，福岡入場門檻相對較低，而京都及神戶則較受自住及旅遊概念買家留意。
如何在日本物色物業？
地產代理及中介
對海外買家來說，代理的作用不只是帶你睇樓，而是幫你處理語言、議價、盡職審查和交樓流程。很多香港買家會先接觸在港設有據點的日本物業代理，方便初步篩選盤源。
如透過地產代理購買日本物業，代理佣金一般按法定上限計算。對於樓價超過400萬日圓的物業，常見計法為「樓價×3%＋6萬日圓＋消費稅」。5不過，許多新樓由發展商直接出售，買家一般毋須支付代理佣金。 6至於文件翻譯及其他額外服務是否包含在內，則視乎個別代理公司及服務內容而定。
日本房地產網站
如果你想先自己做功課，可從日本房地產網站入手，再決定是否交代理跟進：
- Best Estate：提供24小時線上服務及ZOOM視像睇樓，支援7種語言包括中文
- Real Estate Japan：定期舉辦研討會，搜索器可按收益率及車站距離篩選
- Japan Property：傳統搜索平台，可按樓種、價格及地鐵站距離篩選
一個實用做法是先用網站比較地區、樓齡、車站距離和管理費，再把目標清單交由代理核實，避免只看廣告價而忽略實際持有成本。
新樓、二手樓、一戶建與樓花：點揀好？
海外買家最常見的選擇，是公寓、二手單位、一戶建，以及預售樓花。先分清物業類型，再談日本置業策略，會比單看樓價更實際。
一戶建即獨立屋，買家通常同時擁有建築物及土地，這點和公寓只持有單位不同。它較適合日本買樓自住、家庭客，或打算長線持有的人。日本一戶建價錢差距很大，在東京近郊或地方城市，一戶建可由約3,000萬至4,000萬日圓起步，熱門區新樓會高得多，東京核心區更明顯偏貴，約7,000萬至9,000萬日圓起步。7
一戶建吸引之處是空間和土地，但日本一戶建缺點亦要看清。屋頂、水管、外牆、花園等維修通常全部由業主負責，出租需求一般也較公寓窄，轉手流動性往往較低；如果是1981年前落成的舊屋，更要特別留意耐震標準。
另一個選項是日本買地自建，即先購入土地，再委託建築公司興建住宅。這種方式可永久持有土地，住宅設計亦較具彈性，但涉及建築設計、申請審批、施工期及資金分期安排等，程序較直接購買現成物業複雜，一般較適合有長線自住或投資計劃的買家。日本土地價格因地段而差異極大，東京都心地皮價格遠高於地方城市，而不少地方城市仍可找到價格相對較低的土地，入場門檻較低。
至於日本1DK，即一個睡眠空間加獨立飯廳及廚房區，面積通常較細，入場門檻較低，常見於收租型物業。它可吸引單身租客，但租客群未必如1LDK或兩房單位廣。另要留意，日本物業面積一般以「專有面積」計算，主要指單位室內可專用部分，與香港過往常見的建築面積（Gross Floor Area）概念不同。
| 物業類型 | 特點 | 適合用途 | 持有成本注意事項 | 主要缺點 |
|---|---|---|---|---|
| 公寓（分層單位） | 管理較標準化，土地為持分 | 自住、收租 | 管理費、修繕積立金 | 管理規約限制較多 |
| 一戶建 | 連土地業權，空間較大 | 家庭自住、長線持有 | 維修全由業主承擔 | 較難出租，轉售較慢 |
| 買地自建 | 最靈活，土地永久業權 | 長線自住、訂製設計 | 建築成本及工期管理 | 程序最複雜，資金要求高 |
| 1DK單位 | 面積細，入場門檻較低 | 入門收租 | 租客轉換率或較高 | 租客群較窄 |
日本買樓流程
以下是香港人買日本樓常見的10步流程。如未能親身赴日，很多程序可透過授權書由代理或司法書士代辦，但要預早確認文件認證和授權範圍。
- 先定預算、用途和城市，例如自住、長線收租或資產配置
- 物色代理、盤源，初步比較樓齡、地段及租務潛力
- 如需融資，先了解按揭可行性與首期比例
- 盡量親身到日本睇樓，或安排視像睇樓及文件核實
- 選中心儀物業後，提交購買意向書（買付証明書），並準備手付金（約5%至10%）
- 申請按揭或確認全數付款安排
- 由賣方或中介提供重要事項説明書，仔細核對產權、管理限制及相關條款
- 正式簽署買賣合約
- 做最後驗樓及安排尾款匯付
- 於司法書士協助下完成過戶、登記及交樓
日本買樓注意事項：常見陷阱與避雷攻略
- 修繕積立金未必固定不變：買樓前要看大廈過去5至10年的加價紀錄，以及未來大型維修計劃（如外牆翻新、電梯更新）。
- 毛回報不等於淨回報：不少物業廣告標示的租金回報率並未扣除空置、管理費、修繕積立金、物業管理費及其他持有成本，東京住宅的預期淨收益率（NOI Yield）近年大致維持在約3.4至3.8%左右。8
- 民泊不是買完就做得：日本短租（民泊）規管嚴格，不是所有地區和大廈都容許，買之前一定要核實用途限制及消防規定。
- 空置風險很睇地段：非核心區或偏遠地區樓價可能吸引，但出租速度、租客質素和轉手能力通常都較弱，要分析實際租賃需求和歷史空置率。
- 耐震標準一定要查：1981年前舊樓普遍屬舊耐震標準（舊耐震），對自住和出租都可能影響貸款批核、保費及買家信心。
- 買樓不等於居留權：這是最常見誤解之一，物業只是資產，不是取得日本在留資格的捷徑。
- 一戶建維修責任最重：屋頂、防水、水喉、外牆同庭院開支都要自己全數預算，買之前要評估長期持有能力。
- 日本買地自建的額外風險：建築期間資金需要分段到位，工期延誤亦可能影響整體計劃，建議事先取得熟悉日本建設流程的專業意見。
日本買樓相關費用及稅項
首期及按揭
大部分日本銀行主要向在日本居住及工作的申請人提供住宅按揭，通常會要求申請人持有日本居留資格，並具備穩定的日本收入。9至於沒有日本居留身份的海外買家，可選擇的貸款機構相對較少，貸款條件及利率亦可能較本地居民遜色，例如按揭成數最多60%，利率亦往往高於本地居民。10
正因如此，不少香港買家選擇全數付款，或先充分了解日本按揭懶人包。如需在日本開立本地戶口配合按揭或收支安排，可先了解如何在日本開銀行戶口。
如果需要先匯首期或尾數到日本，國際匯款安排亦要預早做，尤其大額交易不能只看表面收費——匯率差價、到賬時間和文件要求都會直接影響總成本。
報稅及相關稅項
日本買樓涉及的雜費一般可達樓價約7%至10%，常見項目包括：11
買樓時
- 登記許可稅：土地轉移登記標準稅率為2.0%，於2026年3月31日前登記可享1.5%優惠稅率；建築物方面，保存登記標準稅率為0.4%，轉移登記標準稅率為2.0%，自住用途住宅於2027年3月31日前登記可分別享0.15%及0.3%優惠稅率。16
- 不動產取得稅：由2008年4月1日起至2027年3月31日，住宅及土地適用於3%稅率，而住宅用地也可獲土地計稅金額的部分減免。
- 印花稅：視乎成交金額而定，稅額 0 - 48萬日圓（截至2027年3月31日的減免稅措施）。14
- 消費稅：10%（其中2.2%為地方消費稅），一般只適用於建築物，不適用於土地。
持有時
- 固定資產稅：每年1.4%
- 都市計畫稅：每年最高0.3%
- 所得稅／復興特別所得稅：如出租物業，租賃收入扣除必要費用後課稅5.1% - 45.9%（累進制）。如出租方是非日本居民，亦須按 20.42% 的稅率預扣稅。12
賣出時
- 所得稅／復興特別所得稅：出售物業時須按實際收益課稅，持有少於5年的物業適用於約39.63%稅率（國稅30.63%＋住民稅9%），持有超過5年則適用於約20.315%稅率（國稅15.315%＋住民稅5%）。15如賣方是非日本居民，亦須按 10.21% 的稅率預扣稅。13
日本買樓收租注意事項
如果你打算日本買樓收租，真正要留意的並非廣告標示的租金回報率，而是扣除稅項、管理費、維修及空置成本後的實際回報。日本不同城市、地段、樓齡及物業類型的租金回報率可相差甚大。
東京核心住宅的淨收益率近年一般約為3.4%至3.8%，大阪及部分非核心地區則可能較高，實際租金回報視乎物業位置及類型而定，例如1DK單位有時可做出不錯回報，但租客面較窄，遇上市況轉弱時未必比一房或家庭盤穩陣。
非居民業主的租金收入，常見會涉及20.42%預扣安排；如由本地租務管理公司代收代繳，通常會先扣除稅款和支出，再把餘額匯回香港。大多數海外業主亦會委託本地管理公司處理招租、收租、續租和維修，管理費常見約為每月租金5%至10%。
一個值得留意的細節是，租金匯回香港的每次成本和匯率差都會影響實收金額，所以收租型買家要把「資金回流效率」一併計入回報。
日本買樓對香港人而言門檻並非遙不可及，但每一步都需要事前規劃：由城市選擇、樓齡、耐震標準、按揭可行性，到取得稅、固定資產稅、收租預扣稅和資金匯款安排，都會影響最終成本及回報。置業前應先明確自住或投資目標，並尋求熟悉日本交易流程的代理、司法書士及稅務顧問協助，避免因語言或制度差異而承擔不必要風險。
若你需要由香港匯款至日本支付置業相關款項，記得同時比較匯率、手續費、到帳時間及大額匯款文件要求，讓整體預算更清晰可控。
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日本買樓常見問題
香港人在日本買樓有什麼限制？
一般來說，香港人可以在日本買樓，法律上並無全面禁止外國人持有日本住宅或土地。實際交易時，反而更需要留意的是申報、稅務、文件和資金安排。
日本買樓可以申請居留權或移民嗎？
不可以。買樓本身不會自動帶來居留資格，你仍需透過工作、留學、經營業務或其他合法簽證途徑申請在留資格。
外國人可以在日本申請按揭嗎？
可以，但非日本居民一般較難向日本本地銀行申請按揭。部分提供跨境按揭的銀行或專門貸款機構可為海外買家提供貸款，貸款成數一般最高約為樓價60%，實際批核條件及利率視乎申請人及貸款機構而定。
日本買樓的雜費大概是多少？
常見估算是樓價約7%至10%，當中包括代理佣金、登記相關費用、印花稅、取得稅和專業服務費，實際比率會因樓齡、樓價和是否申請按揭而變動。
買日本樓需要親身到日本簽約嗎？
不一定。若你未能赴日，很多程序可透過授權書，由代理或司法書士代辦，但要先確認文件認證和授權範圍是否符合要求。
可以用香港公司名義買日本樓嗎？
可以，但稅務和持有結構會更複雜。尤其是收租、報稅、出售和資金回流安排，最好先找日本及香港的專業顧問評估。
買日本樓收租，租金如何匯回香港？
大部分海外業主會委託日本本地物業管理公司代收租金，扣除稅款、管理費和其他支出後，再安排匯回香港。你亦可比較不同國際匯款工具，處理這類定期跨境付款。
資料來源：
- Ministry of Finance：Reporting Requirement Under the FEFTA
- 株式会社不動産経済研究所：首都圏 新築分譲マンション市場動向
- 株式会社不動産経済研究所：近畿圏 新築分譲マンション市場動向
- 福岡の新築マンションの相場は？
- 國土交通省：不動産取引に関するお知らせ
- Home’s：新築マンションの購入に仲介手数料はかからない？
- SUUMO：東京都の新築一戸建て価格相場情報
- CBRE Japan：Cap Rate Survey
- Tokyo Star Bank：Star Mortgage (for non-permanent residents)
- Yen Loans：Japan Mortgages for Non-Residents
- 三井不動產Realty：稅金 (個人)
- National Tax Agency JAPAN：No.12014 Real estate income of non-residents
- 国税庁：No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき
- 国税庁：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
- 国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁：No.7191 登録免許税の税額表
資料檢查日期：2026年7月25日
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