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英國物業按揭懶人包：要求、種類、息率、壓測

Aubrey Yung
Aubrey Yung
2021年4月27日（超過 1 年前更新）
閱讀時間7分鐘

隨住越來越多港人透過 BNO Visa 移居到英國，對英國物業的需求也大大增加。除了二手樓，港人對當地的新樓，甚至樓花也大感興趣。一筆過付清樓款不是一件容易的事，買樓前應該查詢按揭計劃，提早確定自己的預算。本文會介紹英國的物業按揭詳情，包括申請要求、按揭種類、還款方式，以及有關息率、壓測和按揭保險等資訊。

目錄📑

英國按揭要求

在英國申請按揭一般需要提交以下文件：

  • 身份證明（護照）
  • 居留權證明（簽證／居留許可）
  • 住址證明（四個月內的銀行月結單或水電費賬單）
  • 存款證明（銀行月結單）
  • 入息證明（工作糧單／稅單）*
    *如果收入來源不是英國，將需要最近3個月的糧單。

購買一般的二手樓，只要跟賣家達成初步協議，持有銷售備忘錄（Memorandum of Sale）就可以申請按揭。另外，提早向銀行查詢按揭詳細，並取得初步貸款同意書（Decision in Principle／AIP），能讓你得知可以貸款的大概金額，讓你在搵樓時更有預算，而且持有AIP會讓你跟賣家有更大的議價空間。至於買新樓，持有由銷售代理發出的預留信（Reservation Form）就可以申請按揭。如果是買未落成的樓花，就可以待入伙前大約半年才開始申請，讓銀行有足夠時間批核申請。

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英國按揭種類

定息按揭（Fixed rate mortgage）

定息按揭是指在一定的期限內保持固定的利率，不受英倫銀行的利率浮動而影響，好處是還款金額固定，但缺點是即使市場利率下降，你也不能節省供款金額或從中得益。這個期限一般只為2 – 5年，由於這種計劃通常設有「提早贖回費用」，選擇2年期會比5年期更高彈性，能提高轉按的自由度。完結後可以轉按，選擇其他銀行提供的更優惠計劃，但注意要提早兩三個月開始申請，否則就會自動變回銀行所定的標準可變利率（通常較不划算）。

浮息按揭（Tracker mortgage）

浮息按揭是指追蹤英倫銀行利率，並在其之上增加一定比例（如2%）。好處是當遇上經濟轉差的情況，也不至於要繼續承擔原本高昂的利息，例如近一兩年因疫情的影響，英倫銀行的利率由2019年的0.75%下降至2021的0.1%。³除了利率之外，其他條款也跟定息按揭類似，期限也只有2 – 5年，亦設有「提早贖回費用」，完結後會自動變回銀行所定的標準可變利率（SVR）。

英國按揭還款方式

還息還本（Capital repayment）

這是類似香港一般的供款方式，每個月都會還一部分你所借的錢，以及貸款利息。在還款期完結時，你將還清整筆按揭貸款。還款期一般為25年，部分銀行（如HSBC）亦可提供長達35年的期限。

還息不還本（Interest-only repayment）

這意味著你只需要每月償還利息，但去到還款期末，就要一次過償還整筆貸款金額。如果沒有足夠的錢贖回貸款，房屋就會被收回。這種計劃的還款期較短，最長為25年，期間你可以把儲蓄作投資，以賺足夠的金錢在期末還清款項。

另外，銀行為了確保申請人有能力還款，對「還息不還本」計劃所定的申請資格比一般的「還息還本」計劃更嚴格，例如 HSBC 要求淨年收入需達到 10 萬英鎊，不包括獎金、佣金、加班費和租金收入。而且最大的按揭成數只有50 – 75%，而「還息還本」計劃通常可借高達9成。

不管選擇哪一種還款方式，都可以透過使用最優惠的匯率去為你節省匯款到英國的成本，從而減低每月的供款開支。Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在 Google 搜尋到的市場匯率，而非一般銀行採用漲價匯率，而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。而且，超過 100,000 英鎊的大額匯款可以獲得折扣，匯得多，慳得多。

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英國按揭注意事項

英國按揭成數（Loan to value）

LTV 是指你把一部分比例的房屋，抵押給銀行以獲得貸款的成數，由 50% 到 95% 不等，通常房屋價值越低，銀行所批的按揭成數就越高。房屋價值一般與成交價接近，但申請按揭時仍需要對房屋進行估價。當LTV越低，即是貸款的比例越低，就越容易找到更多的按揭選擇，而銀行提供的利率也更優惠。

英國按揭利息

當查詢按揭計劃時，要留意兩個利率：初始利率（Initial interest rate）和可變利率（Variable rate），前者會因應還款期、定息／浮息期、LTV等因素而影響。銀行一般都會提供「比較用總費用」（APRC），讓消費者可以比較不同按揭計劃，一般由3 – 5%不等。但如果有打算轉按（Remortgage）的話，就可以集中留意初始利率（首2 – 5年有效），以及一次性的預訂費（Booking fee）。

英國按揭壓力測試

銀行會綜合未來利率上升的可能性，以及貸款人的個人情況，例如是否有穩定的工作，家庭狀況等，來判斷是否放貸，以及批出的LTV按揭成數。一般而言，供款佔入息比率（Debt to income ratio）不應超過50%。如果假設加息2 – 3厘後，每月供款佔入息超過一半，就算是高風險貸款，這種情況下就需要減低LTV。

英國按揭保險（Mortgage payment protection insurance）

MPPI不是強制性的，但它能保障突如其來的情況，例如失業、意外或疾病，在這些情況下可以為你暫時還款最長2年。但要留意的是，MPPI僅涵蓋按揭供款，它不同於入息保險（Income protection），不能保障你的收入。⁸

英國按揭銀行

香港銀行海外物業按揭

如果你常用的香港銀行在英國有業務，可以考慮在香港預先向銀行查詢海外物業按揭貸款的詳情。在英國提供物業按揭計劃的香港銀行包括：

  • 中國銀行：提供自住／放租物業按揭，設有3年期定息計劃和全期浮息計劃。
  • 東亞銀行：只提供放租物業按揭（Buy to Let Mortgage），只設浮息計劃。
  • 滙豐銀行：提供自住／放租物業按揭，設有2／5年期定息按揭和2年期浮息按揭。

以上三間銀行均提供放租物業按揭，中國銀行表明接受來自香港地區的海外申請，但如果還款是依賴英鎊以外的外幣收入（如港幣），該筆貸款會被視為外幣貸款（Foreign currency mortgage），則匯率的浮動會影響每月的還款額，以及總還款額。另外，三間銀行之中只有滙豐有提供「還息不還本」的選擇，還款期亦最長，自住物業按揭可攤分最長35年償還，而中銀最長30年，東亞的放租物業按揭則只有最長25年。

英國銀行

提供物業按揭計劃的當地熱門銀行包括：

  • 巴克萊銀行 Barclays Bank
  • 西敏寺銀行 NatWest Bank
  • 萊斯銀行 Lloyds Bank

在英國，人們首次置業一般都會僱用按揭經紀。雖然網上有按揭計算機，可以估算大約可借的金額，但並未將個人和家庭的財務狀況納入考量，而這是按揭經紀的專業範圍之內，而且他們可以為你貨比三家，爭取最優惠的按揭計劃，以及處理申請按揭的整個過程。

買樓是人生大事，應該聘請專業人士協助你，例如買樓經紀、律師、按揭經紀等。從香港匯款到英國前，不妨比較一下不同的匯款工具。如果想享用更低的手續費，以及更優惠的匯率，不妨考慮使用 Wise。只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

延伸閱讀：英國買樓｜英國搵工｜英國開銀行戶口｜英國物價

參考資料：

1 HSBC UK: Mortgage application documents
2 HomeOwners Alliance: What type of mortgage should I get?
3 Bank of England: Interest rates and Bank Rate
4 HSBC UK: Mortgage Repayment Types
5 HomeOwners Alliance: Mortgages made simple
6 L&C Mortgage: Loan to Value (LTV)
7 Mortgage Wise: Mortgage Stress Test
8 HomeOwner Alliance: Do I need mortgage protection insurance?
9 Bank of China (UK): General information for regulated mortgage contracts and Consumer Buy-to-Lets

檢查日期：2021年4月27日

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