韓國買樓攻略:樓市概況、置業及收租須知

Aubrey Yung

很多香港人都喜歡去韓國旅行,如果你曾經在韓國留學或工作假期,應該會留意到當地房屋租賃系統十分特別。如果你繳付足夠多的按金,就可以換取一個十分便宜的租金價格。現時,韓國的樓價尚算便宜,首爾都會區的公寓只是大約 350 萬港元。如果你找到合適的租客,他所繳付的租約按金可以作為你的買樓首期!以下會介紹韓國買樓的最新資訊,包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。

香港人可以在韓國買樓嗎?

外國人也可以在韓國買樓,但外國人與韓國國民的房地產註冊程序有所不同。在韓國購買物業的外國居民須遵守《外國人土地法》,購買物業時須在簽署銷售合同後 60 日內向地區辦事處提交「土地收購報告」。如果購買的是物業位於指定的「保護區」,則需在簽署銷售合同前向地區辦事處申請批准。另外,非居民須遵守《房地產註冊法》,在支付餘額並完成交易後的 60 日內,先向移民局申請個人的房地產註冊編號,再註冊購入的業權。最後,根據《外匯交易法》,非居民需向外匯銀行報告是次交易。

韓國樓價及樓市

截至 2020 年 5 月的數據,韓國的平均公寓價格為KRW 373,608,000(約 240 萬港元),按年增長 8.3%。而首爾都會區的樓價則較高,KRW 537,976,000(約 350 萬港元),按年增長 10.3%。

以下為韓國5個主要城市的平均公寓價格(2020 年 5 月更新):

城市平均樓價(公寓)年度增長
首爾KRW 870,742,000(約560萬港元)+9.2%
京畿道KRW 397,329,000(約250萬港元)+13.5%
仁川KRW 314,314,000(約200萬港元)+15.9%
釜山KRW 293,705,000(約190萬港元)+3.7%
大邱KRW 311,506,000(約200萬港元)+3.6%

如何在韓國物色物業?

地產經紀及代理

在韓國買賣或租賃物業,房地產經紀會提供專業保險,為客戶提供最高 1 億韓元的保障,如果是地產經紀公司,則最高為 2 億韓元。若果出現賣家欺詐行為或物業出現缺陷,該保險就可以保障買家或租戶。在韓國買賣房屋,房地產經紀的費用約為成交價格的 0.2-0.9%。

由於大規模的韓國房地產網站多是只有韓文界面,因此聘用能操英語的房地產經紀是買樓過程中必做的準備功夫。你應該先聘用自己的買家經紀,然後在網上一同尋找合適的樓盤並預約睇樓。你可以親身到首爾的外國人地區,例如梨泰院,拜訪當地的地產代理公司,較容易找到能操英語的房地產經紀。

韓國房地產網站

大部分韓國的房地產網站都只設有韓文界面,而且由於韓國的房屋買賣及租賃市場與其他國家有很多不同的地方,當中也涉及不少專有名詞,因此建議你還是先聘請經紀,再在他的協助下尋找合適的樓盤。較大規模和列出較多待售樓盤的房地產網站包括RealEstate114Dr. ApartmentDaumHogangnono。這幾個網站都以互動地圖的方式去列出分區樓盤,有關樓盤的資料也十分詳細,除了面積、樓齡和房間數目等基本資料,還有座向方位、所在樓層、建築結構、供暖系統等值得留意的地方,甚至會列出每月維護費和購置相關費用以供參考。

韓國買樓程序

以下為在韓國購買物業的完整步驟:

  1. 根據個人需要,聘用能操英語的房地產經紀、按揭經紀、司法書記和律師。
  2. 向銀行或金融機構查詢按揭計劃,以估計可以負擔的物業價格。
  3. 讓經紀為你尋找合適的樓盤,預約時間親身到韓國睇樓。
  4. 若對樓盤感到滿意,就可以讓經紀與賣家協商最終價格,並預約時間簽約。
  5. 在經紀的辦公室簽署合同,並支付 10% 的首期訂金。
  6. 簽約後 60 日內向地區辦事處提交「土地收購報告」。
  7. 取得買樓按揭的正式批准。
  8. 聘用房屋檢查服務以確定該物業的狀況,律師也會對物業的財務狀況作出調查。
  9. 預約時間到經紀辦公室交收物業鎖鑰和支付餘額。
  10. 在司法書記的協助下,註冊購入的業權和向外匯銀行提交交易報告。

韓國買樓相關費用

在韓國買樓的費用包括各項稅費、按揭費用、經紀佣金、律師費、房屋檢查及保險費等。總費用的多少主要取決於物業的價值、聘用的專業服務、申請的按揭種類等因素。

了解如何在韓國開銀行戶口

按揭

在韓國,向外國非居民提供買樓按揭計劃的銀行或金融機構數量不多。如果你打算購買的物業價格是低於 9 億韓元(約 540 萬港元),就可以申請HF的Bogeumjari貸款計劃,適用於 20 歲以上人士。貸款額度為最高八成,金額為 100 萬至 5 億韓元,還款期長達 50 年。

在韓國買樓的付款方式,除了 Full pay 和申請按揭貸款兩個選項外,還有一個更彈性的方案——Jeonsae 傳貰(전세),這適用於買樓後立即放租的外國投資者。一般而言,業主和租客需簽署至少 2 年的租約。在租約開始時,租客會一筆過把房屋價格的 50% 或更高的金額交給業主作為按金,以換取全期免租的福利,租約到期時也可以把全筆按金取回。如果你可以成功在買樓前就找到潛在租客,也不妨可以考慮這種籌集資金的方式。

首期

首期的金額視乎銀行或金融機構批出的按揭成數(LTV)。以上提到 HF 的Bogeumjari貸款計劃,針對價格為 6 億韓元(約 380 萬港元)以內的房屋,最高可向銀行借 7 成,即是需付首期 3 成。以首爾都會區的平均公寓價格約 350 萬港元計算,首期為大約 105 萬港元。

當你準備好在韓國置業並已物色心儀的單位,下一步就要着手準備將資金匯到韓國。現時,香港幾間主要銀行都沒有在網站顯示韓元電匯匯率,令你難以根據匯率而揀選適合的匯款時間。此外,在香港難以直接匯出韓圜,銀行通常會先將港幣兌換成美元再進行匯款,由於涉及兩次換匯,最後你在韓國收到的金額可能較最初預期的少。如果想在更精明匯出韓圜,不妨選擇操作透明的網上匯款供應商 Wise,他們以你在 Google 上看到的市場匯率匯款,亦會清楚標明匯款時所使用的匯率以及手續費,令你更有預算。

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稅項

以下是在韓國買賣物業涉及的稅費:

  • 購置稅:由買方承擔,稅費為物業成交價格的 1-4%。
  • 農村發展稅:由買方承擔,稅費為物業成交價格的 0-0.2%。
  • 教育稅:由買方承擔,稅費為物業成交價格的 0.06-0.4%。
  • 增值稅:由買方承擔,稅費為物業成交價格的 10%。
  • 國家房屋債券(National Housing Bonds NHBs):由買方承擔,稅費為物業成交價格的大約5%,一般可以馬上以 9 折或 85 折的價格轉售出去。
  • 印花稅:由買方承擔,稅費從 100 - 350,000 韓元不等。
  • 轉讓所得稅:由賣方承擔。針對賣出房地產時的獲得的資本收益所徵收,應稅款項為出售價格減去當初的購入價格。稅率為 6-40%。如果沒有註冊業權轉移,就會徵收額外70%的附加罰款。
  • 個人地方所得稅:由賣方承擔。針對資本收益所徵收,稅率為 0.6-4%。

以下是在韓國持有物業涉及的稅費:

  • 財產稅:針對建築物的稅率為 0.25-4%,而針對土地的稅率為 0.07-4%。
  • 綜合房地產稅:稅費為物業價值的 0.5-2%。
  • 地區教育稅:稅費為每年繳交的財產稅金額的額外 20%。
  • 農村發展稅:稅費為每年繳交的綜合房地產稅金額的額外 20%。

韓國買樓收租注意事項

截至2020年5月的數據,韓國的平均公寓價格為大約 240 萬港元,而平均公寓租金為大約4,500 港元。計算下來,平均租金回報率只有大約 0.2%。韓國的租金數據比其他國家的正常水平低出一大截的原因是它有多元化的租金系統,故我們很難在網上找到實際的租金回報率數字。一般而言,韓國有三種租金系統:

  • 普通月租制:需付 1-2 個月租金作為按金
  • Jeonsae 傳貰:需付房屋價值的 50% 以上作為按金,換取全期免租,租約期滿可取回全數按金
  • Wolse 月貰(월세):按金為 1-2 年的租金總額,然後每月實質再付租金的5-10%(不可退回),可以透過提高按金金額以降低每月租金。

如果打算在韓國買樓放租,就要考慮採取那一種租金系統。除此以外,你也要繳付與租金收入相關的稅項,包括增值稅、基本所得稅和地方所得附加稅,稅率分別為 10%、6-42% 和 0.6-4.2%,個人基本免稅額為 150 萬韓元。應課稅金額的計算方法為全年租金收入減去租金支出,例如招租涉及的費用、維修和折舊費用、按揭利息和物業稅費、保費和水電費等。你可以請房地產經紀或考慮聘用物業管理公司,為你處理租賃有關的稅務。

在韓國買樓投資,要小心選擇物業的所在地段才能吸引到優質租客。如果你是採用Jeonsae或Wolse,也可作為籌集買樓資金的一種方式。而且,多元化的租金系統令每月的實收租金收入大大減低,稅費也相應減少。

延伸閱讀日本買樓馬來西亞買樓新加坡買樓越南買樓泰國買樓

資料來源:

1 Seocho City Office: Real Estate Registration
2 Korea Appraisal Board: Real Estate Statistics
3 Alice Realty: Buying property in South Korea
4 Global Property Guide: Buying property in South Korea
5 SEOUL METROPOLITAN GOVERNMENT: Housing
6 JLL: Taxes on acquisition and transfer of real estate
7 JLL: Taxes on Possession and Operation of Real Estate
8 Santander: SOUTH KOREA: TAX SYSTEM

檢查日期:2020年6月25日


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