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馬來西亞買樓指南：費用、程序及注意事項

Aubrey Yung
Aubrey Yung
2020年6月22日（超過 1 年前更新）
閱讀時間6分鐘

馬來西亞的樓價仍然處於低位，全國的平均樓價只是 43 萬令吉（約80萬港元）。但當地政府為了保護本地人的利益，規定外國人不可購買低成本物業，買樓的門檻金額定為 100 萬令吉（約 180 萬港元）。以下會介紹馬來西亞買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。有興趣移居馬來西亞或買樓放租出去，就要留意下文！

香港人可以在馬來西亞買樓嗎？

外國人也可以在馬來西亞買樓，甚至可以擁有部分土地的永久業權，但存在某些限制。針對購買的物業價格門檻，國家規定為不可低於100萬令吉（約180萬港元），而各州份亦可能有自己的限制，例如檳城的島嶼地區的門檻為 200 萬令吉（約360萬港元），但第二家園計劃的申請人，門檻會降低至 50 萬令吉（約90萬港元）。除此之外，外國投資者不可購買政府指定的低成本物業，亦不可購買預留給馬來西亞國民和土著的土地及建築物。

滿足以上條件的外國投資者，在正式購買馬來西亞物業前，仍需要向該州份的有關部門提交申請並獲得批准。如果購買價格超過 2000 萬令吉的物業，就要額外申請經濟計劃部（EPU）的批准。

馬來西亞樓價及樓市

截至 2019 年第 4 季度的數據顯示，馬來西亞的綜合平均樓價為 RM 428,940（約78萬港元），年度增長為+2.2%。由於外國人不可購買低於 100 萬令吉的物業，因此可以考慮在樓價較高的主要城市置業，或選擇價值較高的房屋種類，如半獨立屋（Semi-D）和獨立屋（Detached House）。

以下為 5 個馬來西亞主要州份的半獨立屋（Semi-D）價格（2019年第4季度數據）：

州份平均樓價（半獨立屋）年度增長
吉隆坡RM 2,625,399（約475萬港元）+7.7%
雪蘭莪RM 977,845（約175萬港元）-1.8%
沙巴RM 745,620（約135萬港元）-1.9%
檳城RM 701,813（約125萬港元）+3.4%
柔佛RM 607,194（約110萬港元）-11.5%

如何在馬來西亞物色物業？

地產經紀及代理

在馬來西亞，地產經紀是受估價師及地產代理協會（BOVAEA）規管的專業人士，一般分為較初級的談判代表（REN）和正式的持牌地產經紀（REA）。由於當地的二手樓買賣還未標準化，若果你不是購買發展商的新樓盤，最好多參考地產經紀和律師等專業人士的意見，以免被不明賣家所騙。在馬來西亞買賣房屋，房地產經紀最多向買賣雙方可以收取共 3%的佣金。

馬來西亞房地產網站

以下為幾個常用的馬來西亞房地產網站及它們的特色：

  • Property guru：約 26 萬套待售物業，其中約 400 套為新項目。提供物業指南、尋找經紀和財務計算器等免費服務。
  • IProperty：約20萬套待售物業，其中約 250 套為新項目。單是住宅物業都細分成20多種，對於有明確目標的買家來說十分方便。設有貸款諮詢服務為買家評估申請按揭的資格和增加申請獲批核的機會。
  • Dot property：約 1 萬套待售物業。提供樓價、租金和租金收益率走勢資料，和尋找經紀服務。
  • Mudah：大型廣告發布網站，隸屬於 Carousell 拍賣網。其中物業分類約有20萬個房屋/土地的出售廣告，其中約 1 萬套為新項目。
  • Property pages：尋找地產經紀服務，共列出約1500個不同地區的經紀，還有註明他們的專業範疇和 BOVAEA 註冊編號。

馬來西亞買樓程序

以下為在馬來西亞購買物業的完整步驟：

  1. 根據個人經濟能力和需要，考慮不同的物業種類：公寓或獨立屋，以及聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
  2. 在房地產網站尋找二手市場的樓盤，或發展者推出的新住宅項目，再與經紀預約時間睇樓。
  3. 若對樓盤感到滿意，就可以簽署發展商的銷售表格（新樓），或個人賣家的銷售合同（二手樓）。
  4. 向銀行或金融機構申請買樓按揭計劃。
  5. 在簽署銷售表格或合同後的 14 日內簽署正式的買賣協議（SPA），並支付 10% 的訂金。
  6. 律師會為你申請並獲得有關政府部門的外國投資批准。
  7. 取得按揭的正式批准後，向發展商或賣家支付餘額。
  8. 在買賣協議（SPA）指定的交樓日期當日，對物業作最後檢查，並獲得物業鑰匙。
  9. 律師會為你處理業權轉讓事宜。

馬來西亞買樓相關費用

在馬來西亞買樓的費用包括各項稅費、按揭費用、經紀及律師費、房屋檢查費、保險費用等。總費用的多少主要取決於物業所在的州份、物業種類、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。

了解如何在馬來西亞開銀行戶口

按揭

一般而言，馬來西亞的本地銀行都傾向為永久居民提供樓貸，按揭成數可達9成甚至全額按揭。而持有有效居留簽證，如工作簽證、退休簽證、第二家園計劃MM2H的人士，則可借7成。但作為外國投資者，通常最多可借物價估價的 5 成或 6 成，而且最好選擇在馬來西亞的外國銀行申請買樓按揭計劃，例如滙豐銀行、花旗銀行和渣打銀行。你可以考慮聘用按揭經紀去為你籌備，他們擁有豐富的經驗，能為你找到最優惠的按揭方案。

另外，你亦可以選擇在香港的銀行申請按揭，再把資金匯到馬來西亞買樓。但要注意，由於馬來西亞令吉並不是常用貨幣，所以匯款時亦可能有額外收費，而且香港幾間主要銀行都沒有清楚列明其匯率。如果你想在匯款時更有預算，不妨選擇操作較為透明的網上匯款專家 Wise。即使是非主要貨幣如馬來西亞令吉，Wise也會標明匯款使用的匯率以及手續費，比銀行更方便。

首期

物業的成交價與按揭金額的差距就是首期，金額視乎銀行或金融機構批出的按揭成數。以上提到外國人有機會借到樓價的最多 6 成，以買樓的門檻金額 100 萬令吉（約為 180 萬港元）計算，首期 4 成，即是需付大約 72 萬港元。加上各項雜費，在馬來西亞買樓的入場劵為大約 80 萬。

稅項

以下是在馬來西亞買賣物業涉及的稅費：

  • 房地產利得稅：由賣家承擔，應稅款項為出售金額減去當初的購入金額。非馬來西亞公民或永久居民如在持有物業的首五年賣出，稅率為 30%；第 6 年起則只需付 5%。

  • 印花稅：由買家承擔。針對買賣協議（SPA）和業權轉讓備忘錄（MOT）的印花稅率相同，針對 100 萬令吉以上的物業，計算方法都是RM 24,000加超出100萬令吉的部分x4%。另外，針對按揭合同的印花稅率為0.5%。

  • 土地稅：交給政府土地局的稅項，計算方法為物業面積乘以一個指定費率，每年交一次。

  • 門牌稅：交給市政府的稅項，類似香港的差餉，計算方法為全年的估計租金乘以一個指定費率，每年繳交兩次。

馬來西亞買樓收租注意事項

根據馬來西亞政府發放的《2019年物業市場報告》，馬來西亞的平均租金回報率為 3-6%。在吉隆坡、雪蘭莪和檳城的一些黃金地段，部份房屋種類如雙層獨立屋和高層公寓單位的回報率可高於 10%。總括而言，影響租金回報率的最大因素為州份、地段和房屋種類。

如果打算在馬來西亞買樓放租，就要徵所得預扣稅和所得稅。每月租金會預先扣起 10% 的預扣稅，用作抵消下年度需繳付的 26% 所得稅。應課稅金額的計算方法為全年租金收入減去有關物業的開支，例如經紀佣金、維修費用、按揭利息、稅費、保費、水電費和房屋折舊金額等。

資料來源：

1 iProperty: Guidelines for foreigners buying a house in Malaysia
2 MM2H: PURCHASE A HOUSE

3 Rehda Institute: GUIDELINE ON THE ACQUISITION OF PROPERTIES
4 National Property Information Centre (NAPIC): Malaysian House Price Index
5 Malaysian Institute of Estate Agents
6 Global Property Guide: Malaysia
7 Valuation and Property Services Department of Malaysia: Valuation and Property Services Activity
8 NAPIC: Annual Property Market Report

檢查日期：2020年6月22日

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