新加坡買樓指南:費用、程序及注意事項

Aubrey Yung

很多人都只留意到香港是世界上樓價最貴的地區,但其實新加坡也緊隨其後,平均樓價也高達 680 萬港元!為了保護國民的房屋供應數量,新加坡政府不允許外國買家單獨購買政府津貼的組屋(HDB Flat)。而且,新加坡政府為了穩定熾熱的樓市,一再提高印花稅稅率,現時針對外國買家的額外稅率(ABSD)已提升至20%。到底現在還有沒有機會入手新加坡的住宅物業?以下會介紹新加坡買樓的最新資訊,包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。

香港人可以在新加坡買樓嗎?

外國人也可以在新加坡買樓,但存在某些限制。在新加坡能購買的主要房屋種類包括:二手組屋(HDB Flat)、執行共管公寓(Executive Condo)及私人公寓(Condo)。這幾類房屋都不是屬於永久業權(Freehold),亦即是你只能買下的只有建築物,而非該塊土地。

二手組屋是由住房與發展委員會(HBD)根據99年的租賃協議(Leasehold)向國民出售,外國人不可單獨購買,但可以與新加坡國籍的配偶共同購買;而私人公寓和超過10年樓齡的執行共管公寓都算是私人物業,容許外國人購買,而且數量沒有限制。如果想購買有地住宅(聖淘沙外),就需要向新加坡土地管理局土地交易(批准)組證明自己對新加坡的經濟貢獻,以申請投資批准。

新加坡樓價及樓市

根據 2019 年的 CBRE的全球生活統計,新加坡是繼香港之後,全球第二高樓價的地區,平均樓價為US$874,372(約680萬港元)。除了 2009 年和 2017 曾出現樓價大幅下跌,其後樓價都一直平穩上升。在2020年上半年,新加坡的公寓平均價格為每呎SG$1,537(約HK$8,500)。

要了解新加坡的房屋市場,先要知道當地依照郵政編號一共劃分了28個地區,其中 D1 至D11 區為黃金地段。以下為新加坡 5 個主要地區的平均樓價(2020年上半年更新):

地區(特色地點)公寓平均呎價
D1 商業區(濱海廣場、唐人街)SG$2,213(約HK$12,000)
D3 中南部(皇后鎮)SG$2,394(約HK$13,000)
D4 南區(聖淘沙)SG$1,502(約HK$8,500)
D7 市區(武吉士)SG$2,419(約HK$13,500)
D8 中區(小印度)SG$1,509(約HK$8,500)

如何在新加坡物色物業?

地產經紀及代理

在新加坡的樓宇買賣市場已經發展得非常成熟,有一貫的指定程序。在新加坡買樓的最有效的做法是先聘用自己的買家經紀,然後在網上一同尋找合適的樓盤並預約睇樓。地產經紀了解哪些物業適合投資用途或自住用途,除了能按你需求提供寶貴的意見外,亦可代表你與賣家進行談判,爭取最優惠的價格。在新加坡買賣房屋,買家經紀的費用約為成交價格的 1%。

新加坡房地產網站

以下為 4 個常用的新加坡房地產網站及它們的特色:

  • 99co:共 8 萬多個待售住宅物業,其中約 6 萬個為公寓單位。可以移動地圖去瀏覽分區樓盤。
  • Property guru:共 7 萬多個待售住宅物業,其中約 5 萬個為公寓單位。提供物業指南、尋找經紀和財務計算器等免費服務。搜索引擎設有額外篩選條件如業權租賃期、建造年份和單位樓層等。設有手機應用程式。
  • ST Property:共 3 萬多個待售住宅物業,其中 2 萬多個為公寓單位。提供物價估價服務、樓市分析、尋找經紀等免費服務。設有手機應用程式。
  • iProperty:共 1 萬多個待售住宅物業,其中約 8 千個為公寓單位。另外亦列出約3,500 個地產經紀,並註明他們的 CEA 註冊編號和經紀牌照號碼。設有手機應用程式。

新加坡買樓程序

以下為在新加坡購買物業的完整步驟:

  1. 根據個人經濟能力,考慮不同的物業種類:二手組屋、行政公寓或私人公寓
  2. 根據個人需要聘用買家經紀(Buyer’s agent)和律師
  3. 向銀行或金融機構查詢買樓按揭計劃,並獲得貸款的預先批准(Approval-in-Principle AIP)
  4. 在房地產網站尋找樓盤,預約時間睇樓
  5. 若對樓盤感到滿意,就可以簽署「選購權書」(Option to Purchase OTP),並先支付 1% 的選購權費(Option Fee),之後再支付 4% 或 9% 的選購權執行費(Option Exercise Fee)。
  6. 賣方的律師開始起草合同,14日內簽署正式的「買賣協議」(SPA),並支付剩餘的首期金額。
  7. 聘用房屋檢查服務以確定該物業的狀況,律師也會對物業的財務狀況作出調查。
  8. 取得按揭的正式批准後,向賣家支付餘額。
  9. 在「買賣協議」指定的交樓日期當日取得物業的鎖匙。
  10. 律師會為你處理業權轉讓事宜。

新加坡買樓相關費用

在新加坡買樓的費用包括各項稅費、按揭費用、經紀佣金、律師費、房屋檢查及保險費等。總費用的多少主要取決於物業種類、聘用的專業服務、申請的按揭種類等因素。

了解如何在新加坡開銀行戶口

按揭

新加坡的銀行沒有對外國居民或外國投資者實施特殊的貸款限制,最常用的銀行為星展銀行、大華銀行和華僑銀行。如果購買執行共管公寓或私人公寓,可以向銀行申請普通的買樓按揭,對於首次按揭申請,最高可借 75%,視乎貸款人的現有貸款狀態,以及其信用評分、年齡、貸款期限、物業的剩餘租賃期和地理位置等因素。還款期最長 30 年,如果只借55%,則可以分最多 35 年償還。

如果你與新加坡人共同購買組屋單位,則可以申請政府的組屋按揭計劃,最高可借90%,還款期是 25 年、或還款到 65 歲,或物業的剩餘租賃期減 20 年,以較短者為準。

首期

首期的金額視乎銀行或金融機構批出的按揭成數。以上提到首次按揭申請人最高可向銀行借7成半,參考 2019 年的統計數字,平均樓價為 680 萬港元計算,首期 25%,即是需付大約170萬港元。

除了基本的 25% 首期,別忘記外國買家還需繳付接近 25% 的稅項,幾乎相等於多付一筆首期!如果你打算買樓自住而非投資,而且經濟能力有限的話,可以考慮樓價較便宜的地區,例如 D24 遠西北區和 D25 遠北區,平均呎價比黃金地段低至少一半。

在揀好啱心水的樓盤和辦妥按揭手續後,下一步就需要將買樓資金從香港匯到新加坡。在選擇匯款服務時,除了要留意電匯手續費外,亦要考慮到匯款時所採用的匯率。由於大部份銀行以及匯款機構都會從匯率差價賺取利潤,因此最後在新加坡收到款項的金額可能會比你預期中少。如果想在買樓時更有預算,其實有一些專業的網上匯款機構,如 Wise 會採用市場中間匯率,既毋須支付海外代理銀行費用,亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率,令你更加安心。

稅項

以下是在新加坡買賣物業涉及的稅費:

  • 買家印花稅:針對住宅物業,100 萬新元以內的部分,稅率為 1%-3%,超出的部分則統一稅率為 4%。
  • 額外買家印花稅:針對外國人購買住宅物業,附加稅率為20%。
  • 按揭印花稅:針對按揭合約徵稅,款項為貸款金額的0.4%,最高上限為500新元。
  • 賣家印花稅(Seller Stump Duty SSD):應稅款項為出售價格或市場價值,以較高者為準。持有物業不足 1 年的話,稅率為 12%;1-2 年為 8%,2-3 年為 4%,第 3年起不需徵稅。

以下為買樓後每年可能需繳付的稅費:

  • 物業稅(Property Tax):累進制稅率由 10 %至 20% 不等。

新加坡買樓收租注意事項

根據 2019 年 CBRE 的全球生活統計,新加坡的平均租金回報率(Rental Yield Rate)為2.9%。而在最近6個月,新加坡的細單位(不足500呎)租金回報率為 2.9%-4.5%(中部地區)和 2.9%-4.0%(中部以外地區)。

如果你打算在新加坡買樓放租,就要徵租金收入稅,稅率為22%。應課稅金額的計算方法為全年租金收入減去租金支出,例如招租涉及的費用、維修和折舊費用、按揭利息和物業稅費、保費和水電費等。為簡化徵稅程序,免稅額一般預設為 15%。除此之外,業主還要繳納租賃印花稅,只要平均年租金超過SG$1,000就要繳交。若租約期不足 4 年,稅率為平均年租金的 0.4%,否則為 1.6%。

新加坡的樓價的確比其他東南亞國家貴上一截,在一些黃金地段如D1、D3和D7區的平均呎價可達一萬多港元,與香港的新界地區的樓價水平睇齊。如果經濟能力負擔不起,也可以考慮其他鄰近國家,如馬來西亞和泰國這些香港人的退休勝地。

延伸閱讀馬來西亞買樓越南買樓泰國買樓日本買樓

資料來源:

1 CBRE - Global Living 2019
2 Government of Singapore: Private Residential Property Price Index
3 Squarefoot
4 Government of Singapore: ​Understand the costs of buying a home
5 Housing & Development Board: More Information on Your HDB Housing Loan
6 Inland Revenue Authority of Singapore
7 Inland Revenue Authority of Singapore: Property Tax

檢查日期:2020年6月22日


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