Nákup nemovitosti v Rakousku: Komplexní průvodce 2025

Sníte o spokojeném životě pod vrcholky Alp nebo se chcete stát pravidelným návštěvníkem Vídeňské opery a před představením pojídat Sacher? Pak vám hlavou jistě běží myšlenka koupě nemovitosti v Rakousku. V tomto článku zjistíte, kolik stojí průměrný rakouský dům, kde ho sehnat i na co si dát pozor.

Při koupi nemovitosti v Rakousku vás čekají transakční náklady. Ty vám pomůže snížit účet Wise, který vám garantuje středový kurz bez přirážek a nízké, transparentní poplatky. Na účtu máte 40+ měn a vedete ho zdarma.

Založit zdarma Wise účet

Nemovitosti v Rakousku: Jak vypadá trh?

Jak to vypadá s nabídkou a poptávkou po nemovitostech v Rakousku? Rakušané mnohem více než Češi využívají nájmů. Nemovitost pro vlastní bydlení vlastnilo v roce 2023 pouhých 54,3 % oproti českým 76 %.¹ Ceny nemovitostí se přitom překvapivě snížily, a to po dlouhých letech opačného trendu zdražování. Podle údajů rakouské centrální banky klesl index cen rezidenčních nemovitostí ve 4. čtvrtletí 2023 o 7,38 % (po započtení inflace).²

Můžete si zakoupit nemovitost v Rakousku jako občan České republiky?

Ale jistě! Každý občan České republiky má právo na nákup realit v jiném členském státě EU. Alpská země není výjimkou.

Nemovitosti Rakousko – ceny

Ceny za metr čtvereční se v rakouských městech šplhají v korunách až k šesticiferným číslům. Způsobuje to především jejich lokalita. V Rakousku najdete moderní města stejně jako klidné vesničky s kostelem a stádem krav na louce za humny. O oba typy míst projevuje zájem jiná skupina kupců, obě jsou ale silné, a tak průměrná cena neklesá o moc ani v případě, že vyjedete ze středu měst na venkov.

Na kolik by vás asi vyšel byt ve vašem oblíbeném rakouském městě, můžete posoudit z následujících tabulek.

Ceny bytů v centrech měst

Tabulce vévodí Vídeň, která se dlouhodobě pyšní statutem města poskytujícím nejvyšší kvalitu života. V těsném závěsu za ní se pak nachází oblíbený Salzburg, podhorský Innsbruck a Bregenz na březích Bodamského jezera. V ostatních městech se dá nemovitost sehnat o něco levněji, vyplatí se tedy prozkoumat třeba Čechám blízkou Kremži nebo korutanský Klagenfurt.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Vídeň	8 921 EUR³
Linz	4 833 EUR³
Salzburg	6 800 EUR⁴
Innsbruck	10 166 EUR⁴
Bregenz	6 167 EUR⁵
Kremže	4 900 EUR⁵
Klagenfurt	4 120 EUR⁶
Graz	6 300 EUR⁶
Celková průměrná cena	6 711 EUR⁷

Ceny bytů na periferiích

Utíkáte za město? Pak nejlépe pořídíte hned za hranicemi u Linze nebo ve štýrském Grazu.

Město	Cena za metr čtvereční na periferii
Vídeň	5 576 EUR³
Linz	3 583 EUR³
Salzburg	5 586 EUR⁴
Innsbruck	7 591 EUR⁴
Bregenz	5 100 EUR⁵
Kremže	4 500 EUR⁵
Klagenfurt	4 300 EUR⁶
Graz	4 180 EUR⁶
Celková průměrná cena	4 813 EUR⁷

Data platná ke dni vzniku článku.

Jak v Rakousku najít vhodnou nemovitost ke koupi?

Vysoké ceny vás neodradily? Pak se pusťte do hledání.

Realitní kanceláře

Netroufáte-li si na to sami, obraťte se na věrohodnou realitní kancelář nebo samostatného agenta. Může být z Rakouska, ale vystačíte si i s českým. Čeští makléři totiž s rakouskými kolegy velmi často spolupracují, některé realitky dokonce působí na obou trzích. Než ale na spolupráci kývnete, ujistěte se, že se jedná o odborníka ve svém regionu.

Online nabídka rakouských realit

V Česku najdete specializované firmy i sekce realitních portálů zaměřené na rakouský trh s nemovitostmi. Například:

• Remax.cz
• Domus Global.cz
• Reality v Rakousku.cz
• Reality iDnes.cz
• Regata reality.cz
• Surreal investment apartments.cz

Pokud ovládáte angličtinu, můžete využít celosvětové realitní vyhledávače jako:

• Propertyportal.com
• Savills.com
• Engel & Völkers
• Knight Frank

Ještě lépe se vám povede, pokud se domluvíte i německy. Vyzkoušet tak můžete přímo místní portály.

• Immowelt.at
• Wohnen.at
• IMMMO.at
• Ländleimmo.at
• Immodirekt.at
• Privatimmobilien.at

Zajímavé nabídky se dají objevit i v zaměřených Facebookových skupinách. Zkuste třeba tyto.

• Immobilienmarkt Österreich
• Privat Immobilien Kaufen & Verkaufen in Österreich
• Privatimmobilien Österreich

Jak získat půjčku či hypotéku v Rakousku?

Občané EU mají cestu k hypotéce v Rakousku snazší než jiní cizinci. Pro Čechy je navíc výhodou, že hodně bank působí na obou trzích. Často ale vyžadují rezidenci v Rakousku – aspoň sekundární – a ideálně i příjem v eurech. K samotné žádosti si připravte:

• Pas, doklad totožnosti.
• Kupní smlouvu či podepsanou nabídku ke koupi.
• Doklad o příjmech.
• Výpisy z účtu.
• Jakékoli další smlouvy stran kupované nemovitosti, kterými disponujete.⁸

Podmínky hypoték v Rakousku

Jaké podmínky má průměrná rakouská hypotéka? Ta s fixací úroků vám zaplatí až 70 % z hodnoty reality. Úroky se pohybují mezi 2–4 %. Bez fixace se procento může zvyšovat. Splácet hypotéku můžete po dobu do 35 let.⁸

Platíte za rakouskou nemovitost ze zahraničí? Ušetřete peníze s účtem Wise

Jak za nemovitost zaplatit, pokud máte svoje úspory v korunách? Řešení se jmenuje Wise – multiměnový účet, který dokáže převádět peníze po celém světě vždy se středovým kurzem a minimálními, transparentními poplatky. Obzvlášť u vyšších částek díky tomu výrazně ušetříte.

Wise účet založíte i vedete zdarma a poslouží vám i v budoucnu:

• Získáte lokální bankovní údaje k účtům v 9+ měnách, včetně eur, dolarů nebo liber. Ideální na příjem výplaty.
• Platíte debetní i virtuální kartou.
• Své finance máte pod kontrolou v bezpečné mobilní aplikaci.
• Na účtu operujete s víc než 40 měnami. Všechny transakce máte se středovým kurzem a s nízkými, transparentními poplatky.
• A mnoho dalšího. Přečtěte si o Wise do detailu.

Zaplatím s Wise a neprodělám

💸 Kupujete rakouskou nemovitost jako investici? Pak oceníte Wise Business. Ten má veškeré výhody toho osobního, ale přidává k nim řadu podnikatelských nástrojů. Za jeho vedení nic neplatíte, čeká vás jen jednorázový zakládací poplatek.

Jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitosti v Rakousku?

Na kolik vás cesta k vlastnictví nemovitosti v Rakousku vůbec vyjde? Udělejte si přehled.

• Cena realitních kanceláří

Za služby realitních agentů či kanceláří dáte ze zákona 3 nebo 4 % v závislosti na kupní ceně nemovitosti.

• Do 36 336 EUR – 4 % plus 20 % DPH
• 36 336 EUR – 48 448 EUR – maximálně 1 453 EUR plus 20 % DPH
• Nad 48 448 EUR – 3 % plus 20 % DPH⁹

• Poplatek za ověření podpisů

Stvrzení pravosti podpisů na kupní smlouvě vyřídíte u notáře nebo soudu a stojí maximálně 120 EUR na osobu, plus 20 % DPH.¹⁰

• Náklady na notáře a právníka

Jak služby notáře, tak služby právníka, který se postará o správnost veškerých dokumentů, vás vyjde na 1–3 % z hodnoty nemovitosti, plus samozřejmě nesmíte zapomínat na 20 % DPH.⁹

• Poplatek za zápis do katastru nemovitostí

Konečný krok k vlastnickému právu stojí 1,1 % z hodnoty nemovitosti. Pokud objekt financujete s pomocí hypotéky, připočítejte dalších 1,2 %. A nakonec je tu administrativní poplatek 47 EUR, případně 66 EUR, pokud žádost nepodáte elektronicky.⁹

• Náklady směnných kurzů

Při platbě za nemovitost si zkontrolujte směnný kurz. V závislosti na bance, přes kterou transakci provádíte, se může lišit až o 4 % od tržního aneb středového kurzu. Ten máte vždy garantovaný s Wise.

Daně při nákupu nemovitosti v Rakousku

Další věcí, kterou musíte bezpodmínečně zaplatit, jsou daně. Z čeho vycházejí?

Daň z převodu nemovitostí

Zaručeně se vám nevyhne daň z převodu nemovitostí. Činí 3,5 %, popřípadě pouze 2 %, pokud dům koupíte od blízkých příbuzných.¹⁰

Daň z přidané hodnoty

U novostaveb se přidává i DPH ve výši 20 %.¹⁰

Daň z nemovitostí

Každoročně pak musíte odvádět daň z nemovitostí. Veškeré reality Rakousko daní místně, což znamená, že přesnou výši určuje obec, do jehož katastru vaše nemovitost spadá. Obvykle se však pohybuje mezi 0,1–0,2 %.¹¹

Jak koupit nemovitost v Rakousku – krok za krokem

A to je vše! Nakonec si v pár krocích shrňte, jak při nákupu domu či bytu v Rakousku postupovat.

1. Padlo rozhodnutí. Koupíte nemovitost v Rakousku.
2. Pusťte se do hledání. Můžete využít služeb domácích i rakouských realitních kanceláří, nebo si své nové sídlo najít sami. Na internetu narazíte na spoustu relevantních nabídek, pokud víte, kam na ně.
3. Rakousko je za humny. Až objevíte onen dům či byt, který by vám měl říkat pane, dojeďte si ho obhlédnout. Není nad vlastní oči a rozhovor se současným majitelem.
4. Zajistěte si financování. Žádost o hypotéku je v Rakousku poměrně jednoduchá.
5. Dohodněte se s majitelem na všech podmínkách. Poté to nechte na realitce, případně pokud se o vše staráte sami, zapojte do práce svého právníka, který by měl být odborníkem na realitní právo.
6. Se smlouvou od právníka jděte za notářem, který stvrdí pravost podpisů.
7. Už je to černé na bílém, nyní stačí jen převést vlastnické právo do praxe. A to zápisem do katastrů nemovitostí.
8. Platit se musí stále, nezapomeňte na všechny poplatky a daně, které se vztahují k vaší transakci.
9. Odemkněte si dveře k vašemu novému alpskému domu nebo bytu u Prátru.

Už víte, jak si v Rakousku pořídit byt, dům, nebo třeba kus louky na stráni. Rovnou byste se tam mohli stěhovat. Pokud ale ještě před tím potřebujete z Čech zaplatit, využijte Wise. Vaše peníze převede se středovým kurzem a transparentními poplatky. Tak pozdravujte v sousedství, gute Reise!

Chci mezinárodní převody výhodně s Wise

---

Zdroje:

1. Statista - Vlastnictví nemovitostí v Rakousku
2. Global Property Guide – Rakouský realitní trh
3. Numbeo - Ceny Vídeň, Linz
4. Numbeo - Ceny Salzburk, Innsbruck
5. Numbeo - Ceny Bregenz, Kremže
6. Numbeo - Ceny Klagenfurt, Graz
7. Numbeo - Ceny nemovitostí v Rakousku
8. Expatica - Hypotéky v Rakousku
9. Rakouská vláda – Náklady při koupi nemovitosti
10. Global Property Guide– Nákup nemovitosti v Rakousku
11. Expatica – Daně v Rakousku

Zdroje zkontrolovány 24. 11. 2024.