Nemovitosti Itálie 2025 – Komplexní průvodce nákupem

Středomořská energie, pasta i gelato na tisíc způsobu a úchvatná historie. Také jste se zamilovali do Itálie a máte v plánu pořídit si v této temperamentní zemi nemovitost? Zjistěte, co vás čeká a nemine v tomto podrobném průvodci. Dozvíte se, na jaké úrovni se pohybují ceny i kde nemovitosti v Itálii hledat.

Otázka je, jak nejlépe uhradit veškeré náklady v eurech a moc přitom netratit na směnném kurzu. Skvělým pomocníkem je multiměnový účet Wise. S ním máte vždy středový kurz bez přirážky a eura přímo na účtu. A vedete ho úplně zdarma.

Založit zdarma Wise účet

Nemovitostmi v Itálii: Jak vypadá trh?

I přes podražení nemovitostí je Itálie jednou ze zemí EU s nejnižším růstem cen za posledních deset let. Problémem pro kupující je, že na trhu silně převažuje poptávka nad nabídkou. V Itálii se ročně postaví pouze 50 000 domů, kdežto třeba ve Francii 200 000, což omezuje dostupnost bydlení a možnosti pro kupující.¹

Ceny bytů v osobním vlastnictví v roce 2024 mírně vzrostly o 2,2 %. Výrazně se zvýšila cena nových domů – meziročně o 8,08 % (po očištění o inflaci o 7,27 %). I cena stávajících domů lehce vzrostla – o 1,88 % (1,12 % po očištění o inflaci). Nejvýraznější růst byl zaznamenán na jihu a ostrovech (+3,9 %), a to kvůli 9,5% nárůstu cen nových bytů.²

Můžete si zakoupit nemovitost v Itálii jako občan České republiky?

Samozřejmě! Jakožto občan členského EU si v Itálii můžete zakoupit jakoukoliv nemovitost. Počítejte pouze s tím, že vás vlastnictví nemovitosti v Itálii zároveń neopravňuje k obdržení trvalého pobytu či dokonce italského občanství.³

Kolik stojí nemovitosti v Itálii?

Zaměřte se na konkrétní čísla. Na kolik vás průměrně vyjde koupě nemovitosti v Itálii? Pověstná rozdílnost mezi italským severem a jihem se promítá i do cen. Čím více na jih půjdete, tím lepší cenu jste schopni najít. Neplatí to ale plošně – hodně záleží na tom, zda kupujete v turisticky populární oblasti, nebo v anonymní zóně. Jistě jste slyšeli i o zapomenutých italských vesničkách, které prodávají domy za pár eur. Zakopaný pes se v těchto případech ukrývá v povinnosti zřídit si tam trvalý pobyt.

Ceny bytů v centrech měst

Podívejte se, kolik stojí byty v Itálii v centrech nejoblíbenějších měst.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Řím	6 668 EUR⁴
Milán	8 622 EUR⁴
Neapol	4 500 EUR⁵
Turín	3 542 EUR⁵
Palermo	2 033 EUR⁶
Janov	3 200 EUR⁶
Boloňa	4 393 EUR⁷
Florencie	5 414 EUR⁷
Bari	3 160 EUR⁸
Katánie	1 375 EUR¹⁰
Terst	4 765 EUR⁸
Benátky	6 000 EUR⁹
Cagliari	2 775 EUR¹⁰
Trento	4 600 EUR⁹
Celková průměrná cena	3 881 EUR²¹

Ceny bytů na periferiích

Na okraji měst se cena bytů snižuje. Posuďte sami.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Řím	3 328 EUR⁴
Milán	4 486 EUR⁴
Neapol	2 467 EUR⁵
Turín	1 866 EUR⁵
Palermo	950 EUR⁶
Janov	1 507 EUR⁶
Boloňa	3 012 EUR⁷
Florencie	3 764 EUR⁷
Bari	2 050 EUR⁸
Katánie	1 166 EUR¹⁰
Terst	1 833 EUR⁸
Benátky	2 750 EUR⁹
Cagliari	1 976 EUR¹⁰
Trento	3 250 EUR⁹
Celková průměrná cena	2 415 EUR²¹

Data platná ke dni vzniku článku.

Reality Itálie – jak najít nemovitost ke koupi?

Realitní kanceláře

Nejméně náročnou cestu zaručuje spolupráce s realitním agentem. Itálie má velmi spletitý systém byrokracie a realtiní kancelář je s ní zvyklá pracovat. Samozřejmě vás čeká platba provize, ale ušetříte mnoho času a vyřizování, které je v Itálii pověstně zdlouhavé. Můžete se obrátit i na české realitní kanceláře, které často spolupracují s kolegy v Itálii. Ujistěte se, že se jedná o experty na vámi požadovanou oblast, jsou akreditovaní a domluvíte se spolu jedním jazykem.

Online nabídka italských realit

Druhou možností je pustit se do hledání nemovitosti v Itálii na vlastní pěst. Na webu najdete spoustu anglicky mluvících společností zaměřujících se na byty a domy v Itálii. I některé klasické italské realitní portály mají svou verzi v angličtině. Ať už je vaším cílem luxusní historická vila, nebo obyčejný byt na maloměstě, zdrojů je mnoho:

• Idealista
• Gate-away
• Immobiliare
• Viviun
• Green acres
• Immobiliare italiano
• Italian Houses For Sale
• Toscana Houses
• Lionard
• Romolini

Pokud toužíte po nemovitosti u moře, Itálie nezklame. Mnoho serverů má specializovanou sekci právě na přímořské objekty. Například:

• Gate-away – Coastline
• Idealista – Beachfront
• Mer et demeures – Seaside
• Immobiliare italiano – Sea views
• Wonderful Italy – Seaside holiday homes

Pokud ovládáte italštinu, můžete hledat i na místních vyhledávačích. Patří k nim třeba tyto:

• Immobiliare
• Caasa
• Idealista
• Cercacasa
• Gohome

Občas se vyplatí i využít sílu komunity. Poohlédněte se po nabídkách třeba i v k tomu určených facebookových skupinách.

• Italy Property For Sale under 50,000
• Italy Property For Sale - Buyers and Sellers Community

Jak získat půjčku či hypotéku v Itálii?

Většina italských bank poskytne půjčku či hypotéku i cizinci. Každopádně se s tím pojí pořádná dávka byrokracie, a tím pádem i delší lhůty. Italské banky si vás proklepnou skrz naskrz. Připravte si:

• Pas nebo občanský průkaz.
• Doklad o rezidenci v Itálii.
• Doklad o vašich příjmech – v případě zaměstnance doklady o posledních 3 výplatách a pracovní smlouvu, v případě podnikatele daňové přiznání a výpis z účtu.
• Úvěrovou zprávu.
• Počáteční kupní smlouvu.¹¹

Můžete být požádání, abyste výše zmíněné dokumenty nechali přeložit do italštiny.

Pokud nejste italským rezidentem, nevěšte hlavu. Italské banky sice teoreticky udělují hypotéky jen rezidentům, ale vzhledem k vysoké poptávce existují hypoteční specialisté zaměřeni právě na nabídky hypoték pro nerezidenty. Tyto možnosti banky většinou ani veřejně nevystavují, a proto je v podstatě nevyhnutelné spojit síly s hypotečním specialistou, který má ty správné kontakty. Vybírejte ale velmi pečlivě: než se dohodnete, zkontrolujte, že jde o licencovaného pracovníka akreditovaného u úřadu Organismo degli Agenti e dei Mediatori (OAM). Hledat konkrétní specialisty budete hlavně online – startem mohou být servery jako Idealista nebo Kredium.

Podmínky hypotéky

Hypotéku v Itálii dostanete jako rezident většinou v maximální výši 80 % z hodnoty kupované nemovitosti.¹² Pokud nejste rezidentem, dosáhnete většinou na maximum okolo 50–60 %.¹¹ Minimální výše hypotéky bývá 50 000 EUR¹³, v případě nerezidentů počítejte s vyšší částkou. Hypotéku si můžete vzít nejdéle na 30 let. Maximální věk žadatele stanovují banky většinou na 75–80 let, některé i níž.¹⁴ Řešením je mít mladšího spolužadatele.

Platíte za italskou nemovitost ze zahraničí? Ušetřete peníze s převodem od Wise

Při koupi nemovitosti v Itálii se vám může do cesty postavit nečekaná otázka. Jak za ni zaplatit, máte-li svoje úspory v korunách? Snadno to vyřeší multiměnový účet Wise, kde si koruny na eura směníte ve středovém kurzu – tedy v tom, který určuje trh, bez obvyklých bankovních přirážek. Obzvlášť u vyšších částek díky tomu výrazně ušetříte.

Wise účet založíte i vedete zdarma a poslouží vám i v budoucnu:

• Všechny transakce máte se středovým kurzem a s nízkými, transparentními poplatky.
• Získáte lokální bankovní údaje k účtům v 9+ měnách, včetně eur, dolarů nebo liber.
• Na účtu operujete s víc než 40 měnami.
• Platíte debetní i virtuální kartou.
• Své finance máte pod kontrolou v bezpečné mobilní aplikaci.
• A mnoho dalšího. Přečtěte si o Wise do detailu.

Chci zaplatit výhodně s Wise

💸 Kupujete italskou nemovitost jako investici? Pak oceníte Wise Business. Ten má veškeré výhody toho osobního, ale přidává k nim řadu podnikatelských nástrojů. Za jeho vedení nic neplatíte, čeká vás jen jednorázový zakládací poplatek.

Jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitosti v Itálii?

Vhodná nemovitost za výbornou cenu není vše. Připočítat musíte i vedlejší náklady.

• Hypoteční a katastrální daň

Jde o dvě daně spojené s úkony v rámci katastru. U transakcí osvobozených od DPH, jako je nákup a prodej mezi soukromými osobami, mají obě daně pevnou cenu 50 EUR. V opačném případě jde o 200 EUR.

• DPH z nemovitosti

  V případě, že kupujete od subjektu platícího DPH, zaplatíte buď 4, 10, nebo 22 %. Podrobněji se na to podívejte v další části článku.

• Registrační daň

  Pokud kupujete nemovitost od soukromníka, platíte místo DPH registrační daň. Její výše závisí na hodnotě nemovitosti. V případě první nemovitosti činí 2 %, následně 9 %. Pokud kupujete nemovitost přímo od společnosti, je stanoven fixní poplatek 200 EUR.¹⁵

• Poplatek notáři

  Notáře budete potřebovat k právoplatnému uzavření kupní smlouvy. Jejich ceníky se liší a závisí na specifických podmínkách každé transakce včetně lokality nebo hodnoty nemovitosti. Obvykle zaplatíte částku v rozmezí 1 600–3 000 EUR.¹⁶

• Cena překladatele

  Tato položka není povinností jako v jiných zemích. Pokud si v italštině věříte, obejdete se i bez překladatele. Pokud ne, za služby specializovaného tlumočníka v době podepisování smlouvy počítejte s částkou kolem 400 EUR.¹⁷

• Poplatek realitní agentuře

  Využijete-li ji, počítejte s cenovkou v průměrné hodnotě 3 % z ceny nemovitosti. Záleží na konkrétní realitce – některé mají velkorysá 2 %, jiné si říkají i 5 %.¹⁸

• Cena právníka

  Pokud jste nevyužili služeb agentury, nejspíš vám se sestavením smlouvy pomůže právník. Počítejte s cenou kolem 2–3 % z hodnoty nemovitosti.¹⁹

• Výdaje spojené s případnou hypotékou

  Pokud jste si vzali hypotéku, počítejte s dalšími poplatky: za notářské služby spojené s jejím zanesením do registru a smlouvy, za pojištění hypotéky, za bankovní posudek a zpracování hypotečního spisu.¹⁵

• Náklady směnných kurzů

  Dodatečné náklady mohou vzniknout i kvůli použitému směnnému kurzu, který se u různých bank liší a vždy obsahuje přirážku. S Wise účtem se vaše peníze ale vždy převedou středovým kurzem.

DPH na nemovitosti v Itálii

Daň z přidané hodnoty při nákupu první nemovitosti určené k vlastnímu bydlení činí 4 %. Při koupi druhé a další nemovitosti už platíte standardních 10 %. Pokud si pořizujete luxusní nemovitost, zaplatíte za ni celých 22 %.¹⁵

Roční daň z nemovitosti v Itálii

Roční daň z nemovitosti Itálie nevyžaduje ve všech případech – záleží na okolnostech. Existují tři typy daní: IMU, TASI a TARI.

IMU aneb daň z obecního majetku u první nemovitosti neplatíte. Výjimkou jsou luxusní objekty typu vila nebo historická budova. U druhé nemovitosti vás platba IMU čeká bez výjimky. Vypočítává se na základě katastrální hodnoty a místní obecní sazby. U průměrného druhého domu se IMU pohybuje v rozmezí 500–1 500 EUR ročně.

TASI aneb daň za místní služby platí pro druhé bydlení a luxusní nemovitosti. Podobně jako IMU se vypočítává na základě katastrální hodnoty a obecního koeficientu. Obvykle jde o 100–300 EUR, v závislosti na typu a umístění nemovitosti.

TARI aneb daň za odpad je v podstatě poplatek za svoz odpadu, který se týká všech domácností. Vychází z velikosti nemovitosti, počtu obyvatel a obecních sazeb. Obecně se pohybuje mezi 100–500 EUR.²⁰

Jak koupit nemovitost v Itálii krok za krokem

Zrekapitulujte si ty nejdůležitější poznatky v jasných bodech.

1. Rozhodli jste se koupit si nemovitost v Itálii. Neleňte a začněte ji hledat. Zvládnete to sami snadno díky internetu, ale můžete navázat spolupráci i s místní realitní kanceláří.
2. Jakmile najdete tu pravou nemovitost, dojeďte se na ni podívat. V Itálii se často můžete setkat s tím, že nemovitost vypadá jinak v inzerátu a jinak ve skutečnosti.
3. Pokud jste spokojeni, dohodněte se s prodejcem a nechte realitní kancelář či svého právníka sestavit smlouvu.
4. Zažádejte si o hypotéku. V dostatečném předstihu, aby banky stihly všechno papírování.
5. Podepisování kupní smlouvy a samotný průběh převodu peněz i nemovitosti se musí uskutečnit za přítomnosti notáře.
6. Zaregistrujte své vlastnické právo do katastru nemovitostí.
7. Zaplaťte veškeré daně a poplatky. Nezapomeňte se vyrovnat také s každým, kdo vám v cestě za získáním nemovitosti v Itálii pomohl.
8. Buongiorno! Vítejte ve svém druhém italském domově.

Hotovo. Nyní víte do detailu, co koupě nemovitosti v Itálii vyžaduje. Víte také, že při veškerých platbách s ní spojených výrazně ušetříte s účtem Wise. Nic už nebrání tomu začít la dolce vita.

Wise je až 6x levnější než tradiční banky

---

Zdroje:

1. Idealista.it – Vyhlídky vývoje nemovitostí v letech 2024-2025
2. Global Property Guide – Analýza trhu s rezidenčními nemovitostmi v Itálii v roce 2024
3. Italian Real Estate Lawyers – Rezidence
4. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Řím-Milán
5. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Turín – Neapol
6. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Palermo – Janov
7. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Boloňa – Florencie
8. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Bari – Terst
9. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Benátky – Trento
10. Numbeo – Srovnání cen nemovitostí Katánie – Cagliari
11. Experts for Expats – Italské hypotéky pro cizince
12. Facile.it – Maximální výše hypotéky
13. Tasso mutuo.it – Spodní hranice hypotéky
14. Immobiliare.it – Maximální věk pro udělení hypotéky
15. Idealista.it – Náklady spojené s koupí nemovitosti
16. Immobiliare.it – Náklady na notářské služby
17. Ibidem-traduzioni – Specializovaný tlumočník
18. Francescomartinellicasa.it – Výdaje při koupi nemovitosti
19. Avvocato-immobiliare – Právnické služby při nákupu a prodeji nemovitosti
20. Moneyfarm Magazine – Daň z nemovitosti Itálie 2024
21. Numbeo – Ceny nemovitostí v Itálii

Zdroje zkontrolovány 20. 11. 2024.