Průvodce chorvatskými nemovitostmi: Kolik stojí a kde je najít?

Máte v úmyslu rozloučit se s rodným krajem a přestěhovat se do Chorvatska? Nebo chcete jen investovat své prostředky a dům na pobřeží Jaderského moře se zná jako ideální příležitost? Podívejte se, jak probíhá koupě nemovitosti v Chorvatsku, v jakých rozmezích se pohybují ceny a na co si dát obzvlášť pozor.

Důležitým bodem při placení za chorvatský dům či byt je bezpochyby samotný převod peněz. Snadné a rychle zahraniční platby se středovým kurzem zaručuje Wise.

Zjistit více o Wise 🚀

Jak vypadá chorvatský trh s nemovitostmi?

Lákadlo v podobě vily na pobřeží platí nejen na Čechy, ale i další národnosti. Nejen, že ceny díky tomu stoupají, ale na chorvatském realitním trhu se často můžete setkat s podvody různého druhu. Časté je zatajení nějaké skutečnosti týkající se stavu nemovitosti, či dokonce přímo lež. Dalším mínusem je poměrně velká byrokracie a doba trvání úřednických procesů.

Jak se vyhnout problémům? Veškeré právní záležitosti konzultujte s nezávislým realitním právníkem. Bude se hodit. Při nákupu nemovitosti v Chorvatsku se totiž obvykle setkáte rovnou se dvěma důležitými právními dokumenty. Kromě samotné kupní smlouvy také se smlouvou o smlouvě budoucí.

Nikdy nevydávejte své finanční prostředky všanc, aniž byste neobhlédli danou nemovitosti, osobně se nepotkali s prodávajícím a patřičně neprozkoumali veškerá práva a povinnosti.¹

Můžete si zakoupit nemovitost v Chorvatsku jako občan České republiky?

Bez problémů! Jelikož máte občanství členského státu Evropské unie, můžete si pořídit nemovitost úplně stejně jako samotní Chorvati.

Kolik stojí nemovitosti v Chorvatsku?

Přichází důležitá otázka. Kolik stojí průměrná chorvatská nemovitost? I tady samozřejmě záleží nejen na stavu samotné reality, ale i na lokalitě. V centrech turistických měst jako Dubrovnik či Zadar se bude cena pohybovat v jiných relacích. Především Dubrovnik, nejpůsobivější město celého Chorvatska, se vymyká ostatním částem země. Split s druhou nejvyšší cenou převyšuje bezmála dvakrát.

Posoudit můžete ostatně sami. Následující tabulky vás seznámí s průměrnou cenou za metr čtvereční v těch nejoblíbenějších chorvatských letoviscích. Ceny jsou udány v českých korunách, aby se vám lépe porovnávaly.

Ceny bytů v centrech měst

Nejdříve se podívejte na ceny v centrech velkých měst.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Dubrovnik	172 263,81 Kč⁴
Split	88 963,81 Kč⁵
Zadar	77 650,80 Kč⁶
Zagreb	76 407,94 Kč⁷
Rijeka	47 569,19 Kč⁸
Osijek	33 368,61 Kč⁹
Celková průměrná cena	62 883,93 Kč¹⁰

(Data platná ke dni vzniku článku.)

Částky můžete porovnat s průměrnou cenou v České republice, která se pohybuje kolem cenovky 88 000 Kč¹¹

Ceny bytů na periferiích

Mimo centra cena logicky klesá. Uznejte sami.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Dubrovnik	103 722,50 Kč⁴
Split	70 653,10 Kč⁵
Zadar	60 000,40 Kč⁶
Zagreb	51 110,08 Kč⁷
Rijeka	36 487,24 Kč⁸
Osijek	26 933,17 Kč⁹
Celková průměrná cena	45 349,36 Kč¹⁰

(Data platná ke dni vzniku článku.)

Za byt či dům na okrajích města, blíže k přírodě dáte v průměr 45 359 Kč.¹⁰ Za realitu na českém venkově však circa o dalších 20 000 více.¹¹

Jak v Chorvatsku najít vhodnou nemovitost ke koupi?

Nápad dobrý, ale kde vůbec najít nemovitosti v Chorvatsku na prodej a jak je sehnat? Obecně máte dvě možnosti.

Realitní kanceláře

Jestliže víte, v jaké části Chorvatska byste nejraději zakotvili, není vůbec na škodu, najít renomovanou a místní realitní kancelář, či soukromého agenta, který zná podrobně regionální trh. Nejen, že bude vědět, po jakých nemovitostech rozhodně nesahat a jaká naopak ulovit jako první, ale bude se vám hodit i jeho znalost chorvatštiny.

Než se ale pro danou kancelář nebo agenta rozhodnete, ujistěte se, že jste si ho důkladně prověřili. Nelicencovaní jedinci se v Chorvatsku rodí jako houby po dešti.

Online nabídka chorvatských realit

Dostává-li se vám odvahy, můžete se na hon na skvělý chorvatský byt či dům pustit na vlastní pěst. Online webových vyhledávačů najdete požehnaně. Pokud vládnete chorvatštinou, můžete zkusit například:

• Njuskalo.hr
• Oglasnik.hr
• GoHome.hr

Celkem široká nabídka se pro vás otevírá i v případě, že se dorozumíte pouze anglicky.

• Crozilla-nekretnine.com
• Croatiapropertysales.com
• Rightmove Overseas

Kromě vyhledávačů můžete zkusit i sílu komunit a podívat se do facebookových skupin zaměřených na chorvatské nemovitosti. K těm největším se řadí následující.

• REAL ESTATE CROTIA
• Crotia Apartments & Houses for Rent/Sale
• Houses and Apartments with pools in Crotia

Jak získat půjčku či hypotéku v Chorvatsku?

Ačkoliv teoreticky by pro Čecha mělo být získání hypotéky v Chorvatsku stejně snadné jako koupě nemovitost, praxe se mnohdy liší. Chorvatské banky nerady poskytují půjčky a hypotéky cizincům, neboť v nich vidí potenciální větší risk než v místních. Pokud se pro hypotéku od chorvatské banky přesto rozhodnete, dívejte se po nabídce těch velkých a důvěryhodných. Řadí se k nim především Erste Bank, HPB - Hrvatska poštanska banka nebo ZABA - Zagrebacka banka.²

Jak fungují zálohy?

Jakožto cizinci vám však chorvatská banka může poskytnou hypotéku pouze ve výši 75 % z hodnoty nemovitosti. Zbylých 25 % budete muset použít ze svého, tato suma se obvykle využívá jako záloha.³

Platíte za chorvatskou nemovitost ze zahraničí? Ušetřete peníze s převodem od Wise

S platbou za vaší vytouženou chorvatskou nemovitost vám s radostí pomůže Wise. Jeho multiměnový účet si zakládá na středových kurzech a transparentních poplatcích. Peníze do Chorvatska pošlete i z České republiky s minimálními náklady.

Jaké funkce můžete získat s multiměnovým Wise účtem?

• Bankovní údaje k účtům až v 10 měnách, eura nevyjímaje.
• Wise při platbách používá vždy zásadaně středový kurz bez dalších přirážek.
• Kontrolu svých financí můžete díky pohodlné a bezpečné mobilní i webové aplikaci provést odkudkoliv.
• Držet a směňovat můžete více než 54 měn. Své koruny přeměníte na kuny rychlostí blesku.
• S debetní kartou, jež vás bude stát jen pár korun, budete moci platit jako místní ve více než 200 zemích světa.

Wise upřednostňuje vždy bezpečí. Proto se nelekněte, bude-li po vás při převodu vyšších částek vyžadovat nejen potvrzení vaší identity, ale i potvrzení o původu těchto peněz. Pro rychlé řešení stačí přiložit výpis z účtu a potvrzení o zaměstnání.

Všechny poplatky si spočítáte i bez registrace přímo zde.

Jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitosti v Chorvatsku?

Pravidelné cesty do chorvatska a život pár kroků od prosluněné pláže vás něco bude stát. S tím však počítáte. Jaké další náklady ale mohou vyvstat v důsledku samotné koupě?

• Poplatek za službu realitního agenta

Pokud jste využili jeho služeb, připravte se na fakturu na částku v hodnotě mezi 2 % - 4 % z kupní ceny. K tomu musíte připočítat ještě daň z přidané hodnoty, které v tomto případě dělá v Chorvatsku 25 %.

• Cena právníka

Náklady na právníka se významně liší. Někteří mají své služby zpoplatněny fixní částkou, někteří si naopak nechávají platit v procentech z kupní ceny nemovitosti. Svou cenu si s právníkem raději vždy dohodněte předem.

• Poplatek notáři

Za ověření podpisu, což je bezpodmínečně nutný akt, zaplatíte u notáře až 200 HRK.³

• Poplatek za zápis do katastru nemovitostí (Ure ďena Zemlja)

Aby vám nemovitost opravdu náležitě patřila, musíte své vlastnické právo nechat zapsat do katastrálního úřadu. Dáte za to 250 HRK.¹

• Náklady na překladatele

Při ověření podpisu musíte mít jako cizinec po svém boku i oficiálního překladatele do chorvatštiny. Jeho cena začíná na 70 EUR.³

• Náklady směnných kurzů

Středový kurz jako u Wise není vždy samozřejmostí. U různých institucí se může lišit až o 2 % - 4 %, čímž vám mohou vzniknout další zbytečné náklady.

Jaké daně musíte zaplatit?

Daň z převodu nemovitostí

Jakmile je nemovitost vaše, jste jako kupující povinen zaplatit daň z převodu nemovitostí. Musíte tak učinit nejpozději 15 dnů od doručení rozhodnutí o povinnosti platby daně od chorvatského finančního úřadu (Porezna uprava). Výše daně činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti.³

Daň z letního bytu

V Chorvatsku neexistuje každoroční daň z nemovitosti. Pokud však svou nemovitost používáte pouze sem tam či jen v sezóně, budete muset zaplatit 5 HRK - 15 HRK. Přesná částka se odvíjí od adresy domu.¹²

Jak koupit nemovitost v Chorvatsku - krok za krokem

1. Začněte se poohlížet po své vysněné nemovitosti. Oslovte realitní agenturu a minimálně jednou se do Chorvatska dojeďte podívat na předem vytipované domy či byty.
2. Důležitý krok - najděte si svého nezávislého realitního právníka.
3. Dohodněte si s prodávajícím podmínky smlouvy o smlouvě budoucí. Nechte ji napsat vašeho právníka.
4. I podpis této smlouvy nechte ověřit notářem.
5. Pokud to prodávající požaduje, zaplaťte zálohu. Je to obvyklé, částka by se měla pohybovat kolem 10 % z celkové ceny.
6. Nechte právníka, ať připraví konečnou smlouvu. Je-li všechno v pořádku, podepište, nechte ověřit a nezapomeňte své vlastnické právo oznámit na katastru nemovitostí.
7. Doplaťte celou částku stejně jako daň z převodu nemovitosti.
8. Hurá! Můžete si opalovat pod přímým chorvatským sluníčkem na vaší vlastní terase!

Na tomto místě můžete přijímat gratulace, jste vybaveni veškerými dostupnými informacemi, nákup nemovitosti v Chorvatsku hravě zvládnete. Pomůže vám s tím i Wise, který snadno pošle platbu z i do Chorvatska. Můžete v klidu relaxovat u Jadranu!

Vyhněte se velkým poplatkům za převody -
získejte vždy reálný měnový kurz s Wise

---

Zdroje:

1. Expat v Chorvatsku - Jak koupit nemovitost v Chorvatsku 2021
2. Zahraniční kupci - Jak získat hypotéku v Chorvatsku
3. Luxury Croatia - Nákup nemovitosti v Chorvatsku
4. Ceny - Dubrovnik
5. Ceny - Split
6. Ceny - Zadar
7. Ceny - Zagreb
8. Ceny - Rijeka
9. Ceny - Osijek
10. Ceny - Chorvatsko
11. Ceny - Česká republika
12. Expat v Chorvatsku - Daně

Zdroje zkontrolovány dne 8. listopadu 2021.