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澳洲買樓注意事項：一文看清澳洲買樓陷阱

Hoi Yi Leung

2023年9月28日（超過 1 年前更新）

閱讀時間4分鐘

不少移居澳洲的人都會考慮在當地置業，但如果不熟悉澳洲樓市、稅務制度及外國買家的相關限制，便可能低估交易成本，甚至墮入常見的買樓陷阱。由於置業涉及大額資金，買家除了要仔細研究物業狀況、地區發展及持有成本，亦應在作出決定前諮詢律師、會計師及持牌地產代理等專業人士。本文將整理澳洲買樓的主要注意事項，以及外國買家需要了解的申請要求和額外費用。

如需由香港匯款至澳洲支付訂金、首期或其他置業費用，可考慮使用Wise國際匯款服務。Wise採用市場中間匯率，並會在確認轉賬前清楚列出手續費、預計到賬時間及收款金額，方便你掌握港元兌澳元大額匯款的實際成本。

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目錄
澳洲買樓注意事項外國人澳洲買樓注意事項

澳洲買樓注意事項

當你物色澳洲樓的時候，除了單純留意物業價格外，你亦應該按照個人情況，例如買樓用途（自住、短期／長期投資放租）、家庭狀況等因素，仔細比較不同類型的物業。比較好的做法是列出一個詳細清單，物色樓盤和睇樓時逐點檢查，這樣可能會較容易找到合適你的dream house。

物色樓盤時要考慮

向銀行申請獲得按揭預批（Pre-approval）以了解自己的負擔能力
了解買樓的隱藏開支（如市政費、印花稅、按揭申請費、辦理法律手續的費用等）

如果是買樓投資：

尋找高增長、高租金收益率和低空置率的地段
城市／郊區規劃可能影響未來樓價
值錢的房屋特色（第二間浴室、車庫、附近的學校、購物和交通配套）
根據房屋類型、樓齡和設備考慮維護成本VS租金回報
挑選可靠的地產發展商和物業管理服務

睇樓時要檢查

物業內：

建築物結構（如地基、管道、接線）
天花潮濕或裂縫
插頭＆電制
熱水爐
花園
建築、木材和害蟲檢查！

物業外：

社區環境（了解鄰居、附近的野生動物、犯罪率）
周邊設施：商店、綠地、遊樂場和公共交通
有關整個地段的風險：洪水、地震、叢林火災和其他環境危害

外國人澳洲買樓注意事項

外國人可以在澳洲買樓，不過要事先向外國投資委員會（FIRB）網上申請批准，或取得12個月有效的「豁免證書」（Exemption Certificate）。²一般來說，外國人只能購買新建住宅或用於開發的空置土地，但如果你持合資格簽證，就可以購買二手樓用作自住。有些地產發展商亦會預先為整個新建住宅項目申請Exemption Certificate，這樣買家就不需自行向FIRB申請批准，除非物業價格超過300萬澳元。³

FIRB Exemption Certificate申請費（適用於2023年7月1日至2024年6月30日期間購買住宅）：⁴

物業價格（澳元）	申請費（澳元）
少於A$75,000	A$4,200
少於A$1,000,000	A$14,100
少於A$2,000,000	A$28,200
少於A$3,000,000	A$56,400
少於A$4,000,000	A$84,600
少於A$5,000,000	A$112,800

（資料檢查日期：2023年9月21日）

除了FIRB批准費，作為外國人在澳洲買樓亦可能適用於額外的印花稅（稱為Surcharge purchaser duty或Foreign purchaser additional duty）。另外如果你打算在澳洲買樓放租，澳洲稅務局亦針對外國人設有特定的所得稅率。因此當你計劃買樓自住或投資前，都應該向律師和地產經紀查詢所有適用的稅項和額外成本，以便評估買樓的前期和後續開支。

在澳洲置業除了要比較樓價及按揭條件，亦要把FIRB申請費、額外印花稅、法律費用、驗樓費、保險、維修及持有成本納入預算。外國買家的資格和限制亦可能因簽證身分、物業類型及所在地區而異，因此簽署合約或支付訂金前，應先取得獨立法律及稅務意見，並確認最新規定。

如需由香港匯款至澳洲支付置業款項，亦應比較銀行匯率差價、電匯費、中轉銀行收費及收款人實際所得金額。Wise支援匯款超過45種貨幣至超過140個國家，只要透過轉數快等方式轉賬至Wise的香港銀行戶口，Wise就會為你將匯款發送至指定銀行或電子錢包戶口，例如支付寶和微信。與傳統銀行不同，Wise一律採用市場中間匯率兌換貨幣，絕無匯款加價，另加一筆匯款費用，明碼實價。因此，即使進行大額匯款，Wise收費仍然可能比起傳統銀行便宜。此外，Wise設有匯款追蹤功能，讓你隨時查看進度，部分匯款可以短時間內到賬。

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資料來源：

Moneysmart.gov.au：Property investment
Australian Taxation Office：Residential property application for foreign investors
Australian Taxation Office：New or near-new dwelling exemption certificates
Australian Taxation Office：Fees for foreign residential investors

資料檢查日期：2023年9月28日

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