加拿大按揭懶人包:要求、種類、利率、銀行

Aubrey Yung

今年度已有不少港人以畢業生通道移居加拿大,到埗後只需工作一年就有資格申請永久居留。若想在加拿大落地生根,少不免會有在當地置業的打算。加拿大不同省份/地區的樓價差異頗大,在一些小城市買一間獨立屋可能也比在大城市買一個細單位更便宜。無論如何,在首次置業前也應先了解清楚當地的按揭資訊。本文會介紹加拿大按揭懶人包,一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類,以及提供物業按揭計劃的主要銀行。

加拿大按揭要求

加拿大買樓,若果沒有足夠資金full pay,就需要申請樓宇按揭(Housing Mortgage)。在物色樓盤前,應該先向貸款機構申請按揭預批(Mortgage Pre-Approval)。你將需要準備以下資料:

  • 身份證明文件
  • 僱主的聯絡方式
  • 地址證明
  • 收入證明
  • 首期付款證明
  • 儲蓄及投資證明
  • 現有的債務明細(如適用)
  • 信用評分資料(CMHC所定的最低要求為 680,即良好級別。)²

根據政府規定,首期付款最低為房屋價格的5%,適用於加元50萬以內的房屋。³但要留意,如果首付低於20% 的話,你將需要另外購買按揭保險(Mortgage Loan Insurance)。另外,對於海外買家(非居民身份)或逗留不超過6個月的暫時居民而言,首期至少需付35%。⁴

一般而言,你應該根據「房屋債務佔收入比例」(Gross debt-to-income atio/GDS)和「總債務佔收入比例」(Total debt-to-income ratio/TDS)兩個指標去衡量自己的負擔能力。⁵ 加拿大房屋貸款局(CMHC)規定:GDS不可高於35%,TDS不可高於42%。²

加拿大按揭種類

加拿大的樓宇按揭有幾種主要的分類方法,申請按揭預批前,應該先做足功課,至少對當地的按揭術語有基本的認識,從而決定申請哪一種按揭計劃。

以投保與否去分類:Insured/Insurable/Uninsurable Mortgage

第一種Insured是指已經投保的高成數按揭(又稱High-ratio Mortgage),適用於首付不足20% 的置業人士,這類計劃的利益較低,但因為要另外買按揭保險,所以不會特別划算。

第二種Insurable就是傳統的按揭方式,適用於首付超過20%的買家,貸款機構所設的利率會較前一類的高,因為它們不受按揭保險保障,需獨自承擔較高的風險。最後一類是Uninsurable,由於按揭的金額過大(>100萬CAD)或還款年期過長(30年),所以不符合政府的規定,不能受保,亦因此這類計劃的利率最高。

以可否提早還款去分類:Open/Closed Mortgage

Open Mortgage「活期按揭」是指借款人可以在任何時間點申請提早還清款項。而相反,Closed Mortgage「定期按揭」則對於提早還款有一定的限制(例如會罰款),這樣對貸款機構而言較安全,能確保它們有穩定的利息收入,因此Closed Mortgage的利率會較Open Mortgage低。

以利率是否浮動去分類:Fixed-/Variable-rate Mortgage

Fixed-rate Mortgage「定息按揭」顧名思義就是指利率在貸款合同期(Mortgage term)內不會改變,而Variable-rate Mortgage「浮息按揭」則一般是與銀行的基礎貸款利率(Prime)掛勾,例如Prime+2%,而Prime會因應加拿大中央銀行的決定而上升或下降,因此借款人需承擔一定的金險,亦因此Variable-rate會較Fixed-rate低。

無論選擇哪一種按揭方式,如果你需要將資金從香港匯到加拿大,記得準備當地銀行戶口的 Transit number,並透過節省匯款成本來減低開支。Wise 使用無溢價的市場中間匯率,即是在 Google 搜尋到的市場匯率,而非一般銀行採用漲價匯率,而且只設一筆過的小額服務費,按比例計算。

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加拿大按揭申請流程

以下為在加拿大申請樓宇按揭的步驟:

  1. 聯絡按揭經紀,準備申請「按揭預批」的文件。
  2. 根據你選擇的按揭計劃,獲悉你能負擔的房屋價格、適用利率,以及預計每月還款金額。
  3. 「按揭預批」一般有效60 – 120日,獲得Pre-approval就可以馬上物色樓盤和預計睇樓。
  4. 找到合適的樓盤就可以付訂金,並簽署「臨時買賣合約」。
  5. 向銀行正式申請按揭貸款,等待審批。
  6. 獲批貸款後,由你的代表律師從銀行接收款項。
  7. 律師會處理轉賬和物業註冊等事宜,完成交易。

加拿大按揭注意事項

加拿大按揭成數(Loan-to-value ratio)

按揭成數LTV ratio是指實際貸款金額佔物業價格的比例,當銀行提供的按揭成數越高,你在置業時需要付的首期就越低。上面提到過,加拿大居民適用的最低首期為5%,但首期越少就越難找到合適按揭計劃,而且首期低於20% 就要額外購買按揭保險。在加拿大主要省份,例如BC省和ON省,當地的人實際付的首期比率平均都達到20%,亦即是普遍按揭成數為約8成。

加拿大按揭利率

網上有按揭中介網站列出不同貸款機構的定息/浮息利率,以供置業人士參考。浮息利率一般較低,據網站列出的資料,利率由1.35 – 3.5% 不等,而定息利率則因應定息的時長(6個月至5年),由2.69 – 4.79% 不等。但要留意,因應不同種類的按揭計劃,以及借款人的實際狀況,貸款機構批出的實際利率都可能會有所不同。

加拿大按揭年期(Mortgage amortization)

在這邊要先補充兩個有關按揭年期的術語:Mortgage term和Mortgage amortization。前者只是指按揭合約的有效期,是針對合約條款,主要是指利率。而後者則是指貸款的攤還期,這才是我們一般所指的按揭年期。如果首期低於20%,按揭年期(amortization)最長只可為25年。更長的按揭計劃(例如30年)會納入Uninsurable Mortgage,不受CMHC保障,因此利率會較高。

加拿大壓力測試(Stress Test)

如果打算向銀行申請按揭貸款,借款人需要通過壓力測試,目前使用的計算利率為合約利率+2%,或者5.25%,以較高者為準。這樣的測試是為了確保即使將來利率浮動時,你仍有能力償還款項。而如果是向財務公司或其他不受聯邦監管的貸款機構申請,就可以豁免此要求。

加拿大按揭銀行

香港銀行海外物業按揭

以下兩間香港銀行均有在加拿大地區提供海外物業按揭,你可向香港分行查詢是否能協助申請海外按揭:

  • 中國銀行(BOC):提供活期/定期、浮息/定息的樓宇按揭計劃,網站上列出的資料有限,有意申請的人士需帶同收入證明(過去3 年)和房產買賣協議(如已簽署)到任何一間分行查詢詳情。¹¹
  • 滙豐銀行(HSBC):同樣提供活期/定期、浮息/定息的按揭計劃,還款年期可長達30年,申請人必須為年滿18/19歲的加拿大居民,可以在網上啟動申請「按揭預批」的程序,然後就會有專人在5 – 7個工作天內聯絡你。¹²

加拿大銀行

提供物業按揭計劃的本地大型銀行包括:

  • 皇家銀行(RBC)
  • 蒙特利爾銀行(BMO)
  • 道明銀行(TD)
  • 豐業銀行(Scotiabank)
  • 帝國商業銀行(CIBC)

在當地銀行申請按揭的條件與加拿大公民(Canadian)的分別在於,最低首期要求(Minimum Down Payment Threshold)會因應居留狀況(Residence status)而異:

  • 永久居民、穩定收入:最少5 – 10% 首期(視乎房屋價格)
  • 永久居民、無收入但有較高的資產淨值(Net Worth):最少35% 首期
  • 暫時居民(持有學生/工作簽證):最少10%首期
  • 非居民(包括逗留不足6個月的暫時居民):最少35% 首期

對於剛到加拿大居住的人士,在一定限期內有資格申請Newcomers Mortgage(新移民按揭計劃):

  • 永久居民/已入籍人士:剛到加拿大的5年內。
  • 暫時居民:剛到加拿大的2年內,但需至少已經工作3個月。

買樓是人生大事,可以在到埗後再慢慢物色心儀的房屋,成為了永久居民後還可以享受較優惠的按揭申請條件。從香港匯款到加拿大前,記得要留意不同匯款工具所採用的匯率。電子匯款工具Wise使用無溢價的市場中間匯率,即是在Google 搜尋到的市場匯率,能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費,按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額,就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。

延伸閱讀加拿大搵工加拿大開銀行戶口加拿大物價

資料來源:

1 CMHC: Finance Your Home
2 ScotiaBank: The Canadian Mortgage Stress test in 2021
3 Canada.ca: How much you need for a down payment
4 Home Financing Solutions: Immigration and Mortgage
5 CMHC: Check if you are financially ready to own a home
6 Greedy Rates: Mortgages 101
7 Royal Bank of Canada: Mortgage Pre-Approval
8 Canadian Estate Wealth: What is the average down payment on a house in Canada and how much should you pay?
9 Super Brokers: Mortgage Rates
10 Canada.ca: Mortgage terms and amortization
11 Bank of China: Residential Mortgages
12 HSBC Canada: HSBC Traditional (Residential) Mortgage

校對日期:2021年12月2日


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