海外置業注意事項：投資海外物業買樓有甚麼要注意？
近年很多港人都計劃移居海外甚至永久移民，很多人都會考慮在當地買樓。本文為海外置業懶人包，為你整合現時五大熱門目的地的樓市現況和一些買樓重要資訊。
加拿大按揭懶人包：要求、種類、利率、銀行
今年度已有不少港人以畢業生通道移居加拿大，到埗後只需工作一年就有資格申請永久居留。若想在加拿大落地生根，少不免會有在當地置業的打算。加拿大不同省份／地區的樓價差異頗大，在一些小城市買一間獨立屋可能也比在大城市買一個細單位更便宜。無論如何，在首次置業前也應先了解清楚當地的按揭資訊。本文會介紹加拿大按揭懶人包，一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類，以及提供物業按揭計劃的主要銀行。
加拿大按揭要求
在加拿大買樓，若果沒有足夠資金full pay，就需要申請樓宇按揭（Housing Mortgage）。在物色樓盤前，應該先向貸款機構申請按揭預批（Mortgage Pre-Approval）。你將需要準備以下資料：
- 身份證明文件
- 僱主的聯絡方式
- 地址證明
- 收入證明
- 首期付款證明
- 儲蓄及投資證明
- 現有的債務明細（如適用）
- 信用評分資料（CMHC所定的最低要求為 680，即良好級別。）²
根據政府規定，首期付款最低為房屋價格的5%，適用於加元50萬以內的房屋。³但要留意，如果首付低於20% 的話，你將需要另外購買按揭保險（Mortgage Loan Insurance）。另外，對於海外買家（非居民身份）或逗留不超過6個月的暫時居民而言，首期至少需付35%。⁴
一般而言，你應該根據「房屋債務佔收入比例」（Gross debt-to-income atio／GDS）和「總債務佔收入比例」（Total debt-to-income ratio／TDS）兩個指標去衡量自己的負擔能力。⁵ 加拿大房屋貸款局（CMHC）規定：GDS不可高於35%，TDS不可高於42%。²
加拿大按揭種類
加拿大的樓宇按揭有幾種主要的分類方法，申請按揭預批前，應該先做足功課，至少對當地的按揭術語有基本的認識，從而決定申請哪一種按揭計劃。
以投保與否去分類：Insured／Insurable／Uninsurable Mortgage
第一種Insured是指已經投保的高成數按揭（又稱High-ratio Mortgage），適用於首付不足20% 的置業人士，這類計劃的利益較低，但因為要另外買按揭保險，所以不會特別划算。
第二種Insurable就是傳統的按揭方式，適用於首付超過20%的買家，貸款機構所設的利率會較前一類的高，因為它們不受按揭保險保障，需獨自承擔較高的風險。最後一類是Uninsurable，由於按揭的金額過大（>100萬CAD）或還款年期過長（30年），所以不符合政府的規定，不能受保，亦因此這類計劃的利率最高。
以可否提早還款去分類：Open／Closed Mortgage
Open Mortgage「活期按揭」是指借款人可以在任何時間點申請提早還清款項。而相反，Closed Mortgage「定期按揭」則對於提早還款有一定的限制（例如會罰款），這樣對貸款機構而言較安全，能確保它們有穩定的利息收入，因此Closed Mortgage的利率會較Open Mortgage低。
以利率是否浮動去分類：Fixed-／Variable-rate Mortgage
Fixed-rate Mortgage「定息按揭」顧名思義就是指利率在貸款合同期（Mortgage term）內不會改變，而Variable-rate Mortgage「浮息按揭」則一般是與銀行的基礎貸款利率（Prime）掛勾，例如Prime＋2%，而Prime會因應加拿大中央銀行的決定而上升或下降，因此借款人需承擔一定的金險，亦因此Variable-rate會較Fixed-rate低。
無論選擇哪一種按揭方式，如果你需要將資金從香港匯到加拿大，記得準備當地銀行戶口的 Transit number，並透過節省匯款成本來減低開支。Wise 使用無溢價的市場中間匯率，即是在 Google 搜尋到的市場匯率，而非一般銀行採用漲價匯率，而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。
加拿大按揭申請流程
以下為在加拿大申請樓宇按揭的步驟：
- 聯絡按揭經紀，準備申請「按揭預批」的文件。
- 根據你選擇的按揭計劃，獲悉你能負擔的房屋價格、適用利率，以及預計每月還款金額。
- 「按揭預批」一般有效60 – 120日，獲得Pre-approval就可以馬上物色樓盤和預計睇樓。
- 找到合適的樓盤就可以付訂金，並簽署「臨時買賣合約」。
- 向銀行正式申請按揭貸款，等待審批。
- 獲批貸款後，由你的代表律師從銀行接收款項。
- 律師會處理轉賬和物業註冊等事宜，完成交易。
加拿大按揭注意事項
加拿大按揭成數（Loan-to-value ratio）
按揭成數LTV ratio是指實際貸款金額佔物業價格的比例，當銀行提供的按揭成數越高，你在置業時需要付的首期就越低。上面提到過，加拿大居民適用的最低首期為5%，但首期越少就越難找到合適按揭計劃，而且首期低於20% 就要額外購買按揭保險。在加拿大主要省份，例如BC省和ON省，當地的人實際付的首期比率平均都達到20%，亦即是普遍按揭成數為約8成。
加拿大按揭利率
網上有按揭中介網站列出不同貸款機構的定息／浮息利率，以供置業人士參考。浮息利率一般較低，據網站列出的資料，利率由1.35 – 3.5% 不等，而定息利率則因應定息的時長（6個月至5年），由2.69 – 4.79% 不等。但要留意，因應不同種類的按揭計劃，以及借款人的實際狀況，貸款機構批出的實際利率都可能會有所不同。
加拿大按揭年期（Mortgage amortization）
在這邊要先補充兩個有關按揭年期的術語：Mortgage term和Mortgage amortization。前者只是指按揭合約的有效期，是針對合約條款，主要是指利率。而後者則是指貸款的攤還期，這才是我們一般所指的按揭年期。如果首期低於20%，按揭年期（amortization）最長只可為25年。更長的按揭計劃（例如30年）會納入Uninsurable Mortgage，不受CMHC保障，因此利率會較高。
加拿大壓力測試（Stress Test）
如果打算向銀行申請按揭貸款，借款人需要通過壓力測試，目前使用的計算利率為合約利率＋2%，或者5.25%，以較高者為準。這樣的測試是為了確保即使將來利率浮動時，你仍有能力償還款項。而如果是向財務公司或其他不受聯邦監管的貸款機構申請，就可以豁免此要求。
加拿大按揭銀行
香港銀行海外物業按揭
以下兩間香港銀行均有在加拿大地區提供海外物業按揭，你可向香港分行查詢是否能協助申請海外按揭：
- 中國銀行（BOC）：提供活期／定期、浮息／定息的樓宇按揭計劃，網站上列出的資料有限，有意申請的人士需帶同收入證明（過去3 年）和房產買賣協議（如已簽署）到任何一間分行查詢詳情。¹¹
- 滙豐銀行（HSBC）：同樣提供活期／定期、浮息／定息的按揭計劃，還款年期可長達30年，申請人必須為年滿18/19歲的加拿大居民，可以在網上啟動申請「按揭預批」的程序，然後就會有專人在5 – 7個工作天內聯絡你。¹²
加拿大銀行
提供物業按揭計劃的本地大型銀行包括：
- 皇家銀行（RBC）
- 蒙特利爾銀行（BMO）
- 道明銀行（TD）
- 豐業銀行（Scotiabank）
- 帝國商業銀行（CIBC）
在當地銀行申請按揭的條件與加拿大公民（Canadian）的分別在於，最低首期要求（Minimum Down Payment Threshold）會因應居留狀況（Residence status）而異：
- 永久居民、穩定收入：最少5 – 10% 首期（視乎房屋價格）
- 永久居民、無收入但有較高的資產淨值（Net Worth）：最少35% 首期
- 暫時居民（持有學生／工作簽證）：最少10%首期
- 非居民（包括逗留不足6個月的暫時居民）：最少35% 首期
對於剛到加拿大居住的人士，在一定限期內有資格申請Newcomers Mortgage（新移民按揭計劃）：
- 永久居民／已入籍人士：剛到加拿大的5年內。
- 暫時居民：剛到加拿大的2年內，但需至少已經工作3個月。
買樓是人生大事，可以在到埗後再慢慢物色心儀的房屋，成為了永久居民後還可以享受較優惠的按揭申請條件。從香港匯款到加拿大前，記得要留意不同匯款工具所採用的匯率。電子匯款工具Wise使用無溢價的市場中間匯率，即是在Google 搜尋到的市場匯率，能夠避免一般銀行採用漲價匯率而導致的匯率差額損失。而且只設一筆過的小額服務費，按比例計算。只要在網站上的計算機輸入匯款金額，就能自動計算所需的手續費、匯率及預計到賬時間。
| 延伸閱讀：加拿大搵工｜加拿大開銀行戶口｜加拿大物價 |
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資料來源：
1 CMHC: Finance Your Home
2 ScotiaBank: The Canadian Mortgage Stress test in 2021
3 Canada.ca: How much you need for a down payment
4 Home Financing Solutions: Immigration and Mortgage
5 CMHC: Check if you are financially ready to own a home
6 Greedy Rates: Mortgages 101
7 Royal Bank of Canada: Mortgage Pre-Approval
8 Canadian Estate Wealth: What is the average down payment on a house in Canada and how much should you pay?
9 Super Brokers: Mortgage Rates
10 Canada.ca: Mortgage terms and amortization
11 Bank of China: Residential Mortgages
12 HSBC Canada: HSBC Traditional (Residential) Mortgage
校對日期：2021年12月2日
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