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印尼買房子要多少錢？費用、程序及注意事項

Aubrey Yung
Aubrey Yung
2021年2月2日（超過 1 年前更新）
閱讀時間6分鐘

除了旅遊勝地峇里島，首都雅加達和第二大城市泗水亦是很多外籍專才工作／從商的新基地，而印尼現時亦是新創公司的熱門選址。如果你打算在印尼長期居住，不妨買入一間屬於自己的公寓。印尼政府設定的最低售價為約83萬港元（泗水）至165萬港元（雅加達）。本文會為你介紹印尼的買樓程序和費用、房地產市場狀況，以及作為外國人買樓需要注意的事項。

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香港人可以在印尼買樓嗎？

香港人也可以在印尼買樓，但只可擁有物業的租賃業權（Leasehold title）。為了保護本地人的利益，印尼政府對外國人買樓的限制一直都很多，直到2015年才開始放寬限制，提供Hak Pakai，容許外國人持有物業。

以下為三種物業常見的印尼物業使用權（證書）：

  • Hak Pakai（HP）：使用權（Right to use），是長期租賃的一種形式，最長可達80年。適用於在印尼工作或居住的外國人買入的物業。
  • Hak Milik（HM）：永久業權（Right to own），只適用於印尼人購入的物業。
  • Hak Guna Bangunan（HGB）：建造權（Right to build），只適用於印尼人購入的土地。以PMA公司名義投資房地產，可以獲取長達80年的建造權。

視乎買樓的目的，外國人可以用自己的名義以Hak Pakai的方式買樓自住。但如果是想買樓作投資收租，就要以其他方法去獲取永久業權Hak Milik。例如借用相熟的印尼人（最好是印尼配偶）的名義，但要留意當中的風險，因為買賣協議中不會出現外國買家的名字，而與印尼代理人的私下協議並沒有法律效力。另一個常見的方法是開設PT PMA（外國投資有限公司），以印尼公司的名義購入房屋或土地物業，則可以擁有建造權Hak Guna Bangunan。

另外，外國人在印尼買樓還會面臨以下的限制：

  • 設有最低房屋售價，因地區而異
  • 每人／家庭只可擁有一個物業土地
  • 土地面積不多於2000平方米
  • 擁有物業期間，必須保持擁有印尼居留許可／簽證（如KITAP或KITAS）
  • 一旦離開印尼，就要在一年內將物業賣給另一個合資格的外國人或印尼人

印尼樓市

印尼主要城市包括雅加達、泗水和峇里島等，而峇里島主要是旅遊勝地，故住宅物業的投資基本上是聚集在首都雅加達。而且當地的地鐵剛於2019年開通，不少公寓發展項目將2022至2023年落成，提供過千個全新公寓單位。

以下為印尼主要城市的平均樓價（截至2020年上半年）：

城市公寓平均價格（每平方米）公寓最低價格政策
雅加達Rp 34,960,000（約2萬港元）Rp 3,000,000,000（約165萬港元）
泗水Rp 21,770,000（約1.2萬港元）Rp 1,500,000,000（約83萬港元）

如何在印尼物色物業？

地產經紀及代理

印尼的房地產市場不及其他東南亞國家如新加坡完善，再加上文化、法律和語言上的障礙，因此無論是買樓自住還是放租，最好有房地產經紀的輔助。地產經紀了解當地物業行情，亦清楚現時針對外國人投資房地產的政策，可以幫你對放售樓盤作合適的調查。

印尼的經紀佣金佔樓價約 2.5%-5%，一般由賣家支付。部份房地產網站除了列出放售樓盤外，亦會提供尋找經紀的服務，顯示每個經紀正在負責的樓盤，包括住宅／商業／土地放售和放租。

印尼房地產網站

以下為比較常用的3個印尼房地產網站及它們的特色：

  • Rumah.com：只有印尼文的介面，因此最好在地產經紀的協助下查閱網站。設有網上睇樓功能。搜索引擎的篩選條件包括：每平方米價格、配備家具、單位樓層、物業使用權（證書）等。
  • 99.co：同樣是只有印尼文的介面。單在雅加達已有超過20萬間待售房屋，但當中只有少數是以Hak Pakai形式出售。搜索引擎可以自設關鍵詞篩選樓盤，亦有最重要的物業使用權（證書）篩選條件。另外還有提供按揭計算機和銀行利率以供參考。
  • Dot property：設有英文介面，是比較適合外國人的入門網站，物業使用權沒有細分HGB、HM、HP，只有Freehold和Leasehold兩種。網站提供樓價走勢分析、尋找經紀、按揭計算機等服務。搜索引擎的額外篩選條件包括配備家具、鄰近地鐵站、景觀和配套設備如健身室、花園、停車場。

印尼買樓程序

以下為在泰國購買物業的完整步驟：

  1. 考慮以個人名義買樓（擁有權為HP），還是開設印尼公司投資物業（擁有權為HGB）
  2. 考慮不同的房屋種類：公寓／聯排別墅／獨立屋
  3. 聘用房地產經紀和律師
  4. 睇樓後，如果覺得合適就向賣家提交「購買要約」（Offer to Purchase）
  5. 將訂金（10 – 25%）轉賬到公證人（律師）的賬戶，簽署初步的買賣協議
  6. 律師會對物業作詳細調查（Pre-Due Diligence），包括賣家背景和土地的使用權、債務、土地用途等
  7. 如有需要，向印尼銀行（或香港銀行）申請按揭貸款
  8. 簽署買賣契約，支付物業價格的全額和所有相關稅項
  9. 到土地局作正式註冊，獲得物業使用權證書（HP或HGB）

印尼買樓相關費用

按揭

有些印尼銀行會推出專為外國人設計的按揭。以 Commonwealth Bank 為例，貸款額最高可達150億印尼盾，按揭成數（LTV）可達9成，還款期為3至10年，計劃接受年滿21歲，且至少已在印尼工作兩年的外籍人士申請，還款期完結時需為未滿60歲。該計劃只適用於Hak Pakai形式購入的物業。

就算你已移居印尼，買樓往往涉及龐大開支，你可能需要從香港匯款到印尼支付首期及各項雜費。在選擇最划算的匯款方法時，除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外，亦應該留意印尼盾並不是香港常用貨幣，因此香港幾間主要銀行都沒有清楚列明其匯率，亦可能有額外的收費。現時有一些網上匯款機構，如 Wise，會採用市場中間匯率，既毋須支付海外代理銀行費用，亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，令你在買樓計算所需成本時更有預算。

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稅項

以下是買樓涉及的稅項或費用：

  • 轉讓稅（Transfer Tax／BPHTB）：買賣雙方都要支付，稅率為5%，應稅金額就是房屋的購入價格。賣家可享有一定的免稅額，因地區而異，例如雅加達的免稅額為8000萬印尼盾。
  • 土地契約公證費（Land Deed）：費用為財產價值的1%，由買家承擔。
  • 奢侈稅（Luxury Tax）：若果物業價格超過300億印尼盾，就要付20%的奢侈稅，由買家承擔。
  • 註冊費（Registration Fee）：包括印花稅和行政費，約為物業價格的0.2%，由買家承擔。

印尼置業注意事項

印尼買樓出租

由於外國人擁有物業的整段期間都必須擁有印尼居留許可／簽證，且每個家庭只能擁有一個物業，因此外國人在印尼買樓一般都是用來自住。如果你打算以公司名義買入物業並出租，就要留意公司所得稅，針對物業租金收入的稅率為10%。

整體而言，印尼仍未是十分歡迎外國投資者進入當地的房地產市場，而網上提供的英文資訊都十分有限。但自從2015年開放外國人購入物業使用權Hak Pakai，可以預期印尼政府將會逐步放寬買樓的限制，相信將來幾年會有越來越多外國人買印尼房屋的資訊，程序亦會更透明。總括而言，配合當地蓬勃的基建發展，投資印尼樓仍是相當有潛力的。

資料來源：

1 American Indonesian Chamber of Commerce: Land Ownership

2 Indonesia Expat: Can a Foreigner Buy Property in Indonesia?

3 Colliers Quarterly: Q3 2020 Jakarta Apartment

4 Colliers Quarterly: Q3 2020 Surabaya Apartment

5 Commonwealth Bank: Foreigner Property Loan

檢查日期：2021年2月2日

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