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英國買樓注意事項：怕英國買樓中伏？一文看清英國買樓陷阱

Hoi Yi Leung

2023年9月21日（超過 1 年前更新）

閱讀時間3分鐘

近年不少港人持BNO簽證移居英國，安頓生活後或會考慮購入自住物業。英國樓市的業權制度、按揭要求及買賣流程與香港不同，加上新樓、樓花及二手物業各有潛在風險，首次在英國買樓的人士宜在入市前做好資料搜集。本文將介紹常見的英國買樓陷阱、可能影響按揭審批的物業類型，以及睇樓時應注意的事項。

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目錄
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英國買樓常見陷阱

作為「新移民」，我們對當地樓市的認識不深，胡亂入手可能會導致血汗錢盡失，因此首要步驟就是了解一下英國有什麼常見的買樓陷阱。

冒認業主：由於英國設有公開的地註冊系統（Land Registry），騙徒可能會假扮成業主將樓盤資料放上地產網，要求有興趣的買家「先落訂金」。而破解這類陷阱的方法是：堅持親身睇樓，而且最好有經紀陪同。
爛尾樓：很多人都會投資一些潛力豐厚、位於黃金地段的英國樓花，但遇著財政狀況有問題的英國地產發展商，如果發展商起到一半或者臨到收樓前清盤，你就無法追討已支付的高額訂金（和首期）。
有限業權：英國樓有分Freehold和Leasehold，有些業主放售的Leasehold物業租期可能只餘下大約60年，而且地租費用不菲。這類物業不但難申請按揭，在不久的將來還要跟地主商討地租續約事宜。
鄰近基建：有些新樓項目的賣點是鄰近全新大型基建，但多數都只是計劃中的項目，還有很多變數，如果最後沒有建成或者選址變了，你的物業價格將大不如預期。

英國買樓影響按揭因素

所謂的英國樓陷阱，有些是會引來莫大金錢損失的騙案，而有些則可能只會令你申請按揭時遇到較大的困難。

以下是一些比較難申請英國樓按揭的物業類型：

特殊建築結構：有一些舊樓可能不是用標準的磚混砂漿（Brick and Mortar），而是用泥牆、混凝土或木框架，甚至是對健康有害的石棉。
高層公寓：高樓大廈始終不是英國的主要房屋類型，加上考慮到電梯維護、消防安全等問題，銀行可能在審批貸款時比較保守。
有限業權：一般新續租的Leasehold物業應至少有90年期，如果你想買的物業只餘下少於70年租賃期，銀行很大機會不批按揭。
所在地區：例如前身為棕地（Brownfields），或者樓宇鄰近大海／河流／湖邊，對於銀行來說都屬於較高風險的物業類型。
多用途（混合式）樓宇：非純住宅用途的樓宇，例如地舖為商店、餐廳，或者有幾層是辦公室，對銀行來說估價難度較高。
新樓：銀行對新樓的估價有機會低於發展商的售價，因此你可能要準備更多的首期。

英國買樓注意事項

上網搵屋，很多時間業主只會上載物業的室內照，而且會盡量隱藏物業的缺陷。所以我們必須要約時間親身睇樓，而且最好找經驗豐富的經紀陪同。睇樓時，除了要留意屋內情況，也不要忘記觀察一些共用部分，如走廊、樓梯、電梯、大堂等，還有大樓外以至整個社區的環境和風氣，畢竟你可能會在這個社區生活幾十年。

物業內部要注意或詢問的事項：

潮濕／發霉狀況
插頭、電制、電線
電／煤氣熱水櫃
馬桶水流
窗框密封程度

如果是物業內部可修補的小缺陷，你可以用它們作為討價還價的工具。

物業外部要觀察或詢問的事項：

附近街道、酒吧和商店的狀況（日間＆夜間）
屋頂瓦片和排水溝
地面沉降情況
可用泊車位或停車場（費用或租金？）
樓宇保險公司是否承保
鄰居噪音（樓上是否用木地板？）

外部問題是我們單憑自身無法解決的，如果有明顯缺陷就可能要放棄，再找另一間心儀樓盤。

在英國買樓涉及大額資金及長期承擔，首次置業人士不宜只根據樓盤相片、示範單位或發展商宣傳作決定。睇樓及落訂前，應先核實業主和物業資料，了解物業屬於 Freehold 還是 Leasehold，並留意剩餘租期、建築結構、周邊環境、潛在維修責任及按揭可行性。聘用合資格的律師、測量師、地產代理和按揭顧問，有助及早識別風險，避免因估價不足、業權問題或樓宇缺陷而承受額外損失。

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資料來源：

MoneyHelper：Issues with the property when buying a house

資料檢查日期：2023年9月21日

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