Köpa hus i Kroatien 2022: Fullständig guide

Allt fler svenskar köper semesterbostäder och fastigheter utomlands. Där Spanien och Italien under många år hägrat är det dock idag många som vänder sig till Kroatien som ett alternativ.

Med god mat, varmt klimat och billigare levnadskostnader kan svensken med enkelhet finna en semesterbostad till ett reducerat pris i jämförelse med övriga platser längs ned nordliga medelhavskusten.

Vi tänkte därför utforska Kroatien lite mer och kolla på hur, varför och lite gällande hur mycket det kostar att köpa bostad där.

Vi kommer även introducera Wise - en modern betaltjänst som kan hjälpa dig spara pengar när du skickar pengar över landsgränser.

Lär dig mera om Wise 🌏

Hur ser fastighetsmarknaden ut i Kroatien? 🔎

Den kroatiska fastighetsmarknaden har växt sig allt starkare under de senaste åren och börjar så sakta närma sig ett konkurrenskraftigt läge motsvarande vad man många gånger hittar i Italien, Spanien och andra populära medelhavsdestinationer.

Tittar man tillbaka på 2020 så kan man till exempel se att den övergripande fastighetsmarknaden växte med hela 6% mer, jämfört med året innan och i takt med att pandemin släpper sitt grepp om världen kommer vi också se fastighetsmarknaden fortsätta att utvecklas.

Populärast är det (som i så många andra fall) att bo längs kusten och med detta följer också fastighetspriserna.

Vi kommer kolla lite närmare på några populära destinationer strax men för att ge någon form av uppfattning om prisläget ligger det på runt 2500€/kvadratmeter¹.

Kan jag köpa hus i Kroatien som svensk medborgare? 🇸🇪

När det kommer till att köpa fastighet så delar Kroatien in internationella köpare i två grupper: EU-medborgare och icke-EU-medborgare.

Som EU-medborgare kan du köpa fastigheter i landet på samma villkor som en kroatiska medborgare och oavsett fastigheten så kan den också ägas av både fysisk och juridisk person.

❗️En sak att tänka på är dock ifall fastigheten kommer med jordbruksmark eller om detta är syftet med köpet – jordbruks- och/eller skogsmark får nämligen endast ägas av kroatiska medborgare.

För att kunna registrera äganderätten av en fastighet måste köparen erhålla ett förslag till registrering, en certifierad försäljningsdeklaration av säljaren och bevis på köparens medborgarskap – allt tillsammans med köpeavtalet².

Bästa stället att köpa hus i Kroatien – så mycket kostar det 💸

Vi ska nu kolla lite närmare på lite generella priser när det kommer till att köpa hus i Kroatien och några av de mest populära orterna.

Region	Mindre hus (100-150 m2)	Större hus (160-200 m2)	Större lägenhet (60-90 m2)
Dubrovnik	€300,000–400,000	€600,000–700,000	€150,000—200,000
Hvar	€275,000–285,000	€395,000–405,000	€165,000–175,000
Zagreb	€215,000–225,000	€315,000–325,000	€130,000–140,000
Istria	€185,000–195,000	€265,000–275,000	€110,000–120,000
Split	€255,000–265,000	€370,000–380,000	€150,000–160,000

(Prisuppgifter tagna från Croestate.com och Savills mäklarhuset Saville

---

Att köpa hus i Kroatien - kostnader att tänka på 🤔

Vi ska nu titta lite närmare på de övriga kostnader som ofta tillkommer då du ska köpa hus i Kroatien (utöver själva köpekostnaden).

I många andra fall, när det kommer till att köpa bostad utomlands, så uppskattas det att dessa kostnader uppgår till ca 15% av det totala köpevärdet.

• Försäkringskostnader: Det är såklart rekommenderat att ha försäkring på huset, både för själva fastigheten och dess omgivning, men också för sakerna du stoppar i ditt nya hus.

• Fastighetsskatt: Som med allting annat så ska såklart också skatten betalas. Vi kommer titta närmare på skatten alldeles strax men för den ivrige vill vi meddela att den uppgår till 5% av köpepriset, exkl. Moms.

• Mäklarkostnader: Det går såklart att köpa bostad privat och utan en mäklare men i många fall så lönar det sig trots allt med lite hjälp på vägen.

• Besiktningsavgifter: Innan du sätter sista kråkan på kontraktet är det väldigt viktigt att se över fastigheten som ska köpas och att då göra detta tillsammans med en ackrediterad besiktningsman.

• Valutaväxling och valutakurser: Sist men inte minst ska ju sen pengarna skickas till säljaren för att slutföra köpet och i dessa fall är det viktigt att se över växlingskursen som ges i samband med transaktionen. Hos Wise ger vi alltid våra kunder marknadens mittkurs för att se till så de får ut det mest av sina pengar.

---

Fastighetsskatt i Kroatien

Det finns fyra olika skatter som du måste tänka på när du ska köpa hus i Kroatien:

• Köpeskatt vid överföring av fastighet
• Fastighetsskatt för turister
• Moms
• Skatt på kapitalvinster

Hur mycket som du måste betala i skatt beror på en rad olika faktorer och bland annat på hur vidare fastigheten du köper kommer att vara din primära bostad eller ett semesterhem/andra hem.

Vi kommer nu ta en kortare titt på var och en av de olika skatterna och hur mycket de uppgår till på ett ungefär:

• Köpeskatt vid överföring av fastighet: Detta är den grundläggande skatten som appliceras på samtliga fastighetsköp och uppgår till 5% (exkl. moms) av det totala köpevärdet.

• Fastighetsskatt för turister: Om bostaden inte kommer vara permanent, dvs att du inte kommer bo där minst 186 dagar om året, beskattas även en fastighetsskatt för turister. Denna skatt uppgår normalt till mellan HRK 5 och HRK 15/kvadratmeter.

• Moms: Momsen i Kroatien ska betalas på samma vis som i Sverige och uppgår till 25%.

• Skatt på kapitalvinster: Säljer du din fastighet inom tre år behöver du även betala skatt på dina kapitalvinster. Summan för detta bestäms per fastighet och det är därför rekommenderat att du söker rådgivning från en kroatisk advokat eller revisor.

---

Undvik dåliga växlingskurser när du skickar pengar till Kroatien 💰

När du ska köpa fastighet i Kroatien kommer du med allra största säkerhet att behöva flytta en stor summa pengar som med detta också måste växlas om från kronor till kuna.

När dessa transaktioner sker med de traditionella bankerna ges du normalt en förhöjd kurs med inbakade avgifter för att banken ska kunna tjäna pengar på transaktionen.

I dessa fall är det bättre att vända sig till Wise. Hos oss ger vi alltid våra kunder marknadens mittkurs för att säkerställa att transaktioner sker till ett så billigt pris som möjligt.

När du ska göra en överföring visar vi dessutom alltid våra avgifter direkt för att du ska kunna vara säker på hur mycket pengar som faktiskt når mottagaren – och att inga ytterligare avgifter debiteras i efterhand.

Det kan verka oväsentligt med växlingskurser när man tittar på de faktiska siffrorna och ser att det från en bank till en annan skiljer ören, men när det rör sig om större summor pengar blir ören snabbt hundralappar.

Wise är reglerat av FCA, vilket betyder att dina pengar alltid är i säkra händer.

Registrera dig gratis hos Wise

Köpa hus i Kroatien, steg för steg 👀

1. Kontakta en mäklare eller sök bostäder online och besök för en visning: Ska du köra med en mäklare finns det en rad olika alternativ och även några svenska. Köper du bostad privat så är det viktigt att göra noggrann förundersökning av både fastighet, själva området och säljaren.

2. Lägg ett anbud till säljarens mäklare: När du väl hittat din nya drömbostad och kontrollerat så att allting står rätt till är det sen dags att lägga ett anbud. Sker köpet genom en mäklare läggs anbudet till denne och ifall fastigheten säljs privat läggs anbudet direkt till säljaren.

3. Utför besiktning av fastigheten: Det är väldigt viktigt att se över fastigheten och kontrollera så att allting stämmer med beskrivningen från annonsen, samt att där inte finns några dolda fel eller defekter. För detta rekommenderar vi en ackrediterad besiktningsman samt tolk – vid behov.

4. Skriv på köpeavtal: Slutligen ska sedan köpeavtalet skrivas på och efter detta måste sedan du som köpare betala in en viss procent av köpesumman.

5. Anlita en notarie: Nästa steg är att lämna in köpekontraktet till markregistret och för att kunna göra detta måste kontraktet först signeras tillsammans med en notarie. Efter detta måste uppgifterna från kontraktet även registreras i kommunala register och betalning av fastighetsskatt ske.

---

Var hittar jag ett hus i Kroatien? 🏠

Precis som när du letar fastighet hemma i Sverige så finns det en rad olika ställen att leta på och även om du inte hittar din nästa semesterbostad hemma på blocket, så finns det på samma vis motsvariga tjänster i Kroatien.

Vill du köpa bostad privat kan du kolla in en sida som RealEstateCroatia som har en hel sektion för privata annonser och kan sedan i lugn och ro kontakta varje säljare för mer information eller diskussioner gällande köp.

Sök bostad hos mäklare på nätet:

Vanligare är det dock att köpa bostad genom en mäklare och då gör man det med fördel genom en mäklarfirma.

• Croatia-property: Hos Croatia-Property hittar du alla typer av fastigheter runt om i Kroatien. Du kan enkelt söka via nyckelord eller till och med fastighets-ID och sedan filtrera per destination, pris och typ av bostad. Oavsett om du leta efter en lägenhet eller hus kommer du kunna hitta något här.

• Croatia Property Sales: Näst på listan hittar vi CPS som även de har ett stort utbud av fastigheter runt om i landet. Här tycks fokus vara lite mer på lyxbostäder och du hittar därför redan på förstasidan en hel del fastigheter med stora nummer på prislappen.

• CroEstate: Sist men inte minst hittar vi sen CroEstate där allting tycks finnas med. Allt från mindre hus och lägenheter, till vrakstora jättehus med pool och balkonger i mängder. Sidan har dessutom fantastiskt språkutbud och kan med detta erbjuda sin sida i hela tio olika språk – varav ett är svenska!

Utöver dessa finns det sen även en rad olika svenska mäklare som förmedlar fastigheter i Kroatien, bland annat Svenska Mäklarhusen och Hemnet.

Hur får jag ett lån för att köpa hus i Kroatien? 🏦

Normalt sätt behöver vi alla bolån när vi ska köpa bostad och så även utomlands. Svenska banker kommer dock som regel inte att låta dig låna med själva bostaden som säkerhet och det krävs därför att du antingen belånar på en befintlig, svensk bostad – eller hostar upp med säkerheten på annat vis.

🔎Anledningen till detta är främst då bankerna inte vill spekulera på andra marknader än den svenska, då de i regel inte har samma insyn och möjligheter för att se till så att de har täckning för pengarna som ska belånas.

Vad som dock går att göra är att använda det obelånade värdet på sin nuvarande bostad och använda detta som säkerhet för den nya utomlands.

Detta innebär att om du för närvarande har lånat 50% på din nuvarande bostad, kan du med säkerhet använda så mycket som överstigande 35%, upp till totalt 85%, som säkerhet för din nya bostad.

Ska du gå denna vägen är det först viktigt att värdera om sin nuvarande bostad och sen använda detta i kombination med låneofferter från andra banker för att omförhandla ditt nuvarande lån och sedan använda detta för att ta ut ett nytt.

OBS! Kroatien ansluter sig till euro-området 2023 💶

Låna i Kroatien

I annat fall handlar det om att låna från en kroatisk bank och för att kunna göra detta krävs det ibland ytterligare uppgifter. Banken kan, precis som i Sverige, be om bevis på finanser, samt en rekommendation från din nuvarande, svenska bank.

Det är även viktigt att se över villkoren för detta lån eftersom de många gånger kan skilja sig en del från svenska, bland annat med amorteringskrav.

Utöver det tillkommer sedan valutarisken och har du till exempel din inkomst i SEK men köper ditt hus i HRK så finns alltid risken att dina kostnader ökar över tid.

---

Köpa hus i Kroatien - Tips och saker att tänka på 🕵️‍♂️

Före köpet:

• Se över dina finanser. Ska du teckna bolån i Kroatien kommer det som vi tidigare nämnt att krävas en hel del i insats. Kolla därför också med din/andra svenska banker och se vad du kan få för villkor från dem.

• Kontrollera fastigheten noggrant tillsammans med en besiktningsman och se även till att kontrollera köparen ifall köpet ska ske privat. Även bra att se till så att fastigheten inte är skuldbesatt, samt att den inte kommer med jordbruks- eller skogsmark, då detta kan komma att avbryta köpet helt pga. kroatisk lag.

• Utöver det har vi täckt det mesta i denna artikel så använd den gärna som stöd för att se till så allt är i ordning!

Under köpet:

• Se framför allt till så att du får ut det mest av dina pengar och spendera inte en massa i onödan på valutaväxlingar och utlandsöverföringar. Använd därför ett alternativ som Wise för att föra över din insats, deposition, eller hela köpbeloppet.

Vi ger dig möjligheten att på ett effektivt och smidigt sätt kunna förlita dig på att pengarna kommer fram i tid så att du inte missar viktiga deadlines för ditt köp. Anlitar du en mäklare så se även till att utnyttja dem så mycket som möjligt – det är trots allt det de är där för.

---

Sammanfattning - kom ihåg detta! 📖

Slutligen kan vi då konstatera att det finns stora möjligheter för den som kan och vill köpa bostad i Kroatien. Innan vi avslutar vill vi dock sammanfatta det hela med några av de punkterna vi anser man bör tänka lite extra på:

• Fastighetsmarknaden i Kroatien är i en stabil tillväxtfas och förväntas fortsätta växa under de närmaste åren.

• Som EU-medborgare kan man köpa bostad i Kroatien precis som medborgare i landet. Enda undantaget är för jordbruks- och skogsmark som endast kan köpas av medborgare.

• Populäraste resmål och bostadsorter ligger längs kusten och i regel går priserna upp ju närmare havet man vill bo.

• Köpprocessen av ett hus kan ta mellan 10–60 dagar och samtliga köp sker i Euro eller HRK.

• Vill du hyra ut din lägenhet då du inte använder den kan du göra det i maximalt 6 månader om året och får för detta betala en turistskatt på 5-15HRK/m ².

• Fastighetsskatten ligger på 5% av köpbeloppet och betalas tillsammans med momsen (25%) vid avslutad affär.

• Största boven i dramat är fortfarande växlingskursen och för att undvika förlorade pengar i omväxlingen kan du använda Wise där vi alltid ger marknadens mittkurs.

Spara pengar och ta del av vårt multi-valutakonto när du ska ge dig ner till ditt nya sommarhus och ta del av låga avgifter, kostnadseffektiva valutaväxlingar och gränslös privatekonomi redan idag.

Källor:

1. Hikel Homes - Kroatiska fastighetsmarknaden
2. CroeState - Köpa hus i kroatien som utländsk medborgare
3. Lawyers Croatia – Property Tax