Köpa hus i Italien: Fullständig guide

Sara Wickström

Italien. Hem till pasta, pizza och konversationer med händerna. Drömmar om ett liv bland vingårdar hägrar och du vill därför köpa hus och undrar lite hur det går till.

Vi kommer i denna artikel att kolla på hur det går till när man vill flytta till Italien – eller i alla fall ska köpa sig en bostad här. Vi försöker besvara frågor gällande kostnader, skatt och de krav som också kommer i samband med fastighetsköp.

Innehåll 🏡
  • Fastighetsmarknaden i Italien
  • Köpa hus i Italien som svensk medborgare
  • Områden och bostadspriser i Italien
  • Andra kostnader att tänka på vid köp av hus
  • Fastighetsskatter i Italien
  • Köpa hus i Italien - steg för steg
  • Hitta hus i Italien
  • Få huslån i Italien
  • Förordningar och regler för att köpa hus Italien
  • Fällor att akta sig för
  • Praktiska tips för husköp
  • Men innan vi kör vidare, en snabb grej om växlingskurser.

    Undvik orättvisa växlingskurser när du skickar pengar till Italien med Wise

    I samband med ditt fastighetsköp i Italien (eller var som helst runt i världen) så kommer större summor pengar att behöva flyttas.

    Vare sig det gäller insatsen för ditt bolån eller hela köpesumman så måste pengar växlas om till euros innan de går att använda till ett köp nere på kontinenten.

    Många traditionella banker använder idag så kallade interim-kurser som är väldigt rörliga och har många gånger inbakade avgifter med syften att tjäna banken en extra hacka.

    Som kund hos Wise ger vi dock dig marknadens mittkurs – den mest realistiska och riktiga växlingskursen tillgänglig – för att du ska få ut så mycket som möjligt av dina pengar.

    Vid varje överföringstillfälle så visar vi dig direkt och exakt hur mycket vi debiterar i avgifter och hur mycket pengar som i slutändan kommer att komma fram till mottagaren – allt för att du garanterat ska veta hur mycket det kommer kosta direkt och undvika otrevliga överraskningar.

    Växlingskurser kan många gånger verka oväsentliga då skillnaderna oftast bara rör sig om ören eller kanske en krona, men då stora summor pengar ska flyttas så blir dessa ören snabbt hundralappar – eller kanske till och med tusenlappar.

    Hur ser fastighetsmarknaden ut i Italien?

    När man tittar på fastighetsköp kring medelhavet så ligger Italien något efter länder som till exempel Spanien i popularitet hos svenskarna.

    Detta kan till stor del ha att göra med det faktum att fastighetsmarknaden inte återhämtat sig på samma vis som den har i till exempel Spanien, där fastighetspriser stadigt har gått upp sedan finanskrisen 2007. I Italien har det däremot stått mycket mer stilla och i vissa fall till och med sjunkit, mycket till följd av den politiska situationen som under många år skapat oro bland både befolkning och investerare.

    En annan orsak är att det finns väldigt få lägenhetskomplex i landet vilket gör att någon som kanske inte vill spendera all sin tid med att se efter ett hus har det svårare att hitta något lämpligt boende som passar¹.

    Kan jag köpa hus i Italien som svensk medborgare?

    Korta svaret är: ja, och det visste du mest troligt redan, eftersom du är här.

    Men vad finns det för förbehåll då?

    Som EU-medborgare är det relativt enkelt att köpa bostad i Italien och det som man bör tänka på är egentligen tre saker:

    • Införskaffning av codice fiscale
    • Öppnande av italienskt bankkonto
    • Skatten

    För att kunna utföra någon form av fastighetsköp behöver du först ansöka om ett codice fiscale som är ett skattenummer och därför införskaffas hos närmaste skattekontor (Agenzia delle Entrate)

    Sen behövs ett italienskt bankkonto även öppnas för att kopplas mot diverse betalningar och fastighetsskatt. Detta kan göras i samband med köpets slutförande².

    Visste du att du kan öppna ett multi-valutakonto med Wise? Med kontot får du IBAN-kontodetaljer för euro samt för flera valutor.

    Vi kommer att prata mer om fastighetsskatten lite senare men en sak som är bra att tänka på är att om man väljer att investera i en bostad i Italien utan att också registrera sig som bosatt där, så räknas fastigheten automatiskt som din andra bostad (oavsett om du äger bostad i Sverige eller inte) och beskattas därför därefter.

    Bästa stället att köpa hus i Italien – så mycket kostar det

    Vi kommer nu titta lite närmare på några populära destinationer i Italien och lite ungefärliga priser för de olika områdena. I tabellen nedan kan du se en rad olika alternativ och deras genomsnittliga kostnader³:

    Region Mindre hus (100-150 m2) Större hus (160-200 m2) Större lägenhet (60-90 m2)
    Ligurien €300,000–310,000 €435,000–445,000 €180,000–185,000
    Toscana €275,000–285,000 €395,000–405,000 €165,000–175,000
    Lombardy €215,000–225,000 €315,000–325,000 €130,000–140,000
    Sardinien €185,000–195,000 €265,000–275,000 €110,000–120,000
    Lazio €255,000–265,000 €370,000–380,000 €150,000–160,000

    Hus-i-italien

    Att köpa hus i Italien - andra kostnader att tänka på

    Vi kommer i detta avsnitt att titta lite närmare på de övriga kostnader som ofta tillkommer då du ska köpa hus i Italien (utöver själva köpkostnaden).

    • Försäkringskostnader: Precis som hemma i Sverige kommer du med säkerhet vilja ha din nya fastighet försäkrad. Se till så att både din fastighet och egendomar är försäkrade.
    • Fastighetsskatt: Precis som i Sverige ska du betala fastighetsskatt i Italien. Mer om detta alldeles strax.
    • Notariekostnader: I Italien är det standard att en notarie ser över köpprocessen och ser till så att allting går rätt till. De kan dessutom hjälpa dig att gå igenom och förstå processen bättre¹. Notariekostnader uppgår oftast till 1% av det totala köppriset⁴.
    • Mäklarkostnader: Mäklarkostnader delas vanligtvis mellan köpare och säljare och uppgår oftast till ca 3% (+ moms) av det totala köpbeloppet⁴.
    • Besiktningsavgifter: Se till att få din fastighet besiktigad av en geometra, innan köpet. Värt sin vikt i guld och absolut nödvändigt för att se till så fastigheten är i säljbart skick.
    • Valutaväxling och valutakurser: Som nämnt tidigare är det inte alltid så fördelaktigt att använda din traditionella bank för detta då det oftast bakas in avgifter med förhöjda växlingskurser och liknande, som kan i slutändan bli en rätt så hög extra kostnad.Ta därför en titt på Wise som ett enkelt, billigt och smidigt alternativ för att flytta dina pengar till Italien eller annanstans i världen!

    Fastighetsskatt i Italien

    Det finns fyra olika skatter som du måste tänka på när du ska köpa hus i Italien:

    • Fastighetsregisterskatt (imposta ipotecaria)
    • Fastighetsskatt (imposta catastale)
    • Stämpelskatt (imposta di registro)
    • Moms och andra utgifter

    Hur mycket som du måste betala i skatt beror på en rad olika faktorer och bland annat på hur vidare fastigheten du köper kommer att vara dinprimära bostad eller ett semesterhem/andra hem

    Vi kommer nu ta en kortare titt på var och en av de olika skatterna och hur mycket de uppgår till på ett ungefär:

    Fastighetsregisterskatt (imposta ipotecaria)

    Är obligatorisk vid köp av fastighet och ett fastpris på €50 ifall fastigheten säljs av en privatperson och €200 ifall fastigheten säljs av ett italienskt företag⁵.

    Fastighetsskatt (imposta catastale)

    Baseras på fastighetens förrättningsinformation och är likt fastighetsskatten på samma vis ett fastpris på antingen €50 eller €200⁵.

    Stämpelskatt (imposta di registro)

    Stämpelskatten beror återigen på vem det är som säljer fastigheten och säljs den av ett momsregistrerat företag så ligger skatten fast på €200. Säljs dock fastigheten av en privat aktör eller icke-momsregistrerat företag och du avser att nyttja fastigheten som din permanenta bostad, så är skattebeloppet 2% av det totala köpbeloppet. Ska fastigheten dock nyttjas som semesterhem/andra bostad uppgår skatten till 9% och i båda fall så är den på minst €1000⁵.

    Moms (VAT) på italienska fastigheter

    Säljs fastigheten av ett momsregistrerat företag ska du också betala moms på köpet och återigen beror summan på hur du avser nyttja fastigheten. För permanenta bostäder är beloppet 4% och för semesterbostäder/andra bostäder uppgår det till 10%⁵.

    (Se alltid över lokala skatteregler och direktiv från lokala skattemydigheternas officiella sidor innan köp eller beslut.)

    Köpa hus i Italien, steg för steg

    1. Kontakta en mäklare eller sök bostäder online och besök för en visning– Precis som i Sverige finns det en rad olika sätt att hitta bostäder på. När du väl hittat någon du är intresserad av är det dags att boka en visning.
    2. Lägg ett anbud till säljarens mäklare – När du väl bestämt dig för en fastighet är det dags att lägga ett anbud (proposta d’acquista) och accepteras budet ska normalt en deposition på 10–20% betalas.
    3. Utför besiktning av fastigheten – Här kommer den så kallade geometra in i bilden och tillsammans har ni 30 dagar på er att se över fastigheten och påpeka eventuella fel.
    4. Skriv på köpeavtal – I detta läget skrivs köpekontraktet på (compromesso)
    5. Anlita en notarie(notaio) – Nu är det dags att få ordning på alla dokument och se till så att alla rättsliga krav har tillgodosetts inför köpets slutförande.
    6. Skriv på kontrakt och betala för drömhuset – Sista steget är helt enkelt att dyka upp för underskrift av allt pappersarbete. Alla parter, inklusive deras representanter ska vara närvarande och efter underskrift så betalas köpbeloppet till säljaren och alla skatter och avgifter till staten⁴.

    Hur hittar jag ett hus i Italien?

    Det finns lite olika alternativ för att hitta hus i Italien men vanligast är såklart att man anlitar en lokal mäklare för att få hjälp med att hitta sin drömbostad.

    Tänk bara på att man i Italien – och då framförallt utanför storstäderna – i mesta fall inte pratar engelska och att det då kan krävas en tolk för att se till så all kommunikation flyter på som den ska.

    Vi kommer nedan att lista lite olika alternativ, med länkar, till lämpliga källor där ni kan hitta fastigheter på:

    Mäklare:

    Fördelen med att anlita en mäklare är väl främst att du som köpare kan berätta dina behov och önskemål och sedan få lämpliga objekt presenterade för dig.

    Till skillnad från ställen som till exempel Spanien – som är en något populärare destination för svenska fastighetsköpare – så finns det inte tillgång till så många svenska mäklare, men här kommer några bra sidor att titta på som stöd inför jakten på din:

    Sök bostad på nätet:

    Du kanske föredrar att leta på egen hand och då finns det en del alternativ för detta också. Nedan följer några populära sajter för dig som vill leta bostad på egen hand.

    Sociala medier:

    Facebook används till det mesta idag, vare sig det gäller försäljning av en gammal soffa eller jobbrekrytering. På samma sätt finns det en hel uppsjö av sidor, grupper och liknande som riktar in sig på fastighetsförmedling. Här kommer några alternativ ifall du ska leta italienska fastigheter på sociala medier:

    Köpa-hus-i-italien

    Hur får jag ett lån för att köpa hus i Italien?

    Generellt sätt går det att få bostadslån, även som internationell köpare i Italien, men dock är det många gånger inte alls lika förmånligt som att ta ett hemma i Sverige. I de allra flesta fall låter italienska banker nämligen bara dig låna upp till 60% av köpbeloppet vilket innebär att du måste hosta upp en ganska så saftig insats ifall du väljer att ta ett. Sen ska lånen även i de flesta fall betalas av på max 15 år och då med upp till30% av din totala månadsinkomst, för att se till så att detta följs⁶.

    På samma vis kan du såklart välja att ansöka om ett nytt bolån eller låna mot säkerhet från din svenska bank och du gör då detta på samma vis som om du skulle köpa bostad i Sverige.

    Förordningar och regler för att köpa hus i Italien - kom ihåg detta!

    Som svensk/EU-medborgare finns det inte så många krav när du ska köpa bostad i Italien och i de flesta fallen handlar det bara om att ha råd.

    Som vi nämnt tidigare krävs det en del dokumentation, ett italienskt bankkonto och att du ser till så att allt pappersarbete är ”på det torra”, tillsammans med en advokat.

    När det kommer till mäklare så rekommenderar dessutom flera personer att du ser till att få en personlig rekommendation av en, för att säkerställa att just dina intressen ses över och att du inte riskerar att betala för mycket eller bli lurad. Tänk också på att allting mest troligt kommer att ta mycket längre än du kanske väntat dig.

    Akta dig för fällor!

    Har du tagit vårt råd och skaffat dig en ordentlig advokat så har du mest troligt alla ankorna i ett led, men för säkerhets skull så tar vi och går över de vanligaste fallgroparna igen och hur du undviker dem:

    • Skaffa dig en ordentlig och väl rekommenderad mäklare ifall du väljer att gå den vägen – helst genom en personlig rekommendation.
    • Besök alltid fastigheten innan köp och se till så att den blir besiktigad innan papper skrivs på.
    • Se till att få fastigheten värderad av en pålitlig källa och betala aldrig mer än det uppskattade marknadsvärdet
    • Anlita en revisor som har koll på skattebestämmelser för internationella aktörer.

    Köpa hus i Italien - Tips och saker att tänka på

    Nedan följer några tips på saker som är värt att tänka på när du ska köpa hus i Italien:

    • Avstånd till nästa hus – hur nära vill du bo till grannarna och vad skiljer er åt?

    • Risk för översvämningar – Italien (utöver Venedig) har inte så stora problem med översvämningar, men i takt med att de globala väderförhållandena blir allt mer extrema är det definitivt värt att se över riskerna för detta.

    • Något planerat bygge i närheten? – ingen vill ju vakna upp din en såg eller vinkelslip varje morgon så kolla med den lokala bostadsföreningen innan ditt köp och se vad som planerats i området.

    • Internet fungerar som det skall – vad har du för behov gällande internet? Finns det tillgång till fiber eller kommer det krävas mobilt?

    • Är huset byggt enligt alla tillstånd? – Se till att gå igenom allt pappersarbete för fastigheten och kolla med din advokat så att allt stämmer.

    • Har mäklaren alla licenser? – för att undvika lurendrejare och icke-legitima aktörer bör även mäklaren granskas noggrant.

    De flesta av dessa saker kan såklart tas hand om av din advokat, vilket ytterligare förstärker behovet av en sådan.

    Före köpet:

    Se över dina finanser. Ska du teckna bolån i Italien kommer det, som vi tidigare nämnt, att krävas en hel del i insats. Kolla därför också med din/andra svenska banker och se vad du kan få för villkor från dem. Utöver det har vi täckt det mesta i denna artikel så använd den gärna som stöd för att se till så allt är i ordning.

    Under köpet:

    Se framför allt till så att du får ut det mest av dina pengar och spendera inte en massa i onödan på valutaväxlingar och utlandsöverföringar.

    Använd därför ett alternativ som Wise för att föra över din insats, deposition, eller hela köpbeloppet.

    Vi ger dig möjligheten att på ett effektivt och smidigt sätt kunna förlita dig på att pengarna kommer fram i tid så att du inte missar viktiga deadlines för ditt köp. Anlitar du en mäklare så se även till att utnyttja dem så mycket som möjligt – det är trots allt det de är där för.

    Hos Wise är vi väldigt måna om din säkerhet och vill att du ska känna dig trygg när du flyttar stora summor pengar utomlands. Därför är vi reglerade av FCA med ett dedikerat säkerhetsteam, som övervakar alla transaktioner 24/7 och med en kundtjänst som finns tillgänglig för dig under samma förutsättningar.

    Registrera dig hos Wise gratis

    Utöver det finns det inte så mycket mer att säga än att: lev la dolce vita och ta hand om dig nere i Italien!

    Källor:

    1. Hemnet - Köpa bostad i Italien
    2. Mowido - Flytta till Italien
    3. Statista - Average housing prices in Italy
    4. Expatfocus - Buy property in Italy
    5. Idealista.it – Property tax
    6. Onlinemortgageadvisor - Mortgage in Italy

    (Källorna granskade 28.7.2021)


    Se användarvillkoren och produkttillgänglighet i din region eller kolla in Wise avgifter och priser för de mest aktuella uppgifterna om priser och avgifter.

    Den här publikationen innehåller allmän information och utgör inte juridisk, skattemässig eller annan proffesionell rådgivning från Wise Payments Limited, dess dotterbolag eller filialer, och den är inte avsedd att ersätta råd från en ekonomisk rådgivare eller annan professionell rådgivning.

    Vi representerar, garanterar och försäkrar inte, uttryckligt eller underförstått, att innehållet i publikationen är korrekt, fullständigt eller aktuellt.

    Pengar utan gränser

    Ta reda på mer

    Tips, nyheter och uppdateringar för din plats