Köpa hus i Spanien - Allting du bör veta

Sara Wickström
16.01.23
11 minuters läsning

Så du har tänkt att köpa hus i Spanien.

Kanske vill du investera i ett semesterhem för att kunna säsonga och undvika de kalla svenska vintrarna, eller kanske har du för avsikt att ta med dig pensionen och leva ut dina gyllene dagar i solen. Oavsett så funderar du på att köpa hus och behöver därför ta reda på hur, var och vad det kan tänkas kosta.

Vi kommer i denna artikel att titta närmare på dessa frågor och besvara dem för att ge dig en uppfattning om hur det går till och framför allt – hur du ska gå till väga för att komma dit själv.

Vi tittar dessutom på Wisesom ett billigt och smidigt alternativ när du behöver flytta större summor pengar utomlands och hur vi kan hjälpa dig att spara pengar – på dina pengar.

Lär dig mera om Wise!

Innehåll 🏡
  • Fastighetsmarknaden i Spanien
  • Köpa hus i Spanien som svensk medborgare
  • Bostadspriser i Spanien
  • Andra kostnader att tänka på vid köp av hus
  • Fastighetsskatter i Spanien
  • Köpa hus i Spanien - steg för steg
  • Hitta hus i Spanien
  • Få huslån i Spanien
  • Förordningar och regler för att köpa hus Spanien
  • Fällor att akta sig för
  • Tips för husköp i Spanien
  • Hur ser fastighetsmarknaden ut i Spanien?

    Det uppskattas att så mycket som 80% av alla spanjorer själva äger sina fastigheter och många gånger är det dessutom helt utan lån och amorteringar.

    När den senaste finanskrisen inträffade så drabbades Spanien otroligt hårt och fastighetspriser sjönk med så mycket som 30% på ställen runt om i landet.

    Sen 2016 har dock priserna åter stadigt gått upp och trots den rådande pandemin så visar officiella siffror fortsatt en stigning av fastighetspriser under 2020.

    Det är såklart svårt i dagsläget att förutspå den fullständiga påverkan av pandemin men bortsett från detta så har bostadspriser gått upp med cirka 2,1% årligen och där nybyggen stigit med 4,2%, medan andrahandsförsäljning sett en årlig stigning på ungefär 1,8%.

    Innan 2020 så uppskattades det att 18,000–25,000 fastigheter köptes upp av internationella köpare, varje kvartal, medan man under 2020 såg den siffran sjunka en bra bit under 10,000/kvartal. På så vis finns det en stor tillgång av fastigheter men i det rådande läget finns det samtidigt ingen garanti för hur vidare priser kommer att fortsätta sjunka, eller åter börja stiga igen¹.

    Kan jag köpa hus i Spanien som svensk medborgare?

    Det finns bara ett lagligt krav för dig som vill köpa bostad i Spanien och det är att du innehar ett så kallatNIE-nummer (Número de Identificación del extranjero)

    Detta nummer är ett identifikationsnummer för alla icke-spanska residenter och används i alla sammanhang då en transaktion ska utföras i landet.
    Det är inte svårt eller dyrt att få tag på ett NIE-nummer, men det tar många gånger ganska lång tid. Du kan därför många gånger be din mäklare om hjälp att ansöka och få tag på ett NIE.

    Detta leder oss onekligen till ämnet om mäklare. I Spanien skiljer man på säljmäklare och köpmäklare och det är därför vanligt att avgifterna för den första betalas av säljaren. Detta innebär såklart dock att många väljer att anlita en köpmäklare för att bättre kunna se över sina egna intressen och behov.

    Du kan i dessa fall välja om du vill anlita en lokal, spansk mäklare, men många gånger kan det löna sig att anlita en lokal, svensk mäklare, då dessa ofta både är billiga och på alla sätt lika kunniga gällande lokala områden, priser och annan matnyttig information som krävs inför ditt köp.
    Och ett plus är såklart att få betjäning på modersmålet ²⁻³.

    Bästa stället att köpa hus i Spanien – så mycket kostar det

    Vi kommer nu titta lite närmare på några populära destinationer i Spanien och ungefär hur mycket olika typer av fastigheter kostar på de olika. För bekvämlighetens skull har vi ställt upp de olika destinationerna i en tabell för enkel avläsning⁴:

    Region Mindre hus (100-150 m2) Större hus (160-200 m2) Större lägenhet (60-90 m2)
    Catalunya €300,000–325,000 €430,000–450,000 €180,000–200,000
    Navarre €170,000–180,000 €250,000–260,000 €100,000–110,000
    Andalusia €160,000–170,000 €240,000–250,000 €100,000–110,000
    Murcia €130,000–140,000 €190,000–200,000 €80,000–90,000
    Galicia €150,000–160,000 €210,000–220,000 €90,000–100,000

    Att köpa hus i Spanien - kostnader att tänka på

    När det kommer till att köpa hus så är det såklart förenat med en hel del kostnader (utöver själva köpkostnaden) och så även då du köper hus i Spanien. Vi kommer i detta avsnitt att kolla lite närmare på de olika kostnader som tillkommer när du ska köpa hus och vad du bör tänka på i samband med dessa:

    • Försäkringskostnader: Precis som hemma i Sverige kommer du med säkerhet vilja ha din nya fastighet försäkrad. I dessa fall finns det två olika försäkringar att tänka på: den som täcker den strukturella biten, dvs själva huset och dess komponenter – och egendomsförsäkring. Den förstnämnda är i så gott som alla lägen ett krav för att kunna teckna bolån osv, medan egendomsförsäkring täcker de saker du stoppar i huset och är därför inte ett krav (men ytterst rekommenderat)¹.

    • Fastighetsskatt: Precis som i Sverige ska du betala fastighetsskatt i Spanien. Mer om detta alldeles strax.

    • Notariekostnader, lagad skatt och markregistreringsavgift: Markregistreringsavgiftern är många gånger förhandlingsbar, men i annat fall ca 1–2,5% av köppriset.

    • Mäklarkostnader: I så gott som alla fall så betalar säljaren alla mäklaravgifter men i det fall att du anlitar en köpmäklare för att se över dina intressen och behov, så kan det hända att det tillkommer en avgift för denna. Värt att då tänka på är att det i många fall går att få tag på en svensk mäklare helt kostnadsfritt och då delar de båda mäklarna på arvodet vid slutförd försäljning³.

    • Valutaväxling och valutakurser: Då pengarna måste konverteras till euro för att kunna köpa bostad i Spanien, måste såklart en valutaväxling också ske. När dessa sker genom vanliga banker blir det oftast att förhöjda valutakurser och inbakade avgifter ges som i slutändan gör att du inte bara betalar för ditt hus, men även en massa för privilegiet att ens kunna köpa det.

    Mera om hur du kan spara pengar kommer nu!

    Undvik ofördelaktiga växlingskurser när du skickar pengar till Spanien med Wise

    När du köper fastighet i Spanien är det mest troligt en av de största investeringarna du någonsin gjort och det kräver därför att du flyttar stora summor pengar in i landet för att kunna betala för den.

    Många traditionella banker använder sig idag av väldigt rörliga kurser och har många gånger inbakade avgifter med syften att tjäna banken en extra hacka.

    När du skickar pengar utomlands med Wise ger vi dig marknadens mittkurs – den mest realistiska och riktiga växlingskursen tillgänglig – för att du ska få ut så mycket som möjligt av dina pengar.

    När du ska flytta pengarna som i slutändan ska betala för ditt drömhem i solen visar vi dig våra avgifter direkt vid överföringstillfället för att du ska undvika de inbakade avgifter och förhöjda växlingskurser som normalt tillkommer då pengar överförs med hjälp av de traditionella bankerna.

    Detta är speciellt viktigt när det kommer till stora summor pengar och kan ibland spara dig hundratals – om inte tusentals – kronor i slutändan.

    Vi fortsätter!

    Fastighetsskatt i Spanien

    Alla fastighetsägare i Spanien är skyldiga att betala två olika typer av skatter varje år. Är du bosatt i landet ska du betala:

    • Inkomstskatt
    • Fastighetsskatt

    Är du inte bosatt tillkommer dessutom ytterligare en ’icke-bosatt fastighetsskatt’ på toppen av dessa.

    Fastighetsskatten sätts på kommunal nivå och beroende på storleken på din bostad samt vilken kommun du väljer att bosätta dig i kan denna variera kraftigt. Som en säkerhet begär den spanska staten en deposition på ca 3% av det totala fastighetsvärdet, när du köper fastigheten, och detta är med avsikten att täcka upp för de närmsta fyra åren i det fall att skatten inte betalas kontinuerligt².

    spanien-hus
    (Se alltid över lokala skatteregler och direktiv från lokala skattemydigheternas officiella sidor innan köp eller beslut.)

    Köpa hus i Spanien, steg för steg

    1. Kontakta en mäklare eller sök bostäder online och besök för en visning. Som vi nämnt tidigare finns det en rad olika alternativ för hur du kan hitta bostäder och är det inte så att du vill anlita en köpmäklare kan du alltid leta efter bostad på nätet själv (mer om detta senare).

    2. Se till att du har ordning på dina finanser. Behöver du bolån så måste det säkras med en spansk bank och på samma vis måste du ordna med din svenska bank om du ska låna på din befintliga fastighet.

    3. Lägg ett anbud till säljarens mäklare. När du väl hittat en bostad och bestämt dig för att köpa den så kontaktar du säljarens mäklare och lägger ett anbud. Precis som i Sverige är priset alltid förhandlingsbart och beroende på mängden köpare så är det alltid rimligt att börja budgivningen lägre än vad som efterfrågas. Förhandlingar sker oftast muntligt och när ni kommit överens om ett pris är det lämpligt att ett officiellt anbud skrivs ner av din notarie.

    4. Anlita en notarie och advokat. Notarien hjälper dig med pappersarbetet och även om det inte alltid är nödvändigt med en advokat så är det fortsatt många långivare som kräver att allt ses över och slutförs av en licensierad advokat, för att se till så att allting står rätt till.

    5. Besiktning. Även om det inte är ett krav så är det absolut rekommenderat att en besiktning utförs av fastigheten innan köp. Du kan välja om du bara vill få en professionell värdering av fastigheten eller om du även vill se över det strukturella och se till så att fastigheten inte har några fel eller skador, innan köpet slutförs¹.

    6. Skriv på kontrakten. Slutför köpet genom att skriva på kontrakten tillsammans med säljare, notarier och advokater. Grattis, nu är du husägare i Spanien!

    Planerar du att gå i pension i Spanien? Läs vår guide 💡

    Hur hittar jag ett hus i Spanien?

    Som vi nämnt tidigare i denna artikel så finns det en rad olika alternativ för hur du kan hitta hus i Spanien. Det vanligaste är att anlita en svensk mäklare som hjälper dig att hitta fastigheten du letar efter, men i många fall går det även att leta på egen hand genom diverse portaler och förmedlingssidor på nätet.

    Vi kommer nedan att lista lite olika alternativ, med länkar, till lämpliga källor där du kan hitta fastigheter på:

    Mäklare:

    Fördelen med att anlita en mäklare är väl främst att du som köpare kan berätta om dina behov och önskemål och sedan få lämpliga objekt presenterade för dig. Nedan finns ett par länkar till svenska fastighetsförmedlare med verksamheter i Spanien:

    Sök bostad på nätet:

    Att leta själv kan både vara omständligt men skapar också en viss frihet och kan ibland leda till att man hittar fastigheter som normalt inte dykt upp på en mäklares radar. Här är några alternativ för den som föredrar att leta själv:

    Sociala medier:

    Facebook används idag i tid och otid till de flesta grejer och så även då det gäller fastighetsförmedling. Fördelen här är att du direkt kan påbörja en konversation – många gånger direkt med ägaren – och få svar på frågor gällande fastigheten direkt, samt begära mer bilder och kanske till och med en virtuell tour:

    Hur får jag ett lån för att köpa hus i Spanien?

    Generellt sätt kan internationella köpare ta del av samma låneförmåner som spanjorerna själva, vilket innebär att du kan låna upp till 80% av det totala köpbeloppet för din första bostad – och 60–70% ifall du köper en andra. Detta betyder att du behöver minst 20% av köpbeloppet i insats, samt cirka 15% till för att betala advokater, notarier och så vidare.

    Det finns utöver detta några få andra grejer som kan vara värt att titta på men utöver dem är de enda egentliga kraven att lånet måste vara betalt innan den dag du fyller 75 år och får som mest betalas av på totalt 30 år².

    På samma vis kan du såklart ansöka om bolån från din svenska bank eller välja att låna på en befintliga fastighet – och du gör detta på samma vis som om du skulle köpa bostad i Sverige.

    Har du i planerna att öppna ett bankkonto i Spanien? Läs vår guide 💡

    Förordningar och regler för att köpa hus i Spanien - kom ihåg detta!

    Som svensk/EU-medborgare finns det inte så många krav när du ska köpa bostad i Spanien och i mångt och mycket handlar det mest om att ha råd.

    Som vi nämnt tidigare krävs det ett NIE-nummer som används vid signering av dokument och det är på många sätt det absolut viktigaste att tänka på.
    I vissa fall kan regionala fördelar förekomma för dig som vill köpa hus så det är därför också värt att se sig om efter det, även om det kanske känns viktigare med avstånd till stranden och pris på ölen.

    Ibland kan det sen även förekomma att ett så kallat contracto privado de compraventa skrivs. Detta är ett papper som skrivs gällande de förutsättningar som köpet/försäljningen ska komma att ske under och inkluderar bland annat pris, datum och förutsättningar för depositionen⁵.

    För att undvika problem är det många som rekommenderar – och däribland vi – att man tar kontakt med en advokat för att se till så att man undviker diverse fällor och fallgropar, samt att alla skatter och avgifter blir betalda i tid och på rätt vis.

    Akta dig för fällor!

    Har du tagit vårt råd och skaffat dig en ordentlig advokat så är egentligen halva jobbet gjort, men även när det kommer till själva fastigheten så finns det såklart en hel del att tänka på också. Se därför alltid till att:

    • Skaffa dig en ordentlig och väl rekommenderad mäklare ifall du väljer att gå den vägen. Har du inte en personlig rekommendation på en spansk och inte känner dig säker nog gällande kommunikation med denne, så kan det vara ett säkrare alternativ att anlita en svensk.

    • Besök alltid fastigheten innan köp. Kan verka självklart men precis som överallt annars finns det gott om folk i spanien som gärna tagit pengarna rätt ur fickan på dig i utbyte mot en bild på ett vykort.

    • Se till att teckna el- och vattenavtal själv och jämför priser innan du bestämmer dig. Spanien har nyligen gjort bestämmelser för den reglerade marknaden och beroende på hur dina behov ser ut kan det löna sig oerhört att se sig om efter alternativ på den oreglerade marknaden.

    Tips och saker att tänka på när du köper hus i Spanien

    Nedan följer några tips på saker som är värda att tänka på när du ska köpa hus i Spanien:

    • Avstånd till nästa hus – hur nära bor grannarna och hur väl vill du tvingas lära känna dem?
    • Risk för översvämningar – beroende på var du bosätter dig kan detta vara en faktor och då är det bra att se över källarutrymmen och liknande för att se hur de står sig i en nödsituation.
    • Något planerat bygge i närheten? – ingen vill ju vakna upp till en såg eller vinkelslip varje morgon så kolla med den lokala bostadsföreningen innan ditt köp och se vad som planerats i området.
    • Internet fungerar som det skall – behöver du snabbt internet så är det alltid en bra idé att se vad som finns för alternativ, speciellt om du bosätter dig en bit utanför städerna.
    • Ingen mögel eller annat som kan förorsaka skador i framtiden – anlita en besiktningsman som kan se över fastigheten innan köpet.
    • Är huset byggt enligt alla tillstånd? – ytterligare en funktion för den käre advokaten
    • Har mäklaren alla licenser? – för att undvika lurendrejare och illegitima köp är detta även en bra sak att se över.

    De flesta av dessa saker kan såklart tas hand om av din advokat, vilket ytterligare förstärker behovet av en sådan.

    Före köpet:

    Se över dina finanser. Ska du ha bolån behöver du pengar till insatsen samt ytterligare ca 15% för att täcka upp för övriga kostnader. Utöver det har vi täckt det mesta i denna artikel så använd den gärna som stöd för att se till så allt är i ordning.

    Under köpet:

    Se framför allt till så att du låter dina pengar förbli värda så mycket som de ska vara värda. Slösa inte onödiga pengar på valutaväxlingar och utlandsöverföringar och använd ett alternativ som Wise för att föra över insats eller hela köpbeloppet, på ett effektivt och smidigt sätt – och förlita dig på att pengarna kommer fram i tid, så att du inte missar viktiga deadlines för ditt köp. Anlitar du en mäklare så se även till att utnyttja dem så mycket som möjligt – det är trots allt det de är där för.

    Hos Wise är vi väldigt måna om din säkerhet och vill att du ska känna dig trygg när du flyttar stora summor pengar utomlands. Därför är vi reglerade av FCA med ett dedikerat säkerhetsteam, som övervakar alla transaktioner 24/7 och med en kundtjänst som finns tillgänglig för dig under samma förutsättningar.

    Registrera dig hos Wise gratis

    Utöver det finns det inte så mycket mer att säga än: lycka till och hoppas du får en helt fantastisk tid i ditt nya hus i Spanien!

    Källor:

    1. Expatica – Buying property in Spain
    2. MySpanishResidency - Buy property in Spain
    3. SEB - Flytta utomlands
    4. Statista – Average housing prices in Spain
    5. Spanish living - buying property/

    (Källorna granskade 28.7.2021)


    Denna publikation är endast tillför allmän information och är inte avsedd att täcka alla aspekter inom ämnet. Den är inte avsedd att utgöra råd som du bör lita på. Du bör söka dig till specialist eller professionell rådgivning innan du vidtar eller avstår från en åtgärd på basis av denna publikation. Informationen i denna publikation utgör inte juridiska, skattemässiga eller andra professionella råd från TransferWise Limited eller samarbetspartners. Tidigare resultat garanterar inte liknande slutresultat. Vi varken garanterar, försäkrar eller representerar, oberoende om uttryckt direkt eller indirekt, att innehållet i publikationen är korrekt, fullständig eller uppdaterad.

    Wise – det nya smarta sättet att skicka pengar utomlands.

    Find out more

    Tips, nyheter och uppdateringar för din plats