ドイツの所得税率はいくら？計算方法を事例付きで解説
ドイツの所得税はいくら？2025年の最新税率、複雑な計算方法、確定申告（タックスリターン）の仕組みまで、わかりやすく解説します。ドイツ移住者やワーホリの方も必見です。
ドイツ不動産購入ガイド｜外国人OK・価格相場・手続き徹底解説【2025年最新版】
ドイツは2022年のGDPが世界4位、欧州1位を誇る先進国です¹。そんなドイツに移住や不動産投資を考える日本人も増えていますが、日本と同じように土地や物件を自由に購入できるのでしょうか？
この記事では、外国人によるドイツ不動産購入の可否や市場・価格相場、購入の流れ、費用や税金、日本語対応エージェントなど、基本知識をまとめて紹介します。
さらに、ドイツ不動産購入で役立つ海外送金・資産移転サービスWise（ワイズ）についても解説します。
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※本記事の情報は2025年9月26日時点の情報を参照しています。そのため、明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。また、本記事の内容は、投資に関するアドバイスではなく、あくまで参考情報として作成されています。専門的な意見・アドバイスが必要とされる場合、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家にお問い合わせください。
2025年のドイツ不動産市場動向と価格相場【最新情報】
ドイツは自動車や製薬、機械などの産業を得意とする先進工業国で、日本とよく比較されます。
不動産市場は需要に対して供給が追いつかず、ハンブルクやフランクフルトなどの都市を中心に価格が高騰しています。ドイツでは賃貸住宅が主流で、借主が法律で強く保護されているため、日本と同様に家賃が上がりにくいという特徴があります。その一方で住宅不足は深刻で、市場は活発な状況です。
ドイツの不動産価格相場
2025年現在、都市部を中心に需要は依然として旺盛です。2022〜2023年に一時的な下落を経て、2025年には再び3〜4％上昇。ただし価格は2022年のピークより8〜10％低く、主要欧州都市と比べるとまだ割安感があります。
ベルリン、ミュンヘン、フランクフルトでは供給不足による上昇が続いています。政府は新規建設促進政策（Bau-Turbo法案等） を進めていますが、土地価格や建設コストの高騰で効果は限定的です。借主保護が強いため賃料増加は抑制され、不動産価格の上昇ペースも他国の主要都市より緩やかです。
ビザや永住権でのドイツ居住では家探しに要注意
ワーキングホリデーや永住権取得でドイツに住む場合、大きな課題となるのが「家探し」です。
ドイツは不動産需要に対して供給が不足しており、移住や留学の際は価格相場だけでなく住宅事情を理解しておく必要があります。特に「家が足りていない」という現状を踏まえ、早めに住まい探しを始めることが重要です。
また、移住や留学、ワーキングホリデーを予定している人は、必ずその時点での最新の不動産情報をチェックしておきましょう。
外国人でも買える？ドイツ不動産購入の条件とローン事情
多くの国では外国人に不動産購入制限がありますが、ドイツでは制限はなく、日本人を含む外国人も戸建て・マンション・土地などを自由に購入・所有できます²。
ただし、不動産購入だけで居住ビザや永住権が得られるわけではなく、移住には別途ビザ申請が必要です。
ドイツの不動産の考え方
日本では土地と建物を分けて考えますが、ドイツでは建物は土地の附属物として扱われます²。登記も土地と一体で行われ、建物単体での登記はありません。そのため取引では土地と建物を一体で扱うのが基本です。
ドイツの不動産購入ではローンも使える
外国人でも住宅ローンを利用可能です。非居住外国人は物件価格の5〜6割程度、EU居住者なら最大7〜8割まで借りられることもあります。ドイツでは長期固定金利が主流で、契約時に金利の上限・下限²や返済条件が細かく定められます。
また、日本の金融機関（例：東京スター銀行³）が海外不動産ローンを提供しており、日本で申し込み、ドイツ物件購入資金に充てることも可能です。条件は金融機関によって異なるため、事前のシミュレーションや相談が欠かせません。
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ドイツ不動産購入の流れと必要書類
ドイツで不動産を購入する際は、まず不動産サイトなどで情報収集し、候補を比較して物件を決めます。購入後の流れは以下の通りです。
- 売買契約を結ぶ（公証人立会いの公正証書が必須）
- 仮登記を申請
- 代金を支払う
- 本登記を申請
ドイツでは契約手続きに公証人が必ず関与し、公正証書の作成や情報提供などを行います²。
また、手続き前には専門家によるインスペクション（不動産診断）が推奨されます。鑑定がないと、契約解除や損害賠償請求が難しいためです。
事前の情報収集と専門家による診断を行うことが、トラブルを避けるための重要なポイントです。
物件価格の10〜15％？ドイツ不動産購入にかかる費用・税金の目安
ドイツで不動産を購入する際は、物件価格の約10〜15％の諸費用・税金²がかかります。
主な内訳
- 公証人費用（契約書作成・認証：約1.0〜1.5％）
- 仲介手数料（2〜4％が一般的）
- 不動産取得税（州ごとに3.5〜6.5％：例 バイエルン3.5％、ベルリン6.0％、NRW・ブランデンブルク6.5％）
- 登録費用（Land Registry：約0.5％）
- 翻訳・通訳費用、アポスティーユ費用など
契約は基本的にドイツ語で行われるため、専門エージェントや言語サポートの利用がおすすめです。融資を利用する場合は金融機関の手数料、購入後は固定資産税（Grundsteuer）や保険料にも注意しましょう。
ドイツでは所有期間10年で税金が非課税になる？
取得した不動産を10年以上保有して売却した場合、売却益に対するキャピタルゲイン税は原則免除されます⁴。
また、自宅として3年以上居住した場合にも非課税となる特例があります。
ただし、日本との二重課税や外国税額控除の確認が必要なため、売却時は日独両国の税理士に相談することをおすすめします。
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日本語対応業者も！ドイツ不動産探しに便利なサイト・エージェント
ドイツ不動産の購入は基本的にドイツ語で行われるため、言語に不安がある場合は日本語対応エージェントの利用がおすすめです。現地不動産のプロが、物件探しから契約・税金・交渉まで幅広くサポートしてくれるので安心です。購入後の維持管理や運用を相談できる業者もあります。
ドイツ不動産探しに便利なサイト
- ImmoScout24：ドイツ最大級。不動産売買物件が豊富。
- WG-Gesucht：ルームシェアや賃貸アパート中心。学生・短期滞在向け。
- Mr. Lodge：日本語対応あり。ミュンヘン中心の高級賃貸や家具付き物件に強い。
- Century 21：日本語サポートで安心して物件探しが可能。
Wiseを使ってドイツ不動産購入のための送金コストを抑えよう！
ドイツで不動産を購入する際には、頭金や残金の支払い、管理費や固定資産税の送金など、海外への送金が何度も必要になります。しかし、一般的な銀行を使うと、為替レートに隠れた手数料や高額な送金手数料がかかり、知らないうちに多くのお金を失ってしまうことも。
そんなときにおすすめなのがWise（ワイズ））です。
Wiseなら、銀行が上乗せしがちな為替手数料をカットし、本物の為替レート（ミッドマーケットレート）で送金できます。 手数料は明確で、手続きはすべてオンラインで完結。世界中で1,200万人以上**に利用されている、信頼のあるサービスです。
【Wiseアカウントの特徴】
- 多通貨での送金に対応：140か国・40通貨以上の送金に対応しています。
- 最適な為替レート：上乗せコストのないリアルタイムの為替レートで取引を行うことが可能です。
- 明瞭な手数料：送金額と受取額が最初に確認でき、予期していない手数料がかかる心配もありません。
- 瞬時の送金：Wiseでの半数以上の海外送金が20秒未満で完結します。
- 簡潔な操作：パソコンやスマートフォンで完結。銀行に足を運ぶ必要はありません。
- 高額送金も可能：一度に100万円超の送金ができ、最大1億5000万円まで送金可能です（別途書類をお願いする場合があります）。
- 日本国内の資金移動業者として登録・認可：Wiseは第一種・第二種資金移動業者として関東財務局から登録・認可を受けているので、安心してご利用いただけます。
- 日本語スタッフによるカスタマーサポート：質問や問題がある場合は、カスタマーサポートスタッフに日本語で相談できます。
ドイツでの不動産購入にWiseが便利な理由
- 💰 大きな金額でも手数料が安い ➡️ 頭金や残金の支払いで、数十万円の節約になることも
- 📱 スマホひとつで送金OK ➡️ 現地に行かなくても、日本から簡単に送金できる
- 💱 レートの良いタイミングでユーロに両替 ➡️ 為替相場を見ながら、自分のタイミングで両替ができて安心
- 🏦 管理費・固定資産税などの支払いもスムーズ ➡️ 毎年の継続的な送金もストレスなく行えます
🏠 ヨーロッパでの不動産購入や長期滞在の費用を、無駄なく・スムーズに送金したいなら、Wiseがおすすめです。
ドイツの不動産購入でよくある質問
ドイツの不動産購入でよくある質問をまとめました。
ドイツで不動産を買うと税金はいくらかかりますか？
不動産取得税（Grunderwerbsteuer）が物件価格に対して一度だけ課税されます。税率は州ごとに異なり、バイエルン州3.5％、ベルリン6.0％、NRW・ブランデンブルク6.5％など。2,500ユーロの免税枠は通常の居住用物件には適用されません。詳しい税額は物件所在地や条件によるため、現地エージェントや国際税務に詳しい税理士に確認すると安心です。
ドイツの不動産取得税はいくらですか？
州によって異なり、3.5％〜6.5％の範囲です²。
まとめ
日本人を含む外国人でもドイツの不動産を購入できます。ただし契約や手続きは基本的にドイツ語で行われるため、言語や制度に不安があれば専門エージェントのサポートを利用するのがおすすめです。
また、支払いのための海外送金も大きな課題です。銀行送金は手数料が高くなりがちですが、Wise（ワイズ） なら透明性の高い低コストで送金・外貨保有・海外支払いが可能です。ドイツ不動産購入時のコスト削減にぜひ活用してみてください。
ソース
- （キッズ外務省）国内総生産（GDP）の高い国
- ドイツの不動産関連情報 | 海外建設・不動産市場データベース | 国土交通省
- ［全世界型］海外不動産ローン（スター不動産担保ローン） | 金利・融資期間・返済シミュレーション | 東京スター銀行
- 各国・地域の税制概要とホットトピックス ドイツ
*最新の手数料に関する情報は、お住まいの地域の利用規約およびサービスの利用条件をご確認いただくか、Wiseの手数料ページをご覧ください。これは一般的な情報提供を目的としたものであり、Wise Payments Limitedまたはその子会社、関連会社による法律、税務、その他の専門的なアドバイスを意味するものではありません。また、ファイナンシャルアドバイザーやその他の専門家によるアドバイスの代わりになるものではありません。
当社は明示的または黙示的にかかわらず、この内容が正確、完全または最新であることを表明または保証しません。
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