רכישת או שכירת דירה בטביליסי כאזרחים ישראלים

טביליסי, בירת גאורגיה, משתרעת על פני שטח הררי בחלקה המזרחי של המדינה. העיר, המאכלסת כ-1.2 מיליון תושבים, מהווה את המרכז הכלכלי והחברתי של המדינה. היא מאופיינת בהיסטוריה עשירה, במרקם אתני מגוון ובארכיטקטורה משולבת של מבנים עתיקים וחדשים, עם השפעות מזרחיות ומערביות. יש בה היצע תרבותי נרחב הכולל תאטראות ומוזיאונים וזירה קולינרית עשירה, עם מזון גאורגי מסורתי לצד מסעדות בינלאומיות.

הכלכלה המקומית של טביליסי היא דינאמית ורבגונית, ומונעת בעיקר על ידי מגזרי המלונאות השירותים והבנייה. החקלאות עדיין ממלאת תפקיד חשוב במשק המקומי. בשנים האחרונות חוותה טביליסי צמיחה משמעותית, בעיקר בזכות פריחה בתחומי התיירות והנדל"ן ובזכות השקעה נרחבת בתשתיות. העיר אף הפכה לפופולרית בקרב טיילנים מרחבי העולם. עלויות המחיה הסבירות ושיעור המיסוי הנמוך הופכים את טביליסי ליעד מצוין להשקעה או לרילוקיישן קבוע או זמני עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים בטביליסי. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרה לפי שער החליפין היציג – זה אותו ניתן למצוא בחיפוש בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירה בטביליסי?

תושבי חוץ - ובכללם ישראלים - רשאים לרכוש כל נכס מקרקעין בגאורגיה, למעט קרקעות חקלאיות. על פי החוק הגאורגי, אזרחים זרים הרוכשים מקרקעין במדינה בסכום של לפחות $100,000 אף זכאים לאשרת תושבות אוטומטית.

מסמכים ואישורים הנדרשים לשם העברת הבעלות על נכס בטביליסי כוללים:

• דרכון.
• אישור רישום ברשות המקרקעין בגאורגיה.
• חוזה רכישה חתום.
• אישור מנוטריון.²

האם ישראלים יכולים לשכור דירה בטביליסי?

כל אזרח זר רשאי לשכור נדל"ן בגאורגיה, ללא מגבלות וללא צוריך באישורים מיוחדים. במקרים רבים, שכירת הדירה נעשית כצעד מקדים להגשת בקשה לאשרת תושבות במדינה. ייתכן שהשוכר יתבקש להציג לבעלי הנכס את אשרת השהייה שלו ומסמכים המעידים על תעסוקה קבועה או הכנסה שוטפת. ייתכן שיתבקש להציג גם מידע נוסף ולתרגם מסמכים מעברית לאנגלית/גאורגית.³

ישראלים בטביליסי

על פי נתונים שפורסמו על ידי הרשויות בגאורגיה, מדי שנה מבקרים במדינה כ-180,000 ישראלים. בשנים האחרונות זרמו מישראל עשרות מיליוני דולרים לכלכלה הגאורגית, בין היתר באמצעות רכישת אלפים רבים של נכסי נדל"ן ועסקים. אזרחים ישראלים רשאים לקבל אשרות שהייה זמניות לתקופה של עד שנה, שאותן ניתן להאריך לתקופה נוספת, בהתאם לשיקול דעת הרשויות המקומיות. על מנת להוציא אשרת עבודה בגאורגיה יש להציג חוזה עבודה רלוונטי או הוכחת ניהול עסק, וכן הוכחה למגורים במדינה ומסמכים המעידים על הכנסה שוטפת. ⁴

לשם רכישת או שכירת דירה בטביליסי אין הכרח לפתוח חשבון בנק מקומי, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את הצרכים הפיננסיים שלהם מחשבון בנק בארץ, אך אפשרות זו גוררת עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת היא פתיחת חשבון בספק השירותים הכספיים הבינלאומי Wise, המספק מענה איכותי, נוח וזול לכל הצרכים הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בטביליסי ושל משקיעי נדל"ן.

שוק הנדל"ן בטביליסי

שוק הנדל"ן בעיר מתפתח בהתמדה בזכות הון עצום הזורם אליו ממדינות אחרות ובזכות השקעות משמעותיות בפיתוח התשתיות הציבוריות. שיעורי התשואה משכירות נעים כיום בין 8%-12% והופכים את טביליסי ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים.⁵ ברחבי העיר ניתן לראות פרויקטים חדשים המיועדים למגורים, מסחר ועסקים. אך על אף הביקושים הגוברים וההתייקרות הניכרת שחלה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, טביליסי עדיין מציעה מבחר דירות מגורים בבניינים היסטוריים וחדשים במחירים אטרקטיביים. חלק ניכר מנכסי המגורים בשוק מרוהט באופן מלא ומוכן לכניסה.

היכן לרכוש דירה בטביליסי

עבור המעוניינים לרכוש או לשכור דירה בטביליסי, להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים בעיר:⁶

• וייק (Vake):
  שכונת מגורים יוקרתית בחלקה המערבי של העיר, בסמוך לנהר "קוּרה", החוצה את טביליסי מצפון לדרום. הארכיטקטורה הייחודית ממזגת סגנונות היסטוריים וחדשים והרחובות המטופחים, האווירה הנינוחה והתשתיות המצוינות מותירים רושם של עיר אירופית מודרנית. עוד בתחומי וייק: שני פארקים, בתי קפה, מסעדות המגישות מזון מסורתי ובינלאומי ואפשרויות בילוי רבות לצעירים ולמשפחות. האפשרות לנהל אורח חיים פרברי בקרבת מרכזי העסקים של העיר הופכת את השכונה לפופולרית בקרב משפחות מבוססות ולמוקד משיכה עבור אזרחים זרים. היצע הנדל"ן בה רבגוני ומציע ממקוטג'ים ישנים ברחובות צרים עד בתי דירות יוקרתיים לאורך שדרות רחבות. שווי הנכסים הוא גבוה ביחס לרוב האזורים האחרים בטביליסי.

• סבורטאלו (Saburtalo):.
  פרבר אורבני מודרני מצפון לשכונת וייק וממערב לנהר קורה. סבורטאלו מאופיין בשילוב של שדרות רחבות וסואנות עם רחובות צרים ושקטים. אפשרויות המגורים בו מגוונות למדי, עם היצע מעורב של בתי קרקע ובנייני דירות חדשים, לצד מבני מגורים משופצים מהתקופה הסובייטית. בתחומי השכונה ישנם פארקים קטנים ונעימים, מבני ציבור, שטחים מסחריים, מסעדות, בתי קפה ומספר תחנות מטרו. בשל האופי האורבני של השכונה והמחירים הנמוכים ביחס לשכונת וייק והעיר העתיקה, היא הפכה למוקד פופולרי לאזרחים זרים המתגוררים בטביליסי.

• העיר העתיקה (Old Town):
  מרחב אורבני במרכז העיר, משני גדותיו של נהר קורה. העיר העתיקה מהווה את אזור המגורים ההיסטורי של טביליסי ומאופיינת בארכיטקטורה אירופאית מרשימה, מרפסות עץ בסגנון מקומי, נופי נהר ואורות כרך. בעונת הקיץ העיר העתיקה הומה בתיירים ובפעילות רחוב. המסעדות ובתי הקפה עמוסים והפסטיבלים העממיים משרים אווירה חגיגית. במקביל להמולה, ניתן למצוא באזור סמטאות עתיקות עם ברים ייחודיים ואינטימיים, מסעדות מסורתיות וחנויות אמנות קטנות. אזור אידיאלי לאלו המעוניינים לחוות את טביליסי הקלאסית והקסומה.

• מרג'נישווילי (Marjanishvili):
  אזור מגורים ממזרח לנהר קורה, המאופיין בארכיטקטורה נאה לצד אווירה אורבנית עמוסה ושוקקת, במיוחד בערבים ובסופי השבוע. השכונה נמצאת במרחק הליכה מהעיר העתיקה ויש בה נתיבי תחבורה ציבורית המחברים אותה לכל האתרים החשובים בטביליסי. ברובע מרג'נישווילי מרכזי קניות גדולים, חנויות קטנות, שווקים מסורתיים ורובע טורקי, המלא במסעדות ובתי קפה בסגנון טורקי וערבי. מחירי הנדל"ן בשכונה נחשבים לאטרקטיביים במיוחד.

• דיגומי (Dighomi):
  אזור פרברים נרחב בצפון טביליסי, המחולק למספר אזורי מגורים. בדיגומי מגוון סוגי בנייה: מארכיטקטורה סובייטית ישנה ועד פרויקטים נוצצים של קניונים וגורדי שחקים חדישים. גם החיים האורבניים באזור מגוונים: חלקים מסוימים צפופים למדי, עם רחובות הומים, חנויות זולות ומסעדות מקומיות המגישות אוכל מסורתי וחלקים אחרים הם מודרניים יותר ומאופיינים בבתי דירות גבוהים לצד מתחמי מסחר יוקרתיים. בנוסף, ישנם אזורים ירוקים וכפריים, עם בתי קרקע פרטיים, גינות ציבוריות ואווירת פרברים נינוחה. האזור פחות פופולרי בקרב זרים, אך פוטנציאל ההתפתחות שלו גבוה, הודות למיקומו המצויין ומחירי הנדל"ן הנמוכים.

מחירי דירות ושכירות לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים בטביליסי נע בטווח שבין 1,000-1,400 דולר ($), והשכירות החודשית המקובלת לדירות אלה נעה בין 500-700 דולר. עם זאת, המחירים משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו, רמתו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל

* בגאורגיה המחירים נקובים לרוב במטבע המקומי – לארי (GEL).

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.⁷

השלבים ברכישת ובשכירת דירה בטביליסי

רצוי לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי. מומלץ גם להיעזר בעו"ד לנושא נדל"ן כדי להתייעץ, להבין את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים. תחום סוכנות הנדל"ן בגאורגיה אינו מפוקח כראוי ולפיכך פרוץ לחובבנים ואף לשרלטנים. לפיכך מומלץ לבחור אנשי מקצוע מוכרים ובעלי מוניטין בתחומם. עוד ניתן להשתמש בפלטפורמות נדל"ן מקוונות בולטות כ-MyHome ו-HOME:GE המציעות ללקוח מבחר רחב של נכסים, בהתאם לצרכיו ויכולותיו.⁸

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הדירה באופן יעיל ובטוח, רצוי להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים מקוונות. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות והוצאות נלוות

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים בטביליסי כוללות:

• אגרת רישום זכויות מקרקעין: 20$-80$.
• מס רכוש שנתי: 1% משווי הנכס.
• מס שנתי על הכנסות משכירות:עד 20%.
• עלות ייעוץ משפטי: בד"כ בין 500$-700$.
• עמלת סוכנות נדל"ן: 3% מסכום הרכישה. העמלה חלה בעיקרון על המוכרים, אולם לרוב היא משוקללת בתוך מחיר הנכס.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כביטוחים, עלות בדיקת הנכס, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.

הוצאות נלוות לשכירת דירת מגורים בטביליסי עשויות לכלול:

• כל תשלומי הדירה שאינם כלולים בסכום השכירות החודשית (חשמל, מים, אינטרנט וכו').
• עירבון בגובה של חודש שכירות.
• עלות של סוכן נדל"ן: בהתאם להסדר עם הבעלים.⁹

קבלת משכנתאות בגאורגיה

אזרחים זרים זכאים לקבל משכנתאות בגאורגיה, אך ישנן מגבלות להלוואות במטבעות זרים כאירו ודולר. שיעורי הריבית גבוהים למדי ואף עולים כשלווים במטבע הלארי המקומי.

על מנת להגיש בקשה למשכנתה על הרוכשים להתייצב בסניף בנק מקומי ולהציג את המסמכים הבאים:

• דרכון.
• מסמכים המעידים על הכנסה שוטפת.
• דפי פירוט חשבון.
• חוזה הרכישה.
• לעתים נדרשת הערכת שווי שמאית של הנכס.

היצע ההלוואות לאזרחים זרים כולל בדרך כלל כיסוי של עד 85% משווי הנכס (כלומר, שיעור המימון העצמי הוא לפחות 15%), לתקופה של עד 20 שנה ועם שיעורי ריבית שנתית הנעים כיום בין 7% עד 12%.¹º

שוק הנדל"ן בטביליסי מציע דירות טובות לרכישה ולהשקעה, עם סיכוי טוב להשבחה מהירה ולשיעורי תשואה גבוהים. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בגאורגיה עלולים להיתקל בעלויות גבוהות במיוחד על העברות כספים מהארץ לבנקים באיחוד האמירויות. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה תאפשר קבלת שיעורי המרה אטרקטיביים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.¹¹

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על טביליסי ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות החוקית לרכוש נכס בגאורגיה על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
3. האפשרות החוקית לשכור דירה בגאורגיה על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
4. ישראלים בגאורגיה ואפשרות רילוקיישן.
5. מצב שוק הנדל"ן בטביליסי.
6. אזורים שונים בטביליסי.
7. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירים באזורים שונים בטביליסי.
8. המדריך המלא לרכישת או שכירת דירת מגורים בגאורגיה.
9. הוצאות נלוות לרכישת או שכירת דירה בגאורגיה.
10. האפשרות לנטילת משכנתא בגאורגיה.
11. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.