רכישת ושכירת נדל"ן בליסבון - לישראלים

שוק הנדל"ן בליסבון מציע נכסים אטרקטיביים למגורים או להשקעה. מהם היתרונות ברכישת או בשכירת נכס בליסבון כיום וכיצד ניתן למצוא ולרכוש/לשכור את הנכס המתאים?

ליסבון בירת פורטוגל היא העיר המערבית ביותר בבירות אירופה. היא שוכנת לחופו של האוקיינוס האטלנטי ומהווה המרכז התרבותי והכלכלי החשוב בפורטוגל¹. זוהי עיר תוססת, מרהיבה ביופייה ומלאת חיים. הודות למזג האוויר הים-תיכוני הנוח שלה, היא מושכת אליה תיירים רבים לאורך כל ימות השנה. יש בה טירות ומנזרים עתיקים, רובעים ואתרים היסטוריים ומגוון אטרקציות. חיי הלילה של ליסבון שוקקים והקולינריה בה עשירה.

בשנים האחרונות ליסבון וערים נוספות בפורטוגל מהוות אבן שואבת עבור ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן. לא מעט ישראלים כבר עשו את הצעד הזה ומחזיקים כיום בנדל"ן ברחבי פורטוגל, כולל ליסבון.

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים ב[שם המקום]. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת התשלומים Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים לרכוש דירות בליסבון:

המשקיעים הישראלים נוהרים בהמוניהם לרכוש נדל"ן בפורטוגל מזה מספר שנים מכמה סיבות עיקריות²: מזג אוויר נוח, מחירי נדל"ן נמוכים ביחס לישראל, תשואות טובות וביקושים גבוהים להשכרת דירות מצד תיירים.

בשנים האחרונות היה קל יחסית לישראלים ממוצא מזרחי לקבל אזרחות פורטוגלית (המקנה זכות מגורים בכל מדינות האיחוד האירופי), כפיצוי היסטורי על גירוש יהודי ספרד במאה ה-15³. כיום, בשל שינויים שעשתה ממשלת פורטוגל, אפשרות זו כבר פחות פתוחה ורוב הישראלים שמצליחים לקבל את האזרחות הם קרובי משפחה של ישראלים שכבר הוציאו אותה בשנים ה"קלות".

בנוסף, מאז 2012 הייתה קיימת בפורטוגל תוכנית "ויזת זהב", שאיפשרה קבלת תושבות ואזרחות באופן אוטומטי לכל מי שמשקיע יותר מחצי מיליון יורו בנדל"ן במדינה. גם זו אפשרות שישראלים רבים בחרו בה וגם היא לאחרונה הוקשחה, לאור הביקוש הגבוה ועליית מחירי הדירות בפורטוגל. כעת משקיעים זרים לא מקבלים את ההטבה דרך השקעת נדל"ן, אלא דרך בהשקעה בקרנות או בפרויקטים בתחום התרבות והמחקר⁵.

המסמכים הנדרשים עבור ישראלים הרוצים לרכוש דירות בליסבון:

ישראלי בעל דרכון האיחוד האירופי	ישראלי ללא דרכון איחוד אירופי
דרכון EU בתוקף	דרכון ישראלי בתוקף
הנפקת מספר זיהוי NIF (Número de Identificação Fiscal) לצורך ביצוע עסקאות וזיהוי מס במדינה. התהליך נעשה בחינם עבור מחזיקים בדרכון האיחוד האירופי, באמצעות פנייה ישירה לרשויות המס המקומיות⁴.	הנפקת מספר זיהוי NIF (Número de Identificação Fiscal) לצורך ביצוע עסקאות וזיהוי מס במדינה. ניתן לעשותו מרחוק אונליין בעלות של ⁴150$.
פתיחת חשבון בנק מקומי	פתיחת חשבון בנק מקומי

מחירי דירות בליסבון:

דירות בליסבון מחיר מכירה ביורו, לפי מ"ר⁹:

אזור	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים
מרכז ליסבון	6,304	25,405
פרברי ליסבון	3,212	12,944

יורו אחד = 4.03 שקלים (לפי שער Google Finance נכון ל-2.9.2024)¹⁰

דירות בליסבון מחיר מכירה ביורו, בעשר שכונות בעיר¹¹:

האזור	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים
סנטו אנטוניו	7,549	30,422
אלקנטרה	6,855	27,625
בלם	6,478	26,106
קמפו די אוריק	6,052	24,389
אסטרלה	5,974	24,075
סנטה מריה מיור	5,843	23,547
קמפולידה	5,636	22,713
קרדינה	4,812	19,392
סאו ויסנטה	4,441	17,897
בנפיקה	4,200	16,926

עלויות אפשריות נוספות:

ברכישת נדל"ן בליסבון יש תמיד הוצאות נוספות, כשכר טרחת עורך דין, עלות תרגום מסמכים על ידי נוטריון, עלויות תיווך (במקרה הצורך), עלויות בדיקת הנכס על ידי איש מקצוע כקבלן או מהנדס ועלויות העברת מטבע חוץ לצורך הרכישה. בנוסף, אם משכירים את הנכס באמצעות חברת ניהול, יש גם אחוז מסוים משכר הדירה המשולם לה. אם נוטלים משכנתה לסיוע במימון רכישת הנכס יתווספו עלויות פתיחת תיק בבנק לצורך בקשת ההלוואה, עלויות תרגום מסמכים באמצעות נוטריון ועלות הנפקת פוליסות ביטוח חיים וביטוח נכס, אותן מחייב הבנק לעשות לשם קבלת המשכנתה.

מיסוי נדל"ן בליסבון:

בעת רכישת נכס בליסבון ישנם שני סוגי מס רלוונטיים⁶:

1. מס רכישה (IMT): יכול להגיע עד ל-10% ממחיר העסקה - תלוי בתנאי הנכס, מיקומו ועלותו.
2. מס בולים (Stamp Duty): מס העברת בעלות שעלותו כ-0.8% משווי הנכס.

מיסים לאחר שהבעלות על הנכס עברה לקונה:

1. מס רכוש מוניציפלי (IMI): מס שנתי הנגבה על ידי העירייה (מקביל לארנונה המקומית בישראל). גובהו נע בין 0.3%-0.45% מערך הנכס, לפי הערכת השווי שלו ברשויות המס.
2. מס עושר נוסף (AIMI): מתייחס לנכסים שערכם יותר מ-600,000 יורו והוא יכול לנוע בין 0.7%-1.5% מהמחיר בו נמכר הנכס.

אם וכאשר הרוכש מחליט למכור את הנכס, עליו לשלם מס רווחי הון. אם הוא משכיר אותו, בחלק מהמקרים עליו לשלם מס על רווחים מהשכרה. בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנה למניעת כפל מס, כך שלפני רכישת נכס בליסבון מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה בסוגיות המיסוי בין שתי המדינות.

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הנכס באופן יעיל ובטוח, מומלץ להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

משכנתה בליסבון לרוכשים זרים:

משקיעים זרים יכולים לקבל משכנתה מבנק פורטוגלי לטובת רכישת נדל"ן בליסבון. בשל מורכבות שוק הנדל"ן בפורטוגל והניואנסים הקטנים המרכיבים את התרבות והשפה, ההמלצה לישראלים היא להיעזר באנשי מקצוע: סוכני תיווך מקומיים, חברות המתמחות בהשקעות נדל"ן במדינה ועורכי דין עם התמחות בנדל"ן, הדוברים פורטוגזית ואנגלית.

התנאים לקבלת משכנתה עבור ישראלים שאינם תושבי האיחוד האירופי שונים מאלו של המקומיים. משקיעים זרים נדרשים להון עצמי של לפחות 30% מערך הנכס (כלומר: יכולים לקבל משכנתה רק עד 70% מערך הנכס), בעוד שאזרחי המדינה יכולים לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר של 80% ולעיתים אף 90% מערך הנכס.

בדיקות היסטוריית האשראי ויכולת ההחזר עבור תושבים זרים הן ארוכות יותר ומורכבות יותר מאשר לאזרחי המדינה.

המשכנתאות בפורטוגל מוצעות גם בריבית קבועה וגם בריבית משתנה, כשהריביות יכולות לנוע בין 1%-8% - תלוי בסוג הנכס, גובה הסכום הראשוני להשקעה וההיסטוריה והביטחונות הפיננסיים שמציג הרוכש⁸.

תהליך רכישת נכס בליסבון עבור ישראלים – צעד אחר צעד⁶:

1. השגת מספר NIF דרך רשויות המס הפורטוגליות.
2. הכנת ההון העצמי הנדרש, כולל בדיקת עלויות של משכנתאות, פתיחת חשבון בנק בפורטוגל במידת הצורך וחישוב עלויות נוספות לרכישה, דוגמת שכר טרחה, עו"ד, מיסים וכו'.
3. חיפוש דירות בליסבון למכירה: ניתן לעשות זאת באמצעות לוחות נדל"ן מקוונים, מתווכי נדל"ן מקומיים או סוכנויות ישראליות המתמחות ברכישת נדל"ן להשקעה בפורטוגל עבור ישראלים. אפשר להתחיל את החיפוש מרחוק, אך מומלץ לפני הקנייה לבדוק פיזית את הנכס, כלומר לטוס לליסבון ולראותו. עוד מומלץ לבדוק את תוכניות הפיתוח העירוני והבנייה העתידית סביב הנכס.
4. לאחר מציאת הנכס הרצוי יתנהל מו"מ עם המוכר על המחיר, לצד בדיקתו על ידי בעלי מקצוע כמהנדסים.
5. לאחר קבלת הצעת הקונה וסגירת התנאים, יש לחתום על חוזה רכישה שנקרא - Promissory Contract (CPCV). במעמד חתימה זה נהוג לשלם 10% ממחיר העסקה.
6. חתימה על העברת הבעלות (Escritura): החתימה נעשית בפני נוטריון. במעמד זה הקונה מעביר את כל כספי הרכישה שנותרו ומקבל בעלות על הנכס. בשונה מישראל, בפורטוגל מרבית הכסף נותר בידי הרוכש לאורך שלבי השלמת העסקה, ומשולם רק בעת השלמת העברת הבעלות על הנכס.
7. תשלום מס רכישה ומס העברת בעלות על הנכס ורישום ברשויות, כך שישולמו תשלומי המס הקבועים.
8. רכישת ביטוח נכס למבנה. אם נלקחה משכנתה לטובת הרכישה - נדרש גם ביטוח חיים, המוסב לטובת הבנק הממשכן.
9. במקרה של רכישה לצורך השקעה והשכרה: שכירת שירותי חברת ניהול.

לוחות נדל"ן מקוונים:

• Idealista.pt
• Imovirtual.com
• Remax.pt
• Era.pt
• Portugalhomes.com
• Realestate.com

טיפים כלליים לרכישת נכס בליסבון:

• פורטוגל היא מדינה עם מנטליות שונה מזו הישראלית, בה ניואנסים רבים שהישראלים אינם מכירים. מרבית הישראלים אינם דוברים פורטוגזית ורבים מהפורטוגלים לא מדברים אנגלית. לכן מומלץ לבצע את התהליך בצורה מושכלת וזהירה, תוך שימוש באנשי מקצוע מומחים: מתווכי נדל"ן שיודעים להבדיל בין אזור יותר טוב לפחות טוב, מהנדס מקומי שיכול לבדוק לעומק את מצב תשתיות הנכס, עורך דין מומחה נדל"ן המכיר את נבכי החוק גם עבור משקיעים זרים, יועצי משכנתה מקומיים שיודעים למצוא את ההצעה הטובה ביותר ולנהל נכון את התהליך ואת הטופסולוגיה הכרוכה בו וכדומה.
• לאחר סגירת העסקה וקבלת הנכס מתחיל הטיפול בו, הכולל תחזוקה שוטפת ומציאת דיירים (במקרה שהנכס לא נקנה למגורים עצמיים). מי שבוחר להמשיך להתגורר בישראל (או במקום אחר) ולהחזיק ולהשכיר נכס בליסבון - יזדקק לשירותיה של חברת ניהול נדל"ן, שתמצא דיירים ותטפל ותחזק את הנכס באופן שוטף.
• מי שבכל זאת מעדיף למצוא שוכרים באופן עצמאי, יכול להציע את דירתו בליסבון בלוחות המקוונים הללו:

• Flatio.com
• Spacest.com
• Lisbonapartments.com
• Housinganywhere.com

עלויות ממוצעות של שכר דירה בליסבון, ביורו⁹:

אזור	גודל הדירה	מחיר חודשי ביורו (בשקל)
מרכז ליסבון	חדר שינה אחד	1,420 יורו (5,722 שקל)
פרברי ליסבון	חדר שינה אחד	992 יורו (3,998 שקל)
מרכז ליסבון	שלושה חדרי שינה	2,648 יורו (10,671 שקל)
פרברי ליסבון	שלושה חדרי שינה	1,619 יורו (6,524 שקל)

יורו אחד = 4.03 שקלים (לפי שער Google Finance נכון ל-2.9.2024)¹⁰

---

שוק הנדל"ן בליסבון מציע אפשרויות רכישה, השקעה ושכירה ראויות, שבהחלט שוות בדיקה. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בליסבון עלולים לספוג עלויות גבוהות במיוחד בהעברות כספים מישראל לבנקים בחו"ל. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה יאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך ניתן יהיה לשלם עמלות מופחתות משמעותית וכן לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

---

מקורות:

1. וויקיפדיה - ליסבון

2. כלכליסט – פורטוגל היא טרנד השקעות נדל"ן לישראלים

3. דרכון פורטוגלי – מי זכאי

4. Own Property Abroad – מספר זיהוי NIF

5. כלכליסט – השינויים בתוכנית ויזת הזהב

6. Be Global Properties – מיסוי נדל"ן בפורטוגל

7. Idealista – משכנתה בליסבון

8. Expatica – ריביות משכנתה בפורטוגל

9. Numbeo – מחירי בתים למכירה והשכרה בליסבון

10. גוגל פיננס – שער הדולר נכון ל-2.9.2024

11. Hoodpicker – מחירי נדל"ן בליסבון לפי שכונות