דירות לרכישה ביוון עבור אזרחים ישראלים

בירת יוון אתונה היא המרכז הכלכלי והפוליטי שלה, ואחד מיעדי התיירות המוכרים והפופולריים בעולם. היא משתרעת על פני שטח עצום במחוז אטיקה שבחלק המזרחי של מרכז יוון, קילומטרים בודדים מחוף הים האגאי. אתונה, המאכלסת כ-3 מיליון תושבים, נחשבת לערש התרבות המערבית. היא משלבת מסורת היסטורית מפוארת עם הוויה מודרנית שוקקת. יש בה אתרים ארכיאולוגיים מרתקים רבים, מוזיאונים, מוסדות אמנות ומתקיימים בה אירועים מוזיקליים עממיים. באתונה גם סצינה קולינרית ערה של אוכל מזרח-תיכוני.

התיירות היא מרכיב חשוב מאוד במשק המקומי. היא מזרימה מיליארדי אירו למגזרי האירוח, הבידור והמסעדנות. מדי שנה כ-6.5 מיליון איש מרחבי העולם באים להתרשם מהמסורת התרבותית של העיר וליהנות ממזג האוויר הים-תיכוני ומחיי הלילה.

הבירה היוונית אף מהווה מוקד סחר בינלאומי ועסקים גלובליים, בעיקר בתחומי הספנות והפיננסים. בימים אלה ניכר שגשוג בתעשיית הטכנולוגיה בעיר, בזכות תמיכה ציבורית נדיבה ביוזמות מתחום התקשורת וההיי-טק. בעשור האחרון עברה יוון משבר כלכלי שפגע קשות ברמת החיים של התושבים. השכר הממוצע ירד בעקביות ויוקר המחייה עלה באופן משמעותי. עם זאת, השירותים החברתיים במדינה עדיין מתפקדים באופן סביר ולאחרונה אף ניכרים סימני התאוששות הדרגתית בכלכלה המקומית.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת דירת מגורים באתונה. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת התשלומים Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירות באתונה?

תושבי חוץ רשאים לרכוש נדל"ן ביוון כל עוד הם מצויידים באשרת שהייה מתאימה. ישראלים המעוניינים לשהות ביוון יותר משלושה חודשים ואינם אזרחי האיחוד האירופי, יכולים להגיש בקשה לוויזה לטווח ארוך – אם לצורכי עבודה, לימודים או פעילות עסקית ויזמית. שלטונות יוון מציעים את מסלול "ויזת הזהב" להשגת אשרת שהייה קבועה במדינה – המחייב השקעה של לפחות 250,000 אירו בשוק הנדל"ן המקומי. הריכוזים הגדולים ביותר של מהגרים ישראלים נמצאים בערים אתונה וסלוניקי וישנן קבוצות במדיה החברתית בהם ניתן להיעזר לקבלת תמיכה והכוונה במקרה הצורך.²

לשם רכישת דירה ביוון אין הכרח בפתיחת חשבון בנק מקומי, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את ענייניהם הפיננסיים מחשבון בנק ישראלי, אך אפשרות זו עלולה לגרור עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת וחסכונית היא פתיחת חשבון בפלטפורמת התשלומים Wise, המספקת מענה טוב, נוח וזול לכל צרכיהם הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בחו"ל ושל משקיעי נדל"ן.

מסמכים ואישורים: לשם העברת זכויות הבעלות על דירה ביוון על הרוכשים להצטייד במסמכים שלהלן:

• דרכון (ותעודות מזהות נוספות בהתאם לצורך).
• אשרת שהייה בתוקף.
• הוכחה למגורים ביוון.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM), הניתן לשוהים במדינה על ידי רשות המסים היוונית.
  על מנת להתגבר על הקשיים הבירוקרטיים שהרשויות מציבות בהשגת המספר, רצוי להשתמש בשירותי רואה חשבון מקומי.
• מסמך מרשויות המס המעיד על תשלום מסים.

מלבד האמור לעיל, ייתכן שהרוכשים יצטרכו להציג מידע נוסף ולתרגם מסמכים מעברית ליוונית.³

שוק הנדל"ן ביוון

לאחר תקופה ארוכה של מיתון, שוק הנדל"ן ביוון חווה בשנים האחרונות צמיחה משמעותית. המנועים המרכזיים לשגשוג המחודש הם המשק הלאומי המתאושש והביקושים הגואים בקרב רוכשים זרים ומשקיעים בינלאומיים – בעיקר מגרמניה, בריטניה וצרפת. באתונה, בדומה ליעדי תיירות פופולריים אחרים ככרתים, רודוס וקורפו, ניכר זינוק בביקוש לדירות יוקרה ונכסי המגורים התייקרו ביותר מ-10% בממוצע. עם זאת, בשל ההיצע הגבוה וקשיי הבירוקרטיה, נכסים רבים מתקשים למצוא רוכשים ונותרים בשוק לתקופה ארוכה. בשל כך נקטה הממשלה היוונית צעדים לעידוד השוק, כהפחתת המיסוי והקלה בתקנות עבור משקיעים זרים.⁴

שיעורי התשואה השנתיים משכירות במרכז אתונה עומדים כיום על כ-4% עבור דירות גדולות ועשויים להגיע עד ל-6% ויותר עבור דירות קטנות.

היכן לרכוש דירה באתונה

עבור המעוניינים לרכוש דירה באתונה, להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים:

• מונסטיראקי (Monastiraki):
  רובע עתיק ומתחדש בלב ליבה של אתונה, על המורדות הצפוניים של האקרופוליס. האזור מאופיין באווירה קוסמופוליטית ובשילוב של אתרים עתיקים וארכיטקטורה קלאסית עם מבנים מודרניים, בתי קפה עמוסים, סצנת אוכל, טברנות מקומיות ושווקים ייחודיים. גורמים אלו הופכים את מונסטיראקי למוקד משיכה פופולרי עבור תיירים ומקומיים כאחד. הביקושים לדירות מגורים ברובע הם גבוהים, אך המחירים עדיין סבירים ביחס לאזורים מרכזיים אחרים באתונה.

• חלנדרי (Chalandri):
  פרבר פופולרי בחלק הצפוני של אתונה, המאופיין באווירה חיונית ובפארקים מטופחים ורחבי ידיים. חלנדרי, המאכלס כ-75,000 תושבים, הפך למוקד מבוקש עבור משפחות ובעלי מקצוע צעירים בזכות שילוב של חיי פרברים נינוחים עם הוויה עירוניתו אמצעי התחבורה הציבורית מאפשרים גישה זולה ומהירה למרכז העיר ממנו. בשנים האחרונות ניכרה עלייה בביקושים לנכסי מגורים באזור, ומחירי הדירות עלו בהתאם. עם זאת, שוק הדירות בחלנדרי עדיין מציע מגוון רחב של דירות לרכישה במחירים קורצים עבור תושבים זרים.

• אגלאו (Aigaleo):
  פרבר במערב אתונה, המאופיין בפעילות תעשייתית ומסחרית, מבניים לוגיסטיים רבים וכבישים מהירים העוברים דרכו והופכים אותו למוקד תחבורה מרכזי. לרובע, המאכלס כ-60,000 איש, היסטוריה עשירה שראשיתה בימי קדם. בשטחו אף ישנם מספר אתרים ארכיאולוגיים. הוא נמצא במרחק של קילומטרים בודדים ממרכז העיר, מציע פארקים ציבוריים, בתי ספר, מוסדות תרבות, שטחי מסחר, מסעדות וטברנות. על אף הביקושים הגוברים לנכסי נדל"ן ברובע, מחירי דירות המגורים הם נמוכים ביחס לשכונות אחרות בעיר.

• פריסטרי (Peristeri):
  פרבר הממוקם כ-8 ק"מ ממערב למרכז העיר ומהווה גם יישוב מוניציפלי עצמאי. פריסטרי, המאכלס כ-130,000 תושבים, מאופיין בפעילות מסחרית עשירה הכוללת חנויות, מסעדות ובתי קפה התורמים לאווירה החיה השוררת בו. בפריסטרי ישנם פארקים ומרכזי בילוי רבים, ההופכים אותו למוקד משיכה למשפחות צעירות ולאנשים המחפשים שילוב של אורח חיים עירוני עם יוקר מחייה נמוך יחסית. שוק הנדל"ן באזור מציע מגוון של דירות למגורים בבניינים ישנים וחדשים, במחירים סבירים למדי.

• קולונאקי (Kolonaki):
  שכונת מגורים יוקרתית במרכז אתונה הידועה ברחובותיה היפים, בארכיטקטורה הייחודית ובקסם ההיסטורי שלה. יש בה בתי מידות מפוארים, חנויות יוקרה ובתי קפה אופנתיים, וכן זירה אמנותית שוקקת ומוסדות תרבות מרכזיים. בנוסף, קולונאקי מוכרת בזכות האווירה הקוסמופוליטית השוררת בה – בשל היותה בית לדיפלומטים זרים ולמהגרים עשירים. שווי נכסי הנדל"ן בשכונה משקף את המוניטין היוקרתיים שלה ואת אוכלוסייתה האמידה, ומחירי הדירות הם גבוהים יחסית לאזורים אחרים בעיר.

• פיראוס (Piraeus)
  רובע הממוקם כ-10 ק"מ דרומית-מערבית למרכז העיר. פיראוס, המאכלסת כ-160,000 תושבים, היא יישות מוניציפלית עצמאית, המהווה חלק אורגני ממטרופלין אתונה. המרכז ההיסטורי שלה מאופיין באתרים ארכיאולוגיים רבים לצד מבנים קלאסיים וסמטאות צרות וקסומות המשמרות את רוחה של יוון העתיקה. פיראוס היא מוקד חשוב של מסחר, עסקים ותיירות, בין היתר בזכות הנמל האזרחי המפורסם הנמצא בתחומה, המפעיל קווי מעבורות רבים אל האיים היווניים. שוק הנדל"ן בפיראוס מציע מגוון רחב של נכסי מגורים ברמות מחירים שונות, מדירות סטנדרטיות ועד ווילות יוקרה המשקיפות על הנמל.

מחירי דירות מקובלים לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים באתונה נע בטווח שבין 2,000-2,600 אירו. המחירים משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו, רמתו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל:⁵

*הערכים השקליים מחושבים בהתאם לשער היציג של האירו נכון לעת כתיבת המאמר.

הפירוט שלהלן הוא חלקי ובלתי מחייב. הנתונים המובאים בו נועדו לשרטט תמונת מצב כללית. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת, מדויקת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי או להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בשוק הנדל"ן המקומי.

השלבים ברכישת דירה באתונה

• מחקר והכנה:
  הגדרת תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה משכירות ו/או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק המקומי. יש להגדיר את סוג הנכס המבוקש, מיקומו, מאפייניו הבסיסיים והשירותים הנלווים לו. עוד יש לתת את הדעת על קריטריונים חשובים אחרים כסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק במדינה בה נמצא הנכס או שימוש בפלטפורמות תשלומים והעברות כספים בינלאומיות דוגמת Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בחו"ל.

• איתור הנכס הנכון:
  רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בעיר, בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר על ההשקעה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים המצויים היטב בשוק המקומי. בנוסף, כדאי לסקור פלטפורמות נדל"ן מקוונות בולטות כ-Spitogatos ו-Plot.gr, המציעות ללקוח מבחר נרחב של נכסים בהתאם לצרכיו וליכולותיו הפיננסיות.

• פנייה לבעלים
  עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים – עצמאית או בעזרת סוכן הנדל"ן שסייע בתהליך. לאחר קבלת ההצעה על ידי הבעלים יש לבקש חוזה מכירה. את החוזה ניתן לבדוק עצמאית או בעזרת עורך דין מקומי שיתריע במקרה של סעיפים בעייתיים בו מבחינת הקונה, או היעדר סעיפים הדרושים בו עבורו. לאחר אישור החוזה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה. על מנת להבטיח את הרכישה מקובל להעביר לבעלים מקדמה של 10% ממחיר המכירה. לפני החתימה חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – בהירים ומובנים.

• סגירת העסקה:
  חתימה על חוזה הרכישה והעברת התשלום/תשלומים לחשבון המוכרים והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכשים.⁶

*מומלץ לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי.
*מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בנדל"ן, להתייעץ עמו, להבין בעזרתו את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים.

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת הנכס באופן יעיל ובטוח, מומלץ להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

הוצאות נלוות בעת רכישת דירה

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים ביוון כוללות:

• מס העברת זכויות בעלות על מקרקעין: בגובה 3% מסכום הרכישה.
• מס רישום מקרקעין: עד 1.24% מסכום הרכישה.
• עמלת סוכנות נדל"ן: בגובה של 2.5%-5% מסכום הרכישה.
• עלות ייצוג משפטי: בגובה של עד 2.5% מסכום הרכישה.
• עלות נוטריון: בגובה של עד 1% מסכום הרכישה.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כביטוחים, עלות בדיקת הנכס, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.⁷

קבלת משכנתאות ביוון

אזרחים זרים מעל גיל 25 רשאים להגיש בקשה לקבלת משכנתה מבנקים ביוון. יהיה עליהם לפתוח חשבון בבנק המלווה ולהציג את המסמכים הבאים:

• עותק דרכון.
• מספר זיהוי לצורכי מס (AFM).
• מסמך המעיד על תעסוקה והכנסה.
• מסמך המעיד על כתובת מגורים (כגון חשבון חשמל על שם המבקשים).
• מספר טלפון יווני הרשום על שם המבקשים.

על המסמכים המוזכרים לעיל להיות כתובים בשפה היוונית, בתוספת חותמת נוטריון.

היצע ההלוואות ביוון כולל בדרך כלל כיסוי של עד 80% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 20%), לתקופה של עד 30 שנה ועם שיעורי ריבית שנתית הנעיםכיום בין 3.5%-7.5%.⁸

שוק הנדל"ן באתונה מציע אפשרויות רכישה ראויות, שבהחלט שוות בדיקה. ישראלים הרוכשים נכס באתונה עלולים לספוג עלויות גבוהות במיוחד בהעברות כספים מישראל לבנקים בחו"ל. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי הרכישה יאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך ניתן יהיה לשלם עמלות מופחתות משמעותית וכן לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.⁹

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על אתונה ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות לעשות רילוקיישן ליוון עבור אזרחים ישראלים.
3. מסמכים נדרשים לשם העברת זכויות בעלות ביוון.
4. מצב שוק הנדל"ן ביוון.
5. אתרים פופולריים לבדיקת מחירי נכסים באזורים שונים באתונה.
6. המדריך המלא לרכישת דירה באתונה.
7. הוצאות נלוות לרכישת דירת מגורים ביוון.
8. האפשרויות והתנאים לנטילת משכנתא ביוון.
9. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.