מדריך לרכישת נכס בפולין עבור משקיעים ישראלים

Hamzah Shaikh

30.09.24

זמן קריאה 6

פולין מציעה הזדמנויות רבות למשקיעים המעוניינים להרחיב את תיק הנכסים שלהם באירופה. עם שוק נדל"ן מתפתח בערים צומחות, ההופכות ליותר ויותר אטרקטיביות, פולין יכולה להיות אפשרות טובה לישראלים המעוניינים לגור בה או להשקיע בנדל"ן שבה. דירות בפולין מציגות אפשרות לתשואה נאה, רווחים עתידיים.

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת דירת מגורים בפולין. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם יש דרישות לזר לרכישת נכס בפולין?

בעוד אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש נכסים בפולין ללא הגבלות, ישראלים ושאר מי שאינם אזרחי האיחוד צריכים לקבל אישור ממשרד הפנים הפולני.¹ בתנאים מסוימים הם יוכלו לרכוש דירות ובתים וכך ליהנות מהזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות שמציעה פולין. ²,¹⁵

מסמכים דרושים

לתושבי פולין/האיחוד האירופי ¹, ⁵	למי שאינם תושבי פולין ³
הוכחת זהות: דרכון או תעודת זהות בתוקף היתר מגורים: תיעוד המוכיח את סטטוס המגורים החוקיים. זהו מסמך חשוב המאשר זכאות לרכישת נכס כתושב קבוע או זמני מספר זיהוי מס: דרוש לכל עסקה פיננסית בפולין. חיוני לצורך דיווח וחשבון מס ונדרש בכל רכישה או השקעה.	הוכחת זהות: דרכון או תעודת זהות בתוקף היתר מגורים: תיעוד המוכיח את סטטוס המגורים החוקיים שלך. זהו מסמך חשוב שמוודא שאתה זכאי לרכוש נכס כיוון שאתה תושב קבוע או תושב זמני מספר זיהוי מס: דרוש לכל עסקה פיננסית בפולין. חיוני לצורך דיווח וחשבון מס ונדרש בכל רכישה או השקעה.

לתושבי פולין/האיחוד האירופי ¹, ⁵

למי שאינם תושבי פולין ³

הוכחת זהות: דרכון או תעודת זהות בתוקף היתר מגורים: תיעוד המוכיח את סטטוס המגורים החוקיים. זהו מסמך חשוב המאשר זכאות לרכישת נכס כתושב קבוע או זמני מספר זיהוי מס: דרוש לכל עסקה פיננסית בפולין. חיוני לצורך דיווח וחשבון מס ונדרש בכל רכישה או השקעה.

הוכחת זהות: דרכון או תעודת זהות בתוקף היתר מגורים: תיעוד המוכיח את סטטוס המגורים החוקיים שלך. זהו מסמך חשוב שמוודא שאתה זכאי לרכוש נכס כיוון שאתה תושב קבוע או תושב זמני מספר זיהוי מס: דרוש לכל עסקה פיננסית בפולין. חיוני לצורך דיווח וחשבון מס ונדרש בכל רכישה או השקעה.

בנוסף למסמכים אלו, ייתכן שיהיה צורך במסמכים נוספים, בהתאם לדרישות הספציפיות של העסקה וסוג הנכס. מומלץ להיעזר ביועץ נדל"ן מקומי או עורך דין המתמחה בתחום כדי לוודא שיש את כל הניירת הדרושה ושעומדים בכל הדרישות החוקיות לרכישה.

עלות רכישת נדל"ן בפולין ⁶,⁹

כמו בכל מקום, גם בפולין עלות הנדל"ן יכולה להיות שונה משמעותית בהתאם למיקום ולסוג הנכס. בערים מרכזיות כוורשה וקרקוב המחירים למטר רבוע הם מהגבוהים במדינה. ורשה נהנית מעליות מחירים עקב היותה מרכז כלכלי ועסקי. בקרקוב, המחירים מעט נמוכים יותר אך עדיין גבוהים ביחס לערים קטנות יותר.

באזורים כפריים, כמו קושצ'ניצה או סופוט, המחירים נמוכים משמעותית, מה שמאפשר רכישת נכסים במחירים נוחים יותר. אזורים אלו מציעים איכות חיים טובה עם פחות צפיפות וכן תשואה פוטנציאלית גבוהה יותר למשקיעים.

העלות הכוללת של רכישת נכס כוללת גם מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עלויות שיפוץ (במקרה הצורך) ותחזוקה. חשוב לבדוק את חוקי המיסוי המקומיים ולבחון את מגמות השוק בעת קבלת החלטות השקעה.

האם זרים יכולים לקבל הלוואות משכנתה בפולין? ¹¹

כן, אך התנאים משתנים ותלויים בבנק ובפרופיל הלווה. בנקים פולנים כ-PKO Bank Polski ו-Bank Pekao מציעים משכנתאות גם ללקוחות שאינם תושבי פולין. מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי מקומי כדי להבין את התנאים הספציפיים והדרישות לקבלת הלוואה.

מחיר מ"ר ממוצע לפי עיר

להלן סקירת מחירי מטר רבוע בדירות מגורים במקומות שונים בפולין:

עיר	עלות ממוצעת למטר רבוע (PLN - זלוטי)
ורשה	10,000-15,000
קרקוב	8,000-12,000
וורצלב	7,000-10,000
גדנסק	7,000-11,000
פוזנן	6,500-9,000

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.

עלויות נלוות⁷,⁸,⁹,¹⁶

עמלות נוטריון: הנוטריון אחראי לאמת את העסקה ולוודא שכל המסמכים חוקיים. העלות היא בדרך כלל בין 1%-2% ממחיר הנכס, תלוי במורכבות העסקה.
עמלות בית משפט: עלות הקשורה לרישום הנכס בטאבו (רישום מקרקעין). עמלות אלו משתנות בהתאם לשווי הנכס ולסוג הרישום, אך מדובר בהוצאה משמעותית שיש לשקלל מראש בתקציב.
שכר טרחת עורך דין: עורך דין המתמחה בנדל"ן ילווה את הקונה בתהליך הרכישה ויבטיח שכל ההיבטים המשפטיים מטופלים כראוי. שכר הטרחה שהוא גובה לרוב נע בין 1%-2% ממחיר הנכס.
מס רכישה: במקרים מסוימים, תיתכן גם חובה לשלם מס רכישה, שלרוב נע בין 2%-5% ממחיר הנכס, בהתאם לסוג הנכס ומיקומו.
עמלת סוכנות נדל"ן: אם משתמשים בשירותי סוכן נדל"ן , הוא לרוב יגבה על שירותיו 2%-3% ממחיר הנכס.
עלויות בנקאיות: אם מממנים את הרכישה באמצעות משכנתה - יש לחשב גם את הריביות ושאר העלויות הבנקאיות שמגיעות עמה.

חשוב לבדוק את כל העלויות מראש ולכלול אותן בתכנון התקציבי הכולל, כדי להימנע מהפתעות לא נעימות במהלך תהליך הרכישה. ייעוץ מקצועי יכול לעזור בהבנת כל העלויות ולהבטיח תהליך רכישה חלק.

מיסי נכס בפולין: ¹⁰,¹⁴

מיסי נכס בפולין הם חלק מהעלות השוטפת שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס במדינה. הם משתנים בהתאם למיקום ולסוג הנכס. להלן פירוט המיסים העיקריים:

מס נכס: מחושב על פי הערכת שווי הנכס ונגבה על ידי הרשות המקומית שבה הוא ממוקם. שיעור המס נע לרוב בין 0.1%-2% משווי הנכס, תלוי במיקום ובמדיניות המקומית. המס משולם שנתית ומהווה הוצאה קבועה לבעלי הנכס.
מס על עסקאות אזרחיות (PCC): חל על רכישות של נכסים יד שנייה. עומד על 2% משווי הנכס.
מע"מ (VAT): ברכישת נכסים חדשים, המס המשמעותי הוא המע"מ, שלרוב נע בין 8%-23%, בהתאם לסוג הנכס. חשוב לבדוק אם המע"מ כלול במחיר המכירה שצויין או שיש להוסיף אותו בנפרד.
מס רווחי הון: אם וכאשר מוכרים את הנכס בעתיד - ישולם מס רווחי הון (מקביל למס השבח הישראלי) של 19% מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי עלויות מסוימות. כלומר: על דירה שנרכשה במיליון זלוטי ונמכרת לאחר כמה שנים במיליון וחצי זלוטי יחול מס של 19% על חצי מיליון זלוטי: 95,000 זלוטי.
ארנונה: גובה הארנונה משתנה בהתאם לשטח הנכס, מיקומו ושימושו. הארנונה משולמת שנתית לרשות המקומית.

מומלץ להיוועץ עם מומחה מיסוי מקומי שיסייע בהבנת השלכות המיסוי ויבטיח היערכות נכונה לכל התשלומים הנדרשים.

שלב אחר שלב ברכישת נכס בפולין ¹², ¹³, ¹⁴

מחקר: החלטה על העיר המבוקשת ועל סוג הנכס הרצוי בה. מומלץ לחקור את השוק המקומי, כולל אזורים, מחירי נכסים ועלויות.
קבלת NIP: הגשת בקשה למספר זיהוי מס פולני (NIP), הנדרש לצורך עסקאות נדל"ן ותשלומי מס.
מציאת נכס: חיפוש נכס בעזרת סוכן נדל"ן או דרך פלטפורמות נדל"ן מקוונות.
לפני שמתקדמים למשא ומתן מומלץ לערוך בדיקות מקיפות על מצב הנכס, איכות הבניין והתנאים הסביבתיים.
בדיקה משפטית: וידוא שהמצב החוקי של הנכס ברור ותקין ושהוא נקי מעיקולים ומכל בעיה חוקית. לשם כך מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן.
משא ומתן/הגשת הצעה: לאחר החלטת הקונה על רצונו ברכישת הנכס יש להגיש לבעליו הצעת רכישה (ישירות או על ידי סוכן נדל"ן) ולנהל משא ומתן, במידת הצורך.
חתימה על הסכם ראשוני: הסכם על התנאים עם המוכר ותשלום מקדמה. חשוב להקפיד לקרוא את כל התנאים ולהבין את כל ההתחייבויות.
קבלת רשות: אם נדרש, בשלב זה יש לקבל רשות ממשרד הפנים הפולני לרכישת הנכס.
הסכם רכישה סופי: חתימה על ההסכם הסופי בנוכחות נוטריון פולני. יש לוודא שהמסמכים הושלמו כראוי ושכל הפרטים נכונים.
העברת כספים: העברת התשלום על הרכישה במטבע המקומי (זלוטי - PLN), בצורה אמינה ומאובטחת.
רישום נכס: הנכס נרשם על שם הרוכש ברשם הקרקע והמשכנתאות.

בכל שלב מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים - עורכי דין, שמאים ויועצים פיננסיים - להבין את כל הדרישות החוקיות ולארגן את כל המסמכים הנדרשים.

תשלום עבור קניית נכס בפולין ⁸

העברה בנקאית: הדרך השכיחה ביותר בפולין לביצוע תשלומים על נדל"ן. יש צורך להעביר את התשלום במטבע המקומי - הזלוטי.
חשבונות נאמנות: תשלום דרך חשבון נאמנות שנפתח על ידי עורך דין או סוכן נדל"ן. מבטיח שהכספים מנוהלים בצורה מסודרת ושיש צד שלישי נייטרלי שיבצע את התשלום רק לאחר שכל התנאים מולאו.
תשלום בשלבים: ניתן להסכים עם המוכר על תשלום חלקי בתנאים מסוימים, למשל תשלום ראשוני בעת החתימה על ההסכם ותשלום יתרת הסכום בסיום התהליך.

תיאום מראש עם המוכר, הבנק ועורך הדין יבטיח שתהליך התשלום יתנהל בצורה חלקה ומסודרת, ללא עיכובים בתהליך הרכישה. חשוב לשים לב לכל פרט ולתאם כל שלב בתהליך כדי להבטיח את הצלחת העסקה ולהימנע מבעיות עתידיות.

באופן כללי, רצוי להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים מקוונות.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

פלטפורמות נדל"ן בולטות בפולין

Otodom - otodom.pl: מציגה מגוון רחב של נכסים למכירה ולהשכרה בכל רחבי פולין. הפלטפורמה ידועה בממשק הידידותי למשתמש ובאפשרויות הסינון המדויקות.
Gratka - gratka.pl: מציגה מבחר רחב של נכסים למכירה ולהשכרה, כולל דירות, בתים ומגרשים וכן מידע על פרויקטים חדשים.
Morizon - morizon.pl: פלטפורמה שמתמחה בפרסום נכסים עם אפשרויות חיפוש מתקדמות ומסננים שונים, המאפשרים מציאת נכסים בהתאם לצרכים ספציפיים.
Nieruchomości Online - nieruchomosci-online.pl: מציעה מגוון רחב של נכסים למכירה ולהשכרה, לצד שירותי ייעוץ והכוונה.
Domiporta - domiporta.pl: מספקת מידע עדכני על נכסים למכירה והשכרה, כולל פרטים על אזורים שונים ומחירים.

מומלץ להשתמש במספר פלטפורמות ולבצע השוואת מצאי ומחירים.

טיפים לרכישת נכס בפולין ¹², ,¹⁵,¹⁴

סטטוס שהות: רכישת נכס בפולין אינה מקנה אוטומטית מעמד של תושב קבע. לצורך כך יש להגיש בקשה למעמד תושב קבע או לשהות ארוכה יותר ולעמוד בדרישות השונות הנקבעות על ידי הרשויות הפולניות.
מחסום שפה: מסמכים וחוזים רבים עשויים להיות כתובים בפולנית, דבר שעלול להקשות על הבנת פרטי העסקה. מומלץ לשכור מתרגם מקצועי או עורך דין מקומי שיכול לסייע בתרגום ובפירוש המסמכים והחוזים.
תחזוקה: חשוב להכיר ולהבין את דרישות תחזוקת הנכס, התקנות מקומיות והתשלומים השוטפים.

רכישת נכס בפולין יכולה להיות השקעה משתלמת. עם חוקים ברורים ושוק מתפתח, פולין מציעה הזדמנויות רבות עבור רוכשים ישראלים. עם זאת, ישראלים הרוכשים נכס בפולין עלולים להיתקל בעלויות גבוהות במיוחד על העברות כספים מהארץ לבנקים הפולניים. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות תאפשר קבלת שיעורי המרה טובים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.

העבירו כסף עם Wise!

מקורות:

*נא לעיין ב תנאי השימוש וזמינות המוצר עבור אזורך או לבקר בעמלות Wise ותמחור למידע העדכני ביותר לגבי התמחור ולגבי העמלות.

פרסום זה נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה עצה משפטית, מקצועית או עצה בתום המיסוי מאת Wise Payments Limited או מחברות הבנות שלה או החברות המשויכות לה, ואינו מתיימר להיות תחליף לקבלת ייעוץ מיועץ פיננסי או כל איש מקצוע אחר.

איננו נותנים כל הצהרות, ערבויות או הבטחות, בין אם מפורשות או משתמעות, כי התוכן בפרסום הוא מדויק, מושלם או עדכני.