רכישת נדל"ן בתאילנד לישראלים

תאילנד היא אחד היעדים האהובים ביותר על תיירים ישראלים. החופים, הנופים, התרבות האסייתית, האקלים הטרופי והאוכל הנהדר מושכים אותם ברבבותיהם. הקסם הזה גורם לחלקם אף להחליט לעבור לתאילנד.

המשק התאילנדי מפותח למדי, ומאופיין בשילוב של בעלות פרטית וציבורית. הוא מבוסס בראש ובראשונה על מגזר תעשייתי חזק, בעיקר בתחומי הרכב, האלקטרוניקה והטקסטיל. התיירות מהווה גם היא מרכיב משמעותי בכלכלת המדינה, עם מיליוני מבקרים המגיעים מדי שנה ליהנות מהאטרקציות הרבות. עלויות המחיה הסבירות (וביחס לאלו הישראליות - אפילו נמוכות) ושיעור המיסוי הנמוך, הופכים את תאילנד ליעד אטרקטיבי למגורים קבועים או זמניים, במיוחד עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת נכס למגורים בתאילנד. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירות בתאילנד?

מבחינת חוקית, אזרחים זרים מנועים מלהחזיק זכויות בעלות על מקרקעין בתאילנד. משמעות הדבר היא שהם אינם רשאים לרכוש באופן פרטי מגרשים ובתי קרקע. עם זאת, זרים רשאים לרכוש יחידות דיור בבתים משותפים, בכפוף לשורה של קריטריונים שהחוק מציב. ההליך יכול להיות מורכב ולרוב הוא מצריך ייעוץ משפטי וסיוע של סוכנות נדל"ן מקומית.²

בעלות על דירת מגורים עשויה להעניק לרוכשים זכות לאשרת שהייה לטווח ארוך בתאילנד, אך אינה מבטיחה זאת. ישראלים יכולים להגיש בקשה לוויזת עבודה שתוקפה הוא שנה אחת בלבד, וניתן להאריכה כל עוד תנאיה נותרו בעינם. בתאילנד ישנן כיום מספר קהילות ישראליות מבוססות למדי – החל מבעיר הבירה בנגקוק ועד באיים הפופולריים קופנגן וקו סמוי.³

לשם רכישת דירה בתאילנד אין הכרח להחזיק חשבון בנק מקומי. למעשה, החוק מחייב שסכום הרכישה יועבר במטבע זר מבנק מחוץ למדינה. עם זאת, חשבון מקומי עשוי להקל על תשלומי החשבונות השוטפים וכיסוי עלויות האחזקה. ניתן לנהל את העניינים הפיננסיים מחשבון בנק בישראל, אך אפשרות זו גוררת עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת היא פתיחת חשבון בפלטפורמת העברת הכספים הבינלאומית Wise, שיכולה לספק מענה לכל הצרכים הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בתאילנד.

מסמכים ואישורים: לשם העברת זכויות הבעלות על דירה בתאילנד על הרוכשים להצטייד במסמכים הבאים:

• דרכון.
• שטר בעלות מקורי.
• חוזה מכר חתום.
• מסמכים המוכיחים העברת כספים במטבע זר מחו"ל.
• בעסקאות העברת מקרקעין בתאילנד, הרוכשים נוהגים להעביר מקדמה של 20%-30% משווי הנכס.
• אישורים רלוונטיים מרשות המקרקעין ומרשויות המס בתאילנד.

מלבד האמור לעיל, ייתכן שהרוכשים יצטרכו להציג מידע נוסף ואף לתרגם מסמכים מעברית.⁴

שוק הנדל"ן בתאילנד

שוק הנדל"ן בתאילנד התפתח בהתמדה במשך העשור האחרון בזכות צמיחה במגזר התיירות וגידול משמעותי בהשקעות הזרות. הביקוש הבינלאומי לנכסי יוקרה הביא לזינוק במחירים, בעיקר בערים בנגקוק ופטאיה ובאי פוקט. חברות בינלאומיות רבות מעבירות את עסקיהן לתאילנד ורוכשות שטחי משרדים במרכזים עירוניים. התאוששות מגזר התיירות והאירוח מאז משבר הקורונה תרמה גם היא לעלייה בביקושים בשוק. לפי כל הסימנים, מגמת הצמיחה וההתייקרות תימשך בעתיד הנראה לעין.⁵

היכן לרכוש דירה בתאילנד

עבור המעוניינים לרכוש דירה בתאילנד, להלן סקירה של האזורים הבולטים במדינה

• סילום (Silom), בנגקוק:
  רובע תוסס בלב עיר הבירה, לא רחוק מאזור פטפונג הידוע, המהווה את אחד המוקדים הפיננסיים החשובים במדינה ומכונה לעתים "הוול סטריט של תאילנד". סילום מאופיין בבנייני משרדים יוקרתיים, לצד בתי מלון, מרכזי קניות ובתי מגורים משותפים. הרובע פופולרי מאוד בקרב תיירים בזכות השווקים הליליים, הסצנה הגסטרונומית המשובחת ואתרי הבילוי הסואנים. בתחומי השכונה ישנו פארק רחב ידיים ומטופח, המהווה אטקרציה למשפחות, לספורטאים ולחובבי טאי צ'י שמתאמנים בנחת תחת השמש הטרופית הטובה. בשל האופי והפופולריות של סילום, מחירי הנדל"ן בה נחשבים לגבוהים יחסית.

• צ'אנג מאי (Chiang Mai):
  בעיר הנמצאת באזור הררי יפהפה בחלק הצפוני של תאילנד, במרחק של כ-700 ק"מ מבנגקוק, חיים כ-1.2 מיליון תושבים. צ'אנג מאי מאופיינת בהיסטוריה עשירה, תרבות מרתקת, מקדשים מרהיבים וזירת אמנות תוססת. התפתחותה בשנים האחרונות, הודות להשקעה מוגברת בתשתיות הציבוריות, משכה אליה הרבה מהגרים קבועים וזמניים, ובכללם נוודים דיגיטליים הנהנים מאורח חיים רגוע ועלויות מחייה נמוכות. שוק הנדל"ן בעיר מגוון מאוד: מבתי מגורים מסורתיים ועד דירות יוקרה בבניינים חדשים ונוצצים.

• פוקט (Phuket):
  העיר, הנמצאת על אי טרופי מקסים בדרום מערב המדינה, מאכלסת כ-80,000 תושבים. פוקט ידועה בחופי טורקיז יפים, חיי לילה שוקקים ושקיעות עוצרות נשימה. מלבד היותה אטרקציה תיירותית, היא גם תחנת סחר חשובה, בזכות נמל ימי גדול הנמצא בשטחה ושדרכו עוברות סחורות למלזיה ולסינגפור. האי מציע מרחבים ירוקים של טבע אקזוטי, התיישבות בסגנון מסורתי או מודרני ותשתיות טובות. בשל התרחבות הבנייה והגדלת ההשקעות בפוקט, שווי הנדל"ן עלה בשנים האחרונות, עם דגש על נכסי יוקרה.

• פטאיהּ (Pattaya):
  עיר על החוף המזרחי של מפרץ תאילנד, כ-100 ק"מ דרומית לבנגקוק, המאכלסת כ-120,000 תושבים. פטאיה ידועה באווירתה הקוסמופוליטית, ברצועת חוף מרהיבה, בחיי לילה שוקקים ובמורשת תרבותית עשירה. העיר היא אטרקציה תיירותית ויעד פופולרי עבור מהגרים קבועים וזמניים, שיצרו בה קהילה בינלאומית רבגונית. התשתיות המצויינות ותנופת הבנייה בפטאיה הביאו לשגשוג בשוק הנדל"ן, המציע כיום מגוון רחב של נכסים אטרקטיביים: ממווילות יוקרה ועד דירות סטנדרטיות במחירים קורצים.

• קו סמוי (Ko Samui):
  אי טרופי קסום במפרץ תאילנד עם נוף של יערות גשם, עצי קוקוס והרבה מפלי מים, המוקף ברצועת חוף מוזהבת לאורך מי טורקיז צלולים. קו סמוי, בו מתגוררים כ-67,000 איש, הוא יעד פופולרי בקרב תיירים המחפשים שילוב של שלווה והרפתקאות. מבקרים יכולים ליהנות משלל פעילויות כצלילה ושייט קיאקים, לנסות את המגוון העצום של המסעדות והברים או להירגע על החוף עם משקה טרופי קר ביד. קו סמוי מצטיין בתשתיות מצוינות, והבנייה המודרנית באי משתלבת היטב בנוף הטרופי הפראי. שוק הנדל"ן מושך משקיעים רבים, לצד תושבי חוץ המחפשים יחידות נופש אקזוטיות ודירות מגורים לשהות ארוכה.

מחירי דירות מקובלים לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים בתאילנד נע בטווח שבין 2,000-3000 דולר. עם זאת, המחירים משתנים מאוד בהתאם למיקום הנכס, גודלו, מצבו הפיזי ותנאי חוזה השכירות. ישנם גם פערים משמעותיים בעלויות בין הערים הגדולות (במיוחד בנגקוק) ליישובי הפרברים והפריפריה, ובין דירות יוקרה לדירות רגילות.

להלן סקירת עלויות ממוצעות של דירות מגורים סטנדרטיות של שלושה חדרים בתאילנד, במקומות המוזכרים לעיל:⁶

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.

טיפים לרכישת דירה בתאילנד

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק התאילנדי. עוד יש להגדיר את סוג הדירה המבוקשת, מיקומה, מאפייניה הבסיסיים והשירותים הנלווים לה, בנוסף לקריטריונים חשובים אחרים כגסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית ועוד.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמת WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בתאילנד.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!".
  תאילנד היא ארץ ענקית ורבגונית, וכך גם היצע הנדל"ן שלה. עבור רכישת דירת מגורים רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר על ההשקעה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים המצויים היטב בשוק המקומי. בנוסף, כדאי לסקור פלטפורמות נדל"ן מקוונות בולטות דוגמת DDproperty ו-RentHub, המציעות מבחר רחב של נכסים בהתאם לצרכיו וליכולותיו הפיננסיות של הלקוח.

• סיוע משפטי:
  מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את הרוכש הזר במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי התאילנדים. מלבד הליווי המקצועי הנדרש, צעד כזה עשוי להפחית משמעותית את סכנת הנפילה בפח של נוכלים למיניהם, המנצלים את חוסר בקיאותם של משקיעים זרים. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע, קל יותר להתגבר על האתגרים החוקיים והביורוקרטיים ולסגור עסקת נדל"ן על הצד הטוב ביותר.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:
  עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה והרוכשים נדרשים להעביר את הפיקדון המוסכם לחשבון השלשה (Escrow) הנמצא תחת פיקוח צד שלישי.
  בשלב זה חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – בהירים ומובנים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:
  העברת התשלום לחשבון המוכר בתאילנד בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכשים.⁷

אמצעים לתשלום מחיר הרכישה

לשם העברת התשלום על הנכס באופן יעיל ובטוח, רצוי להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים מקוונות. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות נלוות בעת רכישת דירה בתאילנד

· מס העברת זכויות בעלות על מקרקעין בגובה 2% משווי הנכס.

· שירותי עורך דין (בדרך כלל בטווח של 600$-900$).
(עמלות סוכנות מקרקעין חלות על המוכרים ולא על הקונים).

· עלויות אחזקה ברכוש המשותף בבית דירות.

· מס שנתי של 12.5% על הכנסות מהשכרת הדירה לדיירים אחרים.

לכך יש להוסיף עלויות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כהפקת דו"ח אשראי, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.⁸

קבלת משכנתאות בתאילנד

זכאות למשכנתה מבנקים בתאילנד היא אפשרית, אך אינה פשוטה. היא מחייבת עמידה במספר קריטריונים שעשויים להקשות במיוחד על עוסקים עצמאיים ופרילנסרים:

· אזרחות תאילנדית או אשרת שהייה בתוקף.

· לפחות שנה אחת של עבודה ומגורים בתאילנד.

· הכנסה קבועה ויציבה.

· דו"ח אשראי חיובי מרשות האשראי הלאומית.

· תשלום המקדמה במזומן.

היצע ההלוואות הזמין עבור תושבים זרים כולל בדרך כלל כיסוי של עד 70% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 30%), לתקופה ממוצעת של 15 שנים ועם שיעורי ריבית שנתית הנעים כיום בין 6-8%. בנקים מסוימים, כגון UOB או ICBC Bank, עשויים להיות נוחים יותר עבור אזרחי חוץ.⁹

תאילנד יכולה להיות יעד מצויין לרילוקיישן עבור אנשים המחפשים שילוב של רמת חיים טובה ויוקר מחייה נמוך. שוק הדירות במדינה מציע נכסים אטרקטיביים במחירים אטרקטיביים, היכולים לתפקד היטב כבית מגורים או כהשקעת נדל"ן.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעה בנדל"ן בהולנ, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise מאפשרת למשתמשיה להחליף את ההתנהלות המסורבלת והיקרה מול המוסדות הפיננסיים המסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל בשירות דיגיטלי עדכני, פשוט, נוח וזול.¹º

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על תאילנד ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות החוקית לרכוש נדל"ן בתאילנד עבור אזרחים זרים.
3. האפשרות לעשות רילוקיישן לתאילנד עבור ישראלים.
4. מסמכים נדרשים לאזרחים זרים לשם העברת זכויות בעלות על נכס מקרקעין בתאילנד.
5. מצב שוק הנדל"ן בתאילנד.
6. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירי דירות באזורים שונים בתאילנד.
7. המדריך המלא לרכישת דירה בתאילנד.
8. הוצאות נלוות לרכישת דירת מגורים בתאילנד.
9. האפשרויות והתנאים לנטילת משכנתא בתאילנד.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.