Nemovitosti v Bulharsku: Jak na nákup?

Proč tolik lidí sní o Bulharsku? Odpověď je nasnadě. Nádherná příroda disponující slunečními plážemi i lyžařskými resorty láká návštěvníky stejně tak, jako více než miliónové hlavní město Sofia.

Poměrné levné životní náklady spolu s přívětivými cenami nemovitostí způsobily, že si i vy hodláte pořídit dům nebo byt v Bulharsku? Poradíme vám, jak na to! Získáte přehled o bulharském trhu i legislativě. Kromě toho, se také dozvíte, jak nejlépe zvládnout financování nákupu nemovitosti. Například s multiměnovým Wise účtem.

Založit zdarma Wise účet 🚀

Jak vypadá bulharský trh s nemovitostmi?

Bulharsko disponuje jedním z nejlevnějších realitních trhů v celé Evropské unii. Jako na celém světě se i zde ceny pomalu začínají zvedat. Chcete-li investovat, neváhejte.

Ale ani se neukvapte. V Bulharsku se můžete častěji setkat s nekalostmi při prodeji. Dejte si proto pozor na rychle uzavřené smlouvy, podmínky si v klidu přečtěte, v nejlepším případě se obraťte na zkušeného realitního makléře s dobrou pověstí.

Můžete si zakoupit nemovitost v Bulharsku jako občan České republiky?

Samozřejmě! Může tak učinit občan jakéhokoliv členského státu Unie. Vlastnit můžete jak dům či byt, tak zemědělský nebo stavební pozemek. Z pohodlí svého křesla v české kotlině tak ale neučiníte, do Bulharska se budete muset vydat osobně.

Kolik stojí nemovitosti v Bulharsku?

A teď již k věci, která vás jistě zajímá nejvíce. V jakých cenových relacích nemovitosti Bulharsko nabízí?

Ceny se liší především v závislosti na lokalitě. V centrech měst zaplatíte více než na okraji. Celému trhu se pak vymyká Sofia, jejíž ceny přesahují průměr skoro dvakrát.

Stále se však průměrné ceny za metr čtvereční pohybují hiuboko pod úrovní těch českých. Posoudit tak můžete sami v následujících tabulkách.

Ceny bytů v centrech měst

Nejdříve věnujte pozornost cenám v centrech měst. Sumy jsou udávané za metr čtvereční a v korunách, abyste si je mohli snadno porovnat s domácím trhem.

Město	Cena za metr čtvereční v centru
Sofia	45 252,17 Kč⁴
Bansko	10 320,59 Kč⁵
Varna	30 567,74 Kč⁶
Plovdiv	24 981,35 Kč⁷
Burgas	26 084,85 Kč⁸
Veliko Tarnovo	20 318, 66 Kč⁹
Celková průměrná cena	26 304,88 Kč¹⁰

(Data platná ke dni vzniku článku.)

Vezmeme-li v úvahu, že průměrná cena za metr čtvereční v centru českého města se pohybuje kolem 88 000 Kč, koupíte bulharský byt až čtyřikrát levněji.¹¹

Ceny bytů na periferiích

Nejinak tomu bude mimo centra.

Město	Cena za metr čtvereční na periferii
Sofia	28 827,37 Kč⁴
Bansko	10 320,59 Kč⁵
Varna	20 141,166 Kč⁶
Plovdiv	17 935,78 Kč⁷
Burgas	16 899,86 Kč⁸
Veliko Tarnovo	14 674,59 Kč⁹
Celková průměrná cena	17 906,19 Kč¹⁰

(Data platná ke dni vzniku článku.)

Necelých 18 000 Kč se do průměrné ceny v České republice vejde více než třikrát.

Jak v Bulharsku najít vhodnou nemovitost ke koupi?

Jak koupit nemovitost v Bulharsku, když absolutně netušíte, kde hledat?

Realitní kanceláře

Nejjednodušším způsobem, jak najít vhodnou nemovitost v Bulharsku, je využít služeb realitních kancelářích. Nachází se na celém bulharském území v hojném počtu. Vyberte si teda takovou, která se specializuje na vaši preferovanou lokalitu. Mít za zády někoho, kdo se vyzná nejen v procesu nákupu nemovitostí v Bulharsku, ale umí porovnat i lokální nabídku, vám usnadní život. Přesto si ale před podpisem smlouvy vše projděte s nezávislým právníkem.

Negativní stránkou realitních kanceláří jsou poplatky, které většinou platí obě strany - prodávající i kupující.

Online nabídka bulharských realit

Chcete se do hledání vaší vysněné nemovitosti pustit na vlastní pěst? Začněte internetovými portály. Pokud ovládáte bulharštinu, navštivte především:

• Imot.bg
• Homes.bg

Kdo se domluví anglicky, může zkusit i mezinárodní vyhledávače realit zaměřené na Bulharsko. Například:

• Bulgarian Properties
• Imoti.net
• Rightmove Overseas

Další nabídky naleznete také v zaměřených facebookových skupinách. Mezi ty nejaktivnější se řadí například:

• House 4 sale in Bulgaria
• Property in Bulgaria For Sale and Rent
• Property and Land for sale in BULGARIA

Jak získat půjčku či hypotéku v Bulharsku?

Vlastnictví nemovitosti v Bulharsku je na dosah, teď už za ni jen zaplatit? O hypotéku můžete jako občan České republiky požádat i v Bulharsku. Poohlédněte se po nabídce místních největších bank - UniCredit Bulbank, DSK Bank nebo Eurobank Bulgaria - Postbank. Obvykle vám představí hypotéku ve výši 85 % hodnoty nemovitosti. Podobně jako u nás.³

Rychlá rada - bude lepší vybrat si případného poskytovatele hypotéky ještě dříve, než se začnete poohlížet po nemovitosti. Předem domluvená smlouva s bankou vám umožní rychlejší ruku při rezervaci nemovitosti.

Vyvarujte se zálohám předem

Podařilo se vám sehnat peníze? Výborně, ale pozor, ať o ně zase rychle nepřijdete. Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, předkupní, kupní nebo dohodu o zaplacení zálohy, vždy si veškeré její náležitosti, ale i právní skutečnosti nechte ověřit vlastním nezávislým právníkem. V prvé řadě by vám měl potvrdit, že ten, kdo se jeví jako prodejce, nemovitost opravdu vlastní, tudíž ji může i prodat.

Platíte za bulharskou nemovitost ze zahraničí? Ušetřete peníze s převodem od Wise

Při platbě za svůj dům či byt v Bulharsku budete potřebovat snadný a bezpečný způsob, jak poslat peníze mezi zeměmi. Že si vystačíte s českou bankou? Jistě, ale za cenu poplatků za zahraniční převody a přirážek ke směnným trhům.

Naštěstí existuje v podobě multiměnového Wise účtu. Využívá pouze středové kurzy a zakládá si na transparentních poplatcích.

Wise toho ale umí mnohem víc. Co vše získáte?

• Bankovní údaje k účtům v 10 měnách.
• Na jednom místě můžete držet a směňovat více než 54 měn celého světa. Můžete tak splácet hypotéku i platit poplatky za odvoz odpadků.
• Za malý poplatek si můžete pořídit debetní kartu, která vám umožní platit jako místní nejen v Bulharsku, ale i v dalších více než 150 zemích po celém světě.
• Své peníze máte pod kontrolou. Spravovat je můžete z moderní a bezpečné mobilní aplikace i z webové stránky.
• Platby se zaúčtují se středovým kurzem. Bez dalších přirážek.
• Vaše peníze i data jsou u Wise v bezpečí. Dvoufázové ověřování je samozřejmostí.

Kvůli ochraně vašich peněz vás v případě posílání větších částek může Wise požádat o předložení několika dalších dokumentů. Občanský průkaz je základem, ale patří k němu i doklad o původu peněžních prostředků - postačí běžný výpis z účtu a třeba potvrzení o zaměstnání.

Poplatky si můžete spočítat ještě před registrací přímo tady.

Jaké jsou náklady spojené s nákupem nemovitosti v Bulharsku?

Počítáte s výdaji na pravidelné cesty do Bulharska, zjistili jste si i průměrné náklady na živobytí, může vás ještě něco překvapit? Pouze další platby spojené s nákupem nemovitosti. Co vše budete muset pokrýt?

• Poplatek za služby realitního agenta

Většinou činí 2,5 % - 3 % z hodnoty nemovitosti. Poplatek si s agentem vyjednejte ještě před začátkem spolupráce. A buďte ostražití. Někteří si účtují peníze za každou nemovitost, kterou pro vás objeví, aniž byste ji koupili.

• Poplatek notáři

Je dán zákonem. Na základě výše kupní ceny se pohybuje mezi 0,1 % - 1,5 %.

• Náklady na překladatele

Jelikož si nevystačíte se smlouvou v bulharštině, budete potřebovat ověřeného překladatele. Vyhraďte si ale minimálně alespoň 30 BGN - 50 BGN.

• Poplatek za registraci do katastru nemovitostí

Je nutností. Činí přesně 0,1 %.

• Náklady na vlastního právníka

Tato položka se samozřejmě liší. Nepočítejte ale s částkou nižší než 500 EUR.¹²

• Daně

Kapitola sama o sobě. Pojďme se na ně podívat dopodrobna.

• Náklady směnných kurzů

Ne vždy se vaše peníze jako u Wise převedou se středovým kurzem. Finanční instituce si kurzy pro své klienty upravují, a tak se mohou lišit o 2 % - 4 %, což znamená další náklady navíc.

Jaké daně musíte zaplatit?

Daň za nabytí nemovitosti

Tato daň se pohybuje mezi 0,1 % - 3,0 % z hodnoty nemovitosti, přesnou výše je dána místně. Zaplatíte ji ale jen jednou, a to v roce, kdy jste nabyli vlastnického práva ke svému dobu, bytu či pozemku.¹²

Daň z nemovitostí

Daň z nemovitosti se ale již platí každoročně. Její výše se však pohybuje v rozmezí 0,1 % - 4,5 z hodnoty nemovitosti.¹⁴

Daň z přidané hodnoty

Se vás jako soukromé osoby netýká. Pokud nakoupíte reality v Bulharsku jako firma, připravíte své účetní pár horkých chvilek, než se dopátrá, jak odepsat daň z přidané hodnoty v Bulharsku.¹³

Jak koupit nemovitost v Bulharsku - krok za krokem

1. Ze všeho nejdříve se poohlédněte po nezávislé právníkovi, který se vyzná v bulharských realitách. Skvělým zdrojem, kde hledat, je oficiální evropský seznam právníků, který najdete tady.
2. Hledejte, hledejte a hledejte. Pokud se spoléháte čistě na online rešerše trhu, možná nebude nejhorší nápad zkusit se do Bulharska zajet osobně a pár vytipovaných nemovitostí si prohlédnout na vlastní oči.
3. Ozvěte se prodávajícímu a domluvte si podmínky.
4. Nechte svému právníkovi sepsat smlouvu. S prodávajícím ji znovu projděte a zkontrolujte.
5. Všechno sedí? Uchopte tužku, podepište a složte zálohu. Nebude trvat dlouho a nemovitost vám bude říkat pane.
6. Notářským zápisem potvrďte své vlastnictví u bulharského katastru nemovitostí. Jakmile vám jej katastr potvrdí, doplaťte zbytek kupní ceny.
7. Odemkněte si svůj nový domov ve slunečném Bulharsku.¹

A to je vše! Všechno, co musíte bezpodmínečně znát, než začnete pátrat po bulharský nemovitostech, jste se již dozvěděli. Stačí si jen založit multiměnový Wise účet pro snadné placení nejen v Bulharsku a můžete začít. Hodně štěstí! Zlaté Písky na vás již čekají.

Zjistěte více 👀

---

Zdroje:

1. Bulharské nemovitosti
2. Bulharské firmy - Provize za nemovitosti
3. Sanuk - Hypotéky pro nerezidenty v Bulharsku
4. Ceny - Sofia
5. Ceny - Bansko
6. Ceny - Varna
7. Ceny - Plovdiv
8. Ceny - Burgas
9. Ceny - Veliko Tarnovo
10. Ceny - Bulharsko
11. Ceny - Česká republika
12. Global Property Guide- Náklady na nákup či prodej nemovitosti v Bulharsku
13. KMPG - Bulharské daně
14. Ministerstvo Financí Bulharska - Daň z nemovitostí

Zdroje zkontrolovány dne 7. listopadu 2021.