英國買樓注意事項：Freehold 永久產權和 Leasehold 租賃產權有甚麼分別？

移居英國之後，隨著逐漸適應新生活環境，部分人會開始計劃於當地置業，找個心儀的居所。打算在英國買樓時，需留意有兩大類房屋業權，分別是Freehold（永久業權）和Leasehold（租賃產權）。本文會介紹這兩種業權的分別，以及一些相關的置業注意事項。

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目錄
Freehold 永久產權是甚麼？ Leasehold 租賃產權是甚麼？ 租賃產權物業開支 物業管理糾紛 Commonhold 共有產權是甚麼？

Freehold 永久產權是甚麼？

永久產權顧名思義，即是永久擁有該建築物及其所在土地的產權。如你擁有物業的永久產權，你的名字就會以「Freeholder」（永久持有人）名義，在政府土地註冊名冊上登記。

作為物業的永久絕對持有人，除了無須支付每年的地租，在改建房屋時也享有更大的自由度。但另一方面，永久持有人有責任去維護建築物的結構，包括其屋頂和外牆。

一般而言，獨立屋都是永久產權。不過其中也有一些租賃產權式房屋，尤其是新建房屋（new built），因此在購買之前，最好了解清楚房屋的使用權。

Leasehold 租賃產權是甚麼？

租賃產權是是一種租用土地的概念，從永久產權持有人（或稱為房東或地主）取得有限年期的物業使用權，可使用房屋多年。雖然是有限年期，但租約通常是都長期的，通常是90年或120年，而最長更可達999年，但是也有一些短期的租約期限，如40年。 租賃人會與地主簽訂合同，規定其租賃期限和雙方的權利和責任。

由於沒有永久產權，租賃產權者毋須負責跟進物業內公共部份的維護工程，如大堂或樓梯等共用空間。有其他人負責確保公共區域及整棟建築保持良好狀態，可避免與鄰居就就共用空間問題發生爭執，是租賃產權的一些可取之處。

然而，租賃人仍需向地主支付維護費、服務費和建築物保險的費用，也有可能需每年支付地租。

另外，如想改建物業或進行大型裝修，租賃產權者必須自獲得地主許可。如果被發現沒有遵守租約條款，地主有權終止租約。

由此可見，永久產權與租賃產權最大的分別就是兩者對物業擁有權的時限。若你持有的是永久業權，即是無限期地擁有該物業及其所在的土地；租賃產權則是有時限的擁有權。

購買租賃產權物業

雖然租賃產權有年期限制，但因租約年期長，不少人都會購買這類型的產權物業。購買租賃物業與一般買樓程序相若，不過仍需留意一些額外的細節，例如：

1. 目前租約期限還剩多少時間？租約是否需要延長？
2. 租約有沒有甚麼限制，如禁止養寵物或禁止分租？
3. 租賃產權費用，如地租和服務費是多少？費用調整頻率或幅度如何？
4. 該建築物能否容許計劃進行任何大型工程？

延長租賃期限

只要您擁有租賃房產兩年或以上，您就有權要求您的地主將租約延長90年，並將期限加至您現有的租約中。

延長租賃期限是非常重要。如果租約較短，會更困難獲得銀行批出抵押貸款申請，因為大多數機構不會向租約少於 85 年的房產提供貸款，銀行普遍希望在抵押貸款期限結束後將租約延長至少40年，這樣房產的價值就不會受到影響。

而且，租賃期越短，物業價值就會越低。 保持長期租賃期限能夠確保物業價錢更穩定。假設你擁有40年的租賃權，則您只有權使用該房產40年，然後再歸還給永久持有人。 零年期的租約顯然毫無價值。

租賃產權物業開支

購買租賃產權物業的主要開支為地租和服務費兩項。嚴格來說，租賃產權只是擁有物業，但不包括在建築物之下的的土地，因此地租是作為土地租賃者向地主支付的租金。值得留意的是，英國政府早前已開始針對租賃產權物業的不同改革方案，2022年當地已撤銷對新建房產的地租要求。預計未來將加入更多建築物或房屋類型在撤銷之列，因此簽訂租賃產權合約前，最好先查詢該物業是否仍然需要繳付地租。

租賃產權者亦向地主需要支付服務費，以作物業保險和建築物維修費用。為了保障地主及租賃人權益，租約上最好列明服務費費用、支付周期等詳細資訊。

物業管理糾紛

在租賃產權物業居住，難免會遇上與地主出現紛爭或不滿物業管理團隊的情況。如情況真的太惡劣，而有足夠證明物業管理不善，你有權利向仲裁庭申請要求他們任命一名新管理者。或者你可不需任何證明而行使你的「管理權」（Right to Manage），與其他租賃產權者向地主提出要求接管一些物業管理責任，或自行聘請新的物業管理代理。

Commonhold 共有產權是甚麼？

事實上，除了永久產權及租賃產權，業權種類還有一種叫作Commonhold共有產權。Commonhold其實是永久產權的其中一種，在2002年租賃權改革法案創立，以彌補租賃產權的一些不足的地方。

共有產權下，建築物會劃分為多個永久產權單位， 每個單位都是一個永久產權物業。至於建築物的公共空間（如樓梯和走廊等）則由一個Commonhold Association（共有產權團體）擁有和管理，這團體本身由各單位的永久產權者組成。

多名單位業主共同管理建築的公共部分，可以避免一些地主徵費高昂的維修或管理費，同時又可以避免短期租賃的問題。

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資料來源：

1 HomeOwners Alliance：Leasehold Vs Freehold: Differences
2 HomeOwners Alliance：Buying A Leasehold Property
3 HomeOwners Alliance：Leasehold Reforms: What You Need To Know About Changes To The Law
4 GOV.UK：Leasehold property: Right to Manage and management disputes

資料檢查日期：2023年9月26日