השקעה בנדל"ן בגרמניה

ישראלים רבים רכשו בשנים האחרונות נכסי נדל"ן בגרמניה. מהם היתרונות הקיימים בהשקעה כזאת, וכיצד ניתן לעשותה?

גרמניה היא אחת המדינות המפותחות בעולם. המשק הלאומי שלה הוא הגדול באירופה והתוצר המקומי הגולמי הוא השלישי בגודלו, אחרי ארה"ב וסין. עוצמתה הכלכלית של גרמניה מבוססת על תעשייה טכנולוגית משובחת, כוח עבודה מיומן ומדיניות של השקעה רציפה בתשתיות. תושביה נהנים מרמת חיים גבוהה, מערכת בריאות מתקדמת ושירותים אזרחיים רחבי היקף. המערכות הציבוריות במדינה הן יעילות ומסודרות, ורמת הפשיעה נמוכה יחסית. לכן נחשבת גרמניה לאחת המדינות הטובות ביותר למגורים ומושכת אליה מהגרי עבודה, סטודנטים ואף תיירים.

גרמניה מתאפיינת בתכנון מוקפד של מקרקעין ובסטנדרט בנייה גבוה. יש בה גם מסורת מושרשת של תחזוקת נכסים איכותית. רבים מהבתים המשותפים מנוהלים על ידי חברות אחזקה, האחראיות על ניהול שוטף, ביצוע תיקונים נדרשים וקשר רציף עם הדיירים. לעתים קרובות מאורגנים בעלי הבתים באגודות. אלו מקבלות דו"חות מוסדרים על מצב הנכס ומשקיעות בקרנות שיפוץ על מנת לשמר את רמת הנכסים ואת שווי השוק שלהם.

בשנים האחרונות חלה האטה¹ משמעותית בפעילות המשק הגרמני, שהביאה לקיפאון חסר תקדים בשוק הנדל"ן. האינפלציה הגואה, אי-הוודאות הכלכלית והעלייה העקבית בשיעורי הריבית הביאו לירידה חדה בביקוש לנכסים. ב-2023 פחתה כמות הרכישות בכמעט 25% לעומת השנה שקדמה לה ומספר התחלות הבנייה² ירד בשיעור דומה. לאחר תקופה ארוכה של שגשוג מטאורי, שבו מחירי הנדל"ן בגרמניה לרמתם משנת 2019.

עם זאת, בשל המחסור הכרוני בדירות למגוריםמגורים³ (בעיקר במרכזים העירוניים הגדולים) המשיכו שיעורי השכירות לעלות ושיעורי התשואה ⁴ הממוצעים ברחבי המדינה שמרו על יציבות. בחודשים האחרונים החל המשק המוקמיהמקומי לצאת מההאטה, האינפלציה התמתנה מאוד ושיעורי הריבית החלו לרדת במידת מה. התחזיות⁵ מבשרות עתה על התאוששות צפויה בשוק הנדל"ן ונראה שהנסיבות הללו עשויות להביא להזדמנות טובה בעיתוי טוב להשקעה בגרמניה.

 בדרך פשוטה להעברת כספים: Wise. החברה גובה מלקוחותיה רק את עמלת ההמרה על פי ערך השער היציג ואינה גובה דבר על העברות דרך מערכת ה-SWIFT.

הצטרפו Wise!

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן בגרמניה

להלן סקירה של ערים ואזורים שכדאי להביא בחשבון:

- ברלין:

בירת גרמניה היא אחד מהמרכזים העירוניים והפוליטיים החשובים באירופה. העיר ידועה בזכות חיי לילה תוססים, עושר תרבותי ואתרים היסטוריים חשובים. היא מתפרשת על פני שטח עצום ומחולקת ל- 12 מחוזות שונים. חלק ניכר מאוכלוסייתה מורכב ממהגרים, סטודנטים ואמנים. אלו מגיעים אליה ממקומות רבים בעולם. הקהילה הישראלית בברלין, המונה כיום כ-10,000 איש, עשויה להוות יתרון משמעותי עבור משקיעים מישראל. על אף הירידה הקלה שחלה בשנתיים האחרונות בשיעורי התשואה, ברלין מהווה מוקד מצוין להשקעה בנכסי נדל"ן, שכן הביקוש לדירות להשכרה בה הוא גבוה במיוחד, ואף צפוי להתגבר בשנים הקרובות.

- קלן:

קלן, השוכנת על נהר הריין, היא העיר הרביעית בגדולה בגרמניה. אוכלוסייתה מונה מעל למיליון תושבים. העיר מהווה מוקד תרבותי חשוב במערב גרמניה, בין היתר בזכות קרבתה הגאוגרפית להולנד ולבלגיה. קלן נחשבת לאחד המרכזים החשובים של תעשיית התקשורת בגרמניה. מחירי הנדל"ן בעיר עלו בעקביות בעשור האחרון ועל אף הירידה המתונה בשווי שניכרה בשנתיים האחרונות, שיעורי השכירות נותרו יציבים ואף עלו בשיעור נמוך.

- שטוטגרט:

עיר בדרום-מערב גרמניה השוכנת בטבורו של אזור מיוער וקסום, במרחק של כשעה נסיעה מהיער השחור. שטוטגרט היא ערש תעשיית המכוניות בעולם, ומותגי הרכב היוקרתיים "מרצדס" ו"פורשה" מחזיקים בה את משרדיהם הראשיים. אוכלוסייתה מונה כחצי מיליון תושבים והיא מהווה חלק ממטרופולין בו כחמישה מיליון בני אדם. על פי נתוני שוק הנדל"ן, המיתון הכלכלי אמנם לא פסח על שטוטגרט, אך יחסית ליתר המרכזים האורבניים הגדולים בגרמניה שיעורי התשואה בעיר שמרו על יציבות.

- אסן (Essen):

עיר עתיקה בלב חבל הרוהר, האזור האורבני הגדול והצפוף בגרמניה. אוכלוסיית אסן מונה כיום כחצי מיליון תושבים. העיר נחשבת ל"בירת האנרגיה" של גרמניה, בשל העובדה שספקיות החשמל הגדולות במדינה ממוקמות בה. בניגוד להאטה הארצית, מחירי הנדל"ן באסן המשיכו לעלות בשנתיים האחרונות והתשואה מהשכירות בה גבוהה יחסית לערים הגדולות בגרמניה.

- סקסוניה-אנהלט:

אחת משש-עשרה המדינות הפדרליות של גרמניה. שוכנת בחלקה המזרחי של המדינה. סקסוניה-אנהלט ידועה ביופיה הטבעי ובשילוב של מישורים ירוקים ופוריים עם רכסי הרים גבוהים. האזור מאופיין בצפיפות אוכלוסין נמוכה, כשכל אחת מהערים הגדולות במדינה, הָאלֶה ומגדבורג, מכילות לא יותר מרבע מיליון תושבים. המעוניינים לחפש הזדמנויות להשקעה מעבר למטרופולינים המוכרים עשויים למצוא בערים הבינוניות והקטנות של סקסוניה-אנהלט שוק נדל"ן אטרקטיבי, בעיקר בזכות שילוב מנצח של מחירים סבירים ותשואה גבוהה.

השלבים⁶ בתהליך רכישת נכס נדל"ן מניב בגרמניה

- מחקר והכנה:

יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה.

- קביעת תקציב:

על המשקיעים לנתח את מצבם הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס ולגזור ממנו את אפשרויותיהם הריאליות.

- איתור הנכס הנכון:

בעת בחירת נכס נדל"ן להשקעה בגרמניה, מומלץ להתמקד באזורים הפופולריים בהם קיים ביקוש גבוה לנכסים להשכרה -- ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר על ההשקעה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במיקומים שונים במדינה ולהיעזר בסוכני נדל"ן המצויים היטב בשוק המקומי.

- סיוע משפטי:

חשוב להיעזר בייעוץ משפטי מקצועי שיסייע לנווט במבוך חוקי המקרקעין והמיסוי ולוודא שההשקעה בטוחה ותישאר כזאת. מערכת המשפט הגרמנית ידועה בהגינותה וביעילותה. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע ניתן להתגבר על האתגרים ולקצור את פירות ההשקעה. בטרם חתימה על חוזה הרכיש  רצוי להתייעץ עם נוטריון המתמחה בתחום המקרקעין.

- מסמכים ואישורים:

אזרח זר המבקש לרכוש נכס נדל"ן בגרמניה אינו נזקק למסמכים או אישורים מיוחדים.

- הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:

על מנת למצוא נכס מתאים לרכישה רצוי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ואמינים כגון Immobilienscout24או Immowelt.לאחר מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה באופן ישיר או באמצעות סוכן. לאחריה יתנהל משא ומתן על המחיר ועל שאר תנאי חוזה המכר. לפני העברת הכסף חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס אינו משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות -- וכל מסמך אחר הקשור לנכס -- בהירים ומובנים.

- ביצוע התשלום וסגירת העסקה:

העברת התשלום לחשבון המוכר בגרמניה בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכש.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

הצטרפו Wise!

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי אזור/עיר

להלן סקירה תמציתית של מחירים בשוק הנדל"ן במקומות שונים בגרמניה.
(הרשימה חלקית ואקראית. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי וממוקד):

- ברלין: עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: 4,900 אירו. שכירות החודשית ממוצעת למ"ר: כ-12 אירו (המחירים משתנים באופן משמעותי בין הרובעים השונים של העיר). שיעור התשואה השנתי המקובל: כ-3%.

- קלן: עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-4,700 אירו. שכירות חודשית ממוצעת למ"ר: כ-12 אירו. שיעור התשואה השנתי המקובל: כ-2.9%.

- שטוטגרט: עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-5,300 אירו. שכירות חודשית ממוצעת למ"ר: כ-13 אירו. שיעור התשואה השנתי המקובל: כ-3%.

- אסן: עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-2,600 אירו. שכירות חודשית ממוצעת ממוצעת למ"ר: כ-750 אירו. שיעור התשואה השנתי המקובל: כ-3.8%.

- סקסוניה-אנהלט: עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-1,500 אירו (בערים הגדולות הממוצע עשוי להגיע ל-2,400 אירו למ"ר). שכירות חודשית ממוצעת למ"ר:בין 6-8 אירו. שיעור התשואה השנתי המקובל: כ-4.9%.

קבלת משכנתה בגרמניה

רוכשי נדל"ן בגרמניה יכולים לבחור לקחת משכנתה⁷ בבנקים מקומיים. בנקים במדינה רשאים להעניק משכנתה לאזרחים זרים, אם כי תנאי ההלוואה עשויים להיות פחות טובים עבורם לעומת אלו שמקבלים תושבי האיחוד האירופי.

את תהליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר, וכך לקבל בשלב מוקדם הערכה ריאלית של כמות הכסף שיעמוד לרשות המשקיע. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע בבעלי מקצוע מקומיים המצויים בשוק הפיננסי הגרמני כדי לאתר את ההצעה הטובה ביותר.

תושבי חוץ ללא אזרחות אירופאית בדרך כלל מקבלים משכנתה בגובה של עד 70% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 30%). תקופת המשכנתה יכולה להגיע ל- 25-30 שנה ושיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 3% ל- 4.5%.

עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון

העלויות העיקריות הכרוכות בתהליך הרכישה כוללות מס העברת בעלות על נכס בשיעור של 3.5-6.5%, בהתחשב בסוג הנכס ובמיקומו. כמו כן, על הרוכש לשלם את עלות השינוי ברישום המקרקעין (0.5% משווי הנכס). עלויות נוספות עשויות לכלול שירותי נוטריון (1.5% מהמחיר הנקוב) וכן חצי מעמלת סוכן נדל"ן, העומדת כיום על 3.5-7% מהמחיר הנקוב.

סיכום: כדאיות השקעה בנדל"ן בגרמניה
ישנן סיבות רבות לכך שגרמניה הפכה בשנים האחרונות למוקד אטרקטיבי עבור רוכשי נדל"ן מישראל. הכלכלה היציבה, הסטנדרטים הגבוהים של הבנייה ותנאי החיים במדינה מושכים אליה משקיעים רבים המחפשים הזדמנות השקעה טובה. הנתונים מראים שוק חזק ויציב המגלה לאחרונה סימני התאוששות ממשיים. בערים הגדולות ניתן למצוא נכסים איכותיים המציעים תשואה שנתית בטוחה ובאזורים אחרים ישנם נכסים זולים יחסית שעשויים להציע שיעורי תשואה גבוהים מהרגיל. על אף אי-הוודאות המאפיינת תמיד את שוקי הנדל"ן בעולם, גרמניה מסתמנת כמקום כדאי להשקעות עבור ישראלים.

יש לקחת בחשבון שהעברות כספים בינלאומיות מציבות אתגרים בעת השקעה בנכס בחו"ל. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעות נדל"ן בגרמניה, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise חוסכת ללקוחותיה את כאב הראש ואת האתגרים הכרוכים בהתנהלות מול מוסדות פיננסיים מסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נכסי נדל"ן מחוץ לישראל.

הצטרפו ל-15 מיליון הלקוחות מכל העולם שכבר משתמשים ב-Wise והירשמו באתר או באפליקציית האנדרואיד/אייפון.

הצטרפו Wise!

מקורות:

1. המשבר בשוק הנדל"ן בגרמניה. 

2. שיעורי הבנייה בשוק הנדל"ן.

3. סקירה כללית של שוק הנדל"ן בגרמניה.

4. שיעורי תשואה בשוק הנדל"ן ברחבי המדינה.

5. התפתחות מחירי הנדל"ן בגרמניה.

6. רכישת נדל"ן על ידי תושבי חוץ.

7. אפשרויות קבלת משכנתא בגרמניה.

8. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימושוהתרשמו מהמחירים המצוינים.