Vânzarea unui imobil ca persoană juridică: Pași și impozite datorate

Dacă ai o firmă, iar în patrimoniul acesteia există un imobil pe care vrei să-l vinzi, cumpărătorul poate fi atât o persoană fizică rezidentă sau nerezidentă sau chiar o altă firmă din România sau din străinătate.

În ceea ce privește TVA-ul și alte impozite datorate, acestea diferă în primul rând în funcție de vechimea imobilului, potrivit Codului Fiscal.

Îți prezentăm în continuare cele mai importante aspecte de care trebuie să ții atunci când vrei să vinzi un imobil ca persoană juridică.

Iar dacă vrei să încasezi banii în euro sau dolari și nu ai un cont bancar în valută deschis ca persoană juridică, poți analiza contul multivalutar Business Wise: vei încasa gratuit banii cu detalii de cont locale, iar apoi, dacă vrei vrea să-i convertești în lei, schimbul se va face la rata reală de schimb, adică la cel mai avantajos curs din acel moment.     

Vânzare imobil persoană juridică

Dacă firma pe care o ai sau pe care o administrezi deține un imobil pe care vrei să-l vinzi, procedura este aceeași ca în cazul în care vrei să vinzi un imobil ca persoană fizică. Ca să găsești un cumpător, fie faci demersul pe cont propriu întrebând printre cunoscuți sau publicând anunțuri pe site-urile specializate ori apelezi la serviciile unei agenții imobiliare în schimbul unui comision care variază, în general, între 1 și 4% din valoarea tranzacției.

Dacă ai primit o ofertă de cumpărare a imobilului cu atât mai bine pentru că poți trece direct la pasul următor: contractul de vânzare-cumpărare care trebuie legalizat de un notar public.

Cumpătorul este cel care plătește toate cheltuielile legate de onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare și intabularea lui în cartea funciară, iar ție ca vânzător îți rămâne de achitat taxa OCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare, în valoare de 40 lei. Un calcul estimativ poate fi făcut AICI.

Acte necesare vânzare imobil persoană juridică

Spre deosebire de situația în care vinzi un imobil ca persoană fizică, atunci când faci o astfel de tranzacție în numele unei persoane juridice, e necesar să pregătești mai multe documente înainte de ajunge la notar, pe care trebuie să le prezinți în varianta originală.  

•  act de identitate

•  act de proprietate imobil

• certificat fiscal - se obține gratuit de către notariat de la Administrația Fiscală unde se plătește impozitul anual pentru imobil și are scopul de a demonstra că proprietarul este cu plățile la zi

• documentaţia cadastrală – cadastru și intabulare, obținute de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, unde sunt specificate măsurătorile și datele tehnice ale imobilului

• extras de carte funciară pentru autentificare (se obţine de notariat)

• certificat de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat

• pentru apartamente - adeverinţă de la asociaţia de proprietari care să ateste că nu există datorii

• ultima factură și chitanță privind plata la zi a utilităţilor imobilului[4]

Acte suplimentare pentru persoanele juridice

• Actul constitutiv

• Certificatul de înregistrare la Registrul Comerţului sau actul în baza caruia îsi desfăşoară activitatea persoana juridică

• certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societăţi comerciale). În lipsa certificatului constator, biroul notarial poate elibera, contracost, un extras prin serviciul RECOM Online

• Împuternicire (procură în forma autentică sau hotărâre A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la semnarea actului (dacă este cazul)

• Hotărâre A.G.A din care să rezulte acordul asociaților cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societății și prețul aprobat al vânzării (dacă este cazul);

Vânzare imobil persoană juridică către persoană fizică?

Legea permite să vinzi un imobil care aparține patrimoniului unei companii către o persoană fizică, și nu numai. Sunt însă câteva aspecte de care trebuie să ții cont.

Dacă ești o microîntreprindere neplătitoare de TVA, pentru că veniturile tale anuale nu depășesc 300.000 de lei, vânzarea unui imobil cel mai probabil te va obliga să-ți schimbi statutul, pentru că banii pe care îi încasezi vor intra în calculul cifrei de afaceri.   

Ai opțiunea să te înregistrezi în scopuri de TVA și fără să atingi acest prag, dar odată ce l-ai depășit e obligatoriu să faci acest lucru în termen de 10 zile de la sfârșitul lunii în care cifra ta de afaceri a sărit de 300.000 de lei.

Economisește cu Wise pentru Afaceri

Dacă urmează că vinzi un imobil, iar plată să fie făcută în valută, e nevoie să ai deschis un cont în moneda respectivă, ceea ce îți poate aduce costuri suplimentare. Alternativ, poți analiza contul multivalutar Business Wise, pe care îl vei putea folosi ulterior pentru a gestiona banii în mai multe valute dacă activitatea companiei tale o impune.

• Îl deschizi 100% online și nu ai comisioane de administrare

•  Încasezi gratuit lei, euro, dolari sau lire sterline cu detalii de cont locale

• Și poți face plăți în peste 40 de monede la rata reală de schimb, adică cel mai avantajos curs pentru tine

• Poți atașa card de debit pentru tine și angajații tăi  

Aplică acum pentru un cont Wise de afacere🚀

Poți deschide un cont Wise Business foarte simplu online - nu este nevoie să aștepți la rând într-o agenție sau să programezi întâlniri. Durează doar câteva minute pentru a-ți configura contul. Trebuie doar să introduci câteva detalii despre tine și despre compania ta. Este posibil să fie necesar să fie verificat contul înainte de a putea finaliza orice transferuri.

Care este TVA-ul la vânzarea unui imobil ca persoană juridică?

Dacă urmează să te înregistrezi înainte de a vinde imobilului sau ești deja plătitor de TVA, cel mai probabil te întrebi care este valoarea acestei taxe în cazul vânzării unui imobil.

Răspunsul depinde de 2 factori:

• vechimea imobilului pe care îl vinzi

• utilizarea pe care urmează să i-o dea noul proprietar

Astfel, dacă imobilul este vechi, se aplică o scutire de TVA. Concret, vei emite factura fără TVA cu mențiunea `Scutit de taxă conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal”.

Însă, dacă la momentul achiziției imobilului pe care îl vinzi, în cazul în care aceasta a avut loc după data aderării la UE, ai dedus TVA, atunci ai obligația ajustării TVA, potrivit Codului Fiscal.

Dacă pentru tine este avantajos să vinzi cu TVA chiar dacă legal ești scutit de această obligație, o poți face, dar pentru asta e nevoie să depui o notificare la ANAF.  Contabilul tău se poate ghida în acest sens.

Dacă imobilul este nou, adică este vândut până cel târziu la data de 31 decembrie a anului următor anului primei utilizări, atunci tranzacția nu este scutită de TVA, care poate fi de 5 sau 19%, în funcție de suprafață și utilitatea pe care urmează să i-o dea cumpărătorul. În această situație, nu se mai pune problema ajustarii TVA dedus la achiziție.

Astfel, în situația în care persoana fizică cumpără apartamentul cu destinația locuință, suprafața utilă e maximum 120 mp (fără anexe), iar valoarea nu depășește suma de 600.000 lei, atunci sunt întrunite condițiile pentru aplicarea unei cote TVA de 5%[9].

Concret, în cazul dezvoltatorilor imobiliari, care vând apartamente noi sau în stadiu de proiect, TVA-ul este de 5%, inclusiv pentru plata avansului.

Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, cota TVA este de 19%.

Impozite la vânzarea unui imobil ca persoană juridică

Ca persoană juridică nu trebuie să plătești impozit pentru banii proveniți din vânzarea unui imobil, pentru că aceștia vor fi înregistrați în contabilitate ca venituri. Astfel, impozitarea pe venituri se va face conform condițiilor impuse de lege în funcție de tipul companiei: microîntreprindere cu venituri mai mici de 500.000 euro pe an – 1% sau impozit pe profit de 16% în cazul depășirii acestui plafon, potrivit Codului Fiscal.  

Surse verificate in august 2023: