השקעה בנדל"ן באיטליה

שוק הנדל"ן באיטליה מציע לישראלים אפשרויות איכותיות וזולות להשקעה. מהם היתרונות ברכישת נכס באיטליה כיום וכיצד ניתן לעשות זאת?

איטליה היא אחת המדינות היפות והמרתקות בעולם. יש בה רצועת חוף של אלפי קילומטרים ורכס הרים (האפנינים) החוצים אותה לכל אורכה. בצפון, בקרבת הגבולות עם שווייץ ואוסטריה, נמצא בשטחה נתח גדול מרכס הרי האלפים. האקלים באיטליה הוא מגוון, עם שילוב של טמפרטורות ים-תיכוניות ומזג אוויר צפון-אירופי בהרים. בזכות תרבותה העשירה, עריה התוססות, הארכיטקטורה ההיסטורית השופעת ונופיה המרהיבים, מהווה איטליה לא רק אטרקציה תיירותית, אלא גם מוקד משיכה למשקיעים מכל העולם.

כלכלת איטליה, שהיא השלישית בגודלה באיחוד האירופי, הפגינה בשנים האחרונות צמיחה מרשימה. המשק המקומי מבוסס, בין היתר, על תעשייה חזקה ועל ייצוא נרחב של שמן זית ויין. איטליה היא גם אחד מחמשת מוקדי התיירות המובילים בעולם. מדי שנה מבקרים בה כחמישים מיליון בני אדם משלל מדינות העולם, כך שמגזר התיירות המשגשג אחראי לכ-10% מהתוצר הלאומי הגולמי.

בניגוד למגמות במדינות המתועשות, שווי הנדל"ן¹ באיטליה ירד בשיעור ממוצע של כ- 10% בין 2010-2020. בשנים האחרונות, לעומת זאת, ניכרת עליית מחירים הדרגתית, שרוסנה רק במעט על ידי ההאטה הכללית בשוק הנדל"ן באירופה. התחזיות לעתיד מבשרות על המשך המגמה. באיטליה ישנה מסורת מושרשת של בעלות על מקרקעין: כ-75% מהאוכלוסייה הם בעלי הבתים והדירות בהם הם מתגוררים. היצע הנדל"ן במדינה הוא מגוון להפליא. הוא כולל נכסים בטווח רחב של גילאים וסגנונות ארכיטקטוניים. שוק הנדל"ן האיטלקי עדיין מציע מחירים נמוכים ביחס למדינות אחרות באיחוד האירופי ושיעורי תשואה טובים, המהווים יתרון למשקיעים לטווח ארוך. השקעה בנכס נדל"ן באיטליה עשויה להיות, אם כן, יעד השקעה נכון.

בדרך פשוטה להעברת כספים: Wise. החברה גובה מלקוחותיה רק את עמלת ההמרה על פי ערך השער היציג ואינה גובה דבר על העברות דרך מערכת ה-SWIFT.

הצטרפו Wise!

היכן כדאי להשקיע בנדל"ן באיטליה

להלן סקירה של ערים ואזורים שכדאי לקחת בחשבון:

• רומא:

בירת איטליה היא אחד מהמטרופולינים המאוכלסים ביותר באירופה. העיר ידועה בעושרה התרבותי ובאתריה ההיסטוריים, המשתלבים באופן אורגני בחיים אירופאיים-מודרניים. שוק הנדל"ן ברומא מציע מגוון עצום של נכסים, עם הבדלי שווי משמעותיים בין מרכז העיר לפריפריה. ירידות המחירים שחלו בשנים האחרונות עשויות ליצור הזדמנויות מעניינות להשקעה, במיוחד לאור העובדה ששיעורי השכירות ביחידות מגורים בבירה דווקא המשיכו לעלות בעקביות. נכון לתחזיות הנוכחיות, מגמה זו צפויה להימשך בשנים הקרובות.

• מילאנו:

בירת מחוז לומברדיה שבצפון-מערב איטליה היא העיר השנייה בגודלה במדינה. מילאנו נמצאת בטבורו של מטרופולין ענקי, עם יותר מ-7 מיליון תושבים. היא העיר העשירה והיקרה ביותר באיטליה, ומוכרת כ"עיר גלובלית" בשל השפעתה הכלכלית, הפוליטית והתרבותית. מלבד היותה הבירה הפיננסית של איטליה, מילאנו היא גם מרכז תרבותי ותיירותי גדול, וכן אחד המוקדים החשובים בעולם האופנה. מטבע הדברים, מחירי הנדל"ן בעיר גבוהים יחסית ולא מאוד הושפעו מהמיתון שניכר בשנים האחרונות בערי אירופה.

• טוסקנה:

חבל ארץ במרכז איטליה המאופיין בגיאוגרפיה משולבת של הרים ומישורים וידוע בזכות נופיו הקסומים ויינותיו המשובחים. מחוז טוסקנה, שבירתו היא פירנצה, נחשב לערש הרנסאנס האיטלקי ומתהדר בעושר אמנותי ותרבותי עצום. יש בו מרחב כפרי גדול וציורי, המשובץ ערים בינוניות וקטנות כגון פיזה, סיינה וליבורנו. לכן ניתן למצוא בו מגוון רחב של נכסי נדל"ן, עירוניים וכפריים. בזכות אופיו הייחודי של האזור והתיירים הרבים הפוקדים אותו לאורך כל השנה, שווי הנכסים בו נשאר יציב ושיעורי התשואה עולים בעקביות.

• קטניה (Catania), סיציליה:

עיר עתיקה השוכנת על החוף המזרחי של האי סיציליה, למרגלות הר הגעש אטנה, ומהווה גרעין של מטרופולין בן כמיליון תושבים. כלכלת קטניה היא אחת החזקות בין ערי איטליה, בין היתר בזכות תעשייה מפותחת ומגזר תיירות שחווה בשנים האחרונות צמיחה מרשימה. שוק הנדל"ן זול משמעותית מהמרכזים האורבניים בצפון המדינה, ובשנים האחרונות אף ירדו בו מחירים -- אם כי שיעורי השכירות עלו באופן רציף.

• קליארי, סרדיניה:

עיר בחלקו הדרומי של האי סרדיניה, המרוחק כ-200 ק"מ מערבית מחופי איטליה ונהנה ממעמד אוטונומי ייחודי. קליארי, השוכנת לאורך "מפרץ המלאכים" שלחוף הים התיכון (בטבורו של מטרופולין בן כחצי מיליון תושבים), פרושה על פני שורה של גבעות נישאות שיש בהן אתרים עתיקים מתקופות ותרבויות שונות. מגזר התיירות הוא מאבני היסוד של כלכלת העיר ושוק הנדל"ן שלה נהנה בשנים האחרונות מפריחה מרשימה.

טיפים לרכישת² נכס נדל"ן מניב באיטליה

• מחקר והכנה:

יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מטרת מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה.

- קביעת תקציב: על המשקיע לנתח את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס ומכך לגזור את אפשרות רכישת הנדל"ן שלו.

- איתור הנכס הנכון:

רצוי להתמקד באזורים הפופולריים באיטליה, בהם קיים ביקוש גבוה לנכסים להשכרה -- ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר על ההשקעה. ככלל, מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים במדינה ולהיעזר בסוכני נדל"ן המצויים היטב בשוק המקומי.

• סיוע משפטי:

מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי מקצועי שילווה את המשקיע במבוכי חוקי המקרקעין, התכנון והמיסוי ויוודא שהשקעתו בטוחה. עם תכנון קפדני וצוות טוב של אנשי מקצוע ניתן להתגבר על האתגרים הביורוקרטיים ולקצור את פירות ההשקעה.

• מסמכים ואישורים (Codice Fiscal):

אזרחים ישראלים אינם צריכים מסמכים או אישורים מיוחדים כדי לרכוש נדל"ן באיטליה, למעט  קוד זיהוי לצורכי מס הנקרא Codice  Fiscal. הקוד הכרחי לביצוע פעולות כפתיחת חשבון בנק, רכישת מקרקעין וקבלת שירותי בריאות. ניתן לקבלו לאחר הגשת בקשה מקוונת לרשויות המס באיטליה, או באמצעות גורם צד שלישי כעורך דין או סוכן נדל"ן.

• שלבי רכישת הנכס:

למציאת הנכס, רצוי להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין באיטליה כגון Immobiliare ו-Italianhousesforsale. עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה בכתב או בעל פה, שלאחריה ייחתם "חוזה מקדים" (Compremesso) שבו ייקבעו מחיר הנכס ותנאי  מכירתו. בשלב זה יש צורך לשלם מקדמה של עד 25% מהמחיר המוסכם. לבסוף, ייחתם "החוזה הסופי" (Rogito) - ואז ישולמו יתרת המחיר והמסים והאגרות הנלווים.

לפני העברת הכסף חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות -- וכל מסמך אחר הקשור לנכס -- בהירים ומובנים.

• ביצוע התשלום וסגירת העסקה:

העברת התשלום לחשבון המוכר באיטליה בצורה מאובטחת והעברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכש.

מחירי נדל"ן, שכירות ושיעורי תשואה לפי אזור/עיר

להלן סקירה תמציתית של שווי שוק הנדל"ן³ במקומות שונים באיטליה.
(על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת⁴ ועדכנית יש לערוך תחקיר ממוקד ועצמאי):

• רומא:
  עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-3,300 אירו (1,700 אירו/מ"ר בפרברי העיר ועד 7,800 אירו/מ"ר במרכזה). שכירות חודשית ממוצעת: כ-16 אירו למ"ר (10-27 אירו/מ"ר). שיעור התשואה השנתי הממוצע: כ-6%.

• מילאנו:
  עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-5,300 אירו (2,800 אירו/מ"ר בפרברי העיר ועד 10,000 אירו/מ"ר במרכזה). שכירות חודשית ממוצעת: כ-23 אירו למ"ר (16-31 אירו/מ"ר). שיעור התשואה השנתי הממוצע: כ-4.9%.

• טוסקנה:
  עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים במחוז: כ-2,400 אירו (1,500 אירו/מ"ר באזורי ארצו ופיסטויה ועד 3,250 אירו/מ"ר בפירנצה). שכירות חודשית ממוצעת: כ-15 אירו למ"ר (7.8-20 אירו/מ"ר). שיעור התשואה השנתי הממוצע: עד 7.8%.

• קטניה (Catania), סיציליה:
  עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-1,250 אירו (700 אירו/מ"ר ועד 1,800 אירו/מ"ר בקרבת החוף). שכירות חודשית ממוצעת: כ-8.9 אירו למ"ר (6-10 אירו/מ"ר). שיעור התשואה השנתי הממוצע: 7.5%.

• קליארי, סרדיניה:
  עלות ממוצעת למ"ר בדירת מגורים: כ-2,400 אירו (1,900 אירו/מ"ר ועד 3,300 אירו/מ"ר בחלקים המזרחיים של העיר). שכירות חודשית ממוצעת: כ-12.6 אירו למ"ר (9.5-16.5 אירו/מ"ר). שיעור התשואה השנתי הממוצע: כ-6%.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל!

הצטרפו Wise!

קבלת משכנתה באיטליה

בנקים באיטליה רשאים להעניק משכנתה⁵ לאזרחים זרים, אך ההליך הפרוצדורלי יכול להיות מורכב יותר והדרישות מהלווים מחמירות יותר. כך שעל אף היתרונות שיש בהלוואה מבנקים מקומיים (שיעור ריבית נמוך וחיסכון בעלויות המרת מטבע), ייתכן שעדיף למשקיע לנסות קבלת הלוואה בישראל.

תושבי חוץ מקבלים לרוב הלוואות משכנתה בגובה של 60-80% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 20-40%). תקופת המשכנתה יכולה להגיע ל-25-30 שנה ושיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 3.8% ל- 4.4%.

את תהליך בקשת המשכנתה מומלץ להתחיל מוקדם ככל האפשר, וכך לקבל בשלב מוקדם הערכה ריאלית של כמות הכסף שיעמוד לרשות המשקיע. רצוי להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולהסתייע בבעלי מקצוע מקומיים המצויים בשוק הפיננסי האיטלקי כדי לאתר את ההצעה הטובה ביותר.

עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון

העלויות העיקריות הכרוכות בתהליך רכישת נכס נדל"ן באיטליה כוללות מס רישום (imposta di registro) בשיעורים של בין 3% (לבעלים הגרים בנכס) ועד 7% (לבעלים שאינם גרים בנכס) משווי הנכס. עוד על הרוכש לשלם את עלות השינוי ברישום המקרקעין (עד 1% משווי הנכס). עלויות נוספות עשויות לכלול שירותי נוטריון (עד 3% משווי הנכס) וכן עמלת סוכן נדל"ן, שעומדת כיום על 3-8% מהמחיר הנקוב בחוזה המכר.

סיכום: השקעה בנדל"ן באיטליה

איטליה מציעה מגוון נכסי נדל"ן במחירים סבירים ועם תשואות גבוהות. שוק הנדל"ן במדינה זול יותר כיום מזה של ארצות אחרות הנמצאות על חוף הים התיכון, כגון ספרד, פורטוגל וצרפת, כמו גם מרוב מדינות מרכז אירופה. איטליה, אם כן, מסתמנת עתה כמקום כדאי להשקעה עבור ישראלים.

העברות כספים בינלאומיות מציבות אתגרים בעת השקעה בנכס בחו"ל. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעות נדל"ן באיטליה, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise חוסכת ללקוחותיה את כאב הראש ואת האתגרים הכרוכים בהתנהלות מול מוסדות פיננסיים מסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן מחוץ לישראל.

הצטרפו ל-15 מיליון הלקוחות מכל העולם שכבר משתמשים ב-Wise והירשמו באתר או באפליקציית האנדרואיד/אייפון.

הצטרפו Wise!

 ----------

קישורים:

1.  סקירה כוללת של שוק הנדל"ן באיטליה כיום.

2.  השלבים ברכישת נכס נדל"ן באיטליה.

3.  סקירת מחירי נכסים באיטליה לפי ערים ואזורים.

4.  נתונים מפורטים על ערכי נדל"ן באיטליה.

5.  אפשרויות קבלת משכנתא באיטליה.

היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימושוהתרשמו מהמחירים המצוינים.