נדל"ן ביוון: סקירת מחירי דיור

האקלים החם, השמש הים-תיכונית ואורח החיים הרגוע שביוון, הפכו אותה ליעד מועדף עבור קונים זרים המחפשים מקום לרילוקיישן, בית נופש או נכס להשקעה בחו"ל. במדריך זה תמצאו את המידע הדרוש לרכישת נדל"ן ביוון: ממוצע מחירי הנכסים השונים, יעדים פופולריים, הבנה כללית של תהליך קניית נכס, תשואות מדמי שכירות וגישה לאפשרויות מימון מקומיות. עוד נספק ידע וטיפים מעשיים על שוק הנדל"ן ביוון, שיסייע לבצע את ההשקעה המושלמת.

מחיר ממוצע לפי אזור/עיר

כמו במקומות רבים, מחירי הנדל"ן ביוון משתנים במידה ניכרת בהתאם למיקום ולסוג הנכס.

• טווח המחירים להשקעת נדל"ן בעיר הבירה אתונה נע בין 150,000 אירו (1,500 אירו למ"ר) עבור נכסים הנמצאים בפרברים העיר עד לכ-300,000 אירו (3,500 אירו למ"ר) עבור דירות במרכז העיר.
• בעיר הנמל הצפונית סלוניקי, טווח המחירים נע בין 120,000 אירו ל-240,000 אירו בממוצע.
• המחירים באיי יוון (הרבים) יכולים להיות שונים משמעותית. באיים המפורסמים יותר כמו סנטוריני ומיקונוס נעים המחירים בין 400,000 ל-900,000 יורו. במקומות פופולריים ואטרקטיביים אילו ניתן גם למצוא נכסים יקרים בהרבה הרלוונטיים רק למיליונרים, דוגמת וילות יוקרה המגיעות לעלות של יותר מ-10 מיליון אירו. האי המוכר כרתים והחלופה השקטה יותר, פארוס, מציעים טווח מחירים סביר יותר, כ-150,000 אירו עד 300,000 אירו בממוצע. רודוס, האי היווני הרביעי בגודלו ואתר תיירותי פופולרי, מציע טווח מחירים ממוצע של בין 200,000 אירו ל-350,000 אירו.
• בעיירות ומחוזות פחות פופולריים, ניתן בדרך כלל למצוא נכסים בטווח מחירים הנע בין 80,000 אירו ל-200,000 אירו בממוצע.

לאחר שנים של סערה כלכלית ביוון, התיירות וההשקעות הזרות מתגברות ושוק הנדל"ן מתחמם שוב. מחירי הדירות ירדו בחדות במשבר הפיננסי של 2008 אך מאז התייצבו ואף הראו עליות מתונות. למשקיעים המחפשים ערך או למחפשי בתי נופש, השקעה ביוון עשויה להוות הזדמנות מצוינת.

שלבי קניית נכס ביוון

שוק הנדל"ן היווני מסועף ומלא האפשרויות, מה שעלול להרתיע רבים. להלן השלבים הדרושים בדרך להשלמת המשימה:

• מחקר והכנה
  הגדרת מטרות: האם מעוניינים בהכנסה קבועה משכירות, עליית שווי הנכס לטווח ארוך או שהקנייה נעשית למטרת מגורים? כל אחד מהרצונות ישפיע על בחירת סוג הנכס ואסטרטגיית ההשקעה.
  קביעת תקציב נכונה: על המשקיעים לנתח תחילה את מצבם הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. לא מדובר רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בעלויות מתווך נדל"ן ועורך דין, עלויות שיפוץ (אם יש צורך), מיסי רכישה והוצאות שוטפות.

• קבלת מספר זיהוי מס (AFM)
  על מנת לרכוש, לרשום ולהעביר בעלות על נכסים ביוון נדרש מספר מס, המופק ברשות המיסים היוונית המקומית. זהו ה"רישיון" לביצוע עסקאות רכישה והשכרה על כל סוגי הנכסים. מספר מס מקל על פתיחת חשבון בנק יווני ומאפשר שליחת כספים עבור עסקת הנכס.

• מציאת הנכס הנכון
  אתרי נדל"ן יווניים: אתרים כמו Spitogatos, E-Real Estates ו-tospitimou.gr מציעים מגוון של נכסים, כשהממשק שלהם זמין גם באנגלית.
  סוכן נדל"ן מקומי: איש נדל"ן מקצועי מקומי מחובר לשוק, יודע לייעץ, להביא עסקאות ואף לנהל עבורכם משא ומתן. מכיוון שמדובר בעסקה גדולה הנעשית במדינה הזרה לכם - שימוש בסוכן היא פעולה מומלצת.
  סיורים בנכסים: ביקור פיזי הוא לא רק חשוב אלא כמעט הכרחי. לא מומלץ לקנות נכס ב"שלט רחוק", גם אם קיבלתם עליו המלצה חד-משמעית מאיש נדל"ן מקומי. יוון קרובה מאוד לישראל, הטיסות אליה קצרות וזולות, ולכן מומלץ להגיע למקום ולראות את הנכסים המוצעים בעיניים. כך גם יכולות להתעורר שאלות קונקרטיות על הנכס, מצבו ומיקומו ועל האזור בו הוא נמצא.

• הגשת הצעה וניהול משא ומתן
  לאחר מציאת את הנכס האידיאלי מגיע הזמן להגשת הצעה כתובה דרך סוכן הנדל"ן. הצעה זו מפרטת בצורה ברורה את המחיר המוצע, תנאי התשלום וכל תנאי רלוונטי אחר. אם כל צד לא מקבל את המחיר בו נוקב הצד השני - יש מקום לניהול משא ומתן עד למציאת עמק השווה ולחתימת חוזה בין הצדדים. בשלב זה מומלץ מאוד גם לפנות לעורך דין המתמחה בנדל"ן כדי שינסח חוזה או יבדוק את תקינות החוזה שמציע הצד המוכר.

• שריון הנכס

הסכם רכישה: מסמך משפטי מחייב המפרט את המחיר המוסכם, אופן התשלומים ותאריך השלמת הרכישה. על חוזה הרכישה חותמים בנוכחות נוטריון ועורכי דין של שני הצדדים. על עורך הדין של הקונה להכין את החוזה או לבדוק את תקינות החוזה שהכין הצד השני, וכך להבטיח שכל התנאים הוגנים ושקופים. מכיוון שסביר להניח שהחוזה יהיה כתוב ביוונית - לגיטימי לחלוטין לדרוש תרגום חוזה לאנגלית.
בדיקת נאותות: על עורך הדין של הקונה לבדוק בקפדנות את הנכס, לוודא רישום נאות שלו בעירייה והיעדר סיבוכים משפטיים, שעבודים או חובות כלשהם.
תשלום פיקדון ראשוני: תשלום ראשון זה מעיד על מחויבות הקונה לרכישת הנכס ומאפשר לו לשריין את הנכס עד להשלמת התהליך והעברת הבעלות על שמו.

• השלמת העסקה ורישום

העברת מלוא תשלום הרכישה כפי שנקבע בחוזה, ולאחר מכן רישום רשמי של הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר מכן נחשב הקונה לבעליו הרשמיים של הנכס ביוון.

תהליך הרכישה יכול להימשך בין חודשיים לחצי שנה, תלוי בקצב קבלת התשובות בהליכי בדיקת הנאותות והסדרי המימון.

עם ווייז אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, חלופה לבנקים המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל.

הצטרפו Wise!

תשואות שכירות

הפופולריות של יוון כיעד תיירותי הופכת את ההשקעות בנכסים לאטרקטיביות למחפשים הכנסה משכירות. תשואות שכירות ברוטו ממוצעות נעות בדרך כלל בין 10-4% (בהתאם למיקום). מחירי השכירות והתשואות משתנים משמעותית בסוג הנכס, מיקומו וקרבתו לשירותים ומתחמים ציבוריים. אלו הם כמה מהאזורים הפופולריים ביוון:

אתונה: דירות במרכז העיר יכניסו בממוצע כ-1,200 אירו עד 1,500 אירו לחודש, עם תשואה של כ-5-6%.

מיקונוס: דמי שכירות בווילות יוקרה בעונת השיא עולים על 10,000 אירו לשבוע, המתורגמים לתשואה שנתית פוטנציאלית של 10% או יותר. דמי שכירות בדירת סטודיו המתאימה לתיירים בעלי תקציב נמוך יתחילו בסביבות 500 אירו לשבוע. ההכנסה תהיה נמוכה יותר אך גם יציבה יותר - כי ניתן לסמוך על דרישה קבועה יחסית.

כרתים: יעדי תיירות פופולריים כמו חאניה והראקליון יניבו דמי שכירות הנעים בין 500 ל-1,000 אירו לחודש, ויניבו תשואה של 7-6%. אזורים כפריים בפנים האי יניבו דמי שכירות נמוכים יותר אך עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר.

קורפו: וילות על חוף הים יכולות להניב תשואה הגבוהה מ-8%. הדירות במרכז העיר יניבו בממוצע 800-600 אירו לחודש - כלומר תשואה של 6-5%.

רודוס: ניתן להשיג תשואות שכירות ברוטו של 7-5% על נכסים המיועדים לתיירות ונופשים. תעריפים שבועיים בעונת השיא נעים בין 2,500-800 אירו לווילות ולדירות.

סלוניקי: העיר השנייה בגודלה ביוון פונה יותר לשכירות של דיירים לטווח ארוך מאשר לחופשות קצרות.
מחירי השכירות החודשיים של דירות בעיר נעים בין 1,200-350 אירו לחודש, המשקפים תשואה ממוצעת ברוטו של כ-6-5% .

מידע זה הוא לצורך מתן מושג כללי על השוק בלבד. נתונים ספציפיים עשויים להשתנות בהתאם למצב הנכס, השירותים ועונתיות הנכס.

קבלת משכנתה ביוון

בעוד שהבנקים היווניים החמירו את תקני ההלוואות לאחר המשבר הפיננסי, הגישה למשכנתאות השתפרה עבור רוכשי נכסים זרים העומדים בקריטריונים מסוימים:

תנאים ודרישות כלליות:

• גיל מינימום: בדרך כלל מגיל 25. הגיל המקסימלי להחזר מלוא ההלוואה הוא 65-58 שנים (תלוי בבנק).
• הוכחת הכנסה: עבודה קבועה או מקורות הכנסה חוקיים הניתנים להוכחה.
• שיעור מימון עצמי: משתנה בהתאם לאזרחות הרוכש. אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי לרוב יצטרכו להביא את המימון העצמי הגבוה ביותר (ראו הסעיף הבא במדריך).
• יחס חוב להכנסה (DTI): המלווים מעריכים את התחייבויות החוב החודשיות של לוקח המשכנתה בהשוואה להכנסתו. DTI מתחת ל-50% נחשב לטוב.
• דירוג אשראי: היסטוריית אשראי טובה משפרת את הסיכויים לקבל תנאי הלוואה נוחים.
• ערבויות אישיות או רכושיות לביטחון נוסף עשויות לסייע באישור העסקה ובשיפור תנאיה, במיוחד כשמדובר בלווים חדשים.

מה אחוז המימון שניתן לקבל ביוון?

• אזרחים ותושבי יוון: אלו בדרך כלל יהנו מיחסי הלוואה לשווי הנכס הגבוהים ביותר. חלק מהבנקים מציעים להם עד 80% מימון (כלומר: הון עצמי של 20% מערך הנכס בלבד).
• אזרחי ותושבי האיחוד האירופי: יחסי ההלוואה לשווי ינועו בין 60% ל-75%.
• אזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי: יחסי ההלוואה לשווי יהיו כאן בדרך כלל הנמוכים ביותר. לעתים קרובות יוגבלו ל-50% או אפילו ל-40%. המשמעות היא תשלום מקדמה גבוה (50%-60% מערך הנכס) מהון עצמי.

שיעורי הריבית נעים בין 7-3% בממוצע ,בהתאם לבנק, לפרופיל הלווה והערכת הסיכון על העסקה.
מסגרת זמן לקבלת אישור על המשכנתא היא 3-2 חודשים בממוצע.

טיפים לדרך נטולת אתגרים מיותרים:

• להתכונן מראש: לאסוף מסמכים, להעריך את היכולת הכלכלית מראש.
• הכוונה מקצועית: התייעצות עם עורך דין ומתווך משכנתאות יכולה להקל על התהליך ולסייע ללמוד מהר יותר את שוק הנדל"ן היווני, מבלי להיכוות.
• ניהול משא ומתן בביטחון ובאורך רוח: להשוות הצעות, להבין את תנאי ההלוואה, העמלות והריביות. לא להזדרז להגיד "כן" ולא להיבהל אם הצד השני מסרב להראות גמישות. יש עוד דגים בים.

נתוני פעילות בנייה

שוק הנדל"ן היווני מתאושש ומתעורר לאחר שנים של תקיעות עקב משבר החובות. פעילות הבנייה מהווה אינדיקציה טובה לעתיד ואף משפרת את ערך הנכסים הקיימים.

במהלך שנות המשבר, הואט קצב הבנייה של מבני מגורים חדשים והגיע כמעט לאפס. הביקוש היה נמוך ולווים רבים נכנסו לחובות גדולים מול הבנקים. כעת ישנה כמות אדירה של היתרי בנייה חדשים למגורים ולמסחר בכל המדינה, כולל ערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי.

מיזם הפיתוח העירוני Hellinikon באתונה (בהקף של 8 מיליארד אירו) מתמקד בהחייאת שטחי נמל התעופה הישנים של העיר והסבתם לאזורי מגורים, עבודה, בילוי, קניות ופנאי. בטיילת חוף הים ההיסטורי של סלוניקי מתבצע פרויקט שיקום. בתי קפה, מסעדות, עסקים קמעונאים ושטחים פתוחים מוקמים ומשדרגים עוד יותר את מחוז המרינה המתרחב של סלוניקי, תוך משיכת בניית יוקרה למגורים, עם נוף לים.

במספר איים ביוון ממוקדת פעילות הבנייה עבור משקיעים זרים המעוניינים לרכוש בתים ונכסי נופש. באי היווני היוקרתי מיקונוס אושרו בשנים האחרונות היתרי בנייה לנכסי אירוח יוקרתיים שונים, בהתאם לעלייה בביקוש לנכסים מסוג זה. עוד מוקמים מלונות בוטיק ווילות פרטיות כדי לשרת מטיילים אמידים.

זינוק במתן היתרי בנייה: מספר היתרי הבנייה החדשים שניתנו ביוון מעניק תמונה ברורה של התפתחות עתידית. ב-2023, זינק מספר ההיתרים ליחידות דיור. היתרים מסחריים חוו גם כן עלייה יפה - מה שמרמז על עלייה בהזדמנויות העסקיות במדינה. בתים ודירות חדשים נכנסים לשוק בהתמדה ומשפיעים על דינמיקת ההיצע והביקוש.

עלייה בעלויות הבנייה: לאחר מספר שנים של עלייה מתונה וקבועה, ב-2023 זינקו עלויות הבנייה בשיעור של 15.6%. זוהי אינדיקציה לשיפור משמעותי במצב הפיננסי.

כיצד משפיעה הצמיחה בבנייה על שוק הנדל"ן ביוון?

שינויי מחירים: עלייה בקצב הבנייה משפיעה באופן טבעי הן על הזמינות והן על העלות. בעוד שהיצע מוגבר עלול להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים, העלייה בעלויות הבנייה עקב מחסור בחומרים ובכוח העבודה עשויה להוביל להתאמות מחירים, במיוחד באזורי ביקוש גבוה.

מגנט השקעות: תנופת הבנייה מהווה מגנט רב עוצמה למשקיעים המחפשים הזדמנויות רווחיות. מגוון סוגי פרויקטים, ממלונות יוקרה, דרך אזורי מסחר ועד חללי מגורים משותפים פונים לפלחי שוק שונים ומציעים פלטפורמה דינמית לאסטרטגיות השקעה.

יצירת מקומות עבודה: ככל שיותר פרויקטי בנייה יוצאים לפועל, כך צומח גם שוק התעסוקה. מגזר הבנייה נמצא במסע גיוסים, מייצר מקומות עבודה למהנדסים, אדריכלים, עובדים מיומנים ולתעשיות תומכות שונות. כתוצאה מקבלת הכלכלה המקומית דחיפה משמעותית.

יוון מציעה אפשרויות נהדרות בין אם מחפשים בית מגורים, בית נופש או נכס להשקעה. השוק, שהיה בשפל זמן רב, צפוי להמשיך לעלות בשנים הקרובות. הגאות הנדל"נית הנוכחית ביוון היא עיתוי טוב להכות בברזל בעודו חם ולמצוא השקעה טובה לפני שבהתאם למחזוריות של הכלכלה - יחזור השוק למצב של צמיחה שגרתית ומתונה יותר.

הצטרפו Wise!

Sources:

1. Greece - Construction cost of new residential buildings, Tradingeconomics