רכישת או שכירת דירה בלוס אנג'לס לישראלים

לוס אנג’לס היא עיר בחלקה הדרומי של מדינת קליפורניה, הנפרשת על פני שטח מישורי רחב לאורך האוקיינוס השקט, מצפון לגבול עם מקסיקו. העיר, המכונה "עיר המלאכים", מונה כ-4 מיליון תושבים ומוכרת היטב כמרכז תרבותי גלובלי, בזכות תעשיית הבידור המשגשגת שבה, אוכלוסייתה הרבגונית ואווירתה הקוסמופוליטית. ללוס אנג'לס נוף עשיר של יופי טבעי ורצועות חוף נפלאות לצד זירה אמנותית, תרבותית וקולינרית תוססת.

המשק בלוס אנג'לס גדול ומגוון: מחקלאות פעילה בשטחים שמסביב למטרופולין ועד תעשיית תרבות עניפה (מאולפני הקולנוע ההוליוודיים דרך תעשיית הטלוויזיה ועד לתעשיית המוזיקה). העיר גם ידועה בתעשיות היי-טק ופיננסים חזקות ובתעשיות אופנה ותכשיטים. לוס אנג'לס היא אטרקציה תיירותית המושכת יותר מ-50 מיליון מבקרים בשנה וכן יעד הגירה פופולרי הודות לשוק העבודה המפותח, העושר התרבותי והאקלים החמים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים בלוס אנג'לס. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירה בלוס אנג’לס?

תושבי חוץ רשאים לקנות נדל"ן בקליפורניה. עם זאת, זרים שאין להם אישור תושבות במדינה יהיה מוגבלים לרכישה לצורכי השקעה בלבד, בכפוף להשגת אישור מיוחד (FIP) ממחלקת המדינה הפדרלית. ייתכן שבשל כך הם אף יצטרכו לשלם מס רכוש פדרלי עבור הנכס.

מסמכים ואישורים: המסמכים שיש להצטייד בהם לשם העברת זכויות בעלות על דירה בלוס אנג’לס

במקרה שהרוכשים אינם מתכוונים להתגורר בדירה:

• דרכון.
• מסמכים המוכיחים הכנסה שוטפת ויכולת תשלום עבור הנכס.
• פירוטי חשבון ודו"ח אשראי מהבנק של הרוכשים בחו"ל.

במקרה שהרוכשים מתכוונים להתגורר בדירה יש להציג בנוסף:

• אשרת שהייה אמריקאית או רישיון נהיגה מקומי.
• מספר ביטוח לאומי (SSN) או מספר זיהוי לצורכי מס (ITIN). ניתן לקבלם במשרדים הרלוונטיים של הרשויות הפדרליות.
• מסמך מרשויות המס המעיד על תשלום מסים.²

• ייתכן שהקונה ייצטרך להציג מידע נוסף ואף לתרגם מסמכים מסוימים מעברית לאנגלית.³
• חשוב לציין: שכירת או רכישת בית בארה"ב אינה מקנה זכות לחיות בה. עדיין יהיה צורך באשרת שהייה (ויזה) ייעודית לכך.

האם ישראלים יכולים לשכור דירה בלוס אנג’לס?

כל אזרח זר רשאי לשכור נכסי נדל"ן בארה"ב, ללא כל הגבלה. למעשה, החוק הפדרלי אוסר על בעלי בתים לדחות שוכרים פוטנציאליים על רקע מוצא, גזע, מין, דת ומצב משפחתי. עם זאת, אזרחי חוץ נדרשים בדרך כלל להציג מסמכים נוספים, כגון נתוני אשראי אישיים, ולעתים אף להפקיד ערבון גבוה יותר במסגרת הסכם השכירות.

אין הכרח להחזיק חשבון בנק מקומי כדי לשכור נכס בארה"ב, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את הצרכים הפיננסיים שלהם מחשבון בנק בארץ, אך אפשרות זו גוררת עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת היא פתיחת חשבון בספק השירותים הכספיים הבינלאומי Wise, המספק מענה איכותי, נוח וזול לכל הצרכים הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בארה"ב ושל משקיעי נדל"ן.

מסמכים ואישורים: לשם שכירת דירה בארה”ב על השוכר להצטייד במסמכים שלהלן:

• דרכון ואשרת שהייה בתוקף.
• מסמכים המוכיחים הכנסה שוטפת ויכולת תשלום שכר דירה.
• מידע פיננסי כללי, כגון דפי פירוט חשבון מהבנק.
• דו"ח אשראי אישי.
• מספר ביטוח לאומי (SSN) או מספר זיהוי לצורכי מס (ITIN),
• פרטי התקשרות עם בעלי בית קודמים בארה"ב.

• ייתכן שהשוכר ייצטרך להציג מידע נוסף ואף לתרגם מסמכים מסוימים מעברית לאנגלית.³

ישראלים בלוס אנג'לס

הליכי ההגירה לארה"ב עשויים להיות נוקשים עבור אזרחים ישראלים, אולם לבעלי מקצועות מסוימים יש סיכוי טוב להשתלב בשוק המקומי ולהשיג אשרת עבודה. ישראלים המבקשים לעשות רילוקיישן ללוס אנג'לס יכולים להסתייע בקהילה היהודית והישראלית הענפה, המונה מאות אלפי אנשים. מרבית אוכלוסיית הישראלים בעיר מורכבת מאנשים משכילים ובעלי מקצועות חופשיים, בעלי פרופיל סוציו-אקונומי גבוה.⁴ עוד לפני המעבר ניתן ליצור קשר עם ישראלים בלוס אנג'לס בעזרת קבוצות ברשתות החברתיות, דוגמת ישראלים בלוס אנג'לס.

שוק הנדל"ן בלוס אנג’לס

שוק הנדל"ן בעיר הוא דינאמי ותחרותי. לאחרונה הוא מתאושש מהאטה שניכרה בו מאז החלו שיעורי הריבית לעלות, ב-2022. מלבד השיפור במצב הכללי של המשק, אחד הגורמים העיקריים לשגשוג המחודש הוא היצע הנכסים המוגבל לעומת הביקושים הגוברים, במיוחד בשוק דירות היוקרה. אזורים אטרקטיביים בלוס אנג'לס עדיין מצליחים למשוך רוכשים ומשקיעים רבים ושומרים על רמת מחירים גבוהה.⁵

היכן לרכוש או לשכור דירה בלוס אנג’לס

עבור המעוניינים לרכוש או לשכור דירה בלוס אנג'לס, להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים בעיר:

• ואניס (Vanice):
  שכונה מקסימה בחלקה המזרחי של לוס אנג'לס. ואניס הוקמה לפני יותר ממאה שנה, במטרה לשחזר את יופייה של ונציה האיטלקית (ומכאן שמה). היא ידועה בחופים יפים, בשילוב ייחודי של ארכיטקטורה קלאסית ומודרנית וברשת תעלות ציוריות שלצידן חלקות גינון מטופחות. ואניס מאופיינת באווירה בוהמיינית, במסעדות רבות ומגוונותו, בשוק חקלאי ובאטרקציות תרבותיות כמופעי רחוב. שוק הנדל"ן באזור מציע מבחר מבנים היסטוריים, בתים פרטיים ודירות יוקרה לאורך החוף. הביקושים ערים, למרות המחירים הגבוהים.

• היילנד פארק (Highland Park):
  שכונה שוקקת חיים בצפון מזרח לוס אנג'לס, עם היסטוריה עשירה ושילוב של אורח חיים מודרני עם קסמו של העולם הישן. בשל אופיה הייחודי ומיקומה המעולה בקרבת מרכז העיר, התפתחה היילנד פארק משכונה של מעמד הפועלים לאזור מבוקש וליעד פופולרי עבור אמנים צעירים ואנשי היי-טק. למרות עליית ערך הנכסים בלוס אנג'לס, מחירי דירות המגורים בשכונה נותרו סבירים יחסית לשכונות סמוכות.

• צפון הוליווד (North Hollywood):
  שכונה הממוקמת בעמק סן פרננדו, כ-15 ק"מ צפונית למרכז לוס אנג'לס,. צפון הוליווד מאופיינת באווירת פרברים נינוחה ובזירה תרבותית מתפתחת הכוללת תיאטראות, גלריות ואקדמיה ידועה לאמנויות הטלוויזיה. האזור מציע מגוון חנויות מקומיות, מסעדות ואפשרויות בילוי. שוק הנדל"ן מציע בתים היסטוריים לצד דירות מודרניות ופרוייקטים חדשים למגורים. בשנים האחרונות נעשתה השכונה יעד פופולרי עבור משפחות ואנשי מקצוע צעירים המחפשים חיי מטרופולין עם יוקר מחייה סביר.

• דאון טאון לוס אנג'לס (DTLA):
  אזור העסקים השוקק של לוס אנג'לס ושכונת מגורים המאכלסת כ-85,000 תושבים. זהו מרחב אורבני סואן המאופיין בגורדי שחקים, מבני ממשל, תיאטראות, מרכזי בידור, קניונים ופארקים. ארכיטקטורת האזור משלבת של מבנים היסטוריים עם מגדלי מגורים יוקרתיים. הזירה תרבותית כוללת אטרקציות מפורסמות דוגמת מרכז המוזיקה הגדול ומוזיאון The Broad. בזכות מיקומו המרכזי וההוויה האורבנית הדינאמית שלו, DTLA הפך למוקד משיכה פופולרי לצעירים בעלי הכנסה גבוהה.

• סנטה מוניקה:
  יישות מוניציפלית נפרדת בחלקו המערבי של מחוז לוס אנג'לס. בזכות האקלים הים-תיכוני והמיקום האטרקטיבי הפכה סנטה מוניקה, המאכלסת כ-90,000 איש, ליעד נופש פופולרי. מלבד הנוף הפסיפי והמזח המפורסם לאורך קו החוף, מציע האזור חיים אורבניים תוססים, שלל מסעדות, מתחמי קניות ופנאי, גלריות אמנות ואירועי תרבות רבים. שוק החקלאים השבועי מושך אליו קהל רב. סנטה מוניקה נחשבת כיום ליעד מבוקש עבור משקיעים ושווי הנדל"ן בה גבוה יחסית. עם זאת, עדיין נמצא למצוא בתחומה דירות לרכישה ולהשכרה במחיר ראוי.

מחירי דירות ושכירות לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים בעיר לוס אנג’לס נע בטווח שבין 10,000-13,000 דולר ($). השכירות החודשית המקובלת לדירות אלה נעה בין 3,000-3,500 דולר. עם זאת, המחירים משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו, איכותו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל

אזור	שווי מ"ר בדירת מגורים ($)	שווי למ"ר (ש"ח)	שכירות חודשית ($)	שכירות חודשית (ש"ח)
Vanice	11,000-15,000	40,000-55,000	3,700-4,300	13,600-16,000
Highland Park	6,400-9,000	23,000-33,000	1,800-2,400	6,600-8,800
צפון הוליווד	8,500-10,000	31,000-37,000	2,800-3,300	10,300-12,200
DTLA	10,000-13,500	37,000-48,000	3,500-4,200	13,000-15,500
סנטה מוניקה	12,500-16,000	46,000-60,000	3,900-4,500	14,500-16,500

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.⁶

תהליך רכישת או שכירת דירה בלוס אנג’לס

	רכישת דירה	שכירת דירה
מחקר והכנה	יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק המקומי. עוד יש להגדיר את סוג הדירה המבוקשת, מיקומה, מאפייניה הבסיסיים והשירותים הנלווים לה, בנוסף לקריטריונים חשובים אחרים כסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית ועוד.	יצירת סדר עדיפויות כללי בכל הקשור לגודל הדירה המבוקשת, מיקומה, מאפייניה הבסיסיים והשירותים הנלווים לה – כגון שטח אחסנה, מקום חנייה, בריכת שחייה וכו'. מומלץ גם להגדיר אלמנטים חיוניים נוספים כסמיכות למוסדות חינוך ולשירותים ציבוריים אחרים, גישה לשטחים ירוקים, תחבורה ציבורית וכו'.
קביעת תקציב	על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או שימוש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמת WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים ביוון.	יש לבדוק מראש את התקציב החודשי הדרוש, הכולל את סכום השכירות וכל ההוצאות הנלוות: חשבונות חשמל ומים, מיסי עיריה, הוצאות אחזקה שוטפת וכו'. מומלץ גם ליצור מנגנון יעיל וחסכוני להעברת התשלומים השוטפים למשכירים. במקרה הצורך, אפשר לפתוח חשבון בנק מחוץ מחוץ לישראל או להשתמש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמת Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים.
איתור הנכס	לוס אנג’לס היא עיר ענקית ורבגונית, וכך גם היצע הנדל"ן שלה. רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר על ההשקעה.	מומלץ לבצע סקירה יסודית של מספר מקומות פוטנציאליים ולהיעזר בסוכני נדל"ן המצויים היטב בשוק המקומי – במיוחד לאור העובדה שעמלות התיווך חלות לרוב על המשכירים. כדאי גם להיעזר באתרי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין כ-Zillow ו-Realtor.com, המציעים בפני הלקוח מבחר רחב של נכסים להשכרה, בהתאם לצרכיו וליכולותיו הפיננסיות⁷.
הגשת הצעה	עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים. לאחר קבלת ההצעה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה. לפני כן, חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – בהירים ומובנים.	עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש (לרוב באמצעות סוכן נדל"ן) הצעה רשמית לחתימת חוזה שכירות, בצירוף כל אמצעי הזיהוי והמסמכים הפיננסיים הנדרשים. זהו טופס שניתן למלא באופן ישיר או מקוון. הוא כולל מידע אישי, נתונים פיננסיים ורקע מקצועי ותעסוקתי. אם מתקבלת הסכמת הבעלים, המסמך מהווה התקשרות המעוגנת בחוק ומחייבת את שני הצדדים – בהנחה שמצב הדירה ותנאי השכירות תואמים להצעה המקורית.
סגירת עסקה	חתימה על חוזה הרכישה והעברת התשלום לחשבון המוכרים בארה"ב בצורה מאובטחת. העברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכשים.	אם קיימת הסכמה הדדית בין הצדדים, סוכן הנדל"ן יעביר לשוכרים חוזה שכירות לחתימה וכן את כל המסמכים הקשורים לבניין המגורים ולשירותים הנלווים. לאחר הבטחת אמצעי התשלום והפקדת הערבון, יהיו השוכרים רשאים להתחיל להשתמש בדירה

רצוי לשכור את שירותיו של סוכןנדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי. מומלץ גם להיעזר בעו"ד לנושא נדל"ן כדי להתייעץ, להבין את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים.

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הדירה באופן יעיל ובטוח, רצוי להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים מקוונות. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.⁷

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות והוצאות נלוות

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים בלוס אנג’לס כוללות:

• עמלת רישום זכויות מקרקעין בגובה 0.2%-0.5% מסכום הרכישה.
• שכר עורך דין בגובה 0.5%-1% מסכום הרכישה, או בהתאם להסכמות בין הצדדים.
• עלות פתיחת חשבון Escrow, הדרוש לעתים לצורך העברת מקדמות למוכר.
• עלויות הנובעות מבדיקת הנכס על ידי בעלי מקצוע (500$-800$).

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כהפקת דו"ח אשראי ושירותי תרגום.

• עמלת סוכנות נדל"ן חלה על המוכר.

הוצאות נלוות לשכירת דירת מגורים בלוס אנג'לס עשויות לכלול:

• עמלת הגשת בקשה לבעלי הדירה או להנהלת הבניין – בדרך כלל 20$-25$.
• כל תשלומי הדירה (חשמל, מים, אינטרנט וכו') שאינם כלולים בסכום השכירות החודשית.
• בעלי דירות והנהלות בניינים עשויים לגבות תשלומים נפרדים עבור מקום חנייה, עלויות אחזקה ועוד שירותים שמציע מתחם המגורים – ולעתים אפילו עבור החזקת חיות מחמד בדירה.
• עלות של סוכן נדל"ן (אם רלוונטי לתהליך מציאת הדירה. כך או כך - לרוב עמלת התיווך חלה על הבעלים).

גם כאן ייתכנו הוצאות נוספות כשירותי תרגום.⁸

קבלת משכנתאות בארה"ב

אזרחים זרים השוהים באופן חוקי בארה"ב יכולים להיות זכאים לקבלת משכנתה בתנאים מיטביים ועם שיעור מימון עצמי נמוך.

לשם כך עליהם להציג בבנק את המסמכים הבאים:

• אשרת שהייה בתוקף – גרין קארד או ויזת עבודה.
• מסמך המעיד על כתובת מגורים.
• מספר ביטוח לאומי (SSN) או מספר זיהוי אישי לצורכי מס (ITIN).
• הוכחה להכנסה חוקית ושוטפת.
• דו"ח אשראי.
• רזרבה מסוימת של כסף מזומן.

היצע ההלוואות לאזרחים זרים כולל בדרך כלל כיסוי של עד 70% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 30%), לתקופה של עד 30 שנה ועם שיעורי ריבית שנתית הנעים כיום בין 6%-7%.

אזרחים זרים שאינם מתגוררים בארה"ב יכולים להיות זכאים למשכנתאות בבנקים אמריקאיים על בסיס סטטוס "משקיעים זרים". הליך זה עשוי להיות מורכב למדי ומלווה בעלוית גבוהות יותר.⁹

---

שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס מציע דירות אטרקטיביות לרכישה ולשכירה. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בארה"ב עלולים להיתקל בעלויות גבוהות במיוחד על העברות כספים מהארץ לבנקים האמריקאיים. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות תאפשר קבלת שיעורי המרה אטרקטיביים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.¹º

---

מקורות:

1. מידע כללי על לוס אנג'לס ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות החוקית לרכוש נכס בארה"ב על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
3. האפשרות החוקית לשכור דירה בארה"ב על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
4. רילוקיישן ללוס אנג'לס והקהילה הישראלית בעיר.
5. מצב שוק הנדל"ן בלוס אנג'לס.
6. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירים באזורים שונים בלוס אנג'לס.
7. המדריך המלא לרכישת או שכירת דירה בארה"ב..
8. הוצאות נלוות לרכישת או שכירת דירת מגורים בארה"ב.
9. נטילת משכנתא בארה"ב.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.