קניית נדל"ן בפורטו עבור ישראלים

העיר פורטו שבפורטוגל נחשבת ליעד נחשק, הודות לאיכות חיים הגבוהה שהיא מציעה, הנופים המרהיבים והתרבות הפורטוגלית העשירה. רכישת נדל"ן בפורטו עבור אזרח זר יכולה להיות תהליך מעט מורכב - אך משתלם.

בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות בעת קניית נכס בפורטו עבור זרים

ממשלת פורטוגל מעודדת קניית נכסים על ידי זרים ולכן אין הגבלות מיוחדות או הבדלים משמעותיים בין מקומי לזר בקניית נכס בפורטו. עם זאת, ישנן דרישות ניירת ספציפיות.

המסמכים הנדרשים בעת רכישת נכס בפורטו¹

עבור תושבי חוץ	עבור תושבי פורטוגל
דרכון בתוקף ויזה או מסמך אחר המוכיח מעמד משפטי בפורטוגל (אם רלוונטי) הוכחת כתובת מגורים מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) הוכחת יכולת כלכלית (דפי פירוט חשבון בנק, תיק השקעות, חסכונות, אישור מעסיק) דו"ח אשראי חשבון בנק בפורטוגל	הוכחת זהות (רישיון נהיגה או תעודה מזהה אחרת שהונפקה ע"י המדינה) הוכחת כתובת מגורים מספר מס פורטוגלי (NIF) הוכחת הכנסה (תלושי שכר, החזרי מס, דפי פירוט חשבון בנק) דו"ח אשראי

עלות נדל"ן בפורטו

העלות משתנה משמעותית בהתאם לסוג הנכס, מיקומו ותנאי שוק המקומיים. עלות ממוצעת למטר רבוע במרכז פורטו היא 2,704 יורו. עלות ממוצעת למטר רבוע מחוץ למרכז העיר היא 1,720 יורו²: אלו נתונים משוערים, שיכולים להשתנות משמעותית בתוך כל עיר או אזור.

למחיר הרכישה יתווספו עמלות שונות ועלויות סגירת עסקה: שכר טרחת עו"ד בסך 1% מסכום הרכישה, הוצאות נוטריון בסך 1.5%-2% מסכום הרכישה, מע״מ בשיעור של 23% על התשלום ששולם לסוכן הנדל"ן. עוד יידרש הקונה לשלם שכר טרחה משפטי ודמי סקר נכס³.

מיסי רכוש בפורטו⁴

• עלות מס רכישת הנכס בפורטו תלויה במחיר הנכס. כמו כן, מי שקונה נכס שני או שלישי אף ישלם יותר.

• מס ההעברה (IMT) מחושב על פי ערך שטר הנכס כפול בשיעור המתאים, בניכוי כל הנחות מס. על נכסים למגורים בערים ובעיירות משלמים עד 7.5% ועל נכסים חלקיים משלמים עד 5%.

• דמי רישום המקרקעין שכר נוטריון : תשלומים שנעשים ביחד ולרוב עולים בין 0.2%-1.2% מעלות הנכס.

• היטל בול: 0.8% ממחיר הנכס.

• מיסי רכוש שנתיים על נכסים בעלי ערך גבוה: חלים על יחידים המחזיקים בנכסים ששוויים מעל ל-600,000 יורו. לרוב נגבים בשיעור של 0.7% מערך הנכס.

אופן התשלום בעת רכישת נכס בפורטו⁵

• מימון במזומן: אם לקונה יש את הסכום נזיל ונגיש - זוהי הדרך הפשוטה ביותר. עם זאת, מומלץ לבצע את העברת הכסף בצורה חסכונית יותר מזו שמציעים הבנקים השונים (העלולים להציע שער המרה גבוה ועמלות העברת כספים גבוהות): פלטפורמת Wise, המספקת העברה לפי השער היציג ועם עמלה נמוכה.

• משכנתה: מבנק ישראל או מבנקים בפורטוגל המציעים משכנתאות לתושבי חוץ.

• הלוואות בנקאיות בינלאומיות: ישראלים יכולים לנסות לקבל הלוואה (שאינה משכנתה) מבנקים ישראליים.

קבלת משכנתה לתושבי חוץ עבור קניית נכס בפורטו⁶

תושבי חוץ יכולים להגיש בקשה למשכנתה (בריבית קבועה או משתנה) בבנקים מסויימים, ביניהם Santander, Novo Banco, BBVA. הם יכולים לקבל משכנתה שעורכה עד ל-25 שנה (בניגוד למקומיים, שיכולים לקחת משכנתה ל-30 שנה). המשכנתה לתושבי חוץ ניתנת לכל היותר על 70% מעלות הנכס. כלומר: יש להביא לפחות 30% מהעלות במזומן. תושבים מקומיים יתבקשו להביא לפחות 25%. בעת בקשת המשכנתה ייתכן שיתבקשו מסמכים המעידים על מצבו הכלכלי של המבקש, המעידים שביכולתו לשלם את ההלוואה. בעת קבלת המשכנתה יהיה צורך לרכוש גם ביטוח חיים וייתכן שאף ביטוח דירה.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

רכישת נכס לתושבי חוץ בפורטו : שלב אחר שלב⁷

• מחקר והכנה:
  יש להגדיר את תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה קבועה משכירות או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק הנדל"ן של פורטו.

• קביעת תקציב נכונה:
  על המשקיע לנתח מראש את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב האפשרויות הקיימות לכך. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק מחוץ לישראל, או להשתמש בפלטפורמות בינלאומיות דוגמתן WISE, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בפורטוגל.

• מציאת אנשי מקצוע:
  מומלץ להשתמש בשירותיהם של סוכני נדל"ן מקומיים, עורכי דין מתמחים ואנשי כספים המתמחים בעסקאות נדל"ן בינלאומיות. יכולותיהם להניע עסקאות ולוודא שהן תקינות מבחינת הקונה הן יקרות ערך עבורו.

• איתור הנכס הנכון:
  "מיקום, מיקום, מיקום!". לפורטו היצע נדל"ן מגוון. רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בעיר, בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים להשכרה – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה ובטוחה יותר על ההשקעה. מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות הנדל"ן במקומות שונים ולהיעזר בסוכנים המצויים היטב בשוק המקומי. בנוסף, ניתן להיעזר בפלטפורמות נדל"ן מקוונות.

• הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן:
  עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים (אם משתמשים בסוכן נדל"ן עבור התהליך - הוא זה שיגיש אותה בשם הקונה).

• מימון הנכס:
  זה השלב בו ניתן לגשת לבנקים הרלוונטיים ולבדוק איזו הלוואת משכנתה הם מציעים עבור רכישת הנכס הנבחר. מומלץ להשוות ריביות ותנאים ולבחור את ההצעה האטרקטיבית ביותר.

• בדיקת נאותות:
  לאחר קבלת המשכנתה או במקביל לתהליך אישורה, עורך הדין של הקונה יבצע בדיקת נאותות על הנכס ויוודא שאין עמו בעיות משפטיות, הוא יאמת את שטר הבעלות על הנכס, את רישומי רשם המקרקעין ואת ההיתרים הדרושים. עוד הוא יעבור על חוזה המכירה ויוודא שהוא תקין מבחינת לקוחו.

• חוזה התחייבות:
  לאחר קבלת ההצעה תתבצע חתימה על חוזה התחייבות (Contrato Promessa de Compra e Venda). הסכם מחייב זה מפרט את תנאי המכירה, כולל מחיר הרכישה, לוח הזמנים לתשלומים ותאריך הסגירה. בשלב זה לרוב תשולם המקדמה, בד"כ 10% ממחיר הנכס.

• רישום הנכס:
  עורך הדין של הרוכש ינהל את תהליך רישום הנכס על שמו ויבטיח העברה בצורה חוקית חוקית.

• תשלום מס העברת נכס:
  התשלום, שגובהו הוא פונקציה של עלות הנכס, ייעשה במשרד המיסים המקומי (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

• שטר רכישה רשמי (Escritura):
  חתימה על שטר הרכישה הרשמי (Escritura), שתתבצע במשרד נוטריון. שני הצדדים, הרוכש והמוכר, חייבים להיות נוכחים או להעניק ייפוי כוח לנציגים משפטיים מטעמם. היתרה האחרונה משולמת והנכס עובר רשמית לבעלות הקונה. לאחר החתימה על ה-Escritura, ייחשב הקונה לבעלים החוקיים של הנכס.

פלטפורמות נדל"ן מקוונות בולטות בפורטוגל

ישנן מספר פלטפורמות מקוונות בהן ניתן למצוא נכסים למכירה או להיעזר בהן לצורך מחקר שוק. ניתן למצוא בהן מגוון רחב של נכסים באזורים שונים, מידע מפורט על הנכסים, הערכות מחיר ונתונים רלוונטיים שונים.

להלן כמה פלטפורמות בולטות⁸:

• idealista.pt
• imovirtual.com
• remax.pt
• era.pt
• century21.pt

חשוב לדעת בעת רכישת נדל"ן בפורטו⁹

• רכישת נדל"ן בפורטוגל אינה מקנה אזרחות פורטוגלית. עם זאת, ניתן לנסות לקבל אשרת מגורים בפורטוגל לאור הרכישה, ולאחר חמש שנים של מגורים - להגיש בקשה לאזרחות פורטוגלית.

• מחסום שפה: אלו שאינם שולטים בשפה הפורטוגזית יצטרכו להיערך באנשי מקצוע שיכולים לתקשר עמם בשפתם, שכן תקשורת ברורה היא קריטית לכל אורך התהליך וגם לאחריו.

• ניהול נכס: בעלי נדל"ן זרים שאינם נמצאים פיזית בנכס יצטרכו למצוא פתרון לניהולו ולתחזוקתו. ניתן לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים או את שירותיו של איש תחזוקה מקומי, שיספקו מענה לצרכים בשגרה ובחירום.

• בעת הבעלות על הנכס חשוב לא לשכוח לשלם את מיסי הנכסים הפורטוגליים, דוגמתן IMI
  (Imposto Municipal sobre Imóveis) השנתי, המבוסס על ערך המס של הנכס.

---

רכישת נכס בפורטוגל כאזרח זר יכולה להיות השקעה נבונה, הודות למדיניות הידידותית של המדינה למשקיעים ושוק הנדל"ן החזק שלה. שוק הנדל"ן בפורטוגל בכלל ובפורטו בפרט משגשג והסיכויים לתשואה גבוהה בהחלט קיימים.

העברות כספים בינלאומיות הן אלמנט מאתגר בעת השקעה בנכס בחו"ל, בשל עלויות גבוהות. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן.

העבירו כסף עם Wise!

---

מקורות:

1. איזה מסמכים צריך כדי לקנות נכס
2. מחירי הנדל"ן למטר מרובע בפורטוגל
3. המדריך לקניית בית בפורטוגל- knight frank
4. המיסים הכלולים בקניית בית בפורטוגל- חוקים של תושבי חוץ- chasebuchanan
5. קניית נכס בפורטוגל 2024- global citizen solutions
6. המדריך למשכנתאות לתושבי חוץ בקניית נכס בפורטוגל- globalcitizensolutions
7. תהליך קניית נכס שלב אחר שלב- vilamouraworld
8. אתר הדירוגים של חברות הנדל"ן המובילות בפורטוגל - similarweb
9. אזרחות פורטוגלית בעקבות השקעה 2024