רכישת ושכירת נדל"ן במדריד - לישראלים

מדריד, בירת ספרד, מלאה ברובעים היסטוריים עתיקים יפהפיים, לצד בנייה מודרנית חדשנית. היא גם העיר הגבוהה ביותר בין בירות האיחוד האירופי וממוקמת כ-660 מ"ר מעל פני הים¹. מתגוררים בתחומה כ-6 מיליון תושבים, מה שהופך אותה לעיר הגדולה ביותר במדינה. בהתאם, שוק הנדל"ן במדריד פעיל מאוד.

מדריד היא מקום אידיאלי להשקעות נדל"ן: היא נמצאת במיקום מרכזי ביבשת אירופה, יש בה פתיחות יחסית לזרים ולתיירים ומחירי הנדל"ן בה, על אף שהם נמצאים במגמת עלייה², עדיין נמוכים יחסית, בהשוואה לרוב מדינות מרכז אירופה.

באופן כללי, ספרד היא שוק עם ביקושים גבוהים למדיי למגורי קבע ולמגורי נופש. כעיר בירה תיירותית מאוד, מדריד נהנית מכך. ספרד ידידותית למשקיעים זרים, מיסוי הנדל"ן בה ממוצע למדי (בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות) והיא חתומה על אמנה למניעת כפל מס מול ישראל. כך הופכת ההשקעה הנדל"נית בספרד למשתלמת עוד יותר

אך מדריד אטרקטיבית גם לאלו המעדיפים רק לשכורבה נכס עבור ביקורים קצרים, עד שמחליטים לרכוש בה נכס . בעיר קיימות אפשרויות רבות ומגוונות של נכסי מגורים להשכרה.

במאמר זה נציג את אפשרויות רכישת ושכירת נכסים במדריד עבור ישראלים, מחירי קניית נכסים במדריד ומחירי השכרת נכסים בה. בנוסף, נציג את פלטפורמת Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרה לפי שער החליפין היציג – זה אותו ניתן למצוא בחיפוש בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים לרכוש דירות במדריד²:

בהשוואה לשאר מדינות מרכז אירופה, ספרד נחשבת למדינה המעודדת השקעות זרות בשטחה. לכן כל תושב זר, כולל אזרחים ישראלים, יכול לקנות בה נכס. כדי לעשות זאת עליו להשיג מספר תעודת זהות לתושבים זרים – NIE – גם אם הוא בעל דרכון של מדינה אחרת באיחוד האירופי. מספר זה משמש לצרכי זיהוי ורישום מיסוי ומאפשר להתחיל בתהליכי רכישת נכס בספרד³. ניתן לקבל את ה-NIE דרך פנייה לשגרירות ספרד בישראל או במדריד עצמה - במשרד התושבים הזרים או באחת מתחנות המשטרה שבעיר.

עד לאחרונה התאפשר לישראלים ליהנות מתוכנית למשקיעים, הנקראת ויזת זהב ומקנה תושבות לרוכשי נכס בשווי של לפחות חצי מיליון יורו ללא משכנתה. באפריל האחרון ביטלה ממשלת ספרד את התוכנית (כפי שקרה גם בפורטוגל ובאירלנד), בין השאר בשל העלייה במחירי הנדל"ן במדינה והמחסור בדיור בר השגה לתושבים⁴.

המסמכים הנדרשים עבור ישראלים הרוצים לרכוש דירות במדריד:

ישראלי בעל דרכון האיחוד האירופי	ישראלי ללא דרכון איחוד אירופי
מספר NIE זמני או קבוע – לפי משך הזמן בו רוצה הרוכש להתגורר בספרד³. הנפקת המספר לבעל דרכון EU נעשית במקום או לכל היותר לוקחת יום-יומיים⁵.	מספר NIE למי שמתכוון לבקש תושבות במדינה או מספר NIE למי שמתכוון להשקיע מבלי לבקש תושבות³. הנפקת המספר לישראלי שאינו בעל דרכון איחוד אירופי יכולה לקחת זמן ארוך יותר – בין שבוע לשבועיים.
דרכון EU בתוקף	דרכון ישראלי בתוקף

מחירי דירות במדריד למכירה:

מדריד היא אחת הערים היקרות ביותר בספרד לרכישת נדל"ן5, אך גם הביקושים בה לשכירות ארוכת טווח או קצרת טווח הם גבוהים. לכן השקעה בנכס במדריד בהחלט עשויה להיות משתלמת.

מחירי דירות למכירה במדריד¹¹:

אזור	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים*
מדריד - מרכז	5,721	24,028
מדריד - מחוץ למרכז	3,540	14,868

• יורו = 4.2 שקלים (לפי גוגל פיננס, נכון ל-5.8.2024)¹⁰

מחירי דירות במדריד לפי שכונות מבוקשות¹², דצמבר 2023:

שכונה	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים
סלמנקה	7,044	29,584
צ'מברי	6,124	25,720
סנטרו	5,877	24,683
צ'מרטין	5,863	24,624
רטירו	5,174	21,730
מונקלואה	4,587	19,265
ארגנזואלה	4,524	19,000
טטואן	4,175	17,535
מדריד	4,118	17,296
הורטלסה	4,067	17,081

• יורו = 4.2 שקלים (לפי גוגל פיננס, נכון ל-5.8.2024)¹⁰

עלויות נוספות:

מעבר לעלויות רכישת הדירה, ייתכנו הוצאות נוספות, כתשלום לעורך דין ולמתווך. בספרד, הוצאות אלו משתנות בהתאם לדרישה ולביקוש וניתנות לעיתים למשא ומתן.

• תשלום למתווך: בין 3%-6%. נהוג שהמוכר משלם את העמלה הזו.

• תשלום לעו"ד: בין 1%-2% מעלות העסקה⁵.

• תשלום לנוטריון ואגרת רישום הנכס: עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין נעות בין 2.5%– 1% מעלות העסקה.

• מיסים: על קניית דירה מיד שנייה חל תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מעלות העסקה. האחוז הנגבה משתנה בהתאם לאזור הרכישה. בקניית דירה חדשה חל תשלום מע"מ (IVA) של 10%. לא חלים מסי העברת רכוש⁵.

• מס בולים ודמי רישום נכס: 1.5%.

• עלויות שער חליפין למטבע ועמלות העברה: לפי בחירת הדרך להעברת הכסף לרכישה - דרך הבנקים או דרך פלטפורמת Wise, המספקת תנאים טובים יותר.

מיסוי נדל"ן במדריד:

מס הרכישה הוא המס העיקרי ברכישת נדל"ן בספרד: בקניית דירה יד שנייה במדריד חל תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מערך העסקה, המשתנה לפי אזור הרכישה. במדריד הוא נע בעיקר סביב ה-10%. בקניית דירה חדשה חל תשלום מע"מ (IVA) של 10% ואין מסי העברת רכוש. עם זאת, ברכישת נכס חדש חל גם מיסוי AJD, שגובהו במדריד הוא 0.6% מערך הנכס⁶.

ישנם סוגי מיסוי נוספים, הבאים לידי ביטוי רק לאחר הרכישה עצמה, בזמן הבעלות על הנכס: ארנונה, מס על הכנסות משכירות, מס על דירה ריקה ומיסוי רווחי הון אם בעל הנכס מחליט למכור אותו. מכיוון שבין ישראל לספרד קיימת אמנה למניעת כפל מס, סוגיות אלו יכולות להיפתר בעזרת רואה חשבון המתמחה במיסוי בשתי המדינות.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

משכנתה במדריד לרוכשים זרים:

ישראלים יכולים לקבל משכנתה עבור רכישת נדל"ן במדריד, אך התנאים שיוצעו להם יהיו שונים מאלו של תושבי ספרד. כך גם לישראלים המחזיקים בדרכון של האיחוד האירופי. בעוד שאזרחי ספרד מקבלים ריבית משכנתה של כ-1%, תושבי חוץ יתבקשו לשלם לפחות 2.5%, כשלרוב הריבית תהיה קבועה ותינתן לתקופה של לא יותר מ-20 שנה. בעוד שאזרחי המדינה ותושביה זכאים למשכנתה של עד 80% משווי הנכס, ישראלים וזרים אחרים יוכלו לקבל משכנתה רק עד 60% משווי הנכס⁷. לכן, כשמכינים את ההון הראשוני לרכישת דירות במדריד, נדרש לפחות 40% משווי הנכס ואפילו 50%, אם לוקחים בחשבון גם את העלויות הנוספות שמסביב.

תהליך רכישת נכס במדריד עבור ישראלים – צעד אחר צעד ⁵:

• הנפקת מספר תעודת זהות לתושב זר (NIE) - לפי הסטטוס המתאים כמוסבר בטבלה למעלה.

• איתור נכס רלוונטי – ניתן להיעזר בחברות נדל"ן ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בספרד (לדוגמה: Nadlan Spain, Rankoo) או בסוכנויות תיווך מקומיות. ביניהן יש כאלו המתמחות בסיוע למשקיעים זרים במדריד. עוד ניתן להיעזר בפלטפורמות נדל"ן מקוונות דוגמת Idealista ו-thinkSpain ואפילו להשתתף במכירות נדל"ן פומביות. תהליך רכישת נדל"ן במדריד יכול לקחת בין חודשיים לחצי שנה, בהתאם לסוג העסקה ומורכבותה. לא מומלץ לבצע את התהליך כולו מרחוק. עדיף לטוס לספרד ולבדוק מקרוב את הנכס המיועד טרם הרכישה.

• הערכת שווי של הנכס – חשוב להשוות את מחיר הנכס לנכסים דומים באזור ולנסות לחשב את ההכנסה הצפויה משכירות (אם הכוונה היא להשכיר את הנכס ולא להתגורר בו). לחישובים יש להכניס עלויות תחזוקה, מיסים ודמי ניהול. ניתן גם לנסות לחשב את הפוטנציאל לעליית ערך עתידית, בהתאם להערכת מגמות הפיתוח באזור ותוכניות בנייה עתידיות סביב הנכס. אנשי נדל"ן יוכלו לסייע במלאכה זו.

• איתור עורך דין – מציאת עו"ד מקומי המתמחה בנדל"ן, רצוי כזה הדובר אנגלית וספרדית על בוריין ומתמחה בהשקעות זרים בספרד. רשימת עורכי דין אירופאים, מהם ניתן לבחור, ניתן למצוא כאן. את כל המסמכים שיספקו הרוכשים הזרים יש לתרגם לספרדית. ממשלת ספרד מספקת רשימת מתרגמים מוסמכים לתרגום מסמכים רשמיים.

• בדיקת נאותות (Due Diligence) – בדיקה כזו היא קריטית לפני חתימה על חוזה רכישה. היא כוללת: הערכת שמאי מקצועי, בדיקת מהנדס בניין במידת הצורך, בדיקת עו"ד בנוגע לעיקולים או שעבודים רשומים על נכס ותקפות בעלות, בדיקת היסטוריית מיסים ועוד.

• חתימה על חוזה הזמנה - לצורך רכישת הנכס והוצאתו מהשוק חותמים על מסמך הקרוי Contrato de Reserva. בזמן זה יבוצעו בדיקות משפטיות וניתן יהיה להכין את חוזה הרכישה.

• חתימה על חוזה מקדמי - Contrato de Arras – בזמן זה הקונה מעביר תשלום פיקדון בגובה ממוצע של כ-10% משווי הנכס.

• חתימה על חוזה רכישה מלא - אצל עורך הדין.

• רישום הנכס במרשם הנכסים - כולל העברת בעלויות אצל ספקי הגז, המים והחשמל.

• שיפוץ הנכס - (אם נדרש) לצורך העמדתו להשכרה.

• ביטוח הנכס – חשוב לרכוש פוליסת ביטוח מקיפה לנכס, המכסה מגוון סוגי נזקים אפשריים. אם המטרה היא להשכיר את הנכס, כדאי לשקול ביטוח אחריות בעל נכס, להגנה מפני תביעות שוכרים או גורמים שלישיים.

אתרים לרכישת נדל"ן במדריד:

שוק הנדל"ן במדריד גדוש בסוכנויות תיווך קטנות וגדולות, מרביתן גם דוברות אנגלית. עם זאת, רבים עדיין מעדיפים לנסות ולחסוך את דמי התיווך על ידי מציאה עצמאית של נכס בלוחות האינטרנטיים. לרוב פלטפורמות הנדל"ן המקוונות בספרד יש גם גרסה באנגלית. להלן מספר פלטפורמות נדל"ן כאלו:

• Kyero.com

• idealista.com

• thinkSPAIN

• spain-real.estate

כשקונים נכס במדריד חשוב לדעת:

• רכישת נדל"ן במדריד לא מבטיחה תושבות ספרדית⁸. אין קשר בין השתיים, במיוחד לאחר שאפשרות ויזת הזהב בוטלה. רכישת הנכס יכולה לסייע במקרים מסוימים, אם רוכש הנדל"ן הישראלי מצליח להוכיח שהוא צאצא למגורשי ספרד ומגיש בקשה לאזרחות על סמך קשר משפחתי זה והוכחתו.

• שפה ומנטליות יכולות בהחלט להוות מחסום. ספרדים רבים אינם דוברי אנגלית. אם הרוכש הישראלי אינו דובר ספרדית ולא מכיר היטב את נבכי שוק הנדל"ן המקומי ואת דרכי התנהלותו - מומלץ שייעזר באיש נדל"ן מקצועי שיגשר על הפערים הללו.

• מומלץ מאוד להכיר את חוקי השכירות של ספרד. לשם כך כדאי אפילו להיעזר בעו"ד מקומי. בספרד קיימים שלושה סוגי שכירות⁹: חוזים קצרי טווח של עד 31 יום (כולל) שכדי להשיגם יש להוציא רישיון תיירותי, המאפשר את השכרת הנכס בפלטפורמות כ-Airbnb; חוזים בינוניים של בין 31 יום לשנה; וחוזים בני יותר משנה. החוק הספרדי קובע ששהייה של אדם בדירה במשך יותר מ-72 שעות, מקנה לו זכויות מסוימות, גם אם הוא פולש. כתוצאה, לא ניתן לפנותו משם באופן אוטומטי, גם לא בסיוע המשטרה. תהליך הפינוי יכול להתקיים אך ורק בסיוע בתי משפט ולקחת חודשים רבים.

אתרים לשכירת נדל"ן במדריד:

שוק הנדל"ן במדריד הוא מורכב ולוקח זמן לעשות בו מחקר שוק ולהכירו היטב. גם תהליך רכישת הנכס עצמו אורך מספר חודשים. לכן יש כאלו המעדיפים להתחיל בשכירת דירה במדריד לכמה חודשים, להכיר טוב יותר את המקום והמנטליות ורק אז להחליט בנוגע לרכישת נדל"ן בעיר.

להלן פלטפורמות מקוונות פופולריות למציאת דירות להשכרה במדריד. חלקן אף מתאימות לסטודנטים ולנוודים דיגיטליים המחפשים פתרונות דיור בעיר:

• Idealista.com

• Gogoespana.com

• Flatio.com

• Fotocasa.es

• Departiculares.com

מחירי שכירות ממוצעים לחודש במדריד¹¹:

אזור	גודל הדירה	מחיר חודשי ביורו (בשקלים*)
מדריד - מרכז	חדר שינה אחד	1,362 יורו (5,720.4 שקל)
מדריד - מחוץ למרכז	חדר שינה אחד	984 יורו (4,132.8 שקל)
מדריד - מרכז	שלושה חדרי שינה	2,280 יורו (9,576 שקל)
מדריד - מחוץ למרכז	שלושה חדרי שינה	1,620 יורו (6,804 שקל)

• יורו = 4.2 שקלים (לפי גוגל פיננס, נכון ל-5.8.2024)¹⁰

---

מדריד היא עיר שהחלט מומלץ לשקול לרכוש בה נכס - אך חשוב להתמצא בשוק המקומי כדי להבין מה נכון לעשות ומה לא. בין אם קונים או שוכרים דירה בעיר - מומלץ לבצע העברות בינלאומיות באמצעות פלטפורמת Wise, המאפשרת לבצע את התהליך בצורה קלה ופשוטה, לפי השער היציג (אותו ניתן למצוא בחיפוש בגוגל) וללא עמלות מנופחות.

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

---

מקורות:

1. וויקיפדיה - מדריד

2. Global Property Guide – מחירי נדל"ן בספרד

3. Spain Advisers – המדריך לרכישת נדל"ן בספרד

4. כלכליסט – ממשלת ספרד הודיעה על ביטול ויזת הזהב

5. Expatica – רכישת נדל"ן בספרד

6. Idealista – מיסוי נדל"ן בספרד

7. Idealista – משכנתא בספרד לזרים

8. Europe4Israel – נדל"ן ספרדי ואזרחות ספרדית

9. גלובס – חוקי השכירות בספרד

10. גוגל פיננס – שער המרת יורו לשקלים נכון ל-5.8.2024

11. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה במדריד

12. Statista – מחירי דירות לפי שכונות במדריד דצמבר 2023

כל המקורות נכונים ל-5.8.2024