רכישת ושכירת נדל"ן בברצלונה לישראלים

ברצלונה התוססת והיפהפיה, בירת קטלוניה והעיר השנייה בגודלה בספרד לאחר הבירה מדריד, שוכנת לחופו של הים התיכון ומהווה אבן שואבת לתיירים מכל העולם. מזג האוויר בה נוח ויש בה אינספור מקומות בילוי וחיי לילה שוקקים ועשירים, מסעדות מעולות וחופי ים כחולים נפלאים. בעירם של גאודי, דאלי ופיקאסו, שפעלו ויצרו בעיר, אפשר למצוא גם ארכיטקטורה נפלאה ומוזיאוני אמנות שמושכים חובבי אמנות וארכיטקטורה מכל העולם. ברצלונה היא גם מרכז כלכלי, עסקי ותחבורתי חשוב. נמל הים שלה הוא אחד מהנמלים החשובים ביותר באירופה¹.

נהירת התיירים לעיר והביקוש הגבוה שנוצר לדירות Airbnb יצרו משבר דיור חמור עבור התושבים הקבועים, שלא מצליחים למצוא דיור בר השגה. כתוצאה מכך הודיע ראש עיריית ברצלונה שהחל מסוף 2028 תיאסר לחלוטין השכרת דירות לטווח קצר בעיר². אמנם יש עוד ארבע שנים עד שהתוכנית הזו תצא לפועל, אך מי שחושב על רכישת דירות בעיר - כדאי שיחשוב על מציאת דירות להשכרה בברצלונה לטווח ארוך כהשקעה בטוחה יותר.

ספרד היא מדינה ידידותית למשקיעים זרים ובינה לבין ישראל קיימת אמנה למניעת כפל מס. מיסוי הנדל"ן בספרד ממוצע למדי, בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות.

אפשרויות קניית הנדל"ן או שכירתו בברצלונה הן רבות ומגוונות. במאמר זה נציג את אפשרויות רכישת ושכירת דירות ברצלונה עבור ישראלים, מחירי דירות לקנייה ברצלונה, ומחירי דירות להשכרה ברצלונה. בנוסף, המאמר יציג את Wise, פלטפורמה חלופית להעברות כספים בינלאומיות, המשתמשת בשער היציג כשער ההמרה (השער אותו מוצאים בחיפוש המרת שערי מטבע בגוגל).

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים לרכוש דירות בברצלונה:

כל תושב זר, כולל אזרחים ישראלים, יכול לקנות נכס בספרד. כדי לעשות זאת עליו לקבל מספר תעודת זהות לתושבים זרים – NIE – גם אם הוא מחזיק בדרכון של האיחוד האירופי. מספר זה משמש לצרכי זיהוי ורישום מיסוי ומאפשר להתחיל בתהליכי רכישת נכס בספרד³. ניתן לקבל את ה-NIE דרך פנייה לשגרירות ספרד בישראל או בברצלונה עצמה - במשרד התושבים הזרים או באחת מתחנות המשטרה שבעיר.

עד לאחרונה התאפשר לישראלים ליהנות מתוכנית למשקיעים, הנקראת ויזת זהב ומקנה תושבות לרוכשי נכס בשווי של לפחות חצי מיליון יורו ללא משכנתה. באפריל 2024 ביטלה ממשלת ספרד את התוכנית (כפי שבוטלה על ידי שכנותיה פורטוגל ואירלנד), בין השאר בשל העלייה במחירי הנדל"ן במדינה והמחסור בדיור בר השגה לתושבים⁴.

המסמכים הנדרשים מישראלים המעוניינים לרכוש דירות בברצלונה:

ישראלי בעל דרכון האיחוד האירופי	ישראלי ללא דרכון איחוד אירופי
מספר NIE זמני או קבוע – לפי משך הזמן בו רוצה הרוכש להתגורר בספרד³. הנפקת המספר לבעל דרכון שך האיחוד האירופי נעשית במקום או לוקחת עד יומיים⁵.	מספר NIE למי שמתכוון לבקש תושבות במדינה או מספר NIE למי שמתכוון להשקיע מבלי לבקש תושבות³. הנפקת המספר לישראלי שאינו בעל דרכון של האיחוד האירופי יכולה לקחת בין שבוע לשבועיים.
דרכון איחוד אירופי בתוקף	דרכון ישראלי בתוקף

מחירי דירות למכירה בברצלונה¹¹:

אזור	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים*
מרכז ברצלונה	5,472	22,267
פרברי ברצלונה	3,671	14,941

לפי יורו = 4.07 ₪ - שער יציג ב-Google Finance¹⁰ נכון ל-15.8.2024

מחירי דירות בברצלונה לפי שכונות¹², דצמבר 2023

שכונה	מחיר למ"ר ביורו	מחיר למ"ר בשקלים
סאריה-סנט גרבאסי	5,498	22,377
אישמפלה	5,097	20,745
לס קורטס	4,999	20,346
גרסיה	4,599	18,718
סיוטט וליה	4,316	17,566
סאנט מארטי	3,804	15,482
סאנט מונז'ואיק	3,513	14,298
אורטה גינארדו	3,202	13,032
סאנט אנדראו	3,160	12,861
נואו באריס	2,372	9,654

לפי יורו = 4.07 ₪ - שער יציג ב-Google Finance נכון ל-15.8.2024

עלויות אפשריות נוספות:

תשלום למתווך: בין 3%-6%. נהוג שהמוכר משלם את העמלה הזו.

תשלום לעו"ד: בין 1%-2% מעלות העסקה⁵.

תשלום לנוטריון ואגרת רישום הנכס: עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין נעות בין 2.5%– 1% מעלות העסקה.

מיסים: בקניית דירה יד שנייה יש תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מעלות עסקת הנדל"ן, המשתנה לפי אזור הרכישה. בקניית דירה חדשה יש תשלום מע"מ (IVA) של 10% ואין מסי העברת רכוש⁵.

מס בולים ודמי רישום נכס: 1.5%.

עלויות שער חליפין למטבע ועמלות העברה: לפי בחירת הדרך להעברת הכסף לרכישה - דרך הבנקים או דרך פלטפורמות העברת כספים מקוונות, דוגמת Wise.

מיסוי נדל"ן בברצלונה:

כשרוכשים נדל"ן בספרד בכלל ובברצלונה בפרט, המס העיקרי הוא מס הרכישה: בקניית דירה יד שנייה בברצלונה יש תשלום מס העברת רכוש (ITP) בסך 6%-10% מערך עסקת הנדל"ן, המשתנה לפי אזור הרכישה – בברצלונה הוא לרוב נע סביב ה-10%. בקניית דירה חדשה יש תשלום מע"מ (IVA) של 10% ואין מסי העברת רכוש. ברכישת בית חדש מתווסף מס בשם AJD. במחוז קטלוניה גובהו הוא 1.5% מערך הנכס⁶.

ישנם מספר מיסים נוספים, הבאים לידי ביטוי רק לאחר הרכישה עצמה, בזמן הבעלות על הנכס: ארנונה, מס על הכנסות משכירות, מס על דירה ריקה ומיסוי רווחי הון - אם בעל הנכס מחליט למכור אותו. מכיוון שבין ישראל לספרד קיימת אמנה למניעת כפל מס, כל הסוגיות הללו יכולות להיפתר באמצעות התייעצות עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בשתי המדינות.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

משכנתה בברצלונה לרוכשים זרים:

ישראלים יכולים לקבל משכנתה עבור רכישת נכס בברצלונה, לאחר פתיחת חשבון בנק בספרד. התנאים עבור מי שאינו תושב ספרד שונים מאלו הניתנים לאזרחי המדינה. יש גם הבדל בתנאי המשכנתה שיקבל ישראלי המחזיק בדרכון האיחוד האירופי לעומת ישראלי שאינו מחזיק בדרכון כזה. בעוד שאזרחי ספרד מקבלים באופן היסטורי ריביות נמוכות מאוד עבור המשכנתה שלהם – של כ-1%, תושבי חוץ יתבקשו לשלם ריבית גבוהה יותר – לפחות 2.5%, כשלרוב הריבית תהיה קבועה ותינתן לתקופה שלא תעלה על 20 שנה. בעוד שאזרחי ספרד ותושביה זכאים למשכנתה של עד 80% משווי הנכס, ישראלים וזרים אחרים יוכלו לקבל משכנתא של רק עד 60% משווי הנכס⁷. לכן, כשמכינים את ההון הראשוני לרכישת נכס בברצלונה, נדרש סכום של לפחות 40% משווי הנכס, ואפילו 50% אם לוקחים גם את העלויות הנוספות מסביב.

תהליך רכישת נכס בברצלונה עבור ישראלים – צעד אחר צעד⁵:

• הנפקת מספר תעודת זהות לתושב זר (NIE) - לפי הסטטוס המתאים, כמוסבר בטבלה למעלה.

• איתור נכס רלוונטי בין הדירות למכירה בברצלונה – כדי למצוא נכס לרכישה בספרד ניתן להיעזר בחברות נדל"ן ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בספרד או אפילו ספציפית בברצלונה (לדוגמה: Nadlan Spain, Rankoo, נדל"ן ברצלונה). ניתן גם לפנות לסוכנויות תיווך מקומיות – ישנן כאלו המתמחות בסיוע למשקיעים זרים בעיר. עוד ניתן להשתמש בפלטפורמות נדל"ן מקוונות כ- Idealista ו-thinkSpain. תהליך רכישת נדל"ן בברצלונה יכול לקחת בין חודשיים לחצי שנה, בהתאם לסוג העסקה ומורכבותה. לא מומלץ לבצע את התהליך כולו מרחוק. עדיף לטוס לספרד ולבדוק מקרוב את הנכס המיועד טרם הרכישה.

• הערכה כלכלית של הנכס – חשוב להשוות את מחיר הנכס לנכסים דומים באזור ולנסות לחשב את ההכנסה הצפויה משכירות. דירות להשכרה בברצלונה יכולות להניב תשואה נאה. כחלק מהחישובים יש לשקלל עלויות תחזוקה, מיסים ודמי ניהול. עוד יש לחשב את הפוטנציאל לעליית ערך עתידית, בהתבסס על הערכת מגמות הפיתוח באזור ותוכניות בנייה עתידיות סביב הנכס.

• איתור עורך דין – מציאת עורך דין מקומי המתמחה בנדל"ן, רצוי עו"ד הדובר אנגלית וספרדית ומתמחה בהשקעות זרים בספרד. רשימת עורכי דין אירופאים, מהם ניתן לבחור, ניתן למצוא כאן. מכיוון שאת כל המסמכים שיספקו הרוכשים הזרים יש לתרגם לספרדית, ממשלת ספרד מספקת רשימת מתרגמים מוסמכים לתרגום מסמכים רשמיים.

• בדיקת נאותות (Due Diligence) – בדיקה זו היא קריטית לפני שחותמים על חוזה רכישה. בין השאר היא כוללת: הערכת שמאי מקצועי, בדיקת מהנדס בניין במידת הצורך, בדיקת עורך דין שאין עיקולים או שעבודים רשומים על נכס ושהבעלות הנוכחית חוקית ותקיפה, בדיקת היסטוריית מיסים.

• חתימה על חוזה הזמנה - Contrato de Reserva - לצורך רכישת הנכס והוצאתו מהשוק. בזמן זה יבוצעו בדיקות משפטיות וניתן יהיה להכין את חוזה הרכישה.

• חתימה על חוזה מקדמי - Contrato de Arras – בזמן זה הקונה מעביר תשלום פיקדון בגובה של כ-10% משווי הנכס.

• חתימה על חוזה רכישה מלא - אצל עורך הדין.

• רישום הנכס במרשם הנכסים - כולל העברת בעלויות בספקי הגז, המים והחשמל.

• שיפוץ הנכס - (אם נדרש) לצורך העמדתו להשכרה.

• ביטוח הנכס – חשוב לרכוש פוליסת ביטוח מקיפה לנכס, המכסה מגוון סוגי נזקים אפשריים. אם המטרה היא להשכיר את הנכס, כדאי לשקול ביטוח אחריות בעל נכס, להגנה מפני תביעות שוכרים או גורמים שלישיים.

פלטפורמות מקוונות לרכישת נדל"ן בברצלונה:

שוק הנדל"ן בברצלונה שופע סוכנויות תיווך קטנות וגדולות, מרביתן מעסיקות סוכנים דוברי אנגלית. המעוניינים לחסוך את דמי התיווך יכולים לנסות למצוא נכס בלוחות האינטרנטיים – המקומיים או הבינלאומיים. לרוב הפלטפורמות הללו יש גרסה אנגלית בנוסף לספרדית. להלן מספר לוחות אינטרנטיים לקניית והשכרת נדל"ן בספרד בכלל ובברצלונה בפרט:

• Kyero.com

• idealista.com

• thinkSPAIN

• spain-real.estate

טיפים לרוכשים נכס בברצלונה:

• רכישת נדל"ן בברצלונה לא מבטיחה תושבות ספרדית8. אין קשר בין השניים, במיוחד לאחר שבוטלה אפשרות ויזת הזהב. הרכישה יכולה לסייע לקבלת אזרחות במקרים מסוימים, אם רוכש הנדל"ן הישראלי מצליח להוכיח שהוא צאצא למגורשי ספרד ומגיש בקשה לאזרחות על סמך קשר משפחתי זה והוכחתו.

• ברצלונה יכולה להיות השקעת נדל"ן נוחה לישראלים בשל קרבתה לישראל: כ-4 שעות טיסה.

• שפה ומנטליות יכולות בהחלט להוות מחסום – אם הרוכשים אינם דוברי ספרדית ולא מכירים היטב את נבכי שוק הנדל"ן המקומי ואת דרכי ההתנהלות הייחודיות שלו. לכן רצוי מאוד להיעזר במתורגמן/איש נדל"ן מקצועי שיכול לתווך ולגשר.

• כדאי להכיר את חוקי השכירות של ספרד, ולשם כך אף להיעזר בשירותי עורך דין מקומי. בספרד קיימים שלושה סוגי שכירות9: חוזים קצרי טווח של עד 31 יום (כולל) שכדי להשיגם יש להוציא רישיון תיירותי המאפשר להשכיר את הנכס בפלטפורמות דוגמת AirBNB; חוזים בינוניים של בין 31 יום לשנה; וחוזים בני יותר משנה.

• החוק הספרדי קובע שפולש לדירה השוהה בה יותר מ-72 שעות - זכאי לזכויות מסוימות ולא ניתן לפנותו ממנה באופן אוטומטי, גם לא בסיוע המשטרה. תהליך הפינוי יכול להתקיים אך ורק בסיוע בתי משפט ולקחת חודשים ארוכים מאוד.

פלטפורמות מקוונות להשכרת דירות בברצלונה:

מכיוון ששוק הנדל"ן בברצלונה הוא מורכב ולוקח זמן להכירו ולבצע מחקר שוק, ומכיוון שתהליך רכישת הנכס אורך מספר חודשים – כדאי לשקול לשכור תחילה דירה בברצלונה לכמה חודשים. כך ניתן להכיר טוב יותר את המקום והמנטליות, להבין את שוק הנדל"ן המקומי ורק אז להחליט בנוגע לרכישת נכס.

להלן מספר פלטפורמות מקוונות בולטות למציאת דירות להשכרה בברצלונה לטווח קצר וארוך, חלקן מתאימות גם לתיירים:

• Idealista.com

• Gogoespana.com

• Flatio.com

• Fotocasa.es

• Departiculares.com

• Airbnb Barcelona

• Spotahome

מחירי שכירות ממוצעים לחודש ברצלונה¹¹:

אזור	גודל הדירה	מחיר חודשי ביורו (בשקלים*)
מרכז ברצלונה	חדר שינה אחד	1,241 יורו (5,051 שקל)
פרברי ברצלונה	חדר שינה אחד	941 יורו (3,830 שקל)
מרכז ברצלונה	שלושה חדרי שינה	2,011 יורו (8,185 שקל)
פרברי ברצלונה	שלושה חדרי שינה	1,474 יורו (5,999 שקל)

לפי יורו = 4.07 ₪ - שער יציג ב-Google Finance¹⁰ נכון ל-15.8.2024

---

ברצלונה היא עיר נפלאה למשקיעים ותיירים, אך מציאות זו עומדת להשתנות בעקבות החקיקה החדשה. עם זאת, הביקוש בה תמיד יהיה גבוה, הן ע"י התושבים המקומיים והן ע"י תיירים - מה שהופך אותה להשקעה אטרקטיבית.

שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי שכירות או לצורך רכישת נכס תאפשר קבלת שיעורי המרה אטרקטיביים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

---

מקורות:

1. וויקיפדיה ברצלונה

2. BBC – ברצלונה תאסור על השכרת דירות ל-Airbnb

3. Spain Advisers – המדריך לרכישת נדל"ן בספרד

4. כלכליסט – ממשלת ספרד הודיעה על ביטול ויזת הזהב

5. Expatica – רכישת נדל"ן בספרד

6. Idealista – מיסוי נדל"ן בספרד

7. Idealista – משכנתא בספרד לזרים

8. Europe4Israel – נדל"ן ספרדי ואזרחות ספרדית

9. גלובס – חוקי השכירות בספרד

10. גוגל פיננס – שער המרת יורו לשקלים נכון ל-15.8.2024

11. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה בברצלונה

12. Statista – מחירי דירות לפי שכונות בברצלונה דצמבר 2023

כל המקורות נכונים ל-15.8.2024