רכישת או שכירת דירה בדובאי כאזרחים ישראלים

דובאי היא בירת הנסיכות הנושאת את אותו שם – אחת משבע החברות באיחוד האמירויות הערביות. העיר שוכנת על החוף המזרחי של המפרץ הפרסי עשיר המשאבים, במיקום אסטרטגי המאפשר גישה ימית נוחה לנתיבי סחר בינלאומיים. בדובאי חיה אוכלוסיה של יותר מ-3 מיליון תושבים, מתוכם כ- 80% אזרחים זרים שנמשכו לרמת החיים הגבוהה והזדמנויות התעסוקה האטרקטיביות. היא מאופיינת בבנייה מודרנית של גורדי שחקים, מלונות יוקרה ומרכזי קניות נוצצים, לצד אתרים היסטוריים ודתיים המשמרים את המורשת התרבותית.

על אף התפקיד ההיסטורי החשוב של תעשיית הנפט, כלכלת הנסיכות מסתמכת כיום בעיקר על מגזרי האירוח, הנדל"ן, התעופה והפיננסים. בזכות המיסוי הנמוך והרגולציה הנוחה נעשתה דובאי מוקד של השקעות זרות ומרכז עולמי לעסקים ולטכנולוגיה. דובאי היא אף להיט תיירותי המושך יותר מ-15 מיליון מבקרים בשנה ויעד פופולרי לרילוקיישן עבור אנשי מקצוע מכל העולם.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים בדובאי. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרה לפי שער החליפין היציג – זה אותו ניתן למצוא בחיפוש בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירה בדובאי?

תושבי חוץ רשאים לקנות דירות בדובאי, ללא צורך באשרת תושבות באיחוד האמירויות. יתרה מכך: על פי החוק המקומי, אזרחים זרים המשקיעים במקרקעין במדינה זכאים לאשרת תושבות של 3-5 שנים, בהתאם לשווי ההשקעה.² לשם מימוש הרכישה כל הנדרש מבחינת מסמכים הוא דרכון בתוקף.

עם זאת, האישור הוא לאזורים מוגדרים כמותרים לבעלות זרה על נכסי נדל"ן, הנקבעים על ידי רשות המקרקעין של הנסיכות (DLD).

האם ישראלים יכולים לשכור דירה בדובאי?

אזרחים זרים רשאים לשכור נדל"ן בדובאי ללא כל הגבלה - כל עוד יש להם אישור שהייה בנסיכות.

מלבד זאת, עליהם להציג את המסמכים והאישורים הבאים:

• עותק של הדרכון.
• חוזה תעסוקה או תלוש שכר.
• מידע פיננסי כללי, כגון תמונת מצב עדכנית של חשבון הבנק.
• תעודת רישום במערכת Ejari – רשות ציבורית המפקחת על חוזי השכירות ומגשרת בין הדיירים לבעלי הבית במקרים של אי-הסכמה.
• במקרים מסוימים, המשכירים צריכים "אישור כניסה" לדירה מהבעלים או מחברת הניהול.

עוד ייתכן שהרוכשים או השוכרים יצטרכו להציג מידע נוסף ולתרגם מסמכים מסוימים מעברית.³

ישראלים בדובאי

כיום, על פי ההערכות, חיים בדובאי כאלף ישראלים, ועוד כמה אלפי יהודים שהיגרו מרחבי העולם והקימו בה קהילה פעלתנית ומאורגנת.⁴ מאז חתימת "הסכמי אברהם" בספטמבר 2020 נעשתה דובאי יעד מבוקש על ידי ישראלים המחפשים אורח חיים שונה ואפשרויות תעסוקה מגוונות. בשוק המקומי קיים ביקוש גבוה ומתמשך לעובדים מיומנים בתחומים כהיי-טק, הנדסה, שיווק, מכירות ומלונאות. מוצאי משרה בנסיכות זכאים לאשרת עבודה המונפקת בסיוע המעסיק וחייבת להתחדש מדי שנה.

לשם רכישת או שכירת דירה בדובאי אין הכרח לפתוח חשבון בנק מקומי, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את הצרכים הפיננסיים שלהם מחשבון בנק בארץ, אך אפשרות זו גוררת עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת היא פתיחת חשבון בספק השירותים הכספיים הבינלאומי Wise, המספק מענה איכותי, נוח וזול לכל הצרכים הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בדובאי ושל משקיעי נדל"ן.

שוק הנדל"ן בדובאי

שוק הנדל"ן בעיר מתפתח בעקביות, בין היתר בזכות הכלכלה המקומית הפורחת, גידול האוכלוסייה המתמשך, שגשוג מגזר התיירו, וההשקעות הציבוריות העצומות בתשתיות ובפיתוח. המוני עובדים זרים בעלי הכנסה גבוהה דוחפים מעלה את מחירי הדירות ומהגרים אמידים הבאים להשתקע במקום מגבירים את הביקוש לנכסי מגורים יקרים. המדיניות הידידותית לעסקי" הנהוגה בנסיכות מושכת אליה מדי שנה הון עצום מטעם משקיעים זרים, הנהנים מהרגולציה הנוחה, מהמיסוי הנמוך ומשיעורי התשואה השנתיים, העשויים להגיע ל-10% ואף מעבר לכך.⁵

היכן לרכוש או לשכור דירה בדובאי

עבור המעוניינים לרכוש או לשכור דירה בדובאי, להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים בעיר:

• המרינה (Dubai Marina):
  אזור מגורים ומסחר מרהיב השוכן על חוף הים, בחלק המערבי של העיר, ומאופיין בבנייה יוקרתית ובחיי לילה שוקקים. השכונה, בה מתגוררים כ-50,000 תושבים במאות מגדלי מגורים וגורדי שחקים, פרושה לאורך תעלה מלאכותית באורך של 3 ק"מ. היא נמצאת בסמוך לאזור העסקי והמסחרי של דובאי ולגדותיה בנויים שטחי מסחר, בתי קפה, מלונות ומועדוני יאכטות. המרינה מהווה יעד מבוקש למגורים ולבילוי וצפויה להכפיל את אוכלוסייתה בשנים הקרובות.

• International City:
  מתחם אורבני בשטח של כ-800 דונם בחלק המזרחי של דובאי, המעוצב בהשראת מוטיבים מסורתיים שונים. הרובע מחולק לאשכולות מופרדים של מגורים ומסחר וכולל שכונות ייחודיות המייצגות מדינות שונות (סין, הודו, רוסיה), המציעות אטרקציות תיירותיות ואווירה רב-תרבותית. הרובע מתאפיין בתשתיות מפותחות, שירותים ציבוריים איכותיים וגישה נוחה לכבישים ראשיים ולתחבורה ציבורית. בשל האופי הקוסמופוליטי שלה ואפשרויות הדיור הזולות יחסית שהיא מציעה, International City מהווה בית למגוון עובדים זרים ומהגרים, באופן המשקף את התדמית הגלובלית של דובאי ואת מחויבותה לטיפוח קהילות בינלאומיות.

• ביזנס ביי (Business Bay):
  רובע דינאמי ופופולרי בחלק המרכזי של העיר. ביזנס ביי, הידוע בקו רקיע מודרני ומרהיב ובאווירה עסקית, ממוקם לאורך נחל דובאי (Dubai Creek). האזור מציע שילוב של שטחי מסחר ומגורים, הכוללים גורדי שחקים אלגנטיים וחללי משרדים יוקרתיים. יש בו מסעדות, מרכזי קניות ומוסדות תרבות, לצד רשת של גנים ציבוריים, שבילים ותעלות. למרות הוויית הכרך הסואנת, האזור נוסך על תושביו ומבקריו אווירה נינוחה. בשל אופיו היוקרתי ומיקומו המרכזי, עלויות הנדל"ן בביזנס ביי גבוהות למדי.

• אל-ברשא (Al Barsha):
  שכונת מגורים מבוססת במערב דובאי, הממוקמת בין שניים מהכבישים המהירים של האזור. אל-ברשא מאופיינת בשילוב של אורח חיים עירוני עם סביבה פרברית נינוחה. קרבתה לאתרים מרכזיים כגון קניון האמירויות הופכת אותה למוקד קניות ובילוי. אל-ברשא ידועה במתקנים ציבוריים ובאפשרויות מגורים מגוונות: וילות, בתים עירוניים ובתי דירות. מחירי הנדל"ן הסבירים, בהשוואה לרבעים מרכזיים יותר, הופכים אותה ליעד פופולרי למשפחות ואנשי מקצוע צעירים.

• אל-פורג'אן (Al Furjan):
  קהילת מגורים צומחת הממוקמת במרחק של כ-25 ק"מ ממרכז דובאי, ליד נמל "ג'בל עלי" ובקרבת כבישים מהירים המובילים אל העיר. אל פורג'אן ידועה באווירה ידידותית למשפחות. היא מציעה שילוב של וילות מודרניות, בתים עירוניים ומתחמי דירות לרכישה ולהשכרה. האזור מתאים לאנשים המחפשים אורח חיים פרברי. יש בו גנים, פארקים ציבוריים, בתי ספר, מוסדות בריאות ומרכזי מסחר. מיקומה של אל פורג'אן בקרבת רובעי העסקים הגדולים של דובאי הופך אותה לבחירה אידיאלית עבור משפחות, עובדים זרים ומשקיעים בינלאומיים.

מחירי דירות ושכירות לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת שלושה חדרים בדובאי נע בטווח שבין 3,800-4,500 דולר ($). השכירות החודשית המקובלת לדירות אלה נעה בין 2,000-2,700 דולר. עם זאת, המחירים משתנים מאוד בהתאם למיקום הנכס, גודלו, רמתו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל

* בדובאי המחירים נקובים לרוב במטבע המקומי: דירהם איחוד האמירויות (AED).

הרשימה שלעיל היא חלקית ובלתי מחייבת והנתונים המובאים בה נועדו לשרטט תמונת מצב כללית בלבד. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת ועדכנית יש לערוך תחקיר מעמיק ועצמאי או להיעזר בבעלי מקצוע המתמצאים בשוק הנדל"ן המקומי.⁶

השלבים ברכישת ובשכירת דירה בדובאי

רצוי לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי. מומלץ גם להיעזר בעו"ד לנושא נדל"ן כדי להתייעץ, להבין את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים. מומלץ להשתמש בפלטפורמות נדל"ן מקוונות בולטות כ-Bayut ו-Property Finder, המציעות ללקוח מבחר רחב של נכסים, בהתאם לצרכיו ויכולותיו.⁷

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הדירה באופן יעיל ובטוח, רצוי להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים מקוונות. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות והוצאות נלוות

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים בדובאי כוללות:

• רשות המקרקעין של דובאי גובה 4% ממחיר הרכישה בתוספת אגרה של $150.
• עמלת רישום בעלות על מקרקעין: כ-$550 עבור נכסים עד שווי של כ-$135,000, וכפול מכך עבור נכסים מעל שווי זה.
• עמלת סוכנות נדל"ן: 2% מסכום הרכישה.
• שכר עורך דין בהתאם להסכמות בין הצדדים.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים כביטוחים ושירותי תרגום במקרה הצורך.

הוצאות נלוות לשכירת דירת מגורים בדובאי עשויות לכלול:

• עירבון בגובה של 5%-10% מסכום השכירות השנתי.
• מיסים מוניציפליים חודשיים בגובה סכום השכירות לתקופה הרלוונטית.
• עלות רישום ברשות החשמל והמים של דובאי (DEWA).
• אגרת רישום במערכת Ejari.
• עמלת סוכנות נדל"ן: 5% מסכום השכירות השנתי.

הוצאות נוספות ייתכנו בהתאם לתנאי החוזה ולדרישות המשכירים.⁸

קבלת משכנתאות באיחוד האמירויות

אזרחים זרים זכאים לקבל משכנתאות מבנקים באיחוד האמירויות. יש במדינה מספר מוסדות פיננסיים הרשאים להעניק משכנתאות לאזרחים זרים, ביניהם Emirates NBD, בנק HSBC ובנק Mashreq. עם זאת, על לוקחי המשכנתאות הזרים לעמוד במספר קריטריונים: עליהם להיות מועסקים במשרתם הנוכחית לפחות חצי שנה, ולעתים אף שנה – בהתאם לתנאים המוסד המלווה. עוסקים עצמאיים נדרשים להוכיח פעילות עסקית של שנתיים לפחות. מעבר לכך: בנקים בדובאי נוטים לאשר משכנתאות לעובדי ציבור או לאנשים המועסקים על ידי חברות גדולות בלבד.

בעת הגשת הבקשה למשכנתה יש להציג בבנק את המסמכים הבאים:

• דרכון.
• אשרת שהייה בתוקף.
• מסמך המעיד על כתובת מגורים.
• הוכחה להכנסה חוקית ושוטפת.
• מסמכים פיננסיים כדו"ח אשראי ודפי פירוט חשבון בנק.

היצע ההלוואות לאזרחים זרים כולל בדרך כלל כיסוי של עד 75% משווי הנכס – כלומר, שיעור המימון העצמי הוא לפחות 25%. עבור משקיעים בדירות למטרת השכרה שיעור המימון העצמי יכול אף להגיע עד ל-50%. רוב המשכנתאות הן לתקופה של עד 25 שנה והריבית השנתית עומדת כיום על כ-4%. הריבית יכולה להיות קבועה או משתנה. תוקף הריבית הקבועה מוגבל לתקופה של עד 5 שנים.⁹

שוק הנדל"ן בדובאי מציע דירות טובות לשכירה, לרכישה ולהשקעה - עם סיכוי להשבחה מהירה ולשיעורי תשואה אטרקטיביים. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בדובאי עלולים להיתקל בעלויות גבוהות במיוחד על העברות כספים מהארץ לבנקים באיחוד האמירויות. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה תאפשר קבלת שיעורי המרה אטרקטיביים יותר, לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך תמיד ניתן יהיה לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.¹º

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על דובאי ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות החוקית לרכוש נכס בדובאי על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
3. האפשרות החוקית לשכור דירה בדובאי על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
4. רילוקיישן לדובאי והקהילה הישראלית בעיר.
5. מצב שוק הנדל"ן בדובאי.
6. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירים באזורים שונים בדובאי.
7. המדריך המלא לרכישת או שכירת דירה בדובאי.
8. הוצאות נלוות לרכישת או שכירת דירת מגורים בדובאי.
9. האפשרות ליטול משכנתא בדובאי.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.