רכישת או שכירת דירה בברלין כאזרחים ישראלים

ברלין, בירת גרמניה, ואחד המרכזים האורבניים והפוליטיים החשובים באירופה. היא מתפרשת על פני שטח גדול ומחולקת לאזורים שונים. חלק ניכר מאוכלוסייתה העיר, המונה 3.5 מיליון תושבים, מורכב ממהגרים, סטודנטים ואמנים מכל רחבי תבל. העיר ידועה בחיי הלילה התוססים שלה, בעושרה התרבותי ובאתרים היסטוריים חשובים כשער ברנדנבורג והשרידים של החומה שהפרידה בעבר בין שני חלקי העיר.

המשק הברלינאי מבוסס על תעשייה טכנולוגית, כוח עבודה מיומן ומדיניות של השקעה מאסיבית בתשתיות. תושבי ברלין נהנים מרמת חיים גבוהה, מערכת בריאות מתקדמת ושירותים אזרחיים יעילים ומסודרים. התיירות מהווה גם היא נדבך מרכזי בכלכלת העיר, עם כ-13 מיליון מבקרים המתארחים בה מדי שנה. השילוב של שכר ממוצע גבוה ועלויות מחייה נמוכות ביחס לערים גדולות במערב הופך את ברלין ליעד משתלם להשקעה, כמו גם לרילוקיישן קבוע או זמני עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים בברלין. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת התשלומים Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירה בברלין?

תושבי חוץ רשאים לרכוש נכסי מקרקעין בגרמניה ללא כל מגבלה או צורך באישור שהייה. המשמעות היא שישראלים יכולים לקנות דירות, בתים וסוגים אחרים של מבנים ממש כמו אזרח מקומי. בעלות על נכס מקרקעין במדינה אינה מבטיחה אשרת שהייה אוטומטית. עם זאת, הדבר עשוי לסייע בעת הגשת בקשה למעמד תושבות.

מסמכים ואישורים הנדרשים לשם העברת בעלות על נכס בברלין:

• דרכון.
• אשרת שהייה (במקרה שישנה כזאת).
• מסמכים המוכיחים יכולת פיננסית (תלושי שכר, מידע על חשבון בנקאי).
• חוזה רכישה עם חותמת נוטריון.
• תיעוד על רישום ברשות המקרקעין המקומית.²

האם ישראלים יכולים לשכור דירה בברלין?

כל אזרח זר רשאי לשכור נכסי נדל"ן בגרמניה, בכפוף לאישור שהייה חוקי.

מסמכים ואישורים נדרשים:

• דרכון או תעודת תושבות.
• טופס בקשה חתום לשכירת דירה.
• הוכחה לתעסוקה ולהכנסה שוטפת.
• פירוט היסטוריית אשראי. בגרמניה נהוג לדרוש דו"ח מחברה בשם SCHUFA – ספק שירותי המידע הפיננסי הגדול במדינה.
• מכתב מבעלי בית קודמים בגרמניה.

ייתכן שהרוכשים או השוכרים יצטרכו להציג מידע נוסף ולתרגם מסמכים מסוימים לגרמנית.³

ישראלים בברלין

ברלין היא יעד תיירותי פופולרי בקרב ישראלים ובחירה מובילה של רילוקיישן בקרב פרילנסרים ובעלי מקצועות מסוימים. הביקוש הגבוה לעובדים בתחומים מובילים, השכר הגבוה יחסית והתנאים הסוציאליים הטובים מושכים אליה צעירים רבים. ישראלים שאינם אזרחי האיחוד האירופי המעוניינים לשהות בגרמניה לתקופה ארוכה רשאים להגיש בקשה לוויזת עבודה, ויזת לימודים, ויזת אמן, ויזת עצמאי או ויזת יזמות. הקהילה הישראלית בברלין מונה כ-10,000 בני אדם ומפעילה פלטפורמות המסייעות לישראלים להתאקלם בעיר ולמצוא בה מגורים ותעסוקה.⁴ ניתן לקבל ממנה סיוע דרך קבוצות ברשתות החברתיות, דוגמת ישראלים בברלין בפייסבוק.

לשם רכישת או שכירת דירה בברלין אין הכרח בפתיחת חשבון בנק מקומי, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את ענייניהם הפיננסיים מחשבון בנק ישראלי, אך אפשרות זו עלולה לגרור עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת וחסכונית היא פתיחת חשבון בפלטפורמת התשלומים Wise, המספקת מענה טוב, נוח וזול לכל צרכיהם הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בחו"ל ושל משקיעי נדל"ן.

שוק הנדל"ן בברלין

זירת הנדל"ן בברלין מאופיינת בשיעור גבוה מאוד של דיירים הגרים בשכירות (85%). ההאטה שחלה בשנים האחרונות במשק הגרמני גרמה לקיפאון בשוק ולירידה חדה בביקוש לנכסים. מספר הרכישות פחת בכמעט 25% וכך גם מספר התחלות הבנייה. כתוצאה, מחירי הנדל"ן שבו לרמתם משנת 2019. עם זאת, לאחרונה ניכרת התאוששות מסוימת בשווי הנכסים בעיר, בשל ביקושים גוברים לדירות להשכרה בשוק שיש בו היצע מוגבל. על פי הערכות, מגמה זו צפויה להתחזק בעתיד הקרוב. שיעורי התשואה המקובלים משכירות בברלין נעים כיום בטווח שבין 3%-4% בשנה.⁵

היכן לרכוש דירה בברלין

עבור המעוניינים לרכוש או לשכור דירה ב[שם המקום], להלן סקירה של כמה מהאזורים הבולטים:

• נויקלן (Neukölln):
  אזור מגורים בדרום העיר, הנמצא כעשר דקות נסיעה ברכבת התחתי למרכז העיר. נויקלן שיכן בעבר משפחות ממעמד הפועלים והפך ברבות השנים לרובע דינאמי ואופנתי. האוכלוסיה מורכבת משיעור גבוה של מהגרים, בעיקר מטורקיה ומארצות ערב, אולם בעשורים האחרונים האזור מהווה מוקד משיכה גם להרבה סטודנטים, אמנים ואנשי מקצוע, כמו גם למשפחות צעירות הנהנות מעלויות השכירות ההנמוכות יחסית. נויקלן מאופיין ברחובות ברלינאים טיפוסיים עם שורות של בתי מגורים פשוטים אך מקסימים, בחנויות, מסעדות ואתרי בילוי לכל המשפחה. הפארקים הגדולים הנמצאים בתחומו מוסיפים נופך שליו להוויה האורבנית מאוד של הרובע.

• שפנדאו (Spandau):.
  רובע מגורים ותיק בחלק המערבי של ברלין, לאורכו של נהר האבל, המציע שילוב של חיים אורבניים עם אווירת פרברים שלווה. בתחום הרובע נמצאים מספר אתרים מרשימים, כמצודת שפנדאו, בית העיריה הישן וכנסיית ניקולאוס הקדוש. הרובע מאופיין במרחבים ירוקים ופתוחים, במיוחד לאורך הנהר, ובהרבה פארקים ושטחי ציבור. השקעות נרחבות בתשתיות והתחלות בנייה רבות הפכו את שפנדאו ליעד פופולרי למשפחות ואנשים צעירים המחפשים אורח חיים רגוע בשוליו של מטרופולין שוקק. שוק הנדל"ן ברובע הוא תחרותי ודינאמי, אך מחירי הדירות לרכישה ולהשכרה הם עדיין נמוכים ביחס למרכז ברלין.

• פנקוב (Pankow):
  הרובע השני בגודלו בעיר. פנקוב ממוקם בצפון-מזרח העיר ומאכלס יותר מ-400 אלף תושבים. זהו מרכז אורבני שוקק שיש בו גם שטחים ירוקים, מרחבי טבע ונחלים וכן אתרים מעניינים, דוגמת בית הכנסת הגדול ביותר בגרמניה. הארכיטקטורה משלבת יופי היסטורי לצד בנייה חדשה. בפנקוב שלל שכונות בעלות אופי אורבני לצד אזורים שקטים יותר, המשרים תחושה של חיי עיירה בליבו של המטרופולין הענק. הפופולריות של פנקוב נובעת מקרבתה היחסית למרכז העיר, ממגוון האפשרויות שהיא מציעה לתושביה ומהיצע דירות מגורים בטווח מחירים רחב.

• קרויצברג (Kreuzberg):
  רובע מגורים בלב העיר שמאז איחוד גרמניה התפתח בהתמדה והפך ליעד אורבני אופנתי ולזירה שוקקת של תרבות אלטרנטיבית. אוכלוסיית קרויצברג מורכבת משילוב של משפחות צעירות, סטודנטים, אמנים ומהגרים מארצות שונות. קרויצברג ידוע באווירתו הקוסמופוליטית ובהווייתו האורבנית, הנסמכת על מגוון מסעדות, בתי קפה, מוסדות בידור ואירועי תרבות. בשטח הרובע ישנם פארקים ושטחים פתוחים. עוד ניתן למצוא בו את תעלת לנדוור המקסימה, הזורמת במקביל לנהר השפרה. תהליך הג'נטריפיקציה שעבר על הרובע הזניק את הביקושים בשוק הנדל"ן והעלה את מחירי דירות מגורים.

• שרלוטנבורג (Charlottenburg):
  רובע ותיק ויוקרתי בחלקה המערבי של ברלין, המאופיין בארכיטקטורה מרשימה. יש בו שכונות מגורים אלגנטיות עם הוויה מסחרית, מרכזי קניות, מסעדות, בתי קפה ומרכזי תרבות דוגמת בניין האופרה הגרמנית. בלב הרובע ממוקם ארמון שרלוטנבורג, המוקף במרחבי גינון מרהיבים. מספר פארקים נאים מפיחים בשרלוטנבורג אווירה כפרית נעימה. מיקום הרובע ואיכות החיים שהוא מציע מושכים אליו משפחות אמידות וצעירים עם הכנסה גבוהה. שוק הנדל"ן באזור תחרותי ומחירי דירות המגורים גבוהים למדי.

מחירי דירות ושכירות לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, שווי ממוצע למ"ר בדירת מגורים בת שלושה חדרים בברלין הוא כ-5,400 אירו (€) ועלות השכירות החודשית הממוצעת נעה בין 900-1,200 אירו. ההמחירים משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו, רמתו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל:

הפירוט שלהלן הוא חלקי ובלתי מחייב. הנתונים המובאים בו נועדו לשרטט תמונת מצב כללית. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת, מדויקת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי או להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בשוק הנדל"ן המקומי.⁵

השלבים ברכישת ובשכירת דירה בברלין

*מומלץ לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי.

*מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בנדל"ן, להתייעץ עמו, להבין בעזרתו את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים.⁷

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הנכס באופן יעיל ובטוח, מומלץ להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות והוצאות נלוות

העלויות המרכזיות הנלוות לרכישת דירת מגורים בברלין כוללות:

• מס העברת בעלות על נכס בשיעור של 3.5%-6.5% מסכום הרכישה, בהתאם לסוג הנכס ולמיקומו.
• עמלת רישום נכס המקרקעין: עד 1.2% משווי הנכס.
• מחצית מעמלת סוכן נדל"ן, העומדת כיום על 3.5%-7% מסכום הרכישה.
• עמלת שירותי נוטריון: 1.5%-2% מהסכום.
• אם הדירה נקנית לשם השקעה: מס על הכנסות משכירות עד שיעור של 45%.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כביטוחים, עלות בדיקת הנכס, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.

הוצאות נלוות לשכירת דירת מגורים בברלין עשויות לכלול:

• Nebenkosten: כל תשלומי הדירה (ארנונה, מים, חימום, אינטרנט וכו') שאינם כלולים בדמי השכירות הבסיסיים.
• עירבון: בדרך כלל בסכום של שני חודשי שכירות.
• עלות שירותי סוכן נדל"ן: בדרך כלל בגובה דמי שכירות של חודש אחד.

בסוף כל שנה השוכרים מקבלים מבעלי הבית תחשיב מפורט של ההוצאות הנלוות (Nebenkosten), בצירוף פיצוי כספי אם שילמו יותר מדי, או לחלופין – דרישת תשלום ועדכון שכר הדירה במקרה ששילמו פחות ממה שצרכו.⁸

קבלת משכנתאות בגרמניה

רוכשי נדל"ן זרים בגרמניה יכולים לקבל משכנתה בבנקים מקומיים, בתנאי שהם מתגוררים במדינה ומחזיקים באשרת תושבות חוקית.

על מנת להגיש בקשת משכנתה יש להציג את המסמכים הבאים:

• דרכון ותעודת תושבות.
• הוכחת תעסוקה בצירוף תלושי שכר אחרונים.
• נתונים על הצהרת מס אחרונה.
• חוזה רכישה בצירוף כל המידע הדרוש על הנכס.

תושבי חוץ ללא דרכון אירופי זוכים בדרך כלל להלוואות עד לגובה של 70% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא לפחות 30%). תנאי זה עשוי להשתנות בהתאם לסוג האשרה שבחזקת הלווים. תקופת המשכנתה היא לרוב עד 25-30 שנה ושיעורי הריבית השנתית המקובלים כיום נעים בין 3%-4.5%.

מומלץ להתחיל את הליך בקשת המשכנתה מוקדם ככל האפשר, להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולשקול עזרה של בעלי מקצוע מקומיים המצויים בשוק הפיננסי הגרמני.⁹

שוק הנדל"ן ב[שם המקום] מציע אפשרויות רכישה, השקעה ושכירה ראויות, שבהחלט שוות בדיקה. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בגרמניה עלולים לספוג עלויות גבוהות במיוחד בהעברות כספים מישראל לבנקים בחו"ל. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה יאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך ניתן יהיה לשלם עמלות מופחתות משמעותית וכן לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.¹⁰

הצטרפו ל-Wise עוד היום!

מקורות:

1. מידע כללי על ברלין ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות החוקית לרכוש נכס בגרמניה על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
3. לשכור דירה בגרמניה – המסמכים הנדרשים.
4. רילוקיישן לברלין עבור ישראלים.
5. מצב שוק הנדל"ן בברלין..
6. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירים באזורים שונים בברלין.
7. המדריך המלא לרכישת או שכירת דירה בברלין.
8. הוצאות נלוות לרכישת או שכירת דירת מגורים בגרמניה.
9. האפשרות ליטול משכנתא בגרמניה.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.