רכישת או שכירת דירה באוסטרליה כאזרחים ישראלים

אוסטרליה היא ארץ של פלאי טבע, חופים מרהיבים, חיות בר אקזוטיות ומטרופולינים מודרניים. היא וניחנת בגיאוגרפיה מגוונת, עם מישורים עצומים ופוריים, מדבריות ענקיים, רכסי הרים ושונית אלמוגים באורך אלפי קילומטרים. אוסטרליה מורכבת משש מדינות פדרליות, כשחלק ניכר מאוכלוסייתה בת ה-25 מיליון תושבים מתגורר באזורים כפריים, המאופיינים בחקלאות מפותחת וחיי קהילה שלווים. הערים הגדולות, כמלבורן וסידני, ממזגות מסורת מקומית והוויה אורבנית.

המשק המקומי, שבעשור האחרון חווה צמיחה עקבית, משלב כלכלת שוק, מערכת רווחה ענפה ושירותים ציבוריים מעולים. איכות החיים הגבוהה ושוק העבודה המפותח מושכים ליבשת הדרומית מהגרים רבים. נכון להיום, כמעט שליש מתושביה נולדו מחוץ ליבשת. זוהי גם אחת הסיבות שאוסטרליה היא יעד אטרקטיבי לרילוקיישן עבור פרילנסרים ונוודים דיגיטליים.¹

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים באוסטרליה. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת התשלומים Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

האם ישראלים יכולים לרכוש דירה באוסטרליה?

אזרחים זרים רשאים לרכוש נדל"ן באוסטרליה, אך חלות עליהם מגבלות מחמירות, הנאכפות בקפדנות. על פי החוק, משקיעי נדל"ן שאין להם אשרת תושבות יכולים לקנות רק נכסים חדשים, קרקעות המתוכננות לבנייה או מבנים המיועדים לפרויקטי פיתוח. הסיבה לכך היא המחסור החמור בנכסי מגורים במדינה ורצון הרשויות לנצל את ההשקעות החיצוניות להגדלת ההיצע ולהורדת המחירים. אזרחי חוץ שיש להם אשרת שהייה זמנית באוסטרליה רשאים לרכוש נכסי מגורים קיימים לשימוש עצמי בלבד.

על מנת לקבל אישור לרכישת נכס מגורים, על אזרחי חוץ שאין להם אשרת תושבות לפנות לוועדה מיוחדת המפקחת על ההשקעות הזרות (FIRB) ולספק נתונים אישיים ומידע על הנכס המבוקש ועל תכלית ההשקעה. עלות ההליך תלויה בשווי הנכס ועשויה להגיע לעשרות אלפי דולרים אוסטרליים. במקרים מסוימים נדרש גם אישור מיוחד מרשות המיסוי הלאומית (ATO).

מסמכים ואישורים הנדרשים לשם העברת הבעלות על נכס באוסטרליה:

• מסמך זיהוי.
• אשרת תושבות (אם ישנה כזו).
• הוכחה ליכולת פיננסית לרכישת הנכס.
• חוזה רכישה.
• דו"חות רלוונטיים על מצב הנכס. ²

האם ישראלים יכולים לשכור דירה באוסטרליה?

כל אזרח זר רשאי לשכור לטווח ארוך נדל"ן באוסטרליה, בכפוף לאישור שהייה חוקי במדינה.

מסמכים ואישורים נדרשים:

• מסמך זיהוי ואשרת שהייה תקפה.
• מסמכים המעידים על העסקה באוסטרליה ועל יכולת תשלום שכר הדירה – כולל דפי חשבון בנק.
• כרטיס ביטוח בריאות ממלכתי (Medicare Card).
• המלצות כתובות מהמעסיק, ממוסד הלימודים או מבעלי בית קודמים.³

בנוסף, ייתכן שיהיה צורך להציג מידע נוסף ולתרגם מסמכים מסוימים לאנגלית.

ישראלים באוסטרליה

בשני העשורים האחרונים הפכה אוסטרליה ליעד מוביל לרילוקיישן עבור ישראלים, בזכות השכר הגבוה, התנאים הסוציאליים הטובים, החיים השלווים ותרבות הפנאי. ישראלים המעוניינים לשהות במדינה יכולים להגיש בקשה לוויזת עבודה, ויזת סטודנט, ויזת משקיעים או לבחור מסלולים אחרים לקבלת תושבות המוצעים על ידי הרשויות. במשק האוסטרלי קיים ביקוש גבוה לבעלי מקצוע בתחומי הנדסת תוכנה, טכנולוגיית מידע והוראה. הקהילה הישראלית באוסטרליה, המונה כיום כעשרת אלפים בני אדם ומרוכזת בחלקה הגדול בסידני ומלבורן, מפעילה יוזמות ופלטפורמות מקוונות שמטרתן לסייע לישראלים להתאקלם במדינה ולמצוא בה תעסוקה.⁴

לשם רכישת או שכירת דירה באוסטרליה אין הכרח בפתיחת חשבון בנק מקומי, אך פתיחתו עשויה להקל על תשלום שכר הדירה והחשבונות. אמנם מהגרים ישראליים יכולים לנהל את ענייניהם הפיננסיים מחשבון בנק ישראלי, אך אפשרות זו עלולה לגרור עמלות העברת כספים והמרת מטבע גבוהות. אפשרות נוספת וחסכונית היא פתיחת חשבון בפלטפורמת התשלומים Wise, המספקת מענה טוב, נוח וזול לכל צרכיהם הפיננסיים של מהגרים קבועים או זמניים בחו"ל ושל משקיעי נדל"ן.

שוק הנדל"ן באוסטרליה

אוכלוסיית אוסטרליה הולכת וצמחה, בעיקר בגלל שיעורי הגירה גבוהים. הביקושים הגבוהים שנוצרו בשל כך בשוק הנדל"ן העלו את המחירים ויצרו מחסור גדול בנכסי מגורים, במיוחד במטרופולינים הגדולים. עקב כך ישנה כיום מגמה גוברת של מעבר צעירים ומשפחות לעיירות קטנות ואזורים כפריים. במקביל, הרשויות נקטו צעדים שנועדו להגדיל את היצע הנכסים, דוגמת רגולציה על השקעות בינלאומיות ומתן תמריצים לבנייה חדשה. אף על פי כן, לפי התחזיות המקובלות מגמת ההתייקרות של נכסי המגורים אמורה להימשך בעתיד הנראה לעין. שיעורי התשואה השנתית המקובלים משכירות באוסטרליה נעים כיום בטווח הרחב שבין 3%-5% בערים ועד 8% ואף יותר באזורים כפריים.⁵

היכן לרכוש דירה באוסטרליה

עבור המעוניינים לרכוש או לשכור דירה באוסטרליה, להלן סקירה של כמה מהערים הבולטות במדינה:

• סידני:
  העיר הגדולה באוסטרליה והמרכז הכלכלי והפיננסי שלה. סידני ממוקמת לחוף האוקיינוס השקט, בחלק הדרום-מזרחי של היבשת, ומאכלסת כ-5.2 מיליון תושבים. היא נחשבת לאחת מעשר הערים המובילות בעולם מאיכות החיים. סידני ידועה ביופיה הייחודי, בחיי תרבות ופנאי עשירים ובאתרים דוגמת הגן הבוטני המלכותי, בית האופרה המרהיב ו"בונדיי ביץ'" – חוף הגולשים שבפרבריה. על אף העליה המשמעותית במחירי הדירות בשנים האחרונות, סידני ממשיכה להוות יעד פופולרי עבור צעירים מאוסטרליה ומחוצה לה, וזאת בזכות שוק העבודה החסון (לרוב בתחומי הפיננסים והטכנולוגיה), התשתיות המצויינות ומערכת החינוך האיכותית.

• מלבורן:
  בירת מדינת ויקטוריה ממוקמת בקצה הדרום-מזרחי של היבשת, לאורך מפרץ פורט פיליפ המוביל אל האוקיינוס הדרומי, ומאכלסת כ-5 מיליון תושבים. מלבורן, הנחשבת לבירה התרבותית של אוסטרליה בזכות האירועים והפסטיבלים הבינלאומיים הנערכים בתחומה, ידועה גם בזכות ארכיטקטורה משולבת של מבנים ויקטוריאניים וגורדי שחקים מודרניים. כלכלת העיר מבוססת בעיקר על תחומי הפיננסים, הטכנולוגיה והתיירות. כמה מהתאגידים האוסטרליים הגדולים מחזיקים בתחומה את משרדיהם הראשיים. בדומה למרכזים אורבניים אחרים במדינה, הביקושים הגבוהים העלו משמעותית את שווי נכסי המגורים, אולם מחירי הדירות עדיין נמוכים יותר מאשר בסידני.

• בּריזבּן (Brisbane):
  בירת מדינת קווינסלנד ממוקמת לחוף האוקיינוס השקט בחלק המזרחי של אוסטרליה, אזור הידוע בשילוב חופי זהב ויערות גשם טרופיים. בריזבן מאכלסת כ-2.6 מיליון תושבים. האקלים החמים והלח משפיע על אורח החיים בעיר, המאופיין בתרבות חוצות ענפה, בפעילויות ספורטיביות ובזירה קולינרית ענפה. בקרבת העיר נמצאים כמה מיעדי התיירות הפופולריים של מזרח היבשת, הידועים ביופיים הטבעי וברצועות החוף המרהיבות שלהם. שוק הנדל"ן בבריזבן מציע מגוון רחב של נכסי מגורים במחירים נמוכים יחסית למלבורן ולסידני.

• פרת' (Perth):
  עיר בת כ-2 מיליון תושבים השוכנת לחוף האוקיינוס ההודי באוסטרליה המערבית, לאורך גדות נהר סוואן. פרת' מאופיינת בבנייה מודרנית לצד מבנים מסורתיים ואתרים היסטוריים. היא נהנית מאקלים ים-תיכוני חמים ויש בה חיי תרבות פעילים, סצינה קולינרית, מגוון אטרקציות תיירותיות וחופים יפהפיים. העוצמה הכלכלית של העיר ואיכות החיים הטובה בה הופכות את פרת' למוקד משיכה עבור מהגרי עבודה ומשקיעים בינלאומיים. בהתאם, שוק הנדל"ן בה חווה צמיחה מתמדת והמחירים נמצאים במגמת עלייה.

• דרווין (Darwin):
  בירת הטריטוריה הצפונית של אוסטרליה, השוכנת לחוף האוקיינוס ההודי, בחלק הצפוני של היבשת. המרחב של דרווין עצום ופראי, מאופיין באקלים טרופי, ביצות רחבות ידיים, יערות עבותים, בעלי חיים אקזוטיים, חופים קסומים ושמורות טבע מרשימות. דרווין גם עשירה במחצבים (בעיקר זהב). בעיר, לה אופי אורבני שוקק, חיים כ-140,000 תושבים ויש בה תעשיית תיירות משגשגת, המעסיקה אלפים. שוק הנדל"ן המקומי הוא תחרותי ומאופיין בביקושים גוברים של משקיעים ורוכשי דירות, המחפשים חיי עיר זולים יחסית בלב מרחב טבעי מרהיב.

מחירי דירות ושכירות לפי אזור

על פי הנתונים הזמינים בשוק הנדל"ן, השווי החציוני למ"ר בדירת מגורים בת שלושה חדרים באוסטרליה עומד כיום על כ-8,000 דולר אוסטרלי (AUD) והשכירות השבועית הממוצעת היא כ-620 AUD. המחירים משתנים בהתאם למיקום הנכס, גודלו, רמתו ומצבו הפיזי.

להלן סקירת עלויות דירות מגורים סטנדרטיות בנות שלושה חדרים במקומות המוזכרים לעיל:

*באוסטרליה נהוג לשלם שכירות מדי שבוע.

הפירוט שלהלן הוא חלקי ובלתי מחייב. הנתונים המובאים בו נועדו לשרטט תמונת מצב כללית. על מנת לקבל תמונת מצב מפורטת, מדויקת ועדכנית יש לערוך תחקיר עצמאי או להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בשוק הנדל"ן המקומי.⁶

השלבים ברכישת ובשכירת דירה באוסטרליה

*מומלץ לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי.

*מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בנדל"ן, להתייעץ עמו, להבין בעזרתו את חוקי המקרקעין/השכירות, לקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשים ולקבל ליווי מקצועי הכרחי בהליכי הוועדה להשקעות הזרות.⁷

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הנכס באופן יעיל ובטוח, מומלץ להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

עלויות והוצאות נלוות

העלויות העיקריות הנלוות לרכישת דירת מגורים באוסטרליה כוללות:

• מס בולים: עד 7% מסכום הרכישה (בהתאם למיקום הנכס ושוויו).
• מס נוסף החל על רוכשים זרים בשיעור 7%-8%.
• עמלת רישום בעלות על מקרקעין:– סכום קבוע או עד 0.6% ממחיר הרכישה.
• מס על על נכסי מגורים חדשים: 10% מהסכום.
• עמלות שירותי עורך דין ונוטריון: עד 2% מהסכום.
• משקיעים זרים משלמים מס שנתי מיוחד עבור נכס שאינו מושכר (Vacancy fees).

העלויות עשויות להשתנות בהתאם למדינה הפדרלית בה נרכש הנכס.

לכך יש להוסיף הוצאות נוספות העשויות לחול על רוכשים זרים, כביטוחים, עלות בדיקת הנכס, שירותי תרגום במקרה הצורך ועוד.

הוצאות נלוות לשכירת דירת מגורים באוסטרליה:

• כל תשלומי הדירה (ארנונה, מים, חימום, אינטרנט וכו') שאינם כלולים בדמי השכירות הבסיסיים.
• עמלת הגשת טופס בקשה לחוזה שכירות: 50-100 AUD.
• עירבון: בד"כ בסכום זהה לעלות ארבעה שבועות דמי שכירות.
• ישנם בעלי בתים הגובים תשלומים נוספים עבור מקום חנייה, שטח אחסנה, החזקת חיית בית ועוד.⁸

קבלת משכנתאות באוסטרליה

רוכשי נדל"ן זרים יכולים לבחור לקחת משכנתה בבנקים מקומיים גם אם אין להם אשרת שהייה. עם זאת, הליך האישור הוא מורכב יותר וההלוואות ניתנות לרוב בתנאים פחות טובים ועם שיעורי ריבית גבוהים מהרגיל.

על מנת להגיש בקשה למשכנתה יש להציג, בין היתר, את המסמכים הבאים:

• דרכון או תעודת תושבות.
• פרטי חשבון בנק, הצהרת הון והוכחה להכנסה שוטפת.
• חוזה רכישה בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים הקשורים בנכס.

תושבי חוץ (ללא תושבות אוסטרלית או אזרחות ניו זילנדית) זכאים בדרך כלל להלוואות עד גובה 70% משווי הנכס (כלומר: שיעור המימון העצמי הוא 30%), לתקופה של עד 25 שנה ועם שיעורי ריבית שנתית הנעים כיום בין 6%-8%.

מומלץ להתחיל את הליך בקשת המשכנתה מוקדם ככל האפשר, להשוות את תנאי ההלוואה ואת שיעורי הריבית בין בנקים שונים ולשקול שימוש בבעלי מקצוע מקומיים המצויים בשוק הפיננסי האוסטרלי.⁹

שוק הנדל"ן באוסטרליה ממציע אפשרויות רכישה, השקעה ושכירה ראויות, שבהחלט שוות בדיקה. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס באוסטרליה עלולים לספוג עלויות גבוהות במיוחד בהעברות כספים מישראל לבנקים בחו"ל. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה יאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך ניתן יהיה לשלם עמלות מופחתות משמעותית וכן לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.¹º

זה הזמן לפתוח חשבון ב-Wise!

מקורות:

1. מידע כללי על אוסטרליה ועל הכלכלה המקומית.
2. האפשרות לרכוש נכס באוסטרליה על ידי זרים והמסמכים הנדרשים.
3. לשכור דירה באוסטרליה – המסמכים הנדרשים.
4. רילוקיישן לאוסטרליה עבור ישראלים.
5. מצב שוק הנדל"ן באוסטרליה.
6. אתרי נדל"ן פופולריים לבדיקת מחירים באזורים שונים באוסטרליה.
7. המדריך המלא לרכישת או שכירת דירה באוסטרליה.
8. הוצאות נלוות לרכישת או שכירת דירת מגורים באוסטרליה.
9. האפשרות ליטול משכנתא באוסטרליה.
10. היכנסו לאתר Wise, קראו את תנאי השימוש והתרשמו מהתעריפים המצוינים.