MM2H 馬來西亞第二家園計劃：長期居留計劃申請手續和費用
大馬政府近日宣布MM2H將於2021年10月重新接受申請，並提出多項申請條件變動。本文會介紹第二家園計劃2021年的最新申請詳情，包括申請條件、申請手續、所需文件和費用。
馬來西亞租樓攻略：租屋網、租金和注意事項
馬來西亞與新加坡地理位置相近，但是租金卻相差很遠。在新加坡即使是最便宜的組屋，租金都要大約S$3000（約17,000港幣），而吉隆坡的公寓租金中位數卻只是約四千港幣。很多香港人都對MM2H第二家園計劃有興趣，申請成功就可以獲得十年簽證，定居在馬來西亞享受當地的低廉物價。以下會介紹馬來西亞租屋的資訊，例如常用租屋網、租屋費用和注意事項。
如何在馬來西亞租屋？
馬來西亞租屋網
以下為3個常用的馬來西亞租屋網及它們的特色：
- IProperty：列出超過15萬個租盤，其中約6萬間為Condo公寓單位，6萬間為Serviced Residence服務式住宅。住宅物業細分成20多種，但篩選條件並不多，只有基本的租金、大小、睡房數目。
- PropertyGuru：列出約17萬個租盤，其中7萬多間為Condo公寓單位，5萬間為Serviced Residence服務式住宅。設有手機應用程式，以及網上睇樓功能（Virtual Tour／Live Tour）。搜索引擎的篩選條件包括：配備家具、單位樓層、租期等。
- Dot Property：只有約9千個租盤。提供租金走勢參考和尋找經紀服務。搜索引擎的額外篩選條件包括配備家具、鄰近地鐵站、景觀和配套設備如健身室、花園、停車場。
馬來西亞仲介
在馬來西亞，地產經紀是受估價師及地產代理協會（BOVAEA）規管的專業人士，分為初級談判代表（REN）和正式持牌經紀（REA）。稱職的地產經紀仍會為你爭取最好的談判條件，例如把水電費包括在租金中、添置新傢私、粉刷牆壁等。而且，仲介費是由業主支付，租客不需向經紀付費。一般房地產網站如Property pages和PropertyGuru都提供免費的尋找地產經紀服務，列出全國幾千個地產經紀，根據專業範疇和地區分類，並且註明經紀的BOVAEA註冊編號。
馬來西亞租房流程
以下為在馬來西亞租屋的完整步驟：
- 考慮房屋種類、城市和地區、、鄰近的地鐵站、配套設備等因素
- 聘用房地產經紀為你物色租盤和帶你睇樓
- 找到合適的房屋後，與業主協商租金、入住日期、租期和特別要求
- 達成協議後，繳付保留押金和提交所需文件，讓業主準備租約
- 預約時間簽約，簽約前與經紀一同仔細檢查房屋，如有問題就讓業主處理
- 簽約並向業主繳付其餘的保證金、水電錶按金、印花稅、管理費和律師費
- 無論續租與否，都要在合約到期前3個月通知業主
馬來西亞租屋所需文件
- 身份證明（護照）
- 居留許可（簽證）
- 學生證明（入學信）／收入證明（糧單）
馬來西亞租屋價錢
在馬來西亞租屋，前期費用約為4 – 5個月的租金。除了以下提到的按金和法律費用之外，還有每月的水電費、網絡費、清潔費等由租客自理。如果事先與業主協商好，這些費用也有機會包含在租金中。匯款到馬來西亞銀行戶口前，應留意由於馬來西亞令吉並非香港常用貨幣，所以幾間主要銀行都無清楚列明匯率，此時不妨選擇操作透明的 Wise，即使是非主要貨幣如馬來西亞令吉，Wise 都會標明匯款使用的匯率以及手續費。
保留押金、保證金、水電錶按金
- 保留押金：租屋的訂金，用於預留租盤。金額通常等於一個月租金，達成租賃協議後就會用作支付第一個月租金。
- 保證金：業主會在整個租期內扣留一筆保證金，以承擔租客欠租或對屋內物件造成損壞的風險。金額為兩個月的租金，退租時扣除清潔費用、維修費用和欠租（如有）後會退回。
- 水電錶按金：用來支付租客退租時可能拖欠的水、電、煤、排污費等公用事業費用。金額為半個月的租金。
印花稅、管理費
- 印花稅：由租客承擔，稅金的計算方法為年租金減去免稅額RM 2400後，每RM 250徵收RM 2，適用於為期1 – 3 年的租約。
- 管理費：同樣是由租客承擔的一次性費用，金額因月租金而異，由RM 100至RM 300不等。
律師費
律師費可以根據租客和業主協議的方式共同承擔。費用的計算方法為：年租金不足RM 10,000的話，收取月租的25%。超出的部分則收取月租20%。這個算法適用於租期為三年以內的合約。
租金水平
以下為5個馬來西亞主要城市的公寓單位（Condo）租金中位數（2020年11月）：
| 州分 | Condo租金中位數 |
|---|---|
| 吉隆坡（Kuala Lumpur） | RM 2148（約4,100港幣） |
| 雪蘭莪（Selangor） | RM 1300（約2,500港幣） |
| 沙巴（Sabah） | RM 2415（約4,600港幣） |
| 檳城（Pulau Pinang） | RM 1729（約3,300港幣） |
| 柔佛（Johor） | RM 1464（約2,800港幣） |
馬來西亞租屋注意事項
在馬來西亞租房的最短租期一般為多長？
如果只會在馬來西亞逗留少於12個月，則被視為短期停留，較難找到正式的出租公寓，建議考慮Airbnb或Booking.com等短期出租房源。而如果持有一年以上的簽證，例如MM2H簽證、學生簽證、工作簽證，就可以考慮在馬來西亞正式租屋，因為當地的租約一般最短為期一年。針對外國租客，簽署兩年合約是更常見的做法。
馬來西亞租房有租金管制嗎？
自從《 1966年租金控制法》被廢除後，現時馬來西亞沒有任何租金管制的法例。幸好的是，馬來西亞的房屋供應穩定，租金一直都維持穩定的水平。如果想爭取更便宜的租金，可以考慮簽兩年合約，房東會較願意下調租金。另外，選擇配備基本家具（Semi-Furnished）的公寓會比設備齊全的來得便宜。你可以在後期的協商過程中再要求業主添置一點新家具。
雖然馬來西亞人傾向把房屋租給本地人而非外國人，但若果你能提供充分的證明文件，例如長期簽證和工作證明文件，證明自己會長時間逗留在馬來西亞，加上願意長租2 – 3年的話，也不難找到房東願意出租房屋。
參考資料：
2 Property Guru: Malaysia Tenancy Agreement Guide
檢查日期：2020年12月18日
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