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英國買樓注意事項：HMO 是甚麼？投資多房式住宅收租好嗎？

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
2023年8月8日（超過 1 年前更新）
閱讀時間4分鐘

物業投資向來備受香港人歡迎。隨著近年愈來愈多人移民英國，亦掀起了不少人進軍當地物業市場的意慾。買樓收租固然能夠帶來相對穩定的收入，然而英國買樓或投資前除了考慮回報率外，亦需留意海外地方對物業市場不同的規管，以免得不償失。接下來本文將介紹英國HMO房屋類型及營運HMO的注意事項。

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目錄

HMO 是什麼？

在英國，HMO (House in Multiple Occupation) ，又稱多房式住宅，是指由至少三個人合租，而租戶不是來自同一個家庭單位的房屋。租戶在住宅內可共用浴室、廁所和廚房等設施，因此這類住宅有時亦被稱為「共享房屋」。

根據英國政府網站，家庭單位可以是由個人，或者居住在一起的同一家庭成員組成，包括已婚或同居，親戚如祖父母等關係的人士。如住宅有五個或以上，來自多於一個家庭單位的租戶，並且至少有一位住戶繳付租金，該住宅就會被定義為大型HMO。

由於不同類型的HMO在各個城市的規管不盡相同，如屋主想將物業以HMO形式出租，應該先聯繫當地政府部門，以確認自己需要申請甚麼牌照或許可證，以及所需文件。以下我們會概括講解一般情況下的流程。

HMO 出租牌照

在英國（英格蘭）及威爾斯，業主均須獲得牌照以出租大型HMO。一般而言，如你的HMO符合以下兩個條件，你必須獲得地區政府發出的許可牌照：

  1. 住宅有五個或以上住戶
  2. 住宅有兩個或以上獨立家庭

申請 HMO 許可證時，相關部門會對你的物業進行一連串檢查，其中包括：

  1. 住宅符合正確的標準，例如住宅房間的數量及其大小。
  2. 住宅獲得妥善管理

需要注意的是，某些地區或會有附加牌照的規定，對於小型 HMO，即五人以下的共享房屋，業主或者需要獲得附加許可證（additional license），才可把HMO單位出租。另外，HMO 許可證不能轉讓給他人。 如有必要，屋主必須提出申請。

HMO 牌照費用和期限

每個 HMO 單位都需要獨立的許可證。證件有效期通常都是五年，亦有些地方的有效期較短。業主必須在許可證到期之前更新證件。牌照可經英國政府網站申請。

留意申請HMO牌照的費用有分首次申請牌照及續證費用兩種價格。不同城市的費用有所差別，例如在某些城市，如住宅內有多於五個家庭單位，屋主需要額外支付費用。因此，建議先到所在城市的政府網頁瀏覽，或直接與當地相關人員聯絡查詢。

以下提供幾個較熱門的城市政府的相關連結：

HMO 業主責任

視乎HMO的大小和住戶人數，HMO業主有責任確保住宅條件良好，包括：

  • 負責某些維修項目， 如故障電線、管道或供暖設施
  • 在住宅提供足夠的垃圾筒
  • 確保住宅沒有過度擁擠
  • 提供足夠煮食及洗衣設施
  • 保持共享空間及其設施乾淨及其運作正常
  • 每五年檢查一次電氣
  • 每年進行燃氣檢查
  • 確保消防安全設備良好，包括有效的煙霧報警器
  • 提供電子設備的安全證書（如部門要求檢查）

如HMO需要牌照，你亦需確保房間大小符合以下標準：

房間人數最低標準
一位（十歲以下）4.64 平方米
一位（十歲以上）6.51 平方米
兩位（十歲以上）10.22 平方米

有關部門亦會對HMO進行安全風險評估（Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) ）。如發現住宅內有任何高風險的問題，屋主需要及時處理，以確保其HMO牌照不會被註銷。如業主被發現沒有遵從有關HMO的規定，更有機會被當地市政府檢控。

總結以上對HMO的簡單介紹，如果有意慾在英國投資HMO單位以出租予他人，除了確保房屋條件及設施良好，亦需要視乎租戶及家庭單位數量，預留足夠時間申請有關牌照。即使人在英國，你仍可透過Wise的國際匯款服務調動資金。Wise使用實時市場匯率兌換貨幣，手續費較銀行低，幫助你節省更多。

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資料來源：

1 GOV.UK：Renting out your property: Houses in Multiple Occupation (HMO) -
2 GOV.UK：Private renting: Houses in multiple occupation - GOV.UK
3 GOV.UK：House in multiple occupation licence

資料檢查日期：2023年8月8日

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