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英國買樓注意事項：HMO 是甚麼？投資多房式住宅收租好嗎？

Hoi Yi Leung

2023年8月8日（超過 1 年前更新）

閱讀時間5分鐘

物業投資一向深受香港人歡迎，隨着近年愈來愈多人移民英國，英國物業市場亦吸引不少投資者關注。買樓收租雖有機會帶來較穩定的收入，但在英國買樓或出租物業前，除了評估租金回報及持有成本，亦要了解當地對不同出租住宅的規管。本文將介紹英國HMO房屋的定義、出租牌照要求及業主責任，助你在投資前作出更全面的準備。

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目錄
HMO 是什麼？ HMO 出租牌照 HMO 牌照費用和期限英國HMO規劃許可（C3、C4 及 Article 4） HMO 業主責任英國HMO按揭、保險及市政稅英國HMO投資值得嗎？優點與缺點

HMO 是什麼？

在英格蘭及威爾斯，HMO (House in Multiple Occupation) ，又稱多房式住宅，是指由至少三個人合租，而租戶不是來自同一個家庭單位的房屋。租戶在住宅內可共用浴室、廁所和廚房等設施，因此這類住宅有時亦被稱為「共享房屋」。

根據英國政府網站，家庭單位可以是由個人，或者居住在一起的同一家庭成員組成，包括已婚或同居，親戚如祖父母等關係的人士。如住宅有五個或以上，來自多於一個家庭單位的租戶，並且至少有一位住戶繳付租金，該住宅就會被定義為大型HMO。

由於不同類型的HMO在各個城市的規管不盡相同，如屋主想將物業以HMO形式出租，應該先聯繫當地政府部門，以確認自己需要申請甚麼牌照或許可證，以及所需文件。以下我們會概括講解一般情況下的流程。

HMO 出租牌照

在英格蘭及威爾斯，業主均須獲得牌照以出租大型HMO。一般而言，如你的HMO符合以下兩個條件，你必須獲得地區政府發出的許可牌照：

住宅有五個或以上住戶
住宅有兩個或以上獨立家庭

申請 HMO 許可證時，相關部門會對你的物業進行一連串檢查，其中包括：

住宅符合正確的標準，例如住宅房間的數量及其大小。
住宅獲得妥善管理

需要注意的是，某些地區或會有附加牌照的規定，對於小型 HMO，即五人以下的共享房屋，業主或者需要獲得附加許可證（additional license），才可把HMO單位出租。另外，HMO 許可證不能轉讓給他人。如有必要，屋主必須提出申請。

牌照類型	適用情況	說明
強制牌照	五名或以上租客來自兩個獨立家庭	大型HMO達到法定門檻時一般必須申請
附加牌照	指定地區內較小型HMO亦可能需要	地方政府可把較小型HMO納入監管
選擇性牌照	指定街道或分區內私人出租物業	未必只限於HMO，可涵蓋一般私人出租樓

HMO 牌照費用和期限

每個 HMO 單位都需要獨立的許可證。證件有效期通常都是五年，亦有些地方的有效期較短。業主必須在許可證到期之前更新證件。牌照可經英國政府網站申請。

留意申請HMO牌照的費用有分首次申請牌照及續證費用兩種價格。不同城市的費用有所差別，例如在某些城市，如住宅內有多於五個家庭單位，屋主需要額外支付費用。因此，建議先到所在城市的政府網頁瀏覽，或直接與當地相關人員聯絡查詢。

以下提供幾個較熱門的城市政府的相關連結：

英國HMO規劃許可（C3、C4 及 Article 4）

一般住宅屬C3，供三至六人共住的HMO多屬C4。物業由C3改作C4時通常毋須另取規劃許可，但若位於Article 4地區就要先申請；若供七人或以上居住，通常需要規劃許可。

HMO 業主責任

視乎HMO的大小和住戶人數，HMO業主有責任確保住宅條件良好，包括：

負責某些維修項目，如故障電線、管道或供暖設施
在住宅提供足夠的垃圾筒
確保住宅沒有過度擁擠
提供足夠煮食及洗衣設施
保持共享空間及其設施乾淨及其運作正常
每五年檢查一次電氣
每年進行燃氣檢查
確保消防安全設備良好，包括有效的煙霧報警器
提供電子設備的安全證書（如部門要求檢查）

如HMO需要牌照，你亦需確保房間大小符合以下標準：

房間人數	最低標準
一位（十歲以下）	4.64 平方米
一位（十歲以上）	6.51 平方米
兩位（十歲以上）	10.22 平方米

有關部門亦會對HMO進行安全風險評估（Housing Health and Safety Rating System，HHSRS）。如發現住宅內有任何高風險的問題，屋主需要及時處理，以確保其HMO牌照不會被註銷。如業主被發現沒有遵從有關HMO的規定，更有機會被當地市政府檢控。

英國HMO按揭、保險及市政稅

HMO按揭常被視為較專門的出租按揭，與自住或一般buy-to-let安排未必相同，審批要求、利率和可接受物業類型都可能不同。

常見保險包括建築物保險、家居財物保險、租金保證保險及公共責任保險。至於市政稅，責任誰屬常取決於租約安排，例如各房獨立簽約時，業主可能要負責。

英國HMO投資值得嗎？優點與缺點

不少投資者考慮英國HMO，是因為同一物業可按房間收租，租金收益往往高於單一單位出租，但管理和合規成本亦較高。

優點	缺點
更高潛在租金回報	出租規例更嚴格
空置風險較低	前期成本較高
租金拖欠風險較分散	維護及管理成本較高
出租空窗期較短	租客流動率較高

是否值得投資，取決於你能否承受較高前期成本、持續管理工作和政策變動風險。入市前宜先梳理英國買樓流程，再按自己的資金安排和風險承受能力判斷。

投資英國HMO物業前，除了計算租金收入、回報率及日常營運成本，亦應先確認物業是否需要申請強制或附加牌照，並了解所在地區政府的具體規定。業主亦須確保房間面積、消防設備、電力、燃氣、共用設施及整體居住環境符合標準。由於各地牌照費用、有效期及規管要求可能不同，正式購入或改建物業前，宜先向當地政府查詢，以減低違規、罰款或牌照被撤銷的風險。

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資料來源：

GOV.UK：Renting out your property: Houses in Multiple Occupation (HMO) -
GOV.UK：Private renting: Houses in multiple occupation - GOV.UK
GOV.UK：House in multiple occupation licence

資料檢查日期：2023年8月8日

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