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荷兰买房攻略：一文看清荷兰房价、税费、法律程序及注意事项

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
05.08.25
6分钟阅读

荷兰凭借其优质的生活环境、稳健的经济体系、国际化的社会氛围，以及在科技与创新产业方面的优势，近年来成为海外投资者眼中的房地产热门市场。尽管如阿姆斯特丹等主要城市的房价相对较高，但稳定的租金回报和良好的长期增值潜力，仍使其具备高度吸引力。

本文将深入解析外国人在荷兰买房时应注意的法律与实务事项，分析2025年主要城市的房价走势与不同物业类型的市场趋势，并说明购房流程、法律手续及相关税费。不论你正考虑投资海外房地产，或是计划在荷兰置业自住，都可以从本文获得实用的参考信息。

目录

外国人可以在荷兰买房吗？

目前，荷兰对外国人买房几乎没有法律限制，无论是否持有荷兰居留权或来自欧盟以外国家，都可以购买住宅或商业物业。唯一的例外是针对受欧盟制裁而被冻结资产的人士1，将无法在荷兰进行房产交易。但这类情况相对罕见，绝大多数外国投资者皆可购置房产。

荷兰房价2025

荷兰房市在 2025 年呈现温和回升趋势。经历 2023 年持续调整后，2025 Q1二手住宅的价格整体上升10.9%，新建住宅亦上升9.3%，表现稳健。以下为不同类型房产年度变化情况3：

房屋类型价格变化（2025 Q1）
單戶住宅（Single-family dwelling）11.2%
排屋（Terraced house）12.1%
边户（Corner house）12.2%
半獨立房子（Semi-detached house）11.1%
獨立房子（Detached house）9.2%
公寓（Apartment）9.9%

根据区域房价回升情况与市场趋势分析，以下为主要城市的年度涨幅2：

城市价格变化（2025 Q1对比2024 Q1）
阿姆斯特丹（Amsterdam）6.4%
格罗宁根（Groningen）12.9%
南荷兰（Zuid-Holland）10.4%
北布拉班特（Noord-Brabant）11.8%
鹿特丹（Rotterdam）8.9%

外国人如何在荷兰找房？

荷兰的主要房产类型包括：

  • 公寓（appartements）：通常在城市中心，交通便利，包括旧式公寓及新公寓项目，适合在城市的上班族。
  • 独栋住宅（single-family homes）：常见于郊区与中小镇，面积较大，适合家庭居住。
  • 联排住宅（terraced houses）：空间适中，介于公寓与独栋住宅之间，适合小家庭或希望拥有独立居住环境的住户，普遍位于城市外围住宅区。
  • 新开发项目（new-builds）：由专业开发商建造，有现代设施与能效优势，价格略高。

荷兰买房网和买房 App

在荷兰买房，使用本地房地产平台是获取最新房源、了解市场动态、比较价格与联系房产中介的高效方式。无论你是首次购房者，还是海外投资者，以下网站和手机 App 都提供多语言界面、详细房产信息与筛选功能，让你轻松浏览各类住宅类型与价格走势。以下是主要查找房源的线上平台：

  • Funda：荷兰访问量最高的房产网站之一，收录来自 NVM（荷兰注册中介协会）成员屋以及部分非会员中介的房源，是许多购房者初步寻找物业的首选平台 。
  • Huislijn：展示来自约 2,500 家中介的房源，并支持私卖户发布。具有创新的筛选功能，例如可查找带露台或儿童友善社区的房屋，适合对生活环境有明确偏好的用户。
  • Huizenzoeker：汇集不同房产网站的房源，可视为综合搜索工具。还提供“Cijfers & Trend”功能，通过社区统计与房价走势帮助用户评估房屋配置与定价合理性。
  • Pararius：支持非 NVM 中介发布房源，房源种类丰富，尤其涵盖了部分 Funda 无覆盖的物业。适合希望从多个中介渠道评比房源的买家。
  • Zoekallehuizen：搜集网站上的房源链接，用户可快速跳转至具体中介页面查看详情。适用于希望通过聚合平台查看不同来源房源的用户。

荷兰买房流程和法律程序

在荷兰购房不仅涉及房源选择，也需要理解相关法律程序。流程相对清晰，但每个步骤都需细致处理，以确保交易顺利并符合法律规定。买定可以按以下程序买房：

  1. 确定预算和贷款预批：在正式看房前，多数买家会先评估财务状况并申请贷款预批准，以确认最大购房金额范围。
  2. 寻找房源与看房：可通过多个平台搜索房屋。若语言或流程不熟悉，可考虑聘请房产经纪人协助寻找合适房源、出价谈判及文件审核。
  3. 出价与签订意向书：一旦决定购买某物业，买家可提出出价。若卖方接受，双方将签署一份初步购房协议。该文件包含价格、交接日期、解约条件等条款。签署后，买方通常需支付10%的定金，该金额将存入公证人信托账户。要注意的是，在此阶段，买方拥有3天“冷静期”，可无理由撤销协议。
  4. 贷款申请与房产评估：协议签署后，买家正式向银行提交贷款申请。银行往往要求一份独立评估报告，以验证房产价值是否与出价相符。此外，某些老房可能需进行建筑检查以评估结构安全。
  5. 签署正式买卖契约：贷款获批后，买家与卖家将签署正式产权转让契约，同时买方银行会将贷款金汇入公证人账户以完成交割。公证人负责将房产登记至买方名下，并向土地注册局提交资料。
  6. 交接钥匙与正式拥有：在交割当天，买家可与经纪人或卖方一同进行最后的房屋检查。随后，房屋钥匙正式交付，房产过户程序完成。

荷兰房屋买卖相关费用和税项

在荷兰买房时，买方主要须缴付转让税，也要留意其他与房屋买卖相关税项，详情可参考下表4：

项目费用比例 / 说明
转让税2%
律师费1.0 – 1.5％
注册费1.0 – 1.5％
房地产经纪人的费用开始价格和要求和购买价格之间的差额的10％

荷兰买房贷款

荷兰主要银行如 ABN AMRO、ING 和 Rabobank 等均提供房屋贷款，并对外国人开放申请。申请人通常需具备有效居留许可及稳定收入来源，部分银行亦接受非居民贷款申请，但可能附带更高的首付要求。一般而言，外籍买家需准备最低10%的首付，贷款成数及利率则取决于个人财务状况与是否为首次购屋者。整体而言，只要满足基本居留与财务条件，即使非荷兰公民，亦可合法申请贷款购置当地物业。

荷兰买房出租注意事项

如果在荷兰投资房地产用作出租而非自住的话，需注意以下几点：

  • 财务规划：除了购房成本外，还需预留维修支出、物业管理费与不定期空置期的潜在成本。部分银行对投资型房产的贷款成数较低，意味着需要准备较高的首付比例。
  • 法规与租约：荷兰租房市场对房客保护较多，建议房东使用标准化租约，并了解租赁法相关条款，如最低租期、驱逐条件等。
  • 租金与报税义务：建议房东寻求税务顾问建议以确保合规。

在荷兰从事房产出租虽具潜力，但务必全面掌握法规、税务及租赁风险，方能稳健投资、规避纠纷。

总结来说，荷兰的房地产市场对本地与外国买家皆具有吸引力，不论是自住还是投资用途，皆需充分了解当地的购屋流程、法律条件与税务规定。

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资料来源：

  1. elra：Limitations to Foreigners
  2. CBS：Existing own homes; purchase prices, price index 2020=100, region
  3. CBS：Existing own homes; purchase prices, price index 2020=100, type of dwelling
  4. Hypodomus：Useful information

资料检查日期：2025年8月2日

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