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迪拜买房：外国人如何投资移民？费用、税项和完整流程详解

Hoi Yi Leung

09.12.25

8分钟阅读

作为全球最富有的城市之一，迪拜不仅是旅游或商业投资热点，更是不少富翁的栖身之地。如想在当地安居乐业，有什么要注意？本文详解外国人在迪拜买房的方法、所需费用、首付、所需文件、税项及有关流程，并提供如何透过买房申请签证。

目录
迪拜买房的方法迪拜买房要多少钱？迪拜买房需要首付吗？外国人在迪拜买房可以申请当地按揭吗？迪拜买房需要交税吗？迪拜买房的准备文件迪拜买房流程外国人可以透过买房投资移民迪拜吗？迪拜买房注意事项

迪拜买房的方法

外国人如想在迪拜买房，可于指定自由持有区（如 Dubai Marina、Downtown Dubai、Palm Jumeirah、Business Bay 等）均可购买永久产权物业，且无需持有阿联酋居留权¹。

一般来说，迪拜买房主要可以透过以下几种方式进行：

直接向开发商购买新楼盘：买家一般需先签署预约协议（Reservation Form）或意向书（MoU），缴交订金以保留单位，随后签订正式买卖合约（SPA）。
透过房地产代理购买二手物业：此方式需签署转售协议，经相关机构办理产权转让与过户手续。
委托房地产代理或律师代办：涵盖产权查核、合同签署及土地局过户登记等程序。
利用线上平台：部分流程（例如土地局登记与过户）可远端完成，方便非居住本地的买家。

迪拜买房要多少钱？

根据房地产投资网站 Global Property Guide 在 2025 年 3 月的数据，迪拜房价的中位数如下²：

单位类型	价钱
套房公寓	190,606美元
1房公寓	348,536美元
2房公寓	590,878美元
3房公寓	1,081,007 美元
3房别墅	789,653 美元
4房别墅	1,061,947 美元
5房别墅	3,686,862 美元

除了楼价外，您在迪拜买房时都需要留意额外的相关费用，包括³：

杜拜土地局收费（DLD Fee）：房价4%
产权证签发费（Title Deed Fee）： 580 迪拉姆
物业注册费（Registration Fee）：
- 楼价 50 万迪拉姆以下：2,000 迪拉姆 + 5%增值税
- 楼价 50 万迪拉姆或以上：4,000 迪拉姆 + 5%增值税
按揭登记费（Mortgage Registration Fees）： 290 迪拉姆 + 0.25%按揭额
经纪佣金（Agency Fee）：约房价2% + 5%增值税
产权转让费用（Conveyancing Cost）：约 6,000 - 10,000 迪拉姆

另外，您亦要留意在迪拜买房时，亦要支付杜拜水电局（DEWA）按金、能源费用、公寓服务费等，而这些收费都按单位大小及种类而定。

迪拜买房需要首付吗？

根据阿联酋中央银行（Central Bank of the UAE）指引，迪拜买房的首付因应买家身份及置业种类而定⁴：

买家身份	置业种类	首付
阿联酋国民	首次置业	房价不超过 500万迪拉姆：15% 房价超过 500万迪拉姆：25%
阿联酋国民	非首次置业／投资用途	35%
外籍人士	首次置业	房价不超过 500万迪拉姆：20% 房价超过 500万迪拉姆：30%
外籍人士	非首次置业／投资用途	40%
期房	所有种类	50%

外国人在迪拜买房可以申请当地按揭吗？

外国人可于杜拜当地申请房贷，但需符合银行对海外买家的基本条件：

年龄要求：21 - 65岁
最低收入：月入 10,000 - 25,000迪拉姆，部分银行会考虑帐户收入流动性。
首付：如上述阿联酋中央银行要求，外国人最多可借 70 - 80%按揭。
贷款期间：上限一般为25年，但屋主加贷款年限不得超过 65 - 70岁。
物业类型：仅适用于现楼，不适用楼花。
信贷要求：需有稳定收入证明及良好的信贷记录，银行通常会要求提供护照、收入证明、银行流水帐证明、个人信用报告等文件。

迪拜买房需要交税吗？

在迪拜买房，您不用交房产税、所得税或资本利得税。不过，如您在迪拜出租房子，需要支付 5%市政税。

迪拜买房的准备文件

在迪拜买房，需要准备以下文件：

有效护照或阿联酋身份证（Emirates ID）：视买家为外借人士或阿联酋居民而定。作为主要身份证明文件，护照需有效期至少6个月以上。原件必须携带至杜拜土地局（DLD）办理转让。
地址证明文件：包括最近的水电费单、银行对帐单、租赁合约或产权证明（若已在杜拜拥有物业）。对于远距购买的外籍人士，可能需公证的家国地址证明。
无异议证书（No Objection Certificate, NOC）：由物业开发商发出，确认卖方无未付服务费或其他义务。
合作备忘录（Memorandum of Understanding, MOU）：买卖双方签署的销售合约，包含物业细节、付款计划及违约罚则。需在注册托管办公室（Trustee Office）签署，并支付10%订金作为担保。
销售购买协议（Sale and Purchase Agreement, SPA）：适用于期房购买，由开发商发出并注册于DLD。详细列出物业描述、付款时间表、交屋日期及违约条款。
资金证明：银行对帐单、贷款预批函或经理支票（Manager's Cheque），证明买家有能力支付物业价格。现金购买可选，但贷款购买必备。
产权证明（Title Deed）：卖方提供原件，证明物业所有权。转让后，DLD会发出新Title Deed给买家。
委托书：若由代理人代办，需公证委托书，授权代理处理交易。
KYC文件：为防洗钱，DLD要求背景检查文件，如收入证明或来源资金说明。

迪拜买房流程

迪拜买房流程分为以下步骤：

设定预算、选区与融资预批：评估总预算及选择买房目标，然后申请按揭，并需提交收入证明、护照及银行对帐单以便批出按揭贷款。
选择物业并签署合作备忘录（MOU）：确定房源后，签署MOU并支付订金，一般为房价5%至10%。订金通常会存放于律师或仲介的信托帐户以确保交易安全。
法律及文件审核：聘请专业律师审核所有交易文件，包括MOU及销售购买协议（SPA），保障双方权益，防范法律风险。
申请无异议证书（NOC）：卖方向开发商申请NOC，确认无未付服务费或债务。期房开发商直接提供；二手房若有按揭，需银行额外提供NOC。
完成过户及尾款支付：成屋一般需于2个月内余完成款；支付期房则依工程进度分期支付。过户手续在杜拜土地局办理，经律师委托可远端完成。过户完成当天即可取得产权证明书(Title Deed)。

外国人可以透过买房投资移民迪拜吗？

外国人如在迪拜置业投资，并符合有关资格，可以申请阿联酋的“黄金签证”（Golden Visa），获取5年或10年的长期居留签证⁵。

如以投资移民方式获得黄金签证，而满足以下条件⁵：

需在阿联酋房地产投资至少2百万迪拉姆（约54.5万美元），可包括现房或期房，并提供一份由相关酋长国土地部门签发的信函以作证明
使用经当地主管机构批准的特定当地银行的贷款购买房产

迪拜买房注意事项

确认购买资格与区域限制：外国人只可在迪拜指定的 freehold 区域购买全权产权房产（如Downtown Dubai、Dubai Marina、Palm Jumeirah），无需当地合伙人。
注意税费与资金安全：买房只需支付4%的土地局注册费（DLD fee），无资本增值税、租金税、物业税或遗产税；所有付款须存入土地局监管的托管账户（escrow account），确保开发商无法挪用资金，直至物业交付。
聘请专业人士并亲自验楼：务必聘请说英语的持牌地产代理及律师，协助审核合约、验楼状况（如渗漏、装修），并亲自视察屋苑环境、邻里及配套；避免依赖线上资讯，防范开发商宣传夸大风险。
注意潜在风险与退出机制：市场易受油价、地缘政治影响，建议避高峰期入市；您亦需检查建商信誉及物业年龄。
生活与持有成本考量：迪拜生活成本低于香港，但需留意高温气候、医疗、教育配套及文化差异。

阿联酋发展急速，而且当地生活质素相当豪华，如您本身有一定资产，前往迪拜定居或是其中一个选择。不过，您在阿联酋生活，或需面对不同挑战，如文化以至宗教差异，或是如何将大笔资产转移至当地，以便您日后财务上的需要。相比起银行，您亦可以选择如 Wise 的汇款平台将大额现金以更方便及更低的成本汇款到当地。

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资料来源：

Bayut：How to buy a property in Dubai: A comprehensive guide
Global Property Guide：UAE's Residential Property Market Analysis 2025
Engel & Völkers Dubai：Cost of Buying Property in Dubai: A Complete 2025 Guide
Central Bank of the UAE：Regulations Regarding Mortgage Loans
u.ae：Golden Visa

资料检查日期：2025年11月30日

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