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越南买房：外国人要多少首付？买房方法、流程、准备文件

Hoi Yi Leung

09.12.25

6分钟阅读

越南近年经济成长良多，但物价及房价水平相对低廉，被不少投资者视为投资的良好机会。本文将会为大家讲解越南买房的各种资讯，如置业方法、首付成本、准备文件及流程等，助大家在作出决定前可获更清晰的资讯，做出明智决定。

目录
越南买房的方法越南买房要多少钱？越南买房需要支付首付吗？外国人在越南买房可以申请当地按揭吗？越南买房需要交税吗？越南买房的准备文件越南买房流程外国人可以透过买楼投资移民越南吗？越南买房注意事项

越南买房的方法

根据2024年新修订的越南《土地法》和《住房法》，外国人不能直接拥有土地使用权，但可拥有公寓、别墅或联排屋等住宅结构，通常位于经政府批准的商业住房项目这些外国人拥有权一般为50年租赁期，且可以续期一次，最多可达100年。

此外，在胡志明市或河内等城市，外国人可以拥有公寓大楼最多30%的单位，或在特定区域内拥有最多250栋独立住宅的限制¹。

一般来说，越南买楼主要可以透过以下几种方式进行：

直接向发展商购买新建预售屋：先支付预订金，再支付首期款，剩余款项可依建筑进展分期付款，过程中需签署正式合同，并最终完成房产过户及取得产权证书（俗称粉红书）。
买卖二手房或转售房产：从越南人或其他外国人手上购买已拿红本（粉红本＝产权证）的二手楼，当中包括看屋、议价、支付订金、公证签约、缴税费及产权过户等步骤，过程通常由房地产内部公司协助完成。
成立越南公司购买：可通过越南公司名义持有特定房产或土地使用权，但仍受项目期限、土地用途等限制，并不等同无限期产权。

越南买房要多少钱？

越南房价因城市与类型而异，根据全球资料库 Numbeo 的数据显示，越南的房价如下²：

城市	市中心公寓平均价（每平方米）	市中心以外公寓平均价（每平方米美元）
胡志明市	4,120.35美元	1,906.4美元
河内	3,494.24美元	2,014.95美元

在越南买房，您亦需要支付以下相关费用，包括³：

登记费：房价0.5%
公证费：通常依房产价值而定
维修基金：房价2%

越南买房需要支付首付吗？

外国人如在当地置业，通常需支付 20 - 30%的首付，如是胡志明市或河内的黄金地段，更可能要支付 30 - 40%首付⁴。

一般来说，如您在越南买新房，开发商采用分阶段付款的方式，即在签约时支付20%的款项，施工期间支付剩余款项，以及交屋时支付尾款。

外国人在越南买房可以申请当地按揭吗？

如上述所指，外国人在越南买房最高可借 8 成按揭，但越南银行将外国借款人的贷款价值比（LTV）限制在 70%，意即实际只可以借 7 成按揭。不过，如果您的配偶是越南人，则有机会借 8 成按揭⁵。

另外，相比起越南居民，越南银行通常都会向外国人提供较高的贷款年利率，因此在越南买房时也要考虑您的还款能力。

越南买房需要交税吗？

在越南买房，您需要交以下税项：

增值税³：10%（适用于一手楼，通常已包含在房价内；如是二手楼，则毋须支付）
非农业土地税：0.03 - 0.15%

越南买房的准备文件

外国人如在越南买房，需准备以下文件：

有效护照（需有足够有效期）
合法入境凭证：越南签证、落地签或暂住证等，通常要求在签约时为合法入境状态
买卖合约（房屋买卖合同），多数需经公证或依当地房产登记机关规定办理
居留或暂住相关文件（如暂住证、居留卡或商务签证等），在办产权证（粉红本）时常被要求提供
婚姻状态文件：已婚者在申办产权证时通常需提供婚姻证明，因涉及夫妻共有财产与配偶放弃权利声明等问题
越南国籍／身分证明或婚姻证书（如配偶是越南裔或与越南籍配偶）
投资证书或营业／设立许可（如用公司名义买房）

需要留意，以上文件需翻译成越南文。

越南买房流程

如您在越南买房，需要留意以下步骤：

前期准备：了解外国人购屋资格、带同护照与签证，视需要咨询律师或专业中介进行法律与税务初步评估
看楼与尽职调查：选择物业、谈价，检查开发商批文、外国人配额，以及物业是否有抵押或法律纠纷。
订金／保留单：签订预订书或订金协议，支付保留金或订金，锁定单位。
签署并公证买卖合约：在公证处或有权机关签署买卖合约，通常需公证确认，合约会列明分期与尾款付款条件。
依约付款与交楼：按合约时间表支付余下楼款，完工后办理交楼与验收；有些新盘会分期至建案完工才付清。
申请产权证（粉红本）：备妥所需文件，由开发商或代办向土地登记处申请房产证（粉红本）

外国人可以透过买楼投资移民越南吗？

不可以。越南目前没有“投资移民”计划，即是在越南购买房地产，也不会直接获得永久居留权或公民身份。如想移民越南，您可经工作、生意投资或婚姻等途径申请签证。

越南买房注意事项

购屋资格：只可买政府开放给外国人的项目，且同一栋楼外国人有持有比例上限（例如约 30% 名额）。
土地性质：外国人只拥有房屋与土地使用权，通常为约 50 年期，可申请续期，并不是真正永久土地所有权。
地段限制：避开机场、军事设施、边境等敏感区，这类区域常禁止或严格限制外国人购房。
产权文件：必须核对粉红本、开发许可及是否有抵押／查封／纠纷，确认无问题才落订。
合约语言：合约通常以越南文为准，建议找可信中介或律师协助，以免因言语不通问题而被瞒骗。
成本预算：除楼价外，还要预留税费、律师费、管理费、维修基金及汇率成本。
退出风险：先评估未来出租与转售流动性，新兴或供应过多的区域可能较难在短期内高价转手

如您在越南工作，或是有生意来往甚至是定居，带同大量越南盾既未必安全，同时亦不太方便，因而或需透过汇款来解决现金来往的问题。不过，基于越南盾并非主要货币，透过银行汇款去越南不但或会被收取额外的手续费，而且银行网站亦未必有列明越南盾的汇率。

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资料来源：

DEDICA Law Firm：Conditions for Foreigners to Buy and Transfer Real Estate in Vietnam
Numbeo：Prices by City
Viettonkin Consulting：Buying Property in Vietnam: A Complete Guide for Foreigners (2025 Update)
Bamboo Routes：Buying property in Vietnam as a foreigner: a full guide
Bamboo Routes：Can foreigners get mortgages for Vietnam property in 2025?

资料检查日期：2025年11月29日

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