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希腊买房全攻略：房价、首付、流程及黄金签证申请详解

Hoi Yi Leung
Hoi Yi Leung
08.12.25
6分钟阅读

相比起其他欧洲主流移民国家，希腊以其浓厚的历史文化及独有的地中海海景吸引着有意在当地居住的人。本文将为大家讲解希腊卖楼的相关资讯，包括买房方法、准备文件、楼价、流程，并指出外国人如何可以透过签证投资买房以移民希腊。

希腊买房的方法

希腊买房方法简单，主要途径包括：

  1. 透过房地产中介：推荐使用希腊当地房地产平台，选择雅典、克里特岛等热门地区的公寓、别墅及土地，再直接联系房产中介或卖家。
  2. 直接联系开发商：直接联系信誉良好的开发商购买新楼，可减少二手房可能存在的风险。
  3. 远距购买与律师委托：疫情后，远距购房成为趋势，包括外国人在内的非欧盟买家可以委托律师协助办理过户和法律程序，确保交易合法和安全。

希腊买房要多少钱？

希腊房价因地区而异。根据希腊房地产平台 Spitogatos，希腊主要地区的楼价如下（截至2025年第3季）1：

地区平均价格（以每平方米计）
雅典中心2,439欧元
雅典北部3,323欧元
雅典南部4,091欧元
比雷埃夫斯2,522欧元
塞萨洛尼基市2,625欧元
克里特岛1,778欧元
科孚岛2,271欧元
伊拉克利翁1,806欧元

在希腊买房需要支付首期吗？

如果希腊买房，一般来说是要支付 5 - 10%首期，作为交易的保证金，而当地银行通常向申请人士批出 7 - 8成按揭，实际成数按申请人财务状况及银行政策而异2。在初步合约签署后，双方会在公证人（Notary Public）面前完成最终合约（Final Deed），此时支付余款，并正式转移产权。

如您属于希腊公民，亦可以透过希腊政府推出 My Home II 计划，在当地以高达 9 成按揭首次置业，唯需要遵守指定条件2。

外国人在希腊买房可以申请当地按揭吗？

对于所有非希腊居民，包括外国人，如在希腊买房时申请按揭，则最多只可以借 5 - 7 成按揭，即最少要支付30%首期，而且申请时需要提交更多文件。

希腊买房需要交税吗？

在希腊买房时，买家需要支付税项，税率视视物业类型（新楼或二手楼）而定3：

税项类型适用情况税率
转让税（FMA）二手楼3.09%
增值税（VAT）新楼24%

值得留意，现时希腊增值税暂停至2026年12月31日4。

希腊买房的准备文件

作为非欧盟公民，外国人买房需准备以下文件：

  • 有效护照及其影印本
  • 希腊税务识别编号（AFM）：于当地税务局申请，需护照及申请表。
  • 资金证明：银行对账单或收入证明，证明资金来源合法。
  • 无犯罪记录证明
  • 健康保险证明
  • 若携带家属，需提供家庭成员相关证明文件（如结婚证、出生证明）并翻译公证

需要留意，有关文件须翻译成希腊文，并经过公证认证。您亦可让律师可代办申请及有关文​​件公证。

希腊买房流程

希腊买房流程如下：

  1. 设定预算并选择地点：确定预算并选定地区，可透过授权房地产代理搜寻物业。
  2. 取得希腊税务号码 (AFM)：可在希腊税务局（AADE）或线上申请，需护照和地址证明。
  3. 聘请专业团队：聘请希腊律师和可选的房地产代理。律师负责尽职调查，检查产权、债务和城市规划许可。
  4. 出价并签署初步合约：谈判价格后，签署私人销售合约，支付首期作为保证金。
  5. 准备融资和文件：除了转移资金至希腊银行户口或申请按揭外，亦需准备收入证明和税务记录。
  6. 签署最终合约并支付余款：签署最终合约需有公证人见证，并支付剩余款项及税款。
  7. 产权登记和结案：公证后，律师将文件提交土地登记局。完成转移并取得产权证明后，即可正式取得房产所有权。

外国人可以透过买房投资移民希腊吗？

外国人可以透过希腊黄金签证计划（Golden Visa）买房投资移民希腊。

希腊黄金签证计划是一个让非欧盟公民透过买房取得的 5 年居留权的签证。以下是希腊黄金签证计划的要求5：

  • 房地产投资门槛：25 - 80 万欧元（视物业类种及地区而异）
  • 可携带家属：申请人配偶及双方父母、申请人的 21 岁以下子女
  • 居留权有效期：5年，续签无居住强制要求
  • 无犯罪记录
  • 持有有效的私人医疗保险，涵盖希腊境内的住院和医疗照护
  • 证明有足够的财务资源（例如透过银行对帐单、收入证明或资产如股票/债券）

在希腊住满 7 年后，并满足每年需住满至少183天的要求，并通过入籍考试以证明对对希腊语言、文化和历史有一定认识，便可以申请希腊公民身份6。

外国人在希腊买房有限制吗？

外国人在希腊购买物业基本上没有重大限制，可以像其他外国人一样自由买卖房地产。希腊法律对外国买家开放，无需签证或居留许可即可完成购买程序。

不过，在希腊买房时，如该房地产位于特定边境或军事敏感区（例如是希腊与土耳其接壤的边境地区），或需向希腊国防部申请特殊许可。

希腊买房注意事项

  • 资格确认：外国人（包括非欧盟公民）可自由购买希腊房产，但边境或军事地区需额外许可；建议先取得希腊税务识别编号（AFM）。
  • 开设银行帐户：购买前需开立希腊银行帐户，用于转帐和支付税费。
  • 聘请专业人士：务必聘请独立律师进行尽职调查（due diligence），检查产权、债务及建筑许可；同时找有外国买家经验的地产经纪，避免依赖卖方团队。
  • 成本预算：除房价及税费外，需留意亦要交公证费、登记费及律师费。
  • 风险防范：检查产权无债务或纠纷，进行建筑检查，如历史建筑限制改建。

希腊虽然不算是主流的移民地点，但其蓝天碧海、丰富历史文化，仍吸引着一些想在地中海一带生活的人们。如果想在希腊买房，除了要在当地准备银行户口、希腊税务识别编号及签证外，您亦需要事先准备将资金汇款到希腊，如选择 Wise 将大额现金以更方便及更低的成本汇款到当地。

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资料来源：
  1. Spitogatos：SPI - Spitogatos Property Index
  2. iadOverseas：How to finance a property purchase in Greece?
  3. Immigrant Invest：Greek real estate tax basics for foreign buyers
  4. INVESTA：Real Estate: Extension of zero VAT on new construction until the end of 2026
  5. La Vida：Golden Visa - Greece
  6. Global Citizen Solutions：Greek Citizenship: The Ultimate Guide for 2025

资料检查日期：2025年10月28日

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