Comprare casa in America: La guida completa

Deborah Dal Mas

Gli Stati Uniti sono uno dei paesi economicamente più potenti al mondo, che offre varie opportunità lavorative e di vita.

Se hai intenzione di comprare casa in America, per trasferirti o per avviare un’attività nel real estate statunitense, questa guida fa al caso tuo.

Vedremo i requisiti per acquistare una casa negli USA – anche da non residente – le tasse, il costo medio e dove conviene comprare una casa in America.

Avrai modo di scoprire anche il servizio innovativo di Wise, così da risparmiare sull’acquisto della tua casa negli Stati Uniti.

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Comprare casa in America: Requisiti

Per acquistare una casa negli USA non avrai bisogno di molti documenti se hai intenzione di pagare tutto subito.

D’altra parte, in base al tuo status di residenza avrai modo di accedere più o meno facilmente al credito necessario per comprare casa in America.

Con la Green Card – documento ufficiale che permette di risiedere e lavorare in modo definitivo negli USA – avrai una libertà maggiore per quanto riguarda l’acquisto della tua casa con un mutuo.

Nel caso in cui tu non sia residente negli USA dovrai affidarti a un prestito per stranieri – in genere con tassi e acconti più elevati.¹

In linea di massima il processo si semplifica se hai già tutto il denaro pronto per comprare casa negli Stati Uniti.

Vediamo in pochi passi come puoi acquistare casa negli USA:²

1. Cerca la casa online

Sono presenti diversi siti online che aiutano nella comparazione dei prezzi delle case e delle offerte. Un paio di esempi sono mls.com e trulia.com con cui potrai anche entrare in contatto con degli agenti immobiliari.

2. Ottieni un agente immobiliare

Soprattutto se ti trovi fuori dagli USA, è consigliabile affidarsi a un’agente registrato alla National Association of Realtors che ti aiuti nella scelta della migliore proprietà per te.

3. Fai una prima offerta

Grazie all’agente immobiliare avrai modo di proporre un budget in modo informale con il primo prezzo per la casa, attendendo che la negoziazione porti ad un prezzo favorevole per te.

4. Consulta un avvocato e un commercialista

Per accordare precisi prezzi e tasse future da pagare sulla casa, è necessario discutere con dei professionisti del settore, ancora meglio se specializzati negli acquisti di proprietà all’estero.

In questo step un avvocato stilerà anche un documento legale per l’acquisto della casa.

5. Rilascia l’anticipo

Una volta che il contratto è pronto, di solito anticiperai una somma del prezzo totale (circa il 10%) che rimane in attesa delle verifiche legali e burocratiche, oltreché per una tua ultima visita prima dell’acquisto (o per la visita di qualcuno che ti rappresenta sul luogo).

6. Finalizza l’accordo

Dopo circa un mese, i controlli per assicurazione, la burocrazia e le visite d’assestamento dovrebbero essere terminati, quindi potrai inviare il resto del denaro e ottenere le chiavi della tua casa!

È possibile comprare casa in America da non residente?

Se non sei residente in America puoi comunque acquistare una casa o una qualsiasi proprietà.

D’altronde, è bene sottolineare che possedere una casa non garantisce il diritto di soggiorno. Quindi dovrai comunque inviare un’application per il visto da turista, da lavoratore o da studente.

La buona notizia è che la procedura per acquistare una casa negli Stati Uniti è identica anche per i non residenti: vale ciò che hai letto nei 6 punti del capitolo precedente.

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Tasse

Vediamo le 3 tasse principali a cui andrai incontro:

Tasse sul mantenimento della casa in America

Per le tasse di ogni anno bisogna consultare gli scaglioni percentuali delle tasse locali e governative.

Infatti, ogni città o distretto determina l'aliquota dell'imposta immobiliare, tenendo conto del valore della tua casa e della zona in cui è presente l’immobile.

Dunque, l’importo delle tasse che dovrai pagare dipende da quanto è valutata la tua casa in America, così come dallo stato in cui è stata costruita.

Tasse sul Capital Gain (compravendita)

Le tasse sulla casa in America variano anche in base al tuo status di residenza e al momento in cui, eventualmente, venderai la casa.

In particolare, per i cittadini statunitensi o per chiunque abbia la Green Card, è possibile azzerare l’imposta immobiliare se la casa che compri è stato il tuo principale luogo di soggiorno negli ultimi 5 anni.

Nello specifico, per essere esenti dalla tassazione, la casa deve essere considerata una residenza primaria secondo le regole dell’Internal Revenue Service (IRS): al momento della vendita dovrai giustificare la tua residenza permanente per almeno 2 anni su 5 dal momento dell’acquisto.³

Invece, da non residente avrai un’imposta sostitutiva fissa da pagare che varia fra il 10% e il 15% del profitto ottenuto dalla vendita.⁴

Imposta sui trasferimenti immobiliari

Un terzo costo fiscale da tenere in considerazione riguarda la tassazione sui trasferimenti di proprietà, che varia molto a seconda dello stato, del distretto e della città in cui avviene lo scambio.

Ad esempio, non devi pagare alcuna imposta sul trasferimento in Texas.

Mentre in Illinois è raccolta su tre livelli.

Una volta dallo stato (0,10%), poi dal distretto (0,05%) e infine anche dalla città di Chicago (0,30%) se hai la tua casa lì.

Nel complesso, il carico fiscale totale è dello 0,45% del prezzo imponibile sul valore della tua proprietà.⁵

Quanto costa una casa in America

Il costo medio (considerato solo il prezzo) di una casa in America nel 2022 è di 440.300 USD (circa 420.000 EUR).⁶

Tuttavia, questi prezzi variano molto in base alla zona e al tipo di proprietà.

Comprare casa a New York, a Los Angeles oppure a Miami può risultare molto costoso,

anche se i prezzi delle case in queste grandi città sono diversi l’uno dall’altro.⁷

Città:Prezzo per m² (centro)Prezzo per m² (fuori dal centro)
New York15.085,75 €9.002,80 €
Los Angeles8.935,87 €5.679,32 €
Miami6.166,95 €3.308,12 €

Quanto costa nel totale una casa in America?

É importante valutare tutti i fattori che entrano in gioco nell’acquisto di una casa.

Infatti, al prezzo effettivo dell’immobile dovrai aggiungere: ⁸

  • commissioni di intermediazione (circa il 5% del prezzo della casa)⁹
  • costi d’ispezione e di valutazione (600-1000 USD o circa 550-950 EUR)
  • avvocato/commercialista (500-1500 USD o circa 450-1400 EUR)
  • tasse (varia tra compravendita, mantenimento e trasferimento)
  • assicurazioni per la casa (varia)

Dunque, dovresti aspettarti diverse migliaia o decine di migliaia di euro aggiuntive al prezzo della casa.

🔎 Leggi anche: Comprare casa a New York

Aprire un conto in America

Uno dei prerequisiti per comprare casa in America è quello di avere un conto corrente.

Per facilitare le operazioni in America potresti pensare di aprire un conto negli USA.

È bene ricordarsi che dovrai pagare in USD, convertendo il denaro in EUR che hai sul tuo conto con il tasso di cambio EUR/USD.

Questo può risultare sfavorevole se effettui l’operazione nei circuiti bancari internazionali, che spesso aggiungono commissioni al momento del cambio di valuta.

Un modo per risparmiare nella conversione da euro a dollari è tramite l’utilizzo del tasso di cambio reale (quello di Google per intenderci), come garantisce il servizio di Wise.

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Come puoi risparmiare denaro con Wise se vuoi acquistare una casa negli Stati Uniti?

Abbiamo accennato in precedenza il tasso di cambio EUR/USD, che ovviamente varia nel tempo.

Questo viene utilizzato dalle banche per scambiare denaro fra di loro al momento migliore, mentre ai clienti viene spesso aggiunta una commissione.

Per questo motivo si genera anche uno spread (differenza del tasso di cambio nel tempo) fra l’ordine di conversione del denaro da parte tua e l’effettiva compravendita delle valute che effettua la banca.

Con il servizio di Wise, invece, hai la possibilità di risparmiare su questa conversione grazie alle commissioni basse e trasparenti e al già citato tasso di cambio reale.

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  • Risparmi 6 volte tanto rispetto alle banche sui bonifici in divisa estera
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Dove comprare casa in America?

Le variabili che entrano in gioco nella scelta di dove comprare casa negli USA sono molte.

Ogni stato ha per sé diverse leggi, servizi, stili di vita e costi.

Per esempio, una delle regioni dove costano meno le case negli Stati Uniti è il Mississippi, con una media di 119.000 USD ad abitazione (circa 100.000 EUR).¹⁰

Un dato interessante che può aiutarti nella decisione di dove comprare casa in America è sapere dove si trovano la maggior parte degli italiani in America: secondo un censimento demografico recente, la città con più italiani negli USA è New York, con oltre 3 milioni persone di origine italiana.¹¹

🔎 Leggi anche: Trasferirsi in America: La guida

Siti per comprare casa

Uno dei modi più semplici per trovare offerte di case da acquistare negli USA è tramite questi siti:

  • zillow.com
  • redfin.com
  • mls.com
  • trulia.com
  • agente immobiliare.com

I database di questi siti permettono di evitare lunghe ore di ricerca e telefonate a ogni singolo agente o venditore. Sfrutta queste piattaforme al meglio.

Comprare casa come investimento

Acquistare una casa in America può risultare un ottimo investimento a lungo termine.

In particolare, potrai acquistare una casa e metterla in affitto fino al momento in cui magari vuoi rivenderla.

Oppure, fin da subito potresti considerare l’opzione di comprare una vecchia casa negli USA, restaurarla al meglio e metterla poi sul mercato ad un prezzo molto maggiore.

Le opportunità di business sono molte quando si tratta di comprare casa in America.

Anche in questo caso dovresti prestare attenzione alle tasse e soprattutto alla conversione da euro a dollaro, perché potrebbe tagliare molto il tuo capitale ancora prima di ottenere il profitto desiderato.

Per questo motivo, è importante utilizzare un servizio di trasferimento di denaro trasparente e conveniente come Wise con cui puoi risparmiare sulle commissioni aggiuntive della banca.

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Dati aggiornati al 27 luglio 2022:

¹ Redfit.com - Acquisto di una casa da non residente negli USA
² Expatnetwork.com - Processo per comprare una casa in America
³ IRS - Deduzioni fiscali nella vendita delle case in America
IRS - Imposte sostitutive per la vendita di una casa in America da non residente
Valuepenguin.com - Tasse di trasferimento della proprietà in America
US. Census Bureao - Grafico prezzo medio delle case negli USA
Numbeo - Prezzo per m² case a NY e LA ; Numbeo - Prezzo per m² case a Miami
Clever - Commissione media degli agenti immobiliari americani
The balance - Voci del costo totale di una casa in America
¹⁰ WPR - Prezzo delle case nel Mississipi
¹¹ Office of New York - Numero di italiani


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