נדל"ן בארה"ב: סקירת מחירי דיור

נכס בארצות הברית הוא חלומם של רבים. קצרה היריעה מלתאר את כל נפלאותיה של ארה"ב (שווקי עבודה משגשגים, אוניברסיטאות מהשורה הראשונה, נופים מרהיבים ותרבות המקרינה על כל העולם הם רשימה חלקיות), כך שלא מפתיע שמדובר ביעד פופולרי מאוד להשקעות. ארה"ב מקבלת בברכה משקיעי נדל"ן - גם אם הם אינם אזרחי המדינה. אלו, מצידם, שמחים לשים את כספם על מקום מגורים קבוע, יעד קבוע לחופשה או על בית להשכרה שישמש כהשקעה נטו. במדריך זה נעמיק בכל הדרוש לדעת על רכישת נדל"ן מוצלחת בארה"ב כמשקיע בינלאומי.

הצטרפו Wise!

מחיר ממוצע לפי אזור/עיר

נכס לכל תקציב!

המגוון של שוק השקעות הנדל"ן בארצות הברית מאפשר למשקיעים לבחור בין מטרופוליטנים מרכזיים, עיירות קטנות וקסומות, אזורי חוף מרהיבים, הרים, עמקים וכל מה שביניהם. המחירים הנמוכים ביותר בשוק ההשקעות מתחילים בסביבות 200,000 דולר באזורים רבים. נכסי יוקרה מגיעים עם תגי מחיר של כמה מיליוני דולרים ויותר בערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס. כמובן שהגבול הוא השמיים, כפי שיודע כל מי שראה סקירה של בתי מיליונרים בארה"ב, היכולים להגיע גם לעלות של עשרות מיליוני דולרים - אך מטבע הדברים, אלו פחות רלוונטיים למשקיעים מן השורה.

להלן סקירה כללית של מחירי1 בית ממוצע בכמה מהשווקים הפופולריים ביותר בארה"ב:

החוף המערבי:

• קליפורניה: 843,800 דולר
• פניקס, אריזונה: 471,000 דולר
• וושינגטון: 668,000 דולר

מרכז ארה"ב:

• יוסטון: 389,000 דולר
• שיקגו: 350,000 דולר
• קולורדו: 624,000 דולר

החוף המזרחי:

• ניו יורק: 560,000 דולר
• אוהיו: 236,000 דולר
• פלורידה: 410,000 דולר

כמובן שנתונים אלו הם ממוצעים וכלליים מאוד וכבכל מקום, המחירים יכולים להשתנות בחדות בהתאם לאזור הספציפי בכל עיר ואף בהתאם לנוף הנשקף מחלונות הדירה.

קניית נכס בחו"ל

תהליך העברת הבעלות על נכס בארה"ב נמשך בדרך כלל 4-2 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה ועד לשלבו הסופי. כדי לבצע את תהליך הרכישה בצורה הנכונה מתחילתו - שלב חיפוש הנכס - ועד אותה העברת בעלות, מומלץ לאלו שאינם תושבי/אזרחי ארה"ב לעבוד עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן שיספקו ליווי, הדרכה, עצות, המלצות ואזהרות. בין אם בוחרים להיעזר בכאלו בין אם לא, להלן כמה מהצעדים המרכזיים בתהליך רכישת הנכס:

1. קביעת מטרות
   איזה סוג נכס מחפשים? בית מגורים, בית נופש, השקעה לטובת הכנסה מדמי שכירות לטווח קצר או ארוך (ואולי מכירה ברווח בהמשך)? הצבת יעד ברור יאפשר להבין איזה תקציב דרוש ובאילו אזורים בארה"ב מומלץ לחפש.

2. חיפוש ואיתור הנכס הנכון
   לאחר שנקבע אופי הנכס הרצוי, מומלץ לבצע סקירה יסודית של אפשרויות נדל"ן במיקומים שונים בארה"ב. סוכן נדל"ן מקומי יוכל להציג את האפשרויות בשוק בהתאם לצרכים שהוגדרו לו. קונים רבים בוחרים לעבוד עם חברת נדל"ן בינלאומית המתמחה בסיוע למשקיעים זרים. מומלץ לקחת בחשבון פרמטרים כמו: הביקוש לשכירות באזור הנכס, אופי האוכלוסיה שגרה באותה שכונה ומצב הנכס. כבר בשלב מוקדם יחסית זה מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על כל נכס פוטנציאלי ששוקלים לרכוש. הוא יוכל לבצע הערכת שווי ולסייע בהבנת החוקים והמיסים הרלוונטים (אלו משתנים ממדינה למדינה בתוך ארה"ב).

3. הגשת הצעת מחיר וניהול משא ומתן על תנאים
   לאחר מציאת נכס מתאים תוגש הצעה על ידי הרוכש או על ידי סוכנו. יתנהל משא ומתן על המחיר ועל שאר התנאים בין הקונה למוכר או בין הסוכנים של כל צד.

4. ביצוע בדיקות נאותות
   לפני ששולפים את הכסף חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע כסוכן נדל"ן ועורך דין לענייני נדל"ן שהכל כשר: שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות - וכל מסמך אחר הקשור לנכס - ברורים.

5. ביצוע התשלום וסגירת העסקה
   העברת התשלום לחשבון המוכר בארה"ב בצורה מאובטחת ומימוש החוזה, הכולל העברת בעלות רשמית של הנכס לשם הקונה.

חשוב לזכור: הליך שיבוצע נכון יחסוך אתגרים, קשיים ובעיות.

עם ווייז אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, חלופה לבנקים המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.

השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

כך יכולים לקוחות Wise לחסוך כסף כשמועבר להם כסף לישראל.

הצטרפו Wise!

תשואה מדמי השכירות

כ-226% מרכישות הבתים בארה"ב מבוצעות על ידי משקיעים המעוניינים בדמי שכירות כמקור הכנסה. ערים בהן יש אוניברסיטאות גדולות מציעות לעתים קרובות אפשרויות השקעה טובות בשל ביקוש מתמיד לדיור סטודנטיאלי.

תשואת השכירות הארצית הממוצעת בארצות הברית נעה לרוב בין 12-6% עבור בתים צמודי קרקע ועד 10% עבור בנייני דירות רב-משפחתיים. מדובר בנתונים אטרקטיביים, שכן שווקי נכסים רבים בחו"ל מציעים תשואות של פחות מ-5%.
להלן מספר דוגמאות לתשואה ממוצעת בערים שונות3 על סמך המחירים הנוכחיים:

• אורלנדו, פלורידה: 11.7%
• יוסטון, טקסס: 8.6%
• ברונקס, ניו יורק: 10.1%
• לייק וויו, אורגון: 11%
• אטלנטה, ג'ורג'יה: 6.18%

בשנים האחרונות ירדו תשואות השכירות באזורים יקרים שונים מתחת ל-5%. דוגמה טובה היא סן פרנסיסקו, בה שווי הנדל"ן גבוה במיוחד אך תעריפי השכירות נמוכים יותר. במקביל, פוטנציאל לעלייה עתידית בערך הנכסים יוצרת מיקומים מבוקשים חדשים, למרות שבשלב זה התשואות על נדל"ן באלו נמוכות יותר. מעקב אחר מדדים דוגמת עלייה במספר מקומות העבודה ועלייה בשכר הממוצע יכול לאותת על עליות צפויות בביקוש להשכרה באזורים מתפתחים.

קבלת משכנתה בארה"ב

השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיות מפתה, אך מי שאינו מחזיק את מלוא ההון הדרוש עבורה יזדקק למשכנתה. תהליך המשכנתה אמנם שונה מזה שעוברים אזרחי ארצות הברית, אך הוא אפשרי. משקיעים זרים יידרוש לצעדים נוספים היוצרים הליך מעט יותר מסורבל. בין השאר יזדקק המשקיע הזר לתיעוד ולאימות נוסף, בעיקר בשל ההבדלים במערכות הפיננסיות ובדיווח האשראי. באמצעות תכנון נכון, היסטוריית אשראי חיובית וכלים פיננסיים מתאימים - בהחלט אפשרי למלא תנאים אלו:

מי זכאי לקבל משכנתה?

מספר סוגי הלוואות נותנים מענה למשקיעים בינלאומיים, כולל אזרחי ישראל. ביניהם:

• הלוואות קונבנציונליות: דורשות דירוג אשראי מינימלי של 620 ותשלום מקדמה של 20% ממחיר הנכס.

• הלוואות FHA: גמישות יותר בדירוג האשראי. נדרשת מקדמה של 3.5% בלבד, אך הלוואות מסוג זה מגיעות עם כללי זכאות מחמירים יותר.

• הלוואות לאומיות זרות: מותאמות לרוכשים בינלאומיים, אך לרוב כוללות דרישות מחמירות יותר, כמו מקדמה גבוהה וסף הכנסה מינימלי.

תנאים ודרישות כלליות:

הזכאות לקבלת הלוואה עבור רכישת דירה כזר דורשת הכנה מסוימת. הדרישות כוללות בדרך כלל:

• השגת מספר SSN או ITIN לעבודה חוקית או לתשלום מיסים בארה"ב.

• דירוג אשראי: דירוג אשראי טוב (אידיאלי מעל 620) הוא חיוני לקבלת תנאי הלוואה נוחים.

• מסמכים המוכיחים זהות ויכולת כלכלית: הוכחות להעסקה על ידי חברה, כניסת משכורת או הכנסה עסקית, דפי חשבון בנק וכדומה.

• פתיחת חשבון בנק אמריקאי

שיעור מימון עצמי:

בארה"ב, שיעור המימון העצמי הסטנדרטי הוא 20% ממחיר הרכישה. עם זאת, חלק מהגופים המלווים עשויים לדרוש מאזרח ישראלי מקדמה גבוהה יותר (עד 30% בדרך כלל) בשל הסיכון הנוסף הכרוך במתן הלוואה ללווים בינלאומיים.

נתוני פעילות בנייה

נתונים עדכניים4 מציגים צמיחה עצומה במגזר הבנייה למגורים בארה"ב. שוק תעשיית הבנייה בארה"ב הגיע ב-2022 ל-1.8 טריליון דולר. מגזר חזק זה תרם 4% לתמ"ג הלאומי בשנה שעברה.

הוצאות הבנייה הגיעו לנקודת שיא, עם יותר מ-1.4 טריליון דולר שהושקעו בפרויקטים פרטיים ב-2022 למרות השפעות מגפת הקורונה. באמצע 2023 נמנו כ-8 מיליון אמריקאים כעובדים בתעשיית הבינוי - המספר הגבוה ביותר מלפני פרוץ המגפה. באוגוסט 2023 ניתנו מעל 1.5 מיליון היתרי בנייה. גם התחלות פרוייקטים למטרות דיור גדלו, עם למעלה מ-1.4 מיליון יחידות חדשות בבעלות פרטית שהושלמו באוגוסט 2022. מדובר בעלייה של 3.8% משנה שעברה.

כמה מהמדינות המובילות בארה"ב בהוצאות בנייה:

• טקסס: 52 מיליארד דולר

• קליפורניה: 31 מיליארד דולר

• אריזונה: 30 מיליארד דולר

• פלורידה: 29 מיליארד דולר

• ניו יורק: 28 מיליארד דולר

למרות שעלייה בעלות החומרים, מחסור בכוח אדם ומיתון עלולים להאט את מומנטום הצמיחה, הוצאות הבנייה עד תחילת 2023 עלו ב-4.2%. לפיכך, אנליסטים מצפים שהמגזר ימשיך במגמת העלייה, עקב ביקושים חזקים.

סיכום: השקעה בנדל"ן אמריקאי היא הזדמנות אטרקטיבית

כפי שהנתונים מראים, שווקי הנדל"ן העצומים והמגוונים של ארה"ב מציעים יציבות וצמיחה למשקיעים בינלאומיים. ניתן ליצור הכנסה סולידית מדמי שכירות במגוון רחב של מדינות ואזורים. בין אם מחפשים בית למגורים, בית נופש או נכס להשקעה - ארצות הברית מציעה הזדמנויות אטרקטיביות ומגוונות.

למרות אי הוודאות הכלכלית הגלובלית, ערך הנדל"ן האמריקאי ממשיך לעלות, בהתאם לביקושים. עם זאת, מומלץ מאוד לא לקפוץ לבד למים אלא להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע מיומנים שמכירים את השוק ומבינים אותו לעומק.

העברות כספים בינלאומיות מציבות אתגרים בעת השקעה בנכס בארה"ב מחו"ל. פלטפורמת Wise עשויה להוות פתרון אופטימלי להעברות כספים בינלאומיות למטרת רכישת נדל"ן. Wise מאפשרת למשתמשיה לממן בצורה פשוטה השקעות נדל"ן בארה"ב, לקבל תשלומי שכירות ולהמיר מטבעות בשער היציג ולא בשערי הבנקים המנופחים. עם שירות מהיר ועמלות שקופות ונמוכות, Wise חוסכת ללקוחותיה את כאב הראש והאתגרים בהתנהלות מול מוסדות פיננסיים מסורתיים בעת קנייה, השכרה או מכירה של נדל"ן בחו"ל.

הצטרפו Wise!

Sources:

1. Median Home Price by State, wisevoter
2. Share of Investor-Owned U.S. Homes Remains High in 2023, worldpropertyjournal
3. Moderate rental yields in bigger United States cities, Global Property Guide
4. Construction Industry Statistics 2023, Upmetrics