רכישת ושכירת נדל"ן בניו יורק לאזרחים ישראלים

ניו יורק התוססת, "התפוח הגדול" – היא אבן שואבת לרבים מכל העולם. זהו ג'ונגל של בטון שנע בקצב מהיר, גועש ומסחרר, עם קסם אדיר שקשה להסבירו. ניו יורק סיטי היא עיר במדינת ניו יורק, הנחשבת לעיר המאוכלסת והצפופה ביותר בארצות הברית. היא מהווה מרכז בינלאומי בעל השפעה עצומה על עולמות התקשורת, הפוליטיקה, הכלכלה, התרבות, האמנות והאופנה. העיר מחולקת לחמישה רובעים: הברונקס, ברוקלין, מנהטן, קווינס וסטטן איילנד, ומתגוררים בה כ-8.8 מיליון תושבים¹.

הביקוש הרב לדירות להשכרה בניו יורק הן מצד אלו המעוניינים לגור בה והן מצד התיירים הרבים הנוהרים אליה ומחפשים דירות לטווח קצר, הופך את העיר לאטרקטיבית עבור מי שמחפש לרכוש נדל"ן להשקעה. אולם אם מחליטים לנסות את ניו יורק כאפשרות מגורים - לא חייבים לרכוש בה דירה וניתן להסתפק בלשכור, לפחות בשלב הראשון.

המאמר שלהלן יעסוק באפשרויות לרכישת או שכירת דירת מגורים בניו יורק. בנוסף, יציג המאמר את פלטפורמת התשלומים Wise, המהווה חלופה משתלמת בהעברות כספים בינלאומיות. Wise מספקת ללקוחותיה המרת מטבע לפי שער החליפין היציג – השער אותו ניתן למצוא בחיפוש שערי מטבע יציגים בגוגל.

לדעת עוד על Wise: איך זה עובד בישראל?

הדרישות מישראלים המעוניינים בדירות למכירה בניו יורק:

אין מניעה מישראלים ללא אזרחות או תושבות אמריקאית לרכוש נדל"ן בניו יורק. כשישראלים בסטטוס כזה מחפשים דירות למכירה בניו יורק, הם מתבקשים להציג בין השאר ביטחונות, בעיקר מסמך POF - Proof of Funds המציג את ההון הזמין של המשקיע. בשלב הראשון כדאי לבדוק תחת איזו ישות משפטית תתבצע העסקה, מכיוון שלמשקיעים זרים בארה"ב מותר לרכוש נכס על שמם או דרך ישות עסקית כלשהי, כגון חברה הרשומה בארה"ב, חברה זרה, שותפות מוגבלת, חברה בע"מ ועוד. כל זאת לפי כדאיות העסקה, היקפה ושיקולי מיסוי2.

אחת הדרישות החשובות מישראלים הרוצים לרכוש נדל"ן בארה"ב קשורה לנושא המיסוי: ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב צריך להגיש דו"ח מס גם למדינת ישראל, אליה הוא משתייך, וגם לארה"ב, בה נמצא הנדל"ן. לכן, גם אם הישראלי אינו תושב ארה"ב, אך רוצה לרכוש בה נדל"ן, עוד טרם ביצוע העסקה עליו להנפיק ברשויות המס האמריקאיות מספר נישום אישי - ITIN לצורך הסדרת נושא המס בארה"ב⁴. אמנם כך נוצרת אפשרות לכפל מס, אך האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב מונעת זאת³. מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחים בנדל"ן אמריקאי. אם מבצעים את העסקה בעזרת חברת השקעות - ניתן לבדוק אם הם גם מספקים שירותי ייעוץ מיסוי.

המסמכים הנדרשים עבור ישראלים הרוצים לרכוש דירות בניו יורק:

ישראלי תושב ארה"ב	ישראלי שאינו תושב ארה"ב
דרכון בתוקף	דרכון בתוקף + אמצעי זיהוי נוסף
אישור תושבות (גרין קארד)	ויזת כניסה לארה"ב - בתוקף
מספר SSN – Social Security Number לצרכי זיהוי על ידי הרשויות האמריקאיות	מספר נישום אישי - ITIN Individual Taxpayer Identification Number - אותו מקבלים משקיעים זרים מרשויות המס האמריקאיות לצורך תשלומי מס במדינה⁵
הוכחת ממון לצורך רכישה: דו"חות חשבון בנק או תיק השקעות	הוכחת ממון לצורך רכישה: דו"חות חשבון בנק או תיק השקעות
מכתב כוונות מבנק אמריקאי המאשר לקיחת משכנתה ממנו (במקרה הצורך)	מכתב כוונות מבנק אמריקאי המאשר לקיחת משכנתה ממנו (במקרה הצורך)
חוזה רכישה רשמי של הנכס	חוזה רכישה רשמי של הנכס
ביטוח בעלות: הגנה מפני כל מחלוקת בעלות או פגמי בעלות שעלולים להיווצר לאחר הרכישה.	ביטוח בעלות: הגנה מפני כל מחלוקת בעלות או פגמי בעלות שעלולים להיווצר לאחר הרכישה.
סקר נכסים: סקר גבולות ומבנה הנכס	סקר נכסים: סקר גבולות ומבנה הנכס
היסטוריית אשראי בארה"ב	היסטוריית אשראי בארה"ב אם יש. אם אין – במקרים מסוימים ניתן להביא היסטוריית אשראי מבנק בינלאומי או ישראלי
ייפוי כוח (אם רלוונטי): אם הקונה אינו יכול להיות נוכח במועד חתימת החוזה, ייפוי כוח יאפשר למישהו אחר לפעול בשמו.	ייפוי כוח (אם רלוונטי): אם הקונה אינו יכול להיות נוכח במועד חתימת החוזה, ייפוי כוח יאפשר למישהו אחר לפעול בשמו.

מחירי דירות בניו יורק למכירה:

מחירי דירות למכירה בניו יורק לפי מ"ר¹⁴:

אזור	מחיר למ"ר בדולרים	מחיר למ"ר בשקלים
מרכז ניו יורק	17,732	65,254
פרברי ניו יורק	12,087	44,480

דולר אחד = 3.68 שקלים (לפי שער יציג ב-Google Finance נכון ל-27.8.2024) ¹⁵

מחיר ממוצע לדירה בניו יורק, בחלוקה לרובעים¹³:

שם הרובע	מחיר בדולרים	מחיר בשקלים
מנהטן	1,290,000	4,747,200
ברוקלין	969,000	3,565,902
קווינס	699,000	2,572,320
סטאטן איילנד	579,908	2,134,061
ברונקס	550,000	2,202,400

דולר אחד = 3.68 שקלים (לפי שער יציג ב-Google Finance, נכון ל-27.8.2024) ¹⁵

מקומי או חברת ניהול שתנהל את הנכס ואת ההתנהלות מול השוכרים.

מחירי שכירות חודשיים ממוצעים בניו יורק¹⁴:

אזור	גודל הדירה	מחיר חודשי בדולרים (בשקלים*)
מרכז ניו יורק	חדר שינה אחד	4,067 דולר (14,966 שקל)
פרברי ניו יורק	חדר שינה אחד	2,910 דולר (10,708 שקל)
מרכז ניו יורק	שלושה חדרי שינה	8,573 דולר (31,548 שקל)
פרברי ניו יורק	שלושה חדרי שינה	4,968 דולר (18,282 שקל)

דולר אחד = 3.68 שקלים (לפי שער יציג ב-Google Finance נכון ל-27.8.2024) ¹⁵

עלויות נוספות:

לרכישת דירה בניו יורק מתלוות הוצאות היכולות להגיע עד לשווי של בין 2%-5% מגובה העסקה⁶. ביניהן: שכר טרחת עורך דין, הערכת שמאי לנכס, בדיקת מהנדס, ביטוח לנכס, תיווך (אם משתמשים), עלויות לקיחת משכנתה (אם לוקחים) ורישום הנכס במרשם המקרקעין של מדינת ניו יורק.

מיסוי נדל"ן בניו יורק:

ממשלת ארה"ב מחייבת רוכשים זרים לשלם מס הכנסה (מס פדרלי, מס מקומי ברמת המדינה - State Tax, ולעתים גם מס עירוני - City Tax) בארה"ב על הכנסותיהם נטו מהנכס לאחר רכישתו, כגון דמי שכירות בניכוי הוצאות. מס מדינה במדינת ניו יורק⁷ יכול לנוע בין 4%-8.82%, אך העלות משתנה בהתאם לסוג הנכס. ישנו גם מגוון פטורים והנחות בהתאם לכל מקרה ספציפי. לכן, כשעומדים לרכוש נכס בניו יורק, מומלץ לבדוק את סוגיות המיסוי בעזרת עורך דין או רואה חשבון המומחים בדין האמריקאי הרלוונטי. את הגשת המסמכים הרלוונטיים רצוי לעשות בסיוע רואה חשבון המומחה בסוגיות מיסוי אמריקאיות וישראליות.

בעת רכישת הנכס עצמו קיימים שלושה סוגי מיסים אותם גובה מדינת ניו יורק⁸:

1. מס רישום הנכס באמצעות טופס RP-5217-NYC.
2. מס העברת בעלות על הנכס: יכול להגיע עד ל-2$ עבור כל 500$ מהעסקה. המוכר הוא זה שצריך לשלם מס זה, אך אם הוא פטור - הרוכש משלם אותו.
3. מס רישום משכנתה במדינה (אם נלקחת משכנתה לטובת הרכישה): יכול להגיע עד ל-2% מגובה ההלוואה¹¹.

• בכל מקרה יש לבדוק אם קיימת אפשרות לפטורים והקלות.

חוק FIRPTA

חוק הנוגע להשקעה זרה בנדל"ן אמריקאי⁹ (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). החוק מקנה לממשלת ארה"ב זכות וסמכות לגבות מס הכנסה במקרים של מכירת נדל"ן או העברת/החלפת בעלות בידי משקיע זר – בגובה של בין 15%-10% מההכנסות.

אמצעי תשלום

לשם העברת תשלום על רכישת או שכירת הנכס באופן יעיל ובטוח, מומלץ להשתמש באמצעי תשלום מקוונים מאובטחים, כהוראת קבע להעברה ישירה לחשבון הבנק של הבעלים או תשלום באמצעות פלטפורמות תשלומים. לא מומלץ להשתמש בשיטות שאינן ניתנות למעקב ולאימות, דוגמת כסף מזומן.

עם Wise אתה יכול להיות רגוע ובטוח: תמיד תקבל את התעריף היציג בעת ביצוע העברות כספים בינלאומיות

לקוחות המעוניינים לבצע העברות כספים בינלאומיות יכולים לחסוך כסף על ידי שימוש ב-Wise, המאפשרת לקבל דרכה כסף בישראל.
השערים היציגים בהם משתמשים הבנקים כדי להעביר ביניהם מטבע זר נחשבים לטובים ביותר. רוב הבנקים הישראלים תומכים בתשלומים בינלאומיים. עם זאת, שכיח שבהעברות בינלאומיות הם מוסיפים עמלות לשער היציג וכך גורמים ללקוח לשלם יותר.

Wise משתמשת בשער היציג בכל העברה. המשמעות היא שהלקוחות מקבלים תעריפים טובים יותר עבור העברות בינלאומיות לעומת אלו שמציעים להם הבנקים, ויכולים לדעת מראש כמה ישלמו על כל העברה.

הצטרפו Wise!

משכנתה בניו יורק לרוכשים זרים:

ישראלים יכולים לקבל משכנתה בבנקים אמריקאיים עבור רכישת נדל"ן בניו יורק, אך זו עשויה להיות משימה מורכבת. מעבר לדרישה לפתיחת חשבון בבנק אמריקאי, הבנקים בארה"ב לרוב מבדילים בין אזרחים ישראלים לאזרחים אמריקאים בכל הקשור למתן הלוואות. הבדיקה לשני סוגי הרוכשים היא זהה, אך יש בה הבדל טכני: ישנם מסמכים שהבנקים האמריקאיים בודקים טרם אישור ההלוואה, כולל היסטוריית אשראי מקומית. המסמכים של האזרחים האמריקאים זמינים יותר עבור הבנקים המקומיים מאלה של האזרחים הישראלים – ולכן הליך הבדיקה למקומיים הוא מהיר יותר, וכך גם אישור ההלוואה.

עבור הרוכשים הישראלים (או הזרים האחרים) התנאים לקבלת משכנתה הם מחמירים יותר וכוללים דרישה להון עצמי ראשוני גבוה יותר¹¹ (בד"כ בין 34%-40%), ריביות גבוהות יותר, דרישות להוכחת הכנסות ופריסת ההלוואה על פני פחות שנים. תמיד כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים וגופי מימון ולהשוות את התנאים. כמו בישראל, גם בארה"ב מוצעים מסלולים שונים להלוואה על הנכס, כגון משכנתה בריבית קבועה או משכנתה בריבית משתנה.

בנקים בינלאומיים הפועלים בארה"ב, דוגמת HSBC, מציעים לזרים תנאים נוחים יותר לרכישת נדל"ן בארה"ב, דוגמת הסכמה לקבל היסטוריית אשראי בינלאומית ולא רק אמריקאית ובמקרים מסוימים מימון של עד 75% מערך הנכס¹⁰.

השלבים ברכישת ובשכירת דירה בניו יורק

	רכישת דירה	שכירת דירה
מחקר והכנה	הגדרת תכלית ההשקעה: מגורים, הכנסה משכירות ו/או רווחים ספקולטיביים בטווח הארוך. הגדרת המטרה משפיעה על בחירת סוג הנכס ועל אסטרטגיית ההשקעה. לשם כך רצוי להתייעץ עם מומחים המתמצאים בשוק המקומי. יש להגדיר את סוג הנכס המבוקש, מיקומו, מאפייניו הבסיסיים והשירותים הנלווים לו. עוד יש לתת את הדעת על קריטריונים חשובים אחרים כסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית.	יצירת סדר עדיפויות בכל הקשור לגודל הנכס המבוקש, מיקומו, מאפייניו הבסיסיים והשירותים הנלווים לו – דוגמת שטח אחסנה, חניה, בריכת שחייה וכו'. עוד יש לתת את הדעת על קריטריונים חשובים אחרים כסמיכות למוסדות חינוך, גישה לשטחים ירוקים ותחבורה ציבורית.
קביעת תקציב	על המשקיע לנתח את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס. אם יש צורך ליטול משכנתה, מומלץ לסקור היטב את השוק הפיננסי ולמצוא את האפשרויות המשתלמות ביותר. למשקיעים זרים הזקוקים למשכנתה למימון הנכס, מומלץ לפנות עוד טרם מציאת הנכס לבנק למשכנתאות ולקבל אישור ראשוני עבורה. אישור זה יספק עמדה טובה יותר במשא ומתן. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק במדינה בה נמצא הנכס או שימוש בפלטפורמות תשלומים והעברות כספים בינלאומיות דוגמת Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בחו"ל.	על השוכר לנתח את מצבו הפיננסי, תוך התחשבות בכלל ההוצאות החודשיות הכרוכות בשכירת הנכס: עלות השכירות ועלות ההוצאות הנלוות, כחשבונות חשמל ומים, מיסי עיריה, הוצאות אחזקה שוטפת, אינטרנט וכו'. מומלץ ליצור מנגנון יעיל וחסכוני להעברת התשלומים השוטפים למשכירים. במקרה הצורך, כדאי גם לשקול פתיחת חשבון בנק במדינה בה נמצא הנכס או שימוש בפלטפורמות תשלומים והעברות כספים בינלאומיות דוגמת Wise, העשויות להפחית את עלויות העברת הכספים למוכרים בחו"ל.
איתור הנכס	רצוי להתמקד באזורים הפופולריים בעיר, בהם ישנו ביקוש גבוה לנכסים – ולפיכך גם פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר על ההשקעה. יש לא מעט חברות השקעות ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בארה"ב וניתן להסתייע בהן לבחירת הנכס. על אף המאמץ והטיסה הארוכה, לא כדאי לבחור נכס מרחוק. רצוי מאוד להגיע פיזית לניו יורק ולראות את הנכסים המוצעים.	מומלץ לבצע סקירה יסודית של אזורים ההולמים את צרכיו של השוכר עד למציאת האזור והנכס המתאימים ביותר.
פנייה לבעלים	עם מציאת הנכס המתאים יש להגיש הצעה למוכרים – עצמאית או בעזרת סוכן הנדל"ן שסייע בתהליך. לאחר קבלת ההצעה על ידי הבעלים יש לבקש חוזה מכירה, אותו מנסח עורך הדין של המוכר. את החוזה ניתן לבדוק עצמאית או בעזרת עורך דין מקומי שיתריע במקרה של סעיפים בעייתיים בו מבחינת הקונה, או היעדר סעיפים הדרושים בו עבורו. לאחר אישור החוזה והשלמת ההסדרים החוקיים והפיננסיים הנדרשים, נחתמת העסקה. לפני החתימה חשוב לוודא בעזרת אנשי מקצוע שהנכס לא משועבד, שמצבו תקין, שהחוזים עליהם יש לחתום מציינים את כל הדרוש ושמסמכי הבעלות – וכל מסמך אחר הקשור לנכס – בהירים ומובנים.	עם מציאת הנכס המתאים – עצמאית או בעזרת סוכן הנדל"ן שסייע בתהליך – ועם הסכמת הבעלים להשכיר את הדירה, יש לבקש חוזה שכירות. את החוזה ניתן לבדוק עצמאית או בעזרת עורך דין מקומי שיתריע במקרה של סעיפים בעייתיים בו מבחינת הדייר, או היעדר סעיפים הדרושים בו עבורו. לפני החתימה חשוב לבצע בדיקה יסודית של הנכס, המוודאת את מצבו הפיזי, תנאי האחזקה ורמת השירותים הנלווים.
אישור ועד הבית	בניו יורק לא ניתן לרכוש נכס ללא הסכמת ועד הבניין לעסקה. רק אם רוכשים דירה בבניין דירות חדש לגמרי שנמצא בהליכי בנייה, אין צורך באישור כזה.
סגירת עסקה	חתימה על חוזה הרכישה והעברת התשלום/תשלומים לחשבון המוכרים. במועד החתימה הקונה בדרך כלל מתבקש להעביר מקדמה בגובה של 10% מהעסקה. העברת הבעלות הרשמית של הנכס על שם הרוכשים.	לאחר אישור החוזה חותמים עליו, תוך הצגת כל אמצעי הזיהוי והמסמכים הנדרשים על ידי הבעלים. לאחר הבטחת אמצעי התשלום והפקדת ערבון - יקבל השוכר את המפתח ויוכל להתחיל להשתמש בנכס.
ביטוח הנכס	מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח מקיפה לנכס, המכסה מגוון סוגי נזקים וביטוח הגנה מפני תביעות שוכרים או גורמים שלישיים - אם הנכס מיועד להשכרה.	ניתן לעשות ביטוח תכולה לציוד האישי של השוכר הנמצא בבית, למקרה בו הוא ניזוק כתוצאה מבעיה בדירה (הצפת מים, למשל).

*מומלץ לשכור את שירותיו של סוכן נדל"ן המצוי היטב בשוק המקומי.
*מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בנדל"ן, להתייעץ עמו, להבין בעזרתו את חוקי המקרקעין/השכירות ולקבל את המסמכים וההיתרים הנדרשיםץ.

לוחות מקוונים לנדל"ן בניו יורק:

שוק הנדל"ן בניו יורק שופע סוכנויות תיווך קטנות וגדולות. עם זאת, רוכשי נכסים רבים מעדיפים לנסות ולחסוך את דמי התיווך על ידי מציאת הנכס בלוחות מקוונים. אלו הבולטים שבהם:

• Zillow New York
• Homes New York
• Redfin New York
• Realtor New York

כשמדובר בשכירות, הלוחות הללו יכולים להתאים לסייע בחיפוש:

• Apartments.com
• Streeteasy.com
• Nextdoor.com
• Renthop.com

טיפים לרכישת נכס בניו יורק:

• רכישת נכס בארה"ב לא מעניקה תושבות או אזרחות במדינה. אמנם קיימת תוכנית מיוחדת למשקיעי נדל"ן זרים המעניקה ויזת 5-EB המספקת תושבות קבע, אך הדרישות עבורה גבוהות יחסית¹² ואינן מתאימות לכל רוכש נדל"ן: המשקיע מתבקש להיות בעל חשבון בנק פעיל עם סכום של לפחות 1.8 מיליון דולר, להשקיע לפחות 900,000 דולר באזורים עירוניים או 500,000 דולר באזורים כפריים ולייצר לפחות 10 משרות אמריקאיות במשך שנה.
• ישראלים לרוב לא מכירים לעומק את חוקי המקום, את ההתנהלות המקובלת ואת שוק הנדל"ן המקומי. אמנם בניו יורק מתנהלים באנגלית ויש בה קהילה ישראלית גדולה, אך עדיין מדובר במנטליות שונה לחלוטין שלוקח זמן להכירה. ניתן להיעזר בחבר מקומי על תקן נציג או עוזר ומסייע בתהליך.
• המרחק מישראל לניו יורק הוא של כ-12 שעות טיסה, כך שרוכש נכס ישראלי בניו יורק יתקשה לנסוע לשם בתכיפות כדי לטפל בו. לכן מומלץ להעסיק נציג

---

ניו יורק אינה מקום זול לחיות בו וגם מציאת דירה בה - לרכישה או להשכרה - אינה תמיד קלה. אך אלו שיעשו זאת יזכו לאחת מחוויות החיים האורבניות הבולטות בעולם וחיים בלב לבה של המעצמה הגדולה בעולם. ישראלים הרוכשים או שוכרים נכס בניו יורק עלולים לספוג עלויות גבוהות במיוחד בהעברות כספים מישראל לבנקים בחו"ל. שימוש בפלטפורמת Wise להעברות כספים בינלאומיות לצורך תשלומי השכירות או הרכישה יאפשר המרת מטבע לפי השער היציג וללא עלויות נסתרות. כך ניתן יהיה לשלם עמלות מופחתות משמעותית וכן לדעת מראש כמה משלמים לפני ביצוע העברת כספים, ללא הפתעות לא נעימות.

העבירו כסף עם Wise!

---

מקורות:

1. וויקיפדיה – ניו יורק

2. Barnes NY – רכישת נדל"ן בניו יורק ע"י זרים

3. השקעות הנדל"ן בארה"ב – נושא המיסוי

4. רכישת נדל"ן בארה"ב ע"י ישראלים – משרד עו"ד DTKGG

5. שגרירות ארה"ב בישראל – הנפקת ITIN Number

6. משרד עו"ד רינה ג'ילאטי – עלויות נוספות ברכישת נדל"ן בניו יורק

7. Smart Tax – סוגי המס בארה"ב

8. מדינת ניו יורק –מיסוי בזמן רכישת נכס

9. IRS – חוק FIRPTA

10. HSBC - משכנתא בארה"ב לזרים

11. Sishodia – רכישת נדל"ן בניו יורק צעד אחר צעד

12. מאסטר ויזה – התנאים לגרין קארד למשקיעים בארה"ב

13. Parker Waichman Lawyers – מחירי דירות לפי שכונות בניו יורק

14. Numbeo – מחירי דירות למכירה והשכרה בניו יורק

15. Google Finance – שער הדולר היציג מול השקל נכון ל-27.8.2024

כל המקורות נכונים ל-27.8.2024